Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. La fusion de société et apport partiel d'actif

La fusion est définie comme l'opération par laquelle deux ou plusieurs sociétés se réunissent pour disparaitre soit au sein de l'une d'elle soit au sein d'une société nouvelle. Elle se réalise donc par l'absorption d'une société. Elle implique nécessairement la dissolution de la société absorbée dans le cas de la fusion absorption ou de la dissolution des sociétés fusionnées. Dans le premier cas la société absorbée fait rapport de la totalité de son patrimoine à la société absorbante. Dans le deuxième cas les deux sociétésfusionnées apportent latotalité de leur patrimoine à la nouvelle société. Ceci implique que dans tous les cas il y a transformation ; donc possibilité pour la nouvelle société de changement de preneur initial. Le statut du bail a usage professionnel^33(*) énonce que la destination des lieux doit être respectée par le preneur. En effet ce principe va connaitre une dérogation qui consiste au maintien dans les lieux de la société transformée et qui a changé d'activité.

La société obtient une garantie contre le propriétaire qui se prévaut de changement de locataire ou d'activité. Et la loi ajoute que si l'obligation de garantie ne peut plus êtreassurée dans les termesde la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il jugera suffisantes. Cela doit permettre aussi au locataire de s'affranchir de la force obligatoire du contrat en exerçant dans les lieux loués une activité qui n'avait pas été prévue.

La seule limite qui est apportée à ce droit est l'exigence d'une connexité ou dune complémentarité par rapport a l'activité autorisée. Autrement dit il faut qu'il y ait une relation étroite de dépendance^34(*). Si cette condition de fond était remplie le locataire n'a pas à demander une autorisation au bailleur. Il a seulement l'obligation de l'avertir de son intention afin que ce dernier puisse constater la relation de complémentarité ou de connexité.

En règlegénérale, le bailleur peut s'opposer à la fusion ; mais son action peut êtrerejetée par le juge s'il estime qu'il y a de garanties nécessaires. Le juge fait aussi écheca l'opposition en ordonnant le remboursement des créances de loyers sous réserve que celle-ci soient antérieures a la publicité donnée au projet de fusion. Le délai d'opposition est seulement de trente jours à compter de la publication. Ainsi la loi a-t-elle instauré un mécanisme de règlement des créances antérieures des loyers et de constitution de garanties pour éviter l'éviction de la société transformée. Malgré son caractère d'ordre public, on note une précarité du droit au renouvellement ce qui place les preneurs dans une insécurité qu'il convient d'analyser.

* ³³ Selon l'article 113 al.1 de l'AUDCG le preneur est tenu d'exploiter les locaux donnés en bail conformément à la destination prévue au bail.

* ³⁴ L'article 113 al.2 de l'AUDCG.