Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. Le déplafonnement du nouveau loyer

Le législateur de l'OHADA n'a pas tranché la question du déplafonnement du loyer renouvelé du bail à usage professionnel. Ce qui traduit l'idée selon laquelle, comme pour le plafonnement du loyer, les parties restent libres de faire leur choix. Le déplafonnement du loyer renouvelé doit s'effectuer en raison de la modification d'un élément de la valeur locative. Sans entrer dans le détail du déplafonnement du loyer renouvelé du bail à usage professionnel, nous voudrons montrer ce qui permet de l'obtenir, généralement, par altération du régime de fixation du loyer à la valeur locative.

La possibilité de déplafonnement du loyer du bail est conditionnée. En effet, le législateur français a tranché sur cette question. Aux termes de l'art. L.145-34 du code de commerce français, le loyer du bail peut être déplafonné à condition qu'il y ait une modification notable des éléments mentionnés à l'art. L.145-3 dudit code. Il y faut une modification notable. Si le législateur ne définit pas ce qu'il faut entendre par modification est notable, l'on considère qu'une modification est notable dès lorsqu'elle est réelle et suffisante.

Le déplafonnement du nouveau loyer du bail à usage professionnel peut également intervenir lorsque le propriétaire a réalisé des travaux qui vont au-delà de ses obligations. Cependant, il est régulièrement admis que le propriétaire peut bénéficier du plafonnement du nouveau loyer du bail à usage professionnel lorsqu'il apporte des améliorations sensibles à l'exploitation du fonds de commerce.

Enfin, le déplafonnement du nouveau loyer du bail à usage professionnel est possible lorsqu'il y a une modification sensible des facteurs locaux de commercialité, la question étant alors de savoir quelle peut être cette modification. La haute juridiction française^54(*), tout en reconnaissant une appréciation souveraine des juges du fond a, par exemple, clairement affirmé que l'augmentation de la population d'une ville, l'ouverture d'une galerie marchande à proximité ou encore l'ouverture, la création d'un parking et l'installation de parcmètres constituent des modifications des facteurs locaux de commercialité. Il importe en la matière que la modification de ces facteurs ait une incidence sur le commerce visé. Le bail à usage professionnel renouvelé ou non dans la zone OHADA doit intégrer ces éléments nouveaux qui peuvent faire varier le loyer.

* ⁵⁴Cass. Civ. 3^ème, 12 mars 1986, Loyers et copr. 1986, n°247.