Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

Paragraphe 2

Les conditions particulières du droit au renouvellement

Hormis le caractère d'ordre public du droit au renouvellement du bail à usage professionnel, certaines conditions particulières permettent au preneur du bail de réclamer le maintien voire le renouvellement de son bail. Il sera aisé de s'en convaincre en envisageant d'une part le redressement et la liquidation de l'entreprise du preneur (A) et d'autre part, la fusion de société et l'apport partiel (B).

A. Le redressement et la liquidation de l'entreprise du preneur.

Le redressement judiciaire ou la liquidation des biens n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité professionnelle du débiteur.Ainsi l'ouverture de procédures collectives n'affecte pas le droit au renouvellement du bail. La loi a institué un principe appelé faculté d'option.

Le bail doit être maintenu tant qu'une décision contraire n'a pas été prise, c'est-à-dire tant que la réalisation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée^29(*). La poursuite du contrat de bail malgré le redressement dont les conditions d'ordre public sont fixées par la loi^30(*).

Toutefois, la continuation du contrat de bail et le droit à son renouvellement posent problèmes surtout en cas de cessation des paiements du preneur, si ce dernier est redevable des loyers et charges locatives. Lorsque le locataire rencontre des difficultés financières, le propriétaire à du mal à obtenir de son immeuble un revenu normal au regard du prix du marché. Or le bailleur ne peut faire valoir l'exception d'inexécution car il doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le preneur des ses engagements antérieurs au jugement d'ouverture. Pourtant c'est justement dans le cas de défaillance du preneur que tout propriétaire aurait les plus fortes raisons de vouloir récupérer son bien pour le remettre éventuellement sur le marché à des conditions plus favorables. Or il ne peut le faire sans devoir supporter le coût d'une indemnité d'éviction dont la valeur peut être supérieure à celle de l'immeuble^31(*). Aussi, malgré les difficultés financières de l'entreprise, faut-il à tout prix sauvegarder le droit au bail en reconnaissant sa valeur en tant qu'élément du patrimoine de l'entreprise afin de la redresser. Les mesures les plus importantes visant la protection du preneur en difficultés, parce que les plus pratiques sont celles qui permettent le maintien du contrat de bail professionnel alors même qu'il a cessé d'exécuter ses obligations. A ce titre, il faut évoquer des dispositions qui interdisent la résiliation de plein droit et prônent la suspension des clauses résolutoires en cas de non-paiement des loyers et charges locatives. Il est permis au débiteur assisté du syndic ou au syndic seul d'exercer un choix entre la résiliation du bail et la poursuite du contrat ; donc de conserver le bénéfice de la propriété commerciale. Le syndic qui opte pour la résiliation du bail a pour seule obligation de notifier sa demande au bailleur et aussi de remettre les lieux en l'état. On peut signaler que le bailleur n'a aucun recours efficace, si l'immeuble ne lui est pas remis dans des conditions normales.

Ainsi sauf dans l'hypothèse déjà précitée ou l'administrateur aura résilié le bail, la continuation de l'entreprise emporte maintien du contrat de bail aux conditions et clauses précédentes. A la fin du premier contrat, le syndic ou le débiteur pourra demander son renouvellement et en cas de refus le propriétaire paiera une indemnité d'éviction conforme aux prescriptions légales. Toujours dans le cadre de la protection du preneur en difficulté, le législateur a accentué la prohibition de toute action en vue d'obtenir la résolution du contrat pour défaut de paiement de loyer.

Toutefois, conformément aux principes d'interdiction des paiements des dettes antérieures et de suspension des poursuites individuelles, cette impossibilité et restriction au droit des poursuites sont limitées aux obligations pécuniaires du débiteur^32(*). S'agissant d'obligations qui ne portent pas atteinte au patrimoine du débiteur, le contrat de bail pourrait prendre fin dans les conditions de droit commun. Ainsi l'action en validité de congé avec refus de renouvellement du bail à usage professionnel reste recevable pour sous-location car n'étant pas suspendue en application de l'article 75 de l'AUPCAP.

* ²⁹ (civ.3^e 13 Mai 1986, Bull. Civ. III, n°69 ; Civ 3^e 25 fév.2004, D. 2004, 1086 Douala n°083//CC du 07 juillet 2008 pour l'annulation d'un nouveau bail conclu avant la résiliation du contrat en cours. Jurisprudences nationales ohada n° 2 décembre 2010 p.47)

* ³⁰ L'article 123 de l'AUDCG ; note de BOBO DIOULASSO, n° 08/09 du 22 avril 2009 pour la résiliation du bail commercial pour non exploitation pendant deux ans et non paiement des loyers. p.25.

* ³¹ Yves Chartier, Rigidité et flexibilité dans le droit des baux commerciaux, inLes activités et les biens de l'entreprise, Etudes offertes à Jean Derruppé, 1991 p.71.

* ³²Cass. Com. Franç, 25 mars 1997. Dalloz, Affaires 1997, 639.