Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

Paragraphe 2

Les conditions additionnelles dans la fixation du nouveau loyer

Lors du renouvellement du bail à usage professionnel, les parties peuvent avoir une idée du loyer qui, généralement, a pour base le loyer du bail originaire. Hormis le plafonnement, qui, un principe essentiel dans la fixation du nouveau loyer, d'autres conditions concourent également à la fixation du nouveau loyer. De ces nouvelles conditions, nous avons la valeur locative ainsi que la clause de loyer variable.Il convient d'envisager tour à tour la fixation du loyer à la valeur locative (A) et ensuite la variabilité du loyer (B) du bail à usage professionnel.

A. La fixation du loyer à la valeur locative

Si le mécanisme du plafonnement est une des sources principales de litige, il n'est pas le seul. Viennent en effet alimenter les débats la détermination de la valeur locative ; dont la complexité s'explique notamment par le manque de transparence du marché.Le loyer des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative de l'objet du bail. Le législateur français a quant à lui fixé la règle. L'article L 145-14 du code de commerce français précise que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Ce texte fait obligation aux contractants de fixer le montant de leur loyer à la valeur locative. Or, aucune définition de celle-ci n'est donnée par la loi bien que les critères de sa détermination soient précisés^55(*). Le mérite revient à la doctrine d'avoir défini la valeur locative comme le prix résultant du jeu normal de l'offre et de la demande pour le local considéré^56(*). Ainsi le nouveau loyer à usage professionnel doit tenir compte du marché.

La valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré (situation, importance de la surface, état d'entretien des locaux...), la destination des locaux (activité autorisée dans le bail), les obligations respectives des parties (conditions de jouissance des locaux ou charges supportées par le locataire ou par exemple des restrictions à la jouissance des lieux ou la mise à charge du locataire d'obligations incombant normalement au propriétaire constitue un facteur dediminution de la valeur locative^57(*)), les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue où les locaux se situent, lieu d'implantation et emplacement du local, moyens de transport, répartition des diverses activités dans le voisinage...) et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En fait, comme il n'est pas facile de trouver dans le voisinage des locaux équivalents au regard de tous ces critères et de connaitre, de surcroit, le montant de leur loyer, c'est dans la jurisprudence du juge des loyers que chacun cherche des points de comparaison. Il s'établit ainsi des prix, des mercuriales dont le lien est assez lâche avec les prix du marché libre, là où il subsiste, ce qui amène le législateur à multiplié les retouches à son propre système^58(*).

Le loyer doit correspondre à la valeur locative si le bailleur peut à juste titre se prévaloir:d'un bail conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ; d'un bail qui s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans ;  d'une extension des locaux; d'un changement d'activité ; d'une modification des obligations du locataire; d'améliorations dues à des travaux qu'il a, directement ou indirectement, financés ; d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Pour obtenir le déplafonnement du loyer, le bailleur ne doit pas se contenter d'avancer que la modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir un impact sur l'activité exercée ou sur le commerce exploité par le locataire. Cette modification doit présenter un intérêt concret ou avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale du locataire.

A noter que le loyer est de droit déplafonné et fixé à la valeur locative lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux monovalents en claire conçus expressément pour une seule activité.

* ⁵⁵ Vigie, A.J.P.I. 1985, 739.

* ⁵⁶ Philippe-Hubert Brault  et Jehan.-Denis. Barbier, Le nouveau statut des baux commerciaux industriels et artisanaux, Gaz. Pal. Edition 1995, P.60.

* ⁵⁷Cass. Civ. 5 mai 2004, B III, 90/82.

* ⁵⁸ Saint Geniest-Combastet, La dualité de valeurs. La fixation par le juge des loyers AJDI, 2003, 905 et s ; l'AJDI publie les loyers commerciaux à paris et en province.