Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. La détermination de l'indemnitéd'éviction

L'indemnité d'éviction vise à la réparation du préjudice subi par le locataire à raison du non-renouvellement du bail. Elle doit donc être égale à ce préjudice. Elle a deux composantes à savoir l'indemnité principale et des indemnités accessoires. L'indemnité principale se compose toujours de la valeur du droit au bail qui est un élément fondamental du fonds de commerce. Pour compléter le calcul de la détermination de l'indemnité, une distinction est à opérer selonles possibilités de réinstallation du preneur. En vertu de l'article 126 de l'AUDCG, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession^39(*).L'un des éléments les plus importants du fonds de commerce est le droit au bail. Des auteurs le définissent comme étant « l'élément qui mesure l'intérêt pour un exploitant d'être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné »^40(*). Dans le cadre de l'indemnité d'éviction, il s'agit de calculer la perte du droit au bail par le preneur évincé qui représente le préjudice à indemniser. Pour ce faire, les experts passent par le calcul de la valeur du droit au bail, c'est-à-dire, sa valeur sur le marché des baux commerciaux. Si celle-ci est plus importante que le fonds de commerce, la jurisprudence considère, à la faveur du preneur, que c'est la valeur la plus haute qui doit être retenue^41(*). Plusieurs méthodes sont utilisées et le juge apprécie souverainement la méthode dite de « différentiel de loyer » ou de « capitalisation de l'économie de loyer » les expressions étant synonymes. Elle consiste à multiplier la différence entre la valeur locative de marché et de loyer du local concerné. La valeur locative de marché est le loyer maximal hors charges hors taxes pour un loyer libre de location dans l'environnement voisin du local considéré. Des coefficients de pondération seront appliqués afin de prendre en compte à la hausse ou à la baisse les différences entre les locaux.

Ensuite, il faut calculer la différence avec le loyer payé s'il avait été renouvelé. Le bail étant expiré, les motifs de plafonnement sont pris en compte comme si le bail était renouvelé ce qui conduit à rechercher l'impact d'un éventuel déplafonnement^42(*) sur le loyer. Celui-ci pèsera en revanche sur le bailleur puisqu'en présence d'un motif de déplafonnement, il s'imputera sur l'indemnité d'éviction qu'il doit payer. A côté de ce calcul de la valeur du droit au bail présent dans tout calcul de l'indemnité d'éviction on rencontre le calcul de l'indemnité de déplacement ou de remplacement selon le cas. Au-delà de la valeur du droit au bail, l'indemnité d'éviction se compose également d'une indemnité de déplacement ou de remplacement. Si le fonds de commerce est amené à disparaître dans sa totalité il s'agit d'une indemnité de remplacement ; mais si le fonds doit être délogé, on parle de l'indemnité de déplacement. Vient ajouter à ces indemnités,l'indemnité de licenciement du personnel^43(*). Mais la loi réserve au bailleur la possibilité de faire la preuve que le préjudice est moindre.

Aujourd'hui même si on est en face d'un fonds de commerce peu important dans un local spécialement bien placé, l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte du droit au bail. C`est ce qu'on peut retenir après multiples hésitations du fait que l'emplacement peut représenter un certain potentiel de développement. Un fonds dont l'exploitation est déficitaire peut avoir une certaine valeur parce qu'il aurait pu intéresser un acquéreur susceptible d'en tirer mieux parti que l'exploitant actuel. A titre accessoire l'indemnité peut aussi couvrir les frais de déplacement du fonds, de déménagement, le cas échéant le licenciement d'une partie du personnel.

* ³⁹Cass. Civ. 17 décembre 2003, B, III, 237/212.

* ⁴⁰ Jean-Pierre Blatter, Droit et pratique des baux commerciaux, Dalloz, n° 550-130, p. 565.

* ⁴¹ CA Paris, 12 oct. 1995, Gaz. Pal. 1996, 2, somm. 576.

* ⁴² Philippe-Hubert Brault, l'indemnité d'éviction ; http://www.baux-commerciaux.com/pages/doctrine-jurisprudence.cfm?id=11

* ⁴³Cass. Civ., 15 mars 1977, B, III, 118/92.