Femmes et accessibilité à la propriété foncière au Cameroun.

2.1.2. Approche économique du foncier

La terre, constitue un bien de plus en plus marchand. Raison, pour laquelle le concept de marcher foncier a été développé. Dans le cadre de cette section, nous nous intéressons aux travaux des auteurs : Ricardo (1970) ; Philipe. Plateua (1996) ; Demsetz et Alchiam (1973) ; Karl Max (1852) qui ont travaillé respectivement sur la rente foncière, sur l'évolution des droits de propriétés et les classes sociales.

2.1.2.1. Théorie de la rente foncière ? Contenu de la théorie

Théorie formulée par Ricardo (1970)¹⁹, elle stipule qu'au début de la société, lorsque l'homme nouveau sur la terre, n'avait devant lui que l'immensité des forêts, que la terre était vaste et que l'industrie commençait à naître, la rente dut être nulle. La terre, non encore façonnée par le travail, était un objet d'utilité ; ce n'était pas une valeur d'échange ; elle était commune, non sociale. Peu à peu, la multiplication des familles et le progrès de l'agriculture

¹⁹ Données disponibles sur https://wikirouge.net/Rente_fonci%C3%A8re , Consulté le 23/02/2019.

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firent sentir le prix de la terre. Le travail vint donner au sol sa valeur : de là naquit la rente foncière²⁰.

? Apport pour l'étude

La théorie de la rente foncière permet de comprendre pourquoi les hommes tiennent les femmes loin des questions d'accès à la propriété foncière. Cela est dû à deux raisons principales : la terre se raréfie (du fait de l'augmentation de la population) et aussi elle est devenue un bien économique de plus en plus convoité (opportunité d'investissements).

? Limites de la théorie

Elle s'appuie uniquement sur l'aspect quantitatif de la population. Elle ne prend pas en compte les aspects qualitatifs de la population (comportements, mode de vies etc.), qui sont des valeurs déterminantes de la gestion de la propriété foncière.

2.1.2.2. Théories évolutionnistes du foncier ? Contenu de la théorie

Il s'agit d'une théorie purement économique développée par Philipe PLATTEAU (1996)²¹ .Celle-ci schématise la généralisation du titre foncier matérialisant la propriété privée et les gains qui y sont inhérentes (figure 2.1)

Figure 2.1 : Schéma évolutionniste des droits de propriété

Droits coutumiers (Collectifs)	Individua lisation/ Marchan disation	Flou sur les droits fonciers, conflits	Intervention	Propriétés individuelles et titres fonciers
			Publique

²⁰ La rente foncière traduit tout simplement un revenu que perçoit le propriétaire d'une terre.

²¹ Données disponibles sur https://www.mpl.ird.fr_filipski. Consulté le 29/02/2019.

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Titre

Sécurité des droits				Accès au crédit
		Investissement
		Gain de productivité

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Source : Platteau, 1996

Cette analyse se fonde sur la notion clé de l'économie institutionnelle que constituent les couts de transactions et suppose que l'innovation institutionnelle soit une réponse à la montée de ces couts engendrés par des conflits croissants.

Ainsi quand la terre devient un « bien » rare, les incertitudes sur le contenu des droits traditionnels tendent à s'aggraver et les tendances à l'appropriation individuelle se développent. Ceci entraine la généralisation des conflits couteux socialement, mais la perspective de disposer d'un bien à la valeur décuplée justifie les couts de transactions pour les individus. Cette généralisation entraine une incitation accrue à l'investissement dans la mesure où les propriétaires sont surs de pouvoir bénéficier des fruits de celui-ci. Simultanément, la distribution des titres permet aux ruraux et citadins de bénéficier de l'accès aux crédits bancaire pour financer leurs investissements car la terre peut être utilisée comme collatéral pour les établissements financiers. Les ambiguïtés existantes sur le droit foncier peuvent réduire dont les incitations des ménages à effectuer de gros investissements sur la terre dont-ils semblent détenir la propriété. Ceci peut expliquer le faible niveau d'investissement dans le bâtit en milieu urbain des pays subsahariens.

