CONCLUSION GÉNÉRALE
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La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
CONCLUSION DE LA SECONDE PARTIE
On constate que le législateur Ohada a
préservé les éléments fondamentaux de la protection
des contrats commerciaux parmi lesquels le bail commercial. C'est la raison
pour laquelle une exigence d'une mise en demeure fut imposée. Cette mise
en demeure produit des effets d'ailleurs comme tout acte de procédure.
Cependant en cas de violation des exigences légales posées, des
sanctions sont prévues quoique, toutes n'étant pas
expressément prévues par l'AUDCG.
Primo, la mise en demeure est un acte informant la partie
défaillant d'avoir à s'exécuter. Une telle
possibilité peut être saisie par le débiteur de
l'obligation, qui peut dès lors régulariser sa situation en
exécutant les obligations faisant défaut. Plus loin, il est aussi
donner une possibilité aux créanciers inscrits sur le fonds du
preneur d'exécuter les obligation manquantes ou même de
contraindre ce dernier à les exécuter. Si donc, elle n'y arrive
pas, c'est-à-dire en cas de non régularisation, deux effets
seront produits : soit elle entraîne la résiliation du bail avec
toutes ses conséquences, soit un refus de renouvellement tel que
prévues respectivement aux articles 133 et 127 de l'Acte Uniforme
relatif au droit commercial général.
Secundo, rappelons que comme tout acte juridique
irrégulier, la mise en demeure peut faire l'objet de diverses sanctions
lorsqu'il est établi qu'elle ne respecte pas les conditions de
validité174. Déjà le bail, dont la
résiliation est irrégulière, sera maintenu jusqu'à
ce qu'une procédure régulière soit menée. Comme
corollaire la réintégration du preneur dans les lieux s'il
était déjà expulsé ou son maintien s'il n'en
n'était pas encore expulsé. Cette irrégularité peut
aussi aboutir dans l'hypothèse contraire au versement d'une
indemnité d'éviction en bonne et due forme.
174 Article 133 de l'AUDCG.
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à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
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En définitive, prévue et aménagée
pour protégée le bail professionnel, la mise en demeure a
été placé au rang d'une formalité d'ordre public
par le législateur OHADA à l'article 234 alinéa 1 de
l'AUDCG. En effet, l'ordre public attaché à cette mention a pour
objectif de préserver la propriété commerciale sans
laquelle le preneur professionnel se trouverait dans une
insécurité intempestive, puisque c'est elle qui lui permet de se
prévaloir du renouvellement de son bail ou à défaut, d'une
indemnité d'éviction qui pourra lui permettre de se
réinstaller ailleurs en cas de refus de renouvellement par le bailleur.
Elle a pour but d'informer la partie défaillante de l'inexécution
des obligations qui sont pourtant siennes et de l'inciter à les
exécuter. Il s'agit donc d'une dernière chance donnée pour
remplir les obligations contractuelles faillies. Ceci explique dont pourquoi le
législateur a encadré rigoureusement les règles
applicables à la mise en demeure, à travers l'article 133 du
nouvel AUDCG, en lui donnant un rôle quasi incontournable dans les
procédures emportant rupture du bail professionnel.
En effet, toute procédure dont la finalité est
la rupture du lien contractuel qu'est en l'occurrence le bail doit
nécessairement faire intervenir un acte de mise en demeure en termes d'
« ultimatum » donné au locataire ou au bailleur selon le cas.
Comme nous l'avons dit plus haut, cette mise en demeure sert à
l'information de la partie défaillante. En effet, il peut arriver comme
cela est très souvent le cas, que la parte débitrice de
l'obligation ne l'a pas exécuté en ignorance de cause. Il est
donc nécessaire de lui donner la possibilité de
régulariser une situation dont les conséquences auraient pu
être néfastes à son égard. Dans cette situation, le
preneur peut prendre toutes les mesures qu'il juge utiles pour exécuter
les obligations manquantes ou faire cesser le trouble résultant de son
fait ou d'un tiers proche. Bien plus, les créanciers du preneur doivent
être informés de la procédure de résiliation contre
leur débiteur. Cette exigence permettra à ces derniers s'ils le
souhaitent d'exécuter les obligations faillies de leur
débiteur.
En outre, retenons que selon les cas de rupture, la mise en
demeure s'applique différemment. Mais, le but visé est le
même : l'évitement de la rupture du bail gage de l'essor des
affaires dans l'espace OHADA. Le bail professionnel est considéré
comme l'un des éléments les plus importants du fonds de commerce,
et par là même, il est donc primordial de le protéger et
d'en assurer la survie. Cependant, il arrive souvent et très souvent que
le respect de l'exigence de mise en demeure ne soit pas avéré.
Dans pareil cas, le législateur OHADA, n'ayant pas été
très explicite sur les sanctions applicables en cas d'absence de mise
en
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demeure, il demeure que la jurisprudence emboîtant le
pas, semble avoir trouvé des pistes de réponses au
problème des sanctions en cas d'absences de mise en demeure. À
cet égard, il est impératif pour la partie exprimant son
intention de mettre un terme au bail d'en informer l'autre par une lettre de
mise en demeure la sommant de s'exécuter au péril de voir son
contrat de bail résilier.
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