Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. Les conditions substantielles du droit au renouvellement

La demande de renouvellement est facultative aussi bien pour le preneur que pour le bailleur. Pour le preneur s'il entend user de la faculté que lui donne la loi, la demande doit être faite par acte extrajudiciaire, au plus tard avant la date d'expiration du bail, si celui-ci est à durée déterminée. Faute pour lui de respecter ce délai, il est déchu du droit au renouvellement du bail. De son côté, le bailleur doit faire connaitre sa position vis-à-vis de la demande du preneur au plus tard un mois avant l'expiration du bail, sinon il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Si au contraire le bail est à durée indéterminée, toute partie peut le résilier en donnant congé à l'autre par acte judiciaire au moins six mois à l'avance. Le preneur peut cependant s'opposer à ce congé, au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire, sa contestation de congé. S'il n'a pas formulé sa demande de renouvellement dans le délai imparti ou s'il n'a pas contesté en temps utile le congé reçu, il est échu de son droit au renouvellement du bail. Autrement dit, c'est l'opposition au congé du bailleur qui fait naître au profit du preneur, tout comme sa contestation de congé, son droit au renouvellement du bail^27(*).

Si le renouvellement du bail est accepté, expressément ou implicitement, par les parties et sauf accord différent de celles-ci, la durée du nouveau bail est fixée à trois ans^28(*). Le bail renouvelé devient par conséquent un bail à durée déterminée dont la durée principe, à laquelle les parties peuvent déroger pour une durée supérieure ou moindre, est de trois ans. Le nouveau bail prend effet pour compter de l'expiration du bail précédent si celui-ci était à durée déterminée, ou pour compter de la date pour laquelle le congé a été donné si le bail précédent était à durée indéterminée.

* ²⁷ L'acceptation donnée par le bailleur à une demande de renouvellement n'est pas irrévocable. Le bailleur peut par conséquent changer d'avis jusqu'à la signature du bail renouvelé pour des raisons diverses : contestation du principe même du droit au renouvellement, découverte du non-respect par le locataire des obligations que lui impose le bail, etc.

* ²⁸ Article 123 alinéa 3 de l'AUDCG.