La responsabilité de l'administration du fait de la ruine des bà¢timents en droit positif congolais.

§2. La situation juridique du concédant et du concessionnaire

Aux termes de l'article 61 de la loi du 20 juillet 1973, la concession est le contrat par lequel l'Etat reconnaît à une collectivité, à une personne physique ou à une personne morale de droit privé ou public un droit de jouissance sur un fonds aux conditions et modalités prévues par la présente loi et des mesures d'exécution.^69(*)

Ainsi donc, la concession est «un contrat bilatéral où l'une des parties est toujours l'Etat, propriétaire du sol, c'est dire que même si un concessionnaire cède son droit, le nouveau titulaire se trouve automatiquement en relations juridiques avec l'Etat. Dès lors, dans ce contrat, chaque partie doit connaître ses droits et obligations».^70(*)

1. Droits et obligations du concessionnaire71(*)

A. Droits du concessionnaire

Le concessionnaire a le droit d'occuper le fonds et est titulaire de droits réels de jouissance sur le fonds mis en valeur. Le changement de nature de leur droit comporte certaines conséquences, car les biens incorporés au fonds deviennent leur propriété immobilière. Il peut disposer de sa propriété immobilière comme bon lui semble.

B. Obligations du concessionnaire

Le concessionnaire a l'obligation de payer la redevance ou loyer, d'occuper le terrain et de réaliser la mise en valeur du terrain, de maintenir cette mise en valeur et de respecter la destination du terrain.

2. Droits et obligations du concédant

A. Droits du concédant

Quand la concession se fait à titre onéreux, l'Etat a droit d'en percevoir la redevance, de faire résilier le contrat si le fonds n'a pas été mis en valeur pendant la période stipulée dans le contrat, de contrôler si la mise en valeur est respectée et entretenu suivant la destination du terrain.

En cas de non-respect, il peut soit reprendre la concession, soit exiger la remise en état du terrain conformément à sa destination originaire, soit entériner le changement de destination.^72(*)

B. Obligations de l'Etat

L'article 85 de la loi du 20 juillet 1973 dispose: « L'Etat est obligé, selon la nature et la destination donnée au fonds, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'en faire jouir paisiblement le concessionnaire aussi longtemps que dure le droit de ce dernier.

Il tenu en outre, de garantir le concessionnaire perpétuel contre les risques d'éviction totale ou partielle et contre les charges qui viendraient diminuer cette jouissance et qui n'étaient pas connues lors de la conclusion du contrat».

Il ressort de cette disposition que l'obligation de l'Etat est celle de garantir la jouissance paisible.

En effet, «garantir, c'est tenir quelqu'un indemne des conséquences de tel ou tel fait»^73(*)

La garantie de la jouissance paisible a, selon l'origine des troubles possibles, trois incidences: La garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers et la garantie des vices de la chose.^74(*)

S'agissant de la garantie du fait personnel, l'Etat doit s'abstenir de troubler la jouissance paisible du fonds concédé au concessionnaire.

La garantie couvre aussi bien le trouble de fait que le trouble de droit.

Quant à la garantie du fait des tiers, l'Etat doit garantir le concessionnaire contre les risques d'éviction. Il ne doit garantir que contre les troubles éventuels qu'un tiers peut causer à la jouissance.

Enfin, la garantie des vices de fonds, vise les vices qui empêchent la chose de servir à l'usage pour lequel elle est destinée.

La garantie des vices est une application relativement simple à la garantie de la jouissance paisible en général. Constitue un vice, tout défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui, en un mot, à laquelle il avait droit d'escompter.

Doctrine et jurisprudence sont d'accord pour admettre que l'empêchement ne doit être total, il suffit qu'il soit appréciable, que raisonnablement et in specie il altère la jouissance normale de la chose à laquelle le titulaire du droit pouvait s'attendre.^75(*) Cette jouissance est due au concessionnaire comme telle, sans qu'il soit besoin de stipulation particulière.

En droit congolais, l'Etat doit faire jouir paisiblement le concessionnaire de fonds concédé. Il doit assurer une jouissance utile, c'est-à-dire procurer un terrain qui ne sera pas impropre à l'usage auquel il est normalement estimé. Un terrain à bâtir peut parfaitement être affecté d'un vice caché. Il en est ainsi d'un terrain dont le sous-sol est constitué par le sable mouvant, ou par un marécage.^76(*)

Ces vices intrinsèques du terrain étant de nature à entraîner la ruine de bâtiment causant dommage au propriétaire et aux tiers, l'Etat devrait en répondre directement.

En droit civil congolais, il faut signaler un certain recul de la législation congolaise à propos de la responsabilité civile de l'Etat.

De nombreuses victimes restent sans aucun recours alors qu'ailleurs dans le monde, le mouvement est plutôt à l'accroissement de l'intervention de l'Etat et des collectivités publiques dans l'aide aux victimes.^77(*)

* ⁶⁹ Article 61 du code foncier, immobilier et du régime des sûretés, in JOZ, Op.cit., p.41

* ⁷⁰ K. LUMPUNGU, Op.cit., pp.76-77

* ⁷¹ Ibidem, pp.78-86

* ⁷² K. LUMPUNGU, Op.cit., p. 87

* ⁷³ H. DE PAGE, Op.cit., p. 589

* ⁷⁴ A. SOHIER, Droit civil du Congo Belge, Tome 2, Bruxelles, Ferd.Larcier, 1956, p. 507

* ⁷⁵ A. SOHIER, Op.cit., p.159

* ⁷⁶ Ibidem, p. 159

* ⁷⁷ K. MBIKAYI, Op.cit., p.94