Le juge et le contrat de bail à usage professionnel en droit OHADA.

B. La justification d'un motif tenant au local

Le bailleur est également dispensé d'indemniser le locataire en cas de reprise de l'immeuble qui doit être totalement ou partiellement démoli pour avoir été reconnu insalubre ou qui se trouve dans un état tel qu'il ne peut être occupé sans danger^49(*). Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés.

Toujours dans la même lancée, l'article 127 prévoit la possibilité d'une reprise pour reconstruire un local insalubre. Le bailleur peut aussi reprendre sans indemnité les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour y habiter lui-même, ou les faire habiter par sa famille, si le bénéficiaire de la reprise n'a pas de logement correspondant à ses besoins normaux. En effet bien qu'il est stipulé dans l'article 127 AU/DCG que si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objets du bail. Le bailleur devra verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue à l'article 126 AU/DCG. On a constaté que dans la pratique qu'elle est très faible par rapport à l'indemnité qui est due en cas de refus de renouvellement.

Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d'un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit. Le bailleur qui reprend son immeuble et qui le détruit n'est pas obligé de le reconstruire. Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objets du bail, ou s'il n'est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue à l'article 126 de l'AUDCG. Lorsque l'immeuble reconstruit possède une superficie supérieur à celle de l'immeuble primitif, le preneur n'a droit qu'à une surface équivalente à celle qu'il occupait précédemment et lorsque l'immeuble reconstruit est plus petit que le précédent et que l'on ne parvient pas à satisfaire tous les demandeurs, la préférence est donnée à ceux qui bénéficient des baux les plus anciens.

Mais si la reconstruction de l'immeuble n'est pas une nécessité, le bailleur reste tenu au paiement d'une indemnité d'éviction quand il refuse le renouvellement pour reconstruire l'immeuble existant ou pour y effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux, même si l'opération peut se justifier d'un point de vue économique et constituer une utile modernisation du parc immobilier. Il peut, toutefois, se soustraire un locataire un local est situé à un emplacement équivalent et disponible immédiatement ou à échéance très proche. Mais il reste tenu, dans ce dernier cas de rembourser au locataire les frais normaux de déménagement et d'emménagement et de lui verser, le cas échéant, une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et, s'il y a lieu, de la moins-value de son fonds^50(*).

Dans les deux cas de reprise qu'on a développée (reprise pour habiter ou reprise pour motif grave et légitime), le bailleur retrouve la jouissance de ses locaux. Par conséquent, ce droit de refus du propriétaire qui se traduit par la liberté de ne contracter aucune sanction constitue l'une des plus grandes faiblesses de la propriété commerciale.

* ⁴⁹Cass. Civ., 10 janvier 1978, B, III, 23.

* ⁵⁰ Paul Didier et Philippe Didier ; Droit Commercial ; Tome I Introduction générale, l'entreprise commerciale ; dr Nicolas (M) ; Economica ; 2005 ; p 446.