La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

Section II : Renouvellement un droit conditionnel

En principe, le renouvellement devra être introduit par le locataire lui-même ou par son mandataire. Si la demande émane d'un mandataire, le mandat devra impérativement être effectif. La demande devra être adressée personnellement au bailleur, ou à l'adresse indiquée sur le contrat de bail (ou à tout autre adresse qui aurait été officiellement communiquée par le bailleur)⁸⁶. Le renouvellement pourra être expédié par voie d'huissier de justice.

Dans la seconde hypothèse par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire, la demande de renouvellement sera valable même si le bailleur ne va pas le lire.

Enfin, pour rappeler le bailleur de son obligation de réponse la demande de renouvellement doit contenir, la mention prévue par l'article 124, al.3 de l'AUDCG qui dispose que « Le bailleur qui n'a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail⁸⁷ ».

Le droit au renouvellement dont il est question ici est un droit très conditionnel dans le sens que pour qu'un preneur bénéficie du renouvellement de bail, ce dernier doit nécessairement respecté certaines conditions de bail. Le bailleur conserve toujours son droit de refus et cela peut aussi être une occasion pour le bailleur de majorer ou de revoir le montant du loyer.

Cependant nos décente sur le terrain que les enquête mené, ont confirmée hypothèse développé dans le mémoire de Louisa DAHMANI dont l'intitulé est « Les stratégies du bailleur pour aborder le renouvellement du bail commercial » on a trouvé trois type de bailleur dont :

⁸⁶ Lettre éditée par l'Institut Notarial de l'Entreprise et des Sociétés (I.N.E.S) du Conseil régional des notaires de la Cour d'Appel de Grenoble. 10 rue Jean Moulin - 38180 SEYSSINS, www.crgrenoble.notaires.fr.

⁸⁷ Article 124, Al. 3 de l'AUDCG.

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le bailleur dit « lymphatique » : il ne cherche pas à tirer profit du renouvellement par ignorance des dispositions légales ;

le bailleur dit «juste et dynamique» : il cherche à tirer un gain du renouvellement de manière raisonnable, en respectant une certaine éthique ;

le bailleur dit «fou» ou «gourmand» : fin stratège, rusé voire de mauvaise foi, il attend impatiemment out évènement qui lui permettra de faire pression sur le locataire ou de multiplier son loyer par dix⁸⁸.

Dans cette section, il y a deux paragraphes premièrement nous parlerons des obligations substantielles du bail à usage professionnel (§1) et notamment les conséquences en cas de refus du droit au renouvellement (§2).

§1. Obligations substantielles de bail à usage professionnel

Le renouvellement du bail est un droit qui confère au preneur une illusion de propriété, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle on l'appelle « propriété commerciale ». Le renouvellement du bail à usage professionnel permet au preneur commerçant, industriel, artisan et d'autres professionnels d'obtenir de son bailleur le renouvellement de son bail arrivé à expiration ou au terme de la durée de congé. Le droit au renouvellement du bail protège le locataire (preneur) qui ne pourra pas être privé de la jouissance des lieux loués du fait du bon vouloir du bailleur.

La loi lui offre donc de solliciter le renouvellement de son bail qui ne pourra être refusé que dans des conditions limitativement énumérée par l'Acte Uniforme. Les conditions dont il est appelé à respecter son qualifié de faute grave et légitime qui est juste caractérisé par ce qu'on qualifie les conditions substantielles du bail.

1. Obligation propre du bail à usage professionnel

Les obligations propres du bail sont des obligations dont un preneur doit respecter à de faut de les respecté, le bailleur peut l'évoqué par devant le juge au juste motif de soutenir son refus d'accorder le renouvellement au preneur qui le demande. Nous ne pouvons oublier que selon l'article 33 CCCL III qui disposent que : « les conventions légalement conclu tiennent lieu de loi à ceux

⁸⁸ Mémoire M2, L. DAHMANI, Les stratégies du bailleur pour aborder le renouvellement du bail commercial, Université de Lille1875, promo. 2010-2011 pages 22.

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qui les ont faites ». C'est-à-dire qu'entre les parties contractantes les conventions ont force obligatoire au même titre que la loi elle-même. D'où elles (les conventions) obligent les parties pour ce qui y est exprimé et elles ne peuvent être révoquées que par le consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. (Par exemple pour contracter le contrat de mariage il faut l'accomplissement de certaines formalités).

Donc s'agissant des obligations propres du contrat de bail sont justes, les clauses du contrat de bail qui doivent d'être respectées de bonne foi par les parties au contrat sous peine de résiliation de contrat au sens de l'article 133 AUDCG, mais l'alinéa 2 du même article conditionne la demande en justice aux fins de résiliation à un mise en demeure préalable d'avoir respecté la ou les clauses ou les conditions du bail en violation et elle doit être notifiée au preneur conformément à l'Acte Uniforme portant Droit Commercial Général⁸⁹.

A la lumière de l'alinéa 3 de l'article précité la mise en demeure doit indiquer sous peine de nullité la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois dés la date de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef⁹⁰.

Au-delà des obligations propres du bail à usage professionnel, le contrat de bail entraîne les obligations notamment fiscal ; d'Assurance et autres.