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UNIVERSITÉ DE DSCHANG
UNIVERSITY OF DSCHANG
ÉCOLE DOCTORALE
POST CRADUATE SCHOOL
UNITÉ DE FORMATION ET DE
RECHERCHE
TRAINING AND RESEARCH UNIT
DSCHANG SCHOOL OF LAW AND POLITICAL SCIENCES
LES AGENTS IMMOBILIERS ET LE BLANCHIMENT DE
CAPITAUX EN AFRIQUE CENTRALE
Mémoire présenté et soutenu en vue
de l'obtention du diplôme de Master en Droit
Privé
Filière : Recherche
Option : Droit des Affaires et de
l'Entreprise
Par :
POKAM MAKOUPPO TAJOUO MARIETTE
Maîtrise en Droit des Affaires et de
l'Entreprise
Matricule : CM-UDS-15SJP0667
Sous la Direction de :
Pr. LOWÉ GNINTEDEM Patrick Juvet
Agrégé des facultés de Droit
Maître de conférences à
l'Université de Dschang
ANNÉE : 2019-2020
AVERTISSEMENT
i
L'Université de Dschang n'entend donner aucune
approbation, ni improbation aux opinions emises dans ce memoire. celles-ci
devraient être considerées comme propres à l'auteur.
DÉDICACE
ii
À
Ma famille
REMERCIEMENTS
iii
Qu'il nous soit permis au moment où s'achève ce
travail de remercier tous ceux qui de près ou de loin ont
contribué à son élaboration. Nous pensons tout
particulièrement :
À notre directeur, M. le Pr LOWÉ GNINTEDEM
Patrick Juvet, à qui nous exprimons notre profonde gratitude et nos
sincères remerciements pour avoir accepté de conduire avec
bienveillance et générosité nos premiers pas dans le champ
subtil de la recherche, pour la documentation, la patience et les multiples
conseils ;
Au corps enseignant de la Faculté des Sciences
Juridiques et Politiques de l'Université de Dschang pour leur
dévouement dans notre formation ;
Au Centre International d'Étude et d'Échange de
l'information Juridique (CIEIJ), pour la documentation ;
Au Dr NGUIFFEU Eddy, pour la documentation, ses observations
et les multiples conseils ;
À Mr ASSONNA Ulrich Lenz qui a accepté
m'accompagner et a su mettre à ma disponibilité la documentation,
sa patience et ses conseils tout au long de mon travail ;
Au Dr NGAPA Théophile, pour son aide en documentation,
et sa disponibilité à nous aider ;
À mes parents, pour leur amour, encouragements au
quotidien et leur soutien indéfectible et aux qui je dois ma
réussite ;
À mes frères et soeurs pour leur amour, leurs
encouragements, leur soutien matériel et financier ;
Á la famille MOMO, pour leur soutien multiforme ;
À Me NGATCHUESSI KAMDEM, pour sa participation à
ma formation académique et ses multiples conseils de vie ;
À tous mes amis de promotion, principalement à
LANDO MELI Stéphane, NGUIMNANG CALREL Junior, NYAMSI Mbakop Rollin,
TADONLEKEU-ABAO Beaudrigue, pour leurs soutiens et nos multiples
échanges.
PRINCIPALES ABRÉVIATIONS
iv
Aff. Affaire
Al. Alinéa
ANIF Agence Nationale d'Investigation
Financière
Art. Article
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BEAC BC
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Banque des États de l'Afrique Centrale Blanchiment de
capitaux
|
C. / Contre
C.mon.f. Code Monétaire et
Financier
CEMAC Communauté Économique et
Monétaire des États de l'Afrique Centrale
Cf. Confère
Ch.Instr. Chambre de l'instruction
COBAC Commission Bancaire d'Afrique
Centrale
Coll. Collection
CRF Cellule de Renseignement Financier
DGCCRF Direction Générale de la
Concurrence, de la Consommation et de la
Répression des Fraudes
Dir. Sous la direction de
Éd. Édition
FMI Fond Monétaire International
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GABAC LBC/FT
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Groupe d'Action contre le Blanchiment d'Argent en Afrique
Centrale Lutte contre le Blanchiment de Capitaux et Financement du
Terrorisme
|
LGDJ Librairie Générale de
Droit et de Jurisprudence
Obs. Observations
OCDE Organisation de Coopération et de
Développement Économique
Op. cit. Opéré citatum
(cité plus haut)
ORTG Organe Régional de type GAFI
P./pp. Page/ pages
PPE Personnes Politiquement
exposées
PR Procureur de la République
PUA Presses Universitaires d'Afrique
v
PUF Presses Universitaires
Française
RDB Revue de Droit Bancaire
TRACFIN Traitement du Renseignement et
Actions contre les Circuits Financiers
Clandestins
UE Union Européenne
UEMOA Union Économique et
Monétaire Ouest Afrique
|
UMAC V.
|
Union Monétaire d'Afrique Centrale Voir
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Vol. Volume
RÉSUMÉ
vi
Le développement du secteur immobilier dans les grands
centres urbains de la sous-région d'Afrique centrale et l'arrivée
massive d'investisseurs étrangers et nationaux dont l'identité,
l'origine, la licéité et la traçabilité des
capitaux sont parfois difficile à établir, sont des situations
qui interpellent de plus en plus les États de la sous-région
d'Afrique Centrale. En effet, le secteur de l'immobilier est devenu au fil des
temps, la destination privilégiée des criminels pour dissimuler
des capitaux provenant d'activités illicites. C'est l'ensemble du
marché économique qui prend un sérieux coup avec
l'investissement dans l'immobilier de ces fonds d'origine illicite. En effet,
l'intervention des agents immobiliers dans ce secteur est devenue presque
incontournable au regard de la croissance exponentielle des transactions
immobilières ; c'est pourquoi depuis le Règlement CEMAC de 2003,
le législateur les soumet aux obligations préventives LBC/FT.
