La responsabilité de l'administration du fait de la ruine des bà¢timents en droit positif congolais.

2. Recours contre l'usufruitier

«L'usufruit est un droit réel viager qui donne à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir de biens appartenant à une personne, comme celle-ci en userait et en jouirait, mais à la charge d'en conserver la substance»^57(*).

Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, l'usufruitier a l'obligation de jouir de la chose en bon père de famille sous peine de déchéance pour abus de jouissance. Il doit faire sur la chose toutes les réparations d'entretien, alors même quelles seraient rendues nécessaires, non par sa faute, ni même par l'injure du temps, mais par accident.^58(*)

«Si l'usufruitier néglige d'effectuer des réparations d'entretien, il est admis par la jurisprudence que le nu-propriétaire peut le contraindre à remplir son obligation afin de conserver la chose grevée d'usufruit ; il est également admis que le nu-propriétaire puisse faire exécuter lui-même les travaux et faire supporter les charges par l'usufruitier».^59(*)

Ainsi donc, dans les mêmes conditions que le locataire, si la ruine a pour cause le fait de l'usufruitier ou du preneur qui n'a pas effectué les réparations lui incombant, le propriétaire pourra recourir contre cet usufruitier ou ce preneur.^60(*)

3. Recours contre l'ancien propriétaire

Dans un contrat de vente, le vendeur a une obligation de garantir l'acheteur contre les vices cachés. L'article 320 du code civil congolais livre 3 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Ce recours se justifie aussi bien en cas de vice de construction que du défaut d'entretien. De ce fait, la doctrine soutient que lorsque la responsabilité du propriétaire est due à un défaut d'entretien, il peut se retourner contre le précèdent vendeur si la ruine est due à l'absence de réparation dont la charge lui incombait. Egalement, si la responsabilité est due à un vice de construction, il peut éventuellement disposer de ce recours contre le vendeur du bien.^61(*)

En France aussi, les hypothèses similaires à celles que nous venons d'examinées sont également envisageables telles que :

Ø Le cas du bâtiment donné en location

Dans le cas où le bâtiment a été donné en donné en location, l'article 1386 du Code civil français reste applicable au propriétaire. Il a même été jugé que le sous-locataire peut agir peut agir contre le propriétaire en vertu de cet article.

En revanche, l'article 1386 du Code civil français n'est pas applicable dans les rapports entre le locataire et le propriétaire.

Ø Le cas de la vente de l'immeuble

Si l'immeuble est vendu, c'est le nouveau propriétaire qui devient responsable en application de l'article 1386 du Code civil français. Ceci à partir du transfert conventionnel de propriété, même si le nouveau propriétaire n'est pas encore entré en possession effective de l'immeuble.

Ø Le cas du bien donné en usufruit

Si le bien immeuble fait l'objet d'un usufruit, il est considéré que c'est le nu-propriétaire qui peut être mis en cause en application de l''article 1386 du Code civil français.

Il pourra cependant agir en garantie à l'encontre de l'usufruitier, si c'est celui-ci qui est responsable du défaut d'entretien ou de la ruine.

Ø Le cas de la copropriété

Il a été jugé que l'article 1386 du Code civil français s'applique à un syndicat de copropriétaires pour l'immeuble dont il est «propriétaire», par la Cour de Cassation le 17 décembre 1997. Voici l'arrêt en question :

«Vu l'article 1386 du Code civil français, ensemble avec l'article 04 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le premier de ces textes, visant spécialement la ruine du bâtiment, exclut la disposition générale de l'article 1384, alinéa 1^er, du Code civil français relative à la responsabilité du fait de toute chose, mobilière ou immobilière, que l'on a sous sa garde ; que, selon le second, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un immeuble en copropriété s'étant effondré du fait de la ruine d'un mur de refend, partie commune, des copropriétaires et un locataire à un bail commercial ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que, pour écarter l'application de l'article 1386 du Code civil français et retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1^er, du même Code, l'arrêt énonce que le premier de ces textes n'est relatif qu'à la responsabilité du seul propriétaire du bâtiment et que le syndicat des copropriétaires n'a pas cette qualité mais seulement celle de gardien des parties communes de l'immeuble ;

En quoi la Cour d'Appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 04 janvier 1996, entre les parties, par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'Appel de Montpellier.»

Ø L'indivision et l'article 1386 du Code civil français

Il a été jugé que dans le cas où il existe plusieurs copropriétaires indivis de l'immeuble, ceux-ci répondent in solidum de la responsabilité qui découle de l'application de l'article 1386 du Code civil français.

Ø Le cas de l'immeuble en construction

L'article 1386 du Code civil français n'est pas applicable aux bâtiments qui ne sont pas encore achevés et livrés. C'est l'article 1384 alinéa premier du Code civil français qui est alors applicable à l'entrepreneur.

Ø Le recours du propriétaire

Si la responsabilité du propriétaire est automatique, il peut toutefois exercer un recours contre le véritable responsable, qui par sa faute est à l'origine de la ruine de l'immeuble, par défaut d'entretien ou par vice de la construction.

Il pourra ainsi agir contre le locataire, mais aussi contre les entreprises, notamment par application de l'article 1792 et des articles suivants du Code civil français.^62(*)

* ⁵⁷ A. WEILL et F. TERRE, Op.cit., p.681

* ⁵⁸ Ibidem, p. 717

* ⁵⁹ K. LUMPUNGU, Op.cit., p.256

* ⁶⁰ H. MAZEAUD et alii, Op.cit., p.256

* ⁶¹ A. WEILL et F. TERRE, Op.cit., p.720

* ⁶² C. BIFFET, L'article 1386 du code civil et la responsabilité du propriétaire en raison de la ruine de son immeuble, Article publié sur https://sites.google.com/larticle1386ducodecivil.