Dans l'esprit des défenseurs de cette théorie, la rareté de la terre implique une intensification des pratiques agricoles et des mises en valeur qui suppose des investissements

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accrus. Ici l'État intervient avec une innovation institutionnelle : la création et la généralisation des titres de propriétés ou titres foncier qui en Afrique subsaharienne est un héritage colonial.

? Apport pour l'étude

Cette théorie justifie pour notre étude le fait que l'augmentation de la population entraine une rareté de terre engendrant ainsi une forte spéculation foncière ce qui justifie des difficultés à accéder à la terre pour les femmes dont le niveau de vie est faible. L'intervention de la force Étatique en faveur du titre pour régler les conflits foncier et les flous sur les droits fonciers s'est accompagnée par la course pour le titre de propriété. On observe alors la naissance d'un dualisme entre droits coutumiers collectifs et propriété privée individuelle. Dans la société africaine on observe ainsi deux catégories de propriétaires : les propriétaires de terre sans titres de propriété et à la marge ceux possédant un titre de propriété.

? Limites de la théorie

Cette théorie, a une vision purement économique de la terre. En effet, elle voit en la terre, une valeur purement marchande. Elle oubli, de ce fait que, malgré les mutations démographiques et économiques, la terre garde encore dans certaines communautés un caractère « sacré »,un patrimoine qui doit être transmis de génération en génération.

2.1.2.3. La théorie standard des droits de propriété

? Contenu de la théorie

Allant dans le même sens que les précédentes théories, elle stipule qu'une pression croissante sur une ressource conduit graduellement à une définition de plus en plus restrictive des droits exercés sur cette ressource, pour mener finalement à une appropriation privée individuelle²². Le texte fondateur de Demsetz (1967) explique ainsi l'émergence de droits de propriété privée comme résultant d'un arbitrage entre les bénéfices attendus de l'établissement de tels droits et le coût de l'exclusion des autres de l'usage de la ressource. Cette idée d'une évolution des droits en réponse aux changements dans les prix relatifs préfigure la théorie de l'innovation institutionnelle induite proposée ultérieurement par Ruttan et Hayami (1984) : une variation dans les prix relatifs (provoquée par le changement technique, une évolution dans les dotations en facteurs ou un changement dans les préférences) se traduit par une demande de

²² Sur la théorie "standard" des droits de propriété, voir Demsetz (1967) et Alchian et Demsetz (1973).

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changement institutionnel. Appliqué à la ressource foncière, ce schéma propose ainsi une évolution des droits allant de l'accès libre (aucune restriction dans l'accès) à une appropriation commune (accès libre restreint aux membres du groupe) et à une appropriation individuelle²³. En d'autres termes, la combinaison de la croissance démographique, du développement de l'agriculture marchande et de changements dans les systèmes de culture (développement de cultures pérennes ,disparition des systèmes de culture itinérants, réduction des périodes de jachère) se traduit par une valorisation de la terre et conduit "naturellement" à une individualisation des droits fonciers et à l'introduction du droit d'aliénation dans le faisceau de droits (c'est-à-dire, une marchandisation de la terre).

? Apport pour l'étude.

C'est dans le prolongement de la marchandisation de la terre que se justifie l'utilisation cette dernière dans la présente étude. En effet, pour les femmes qui le plus souvent sont démunis de moyens financiers, la marchandisation de la terre limite « naturellement » leur accès à une propriété foncière.

? Limite de la théorie

Comme dans le cadre de la théorie évolutionniste du foncier, la théorie standard des droits de propriété a une vision purement économique de la réalité. En effet, dans la société, l'achat des terres n'est qu'un des moyens d'accès à la propriété foncière. ; Il en existe d'autres moyens d'accès à la propriété à l'exemple des dons de terre.