La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

§II : Les conditions d'application du statut

Ce paragraphe est consacré sur la détermination des biens qui peuvent faire l'objet de bail à usage professionnel (I) et quels sons des personnes qui peuvent bénéficier de statut des beaux commerciaux ou professionnels (II) comme dispose le droit des affaires OHADA.

1. Quels biens peuvent faire l'objet de bail à usage professionnel

Comme nous l'avons développer à l'introduction, le bail à usage professionnel doit porter sur des immeubles qui entre dans l'esprit de l'article 101 de l'Acte

³¹ Titre II du Livre I d'AUDCG.

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Uniforme portant droit commercial général du 15 décembre 2010, dans cette logique , l'Acte uniforme a précisé de manière cristalline les immeubles entrant dans le catégorie du bail à usage professionnel. Les dispositions de l'acte Uniforme sont applicables à tous locaux ou immeubles à usage commercial, artisanal, industriel ou à tous autres usages professionnels³².

Le bien immeuble sous-entend : les locaux principaux, les locaux accessoires, terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel et cela avec le consentement expresse du propriétaire³³. La détermination de l'usage des locaux pour qu'ils soient commercial, artisanal, industriel et tous autres usage professionnels dépend des destinations attribuées par les parties contractante pendant la conclusion de contrat.

2. Les statuts de baux commerciaux ou professionnels

Dans ce point nous allons préciser certains termes qui relèvent de domaine du contrat notamment le terme Bailleur et preneur avant d'entré au coeur de ce point. Nous allons aussi ce pendant voir qui peuvent bénéficier du statut de baux commerciaux et quelles son les conditions.³⁴

a. Le bailleur

Dès 14^ème siècle on qualifiait celui qui donnait à bail le « bailleur » et l'autre sens de ce nom faisait allusion ou renvois à une personne qui a un caractère trompeur ou mensonger³⁵. Mais en matière de contrat de bail, le bailleur est celui qui s'engage à donner un bien mobilier ou immobilier en location moyennant un prix autrement, il est celui qui s'engage à accorder à son cocontractant contre une rémunération le droit de jouissance d'un bien mobilier ou immobilier. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale de droit privé ou de droit public³⁶.

Il faut procéder systématiquement à faire une différence claire du terme bailleur et propriétaire car c'est l'objet de beaucoup de confusion. La plupart de bailleurs sont propriétaires de leurs biens mis en location mais ils peuvent aussi céder un

³² Art. 101 de l'AUDCG.

³³ Idem.

³⁴ L'AUDCG

³⁵ http://www.cnrtl.fr/definition/bailleur.

³⁶ Lexique des termes juridiques, 16^e édition, Dalloz Paris

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ou deux éléments constitutif de droit de propriété car ce dernier est composé de trois éléments dont usus ; fructus ; abusus. Mais lorsque le propriétaire cède le fructus et usus qui est le droit d'en recueillir les fruits du bien et le droit d'utiliser le bien, celui qui en bénéficie a la qualité de l'usufruitier et le propriétaire garde qu'un élément, il s'agit d'abusus qui est le droit de disposer du bien (vendre, transformer, donation) ou détruire le bien. Lorsqu'il cède ces deux éléments le propriétaire a la qualité de nu-propriétaire³⁷.

Dans ce cas, le propriétaire est celui qui dispose du droit réel sur la chose et de toutes les prérogatives qui s'y rattachent : le droit de détenir la chose sans en percevoir les fruits. Il n'a que le droit d'en disposer de la chose. En revanche, le bailleur, s'il n'est pas le propriétaire, ne peut que mettre à disposition la jouissance des locaux sans outrepasser ses prérogatives. Le propriétaire dans ce cas n'interviendra pas au contrat de bail dans le cadre du renouvellement par exemple puisqu'il a délégué le fructus et usus à une tierce personne, bien que les actes de disposition soient soumis à son agrément³⁸.

Nous pouvons retenir que la qualité de bailleur et du propriétaire se confondent sur une même personne.

Acte Uniforme en vigueur n'exige pas de bailleur la qualité de commerçant comme c'est le cas avec le preneur. Mais pour avoir la qualité du bailleur en ce qui concerne le bail à usage professionnel, il faut être propriétaire d'un bien immeuble mis en location ou avoir un droit d'usufruit sur le dit bien.