La responsabilité de l'administration du fait de la ruine des bà¢timents en droit positif congolais.

§2. Du recours en cas de défaut d'entretien

1. Recours contre le locataire

Il ressort de l'analyse combinée des articles 410 et 411 du code civil congolais livre 3 que le locataire est tenu d'entretenir la maison louée conformément au contrat de location. Certaines réparations, réputées petites sont à la charge du locataire sauf si le contrat stipule autrement.

Ainsi, le code civil congolais livre 3 prévoit à son article 410 que « les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées telles par l'usage des lieux». Et l'article 411 du même code ajoute que « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure». Relevons que ces deux dispositions légales ne sont pas d'ordre public ; les parties peuvent y déroger. Cependant, cette dérogation doit être formellement stipulée dans le contrat.

Toutefois, selon un jugement du tribunal de Lille, il est admis en raison de l'interprétation restrictive à donner de telles clauses que le preneur doit assumer de nouvelles catégories de réparation au delà de l'article 410 si et seulement si elles n'ont pas été occasionnées par vétusté.^54(*)

Par ailleurs, si la responsabilité du propriétaire est due à un défaut d'entretien, il n'est pas exclu qu'il puisse se retourner par exemple contre le locataire ou un usufruitier, voire un précèdent vendeur à supposer ce qui est plutôt rare que la ruine ait été due à l'absence de réparation dont la charge lui incombait.^55(*)

S'agissant des dommages causés au locataire résultant du défaut des réparations que devait effectuer le bailleur, la jurisprudence soutient qu'en ce cas, seules les règles contractuelles sont d'application lorsqu'il résulte de la ruine d'un bâtiment un dommage causé au locataire. Par contre, lorsque le dommage est causé par exemple au domestique du preneur, il peut se prévaloir de l'article 1386 du code civil français (article 262 du code civil congolais livre 3).^56(*)

Il ressort de ce qui précède, que le locataire qui aura failli à ses obligations locatives à l'effet desquelles surviendrait un dommage à autrui, devra en répondre vis-à-vis du propriétaire ou bailleur qui indemnisé la victime. Il devra lui rembourser tous les frais exposés.

* ⁵⁴ Tribunal civil de Lille, 16 juillet 1952, J.C.P., 1953 cité in R.J.C., janvier-février-mars, 1967, p. 55

* ⁵⁵ A. WEILL et F. TERRE, Op.cit., p.720

* ⁵⁶ Civ. Paris, 6 mars 1992 cité par A. WEILL et F. TERRE, Op.cit., p.684