Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

Paragraphe 2

Le titulaire de la mise en demeure

Il a été jugé, en application de la version antérieure de l'AUDCG, que seul le bailleur ou ses ayant-droits, ont la qualité pour demander la résiliation judiciaire du bail^83(*). L'action en résiliation est désormais clairement ouverte à chacune des parties au bail qui déplore le non-respect par l'autre partie des clauses et conditions du bail^84(*). Bien qu'elle ne fût pas clairement mentionnée dans l'article 101 de l'ancienne version de l'AUDCG, la possibilité d'agir contre le bailleur en cas de violation de clauses du bail existait déjà au profit du preneur. La nouvelle formulation de l'article 133 al. 1 apporte une clarification pour lever toute équivoque.

Afin d'éliminer tout équivoque, nous exposerons le titulaire de la mise en demeure visé l'ancienne version de l'AUDCG (A) ensuite l'innovation faite par la nouvelle version (B).

A. Le titulaire visé dans l'AUDCG du17 avril 1997

Dans la philosophie de la législation OHADA, l'action en résiliation du bail professionnel n'a jamais été assimilée à une action banale où le droit d'agir est ouvert à tous « ceux qui justifient d'un intérêt légitime ».Le législateur communautaire a toujours restreint le cercle des titulaires du droit d'agir en résiliation du bail professionnel. Cette action a été considérée comme une « action attitrée »^85(*) ou « action réservée ». Il s'agit d'une action dans laquelle « la qualité pour agir apparait comme une condition distincte de l'intérêt à agir puisqu'il faut exciper tout à la fois de l'intérêt que l'on a à élever ou à combattre la prétention litigieuse et du titre qui permet de le faire ». L'action attitrée n'est attribuée qu'à certaines personnes intéressées seulement. C'est tout le sens du deuxième paragraphe de l'article 1-2 alinéa 1e du Code de procédure civile sénégalais qui réserve les « cas où la loi attribue ce choix aux seules personnes qu'elles qualifie pour élever une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé »

Sous l'empire de l'ancien article 101 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, il a été prévu une attribution spéciale très étroite du droit d'agir en résiliation du bail commercial. Seul le bailleur était habilité à se pourvoir en résiliation^86(*).

Sous l'angle de la théorie générale de l'action en justice, la loi communautaire avait ainsi prévu une « attribution exclusive » du droit d'agir au bailleur^87(*) , du moins dans le cadre de l'action en résiliation du bail commercial pour inexécution des conditions du bail. Seul l'ancien article 74 alinéa 5 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, repris par l'article 106 alinéa 5 du nouvel Acte uniforme, prévoyait un droit de résiliation du preneur, lorsque les grosses réparations entreprises par le bailleur ont rendu impossible la jouissance du bail.

Il est vrai que s'il n'entendait pas exercer son droit au renouvellement du bail, le preneur pouvait servir à son bailleur un congé, en dehors de toute idée de faute, dans les conditions prévues par la loi.

Mais, cette attribution exclusive au bailleur du droit d'agir en résiliation était de moins en moins acceptable, si l'on sait que le preneur pouvait dans bien des situations avoir intérêt à se délier du contrat de bail, en invoquant une inexécution des obligations du bailleur. Alors, pourquoi, ne pas lui ouvrir la possibilité d'agir en résiliation en excipant d'une défaillance du bailleur ?

* ⁸³T.G.I Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 219, 21-6-2006 : AD Sanou S. Siméon c/ Ouédraogo Lassané, Ohadata J-09-89

* ⁸⁴ Article 133 al 1 de l'AUDCG

* ⁸⁵ La paternité de cette expression revient à Gérard CORNU et Jean FOYER, Procédure civile, Paris, 1958, p. 286.

* ⁸⁶ V. art. 101 alinéa 2 de l'ancien AUDCG.

* ⁸⁷ Nicolas Cayrol, « Action en justice », Rép. Proc. Civ, Dalloz, septembre 2007, n° 371.