Leur intervention et leur activité pouvant procurer des
moyens d'opacité recherchés par les délinquants pour les
opérations de BC/FT, leur assujettissement à la prévention
et la répression se justifie aisément. Mais cet assujettissement
aux obligations préventives, au regard de notre contexte
socio-économique nous semble insuffisante d'où nait la question
de l'efficacité du dispositif communautaire à pouvoir garantir
aux agents immobiliers une lutte efficiente
Ainsi, pour une lutte concertée de ce
phénomène qui prend des proportions inquiétantes dans
notre sous-région, et pour s'assurer de la bonne santé du secteur
de l'immobilier, les agents immobiliers devraient s'impliquer
véritablement dans la lutte contre le blanchiment. Pour y parvenir
efficacement, il importe de renforcer les obligations de ces acteurs dans le
dispositif communautaire et inviter les États membres à une
réforme globale du cadre juridique relatif aux transactions
immobilières et à la profession d'agent immobilier.
ABSTRACT
vii
The development of the real estate sector in the large urban
centers of the Central African sub-region and the massive arrival of foreign
and national investors whose identity, origin, legality and traceability of
capital are difficult to establish, are situations that challenge more and more
States in the Central African sub-region. Indeed, the real estate sector has
over time become the favored destination for criminals to conceal funds derived
from illicit activities. It is the entire economic market that takes a serious
hit with the investment in real estate of these illicit funds. Indeed, the
intervention of real estate agents in this sector has become almost essential
in view of the exponential growth of real estate transactions; this is why
since the CEMAC Regulation of 2003, the legislator subjects them to preventive
AML / CFT obligations.
Their intervention and their activity can provide opacity
means sought by delinquents for ML / TF operations, their subjection to
prevention and repression is easily justified. But this subjugation to
preventive obligations with regard to our socio-economic context seems
insufficient to us, hence the question of the effectiveness of the community
mechanism in being able to guarantee real estate agent an efficient fight.
Therefore, for a concerted fight against this phenomenon,
which is taking on worrying proportions in our sub-region, and to ensure the
good health of the real estate sector, real estate agents should really get
involved in the fight against money laundering. To achieve this effectively, it
is important to strengthen the obligations of these actors in the community
system and to invite the member States to a comprehensive reform of the legal
framework relating to real estate transactions and the profession of real
estate agent.
SOMMAIRE
viii
INTRODUCTION GÉNÉRALE 1
PARTIE I : L'ASSUJETTISEMENT JUSTIFIÉ DES AGENTS
IMMOBILIERS AUX OBLIGATIONS DE VIGILANCE DE LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT DE
CAPITAUX 9
CHAPITRE I : LA NÉCESSITÉ DE LA
VIGILANCE Á L'ÉGARD DE LA CLIENTÈLE 12
SECTION 1 : LE CONTENU DE L'OBLIGATION DE VIGILANCE GENERALE
12
SECTION 2 : LA CONSISTANCE DE L'OBLIGATION DE VIGILANCE SPECIFIQUE 18
CHAPITRE II : LA PERFECTIBILITÉ DU CADRE DE LA
VIGILANCE FINANCIÈRE 26
SECTION 1 : LES DIFFICULTES DE LA MISE EN
OEUVRE DES OBLIGATIONS DE
VIGILANCE 26
SECTION 2 : LES PALLIATIFS AUX DIFFICULTES DE VIGILANCE 33
PARTIE II : L'ASSUJETTISSEMENT OPPORTUN DES AGENTS IMMOBILIERS
À LA
DÉCLARATION DES OPÉRATIONS SUSPECTES
42
CHAPITRE I : L'IMPORTANCE DE LA DÉCLARATION DES
OPÉRATIONS
SUSPECTES 45
SECTION 1 : LE REGIME DE L'OBLIGATION DE DECLARATION DE
SOUPÇON 45
SECTION 2 : LES MODALITES D'EXECUTION DE L'OBLIGATION DE
DECLARATION DE SOUPÇON 53
CHAPITRE II :
L'AMÉLIORATION URGENTE DE LA MISE EN OEUVRE DE
L'OBLIGATION DE DÉCLARATION DE SOUPÇON DES
AGENTS IMMOBILIERS 59
SECTION 1 : LE RENFORCEMENT DES INSTITUTIONS EN
CHARGE DE LA RECEPTION DES DECLARATIONS DE SOUPÇON DE BLANCHIMENT DANS
LE
SECTEUR IMMOBILIER 60
SECTION2 : L'IMPLEMENTATION DES
SANCTIONS PAR LES ORGANES DE LUTTE
CONTRE LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX DANS LE SECTEUR IMMOBILIER
67
CONCLUSION GÉNÉRALE 77
ANNEXES 80
1
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