B. Contrôle du juge
Dans chaque État parties de l'espace OHADA, les Actes
uniformes en application dans l'espace s'impose et se substitut à tous
lois et règlements antérieures et postérieures qui lui
sont contraires (abrogation), mais il y aussi l'harmonisation des lois et
règlements antérieures et postérieures
(conformité).
Dans son article 103, l'Acte Uniforme portant Droit Commercial
Général entend de contrat de bail à usage professionnel
toute convention écrite ou non écrite entre une personne investie
par la loi ou une convention de donner tout ou une partie d'un immeuble.
Contrairement à l'article 2 de l'Arrêté
SC/0182/BGV/IR/CM/99 du 12 octobre 1999 portant réglementation
des baux à loyer dans la ville de Kinshasa qui dispose que « Tout
contrat de bail doit être écrit. Sera non recevable lorsqu'elle
trouve sa cause dans un contrat de bail, toute action principale,
reconventionnelle ou en intervention intentée par une personne qui n'a
pas conclu un contrat écrit84 ». Sans
controverse, nous allons directement conclure que cette disposition de
l'article 2 est d'office abrogatoire vu son caractère contraire à
l'Acte uniforme OHADA.
En analysant le système de contrôle
instauré par le législateur communautaire OHADA, nous comprenons
que le contrat de bail à usage professionnel après sa conclusion
par les parties cocontractantes ne pas contresigné par l'autorité
civile ou carrément, il ne pas notarié. L'Acte Uniforme ne
prévoit pas cette procédure et ne l'interdit non plus.
83 Article 123, Al. 3 de l'AUDCG.
84 Article 2, Arrêté
SC/0182/BGV/IR/CM/99 du 12 octobre 1999 portant réglementation
des baux à loyer dans la ville de Kinshasa.
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L'article 3 de l'Arrêté précité
dispose que « Tout contrat de bail doit être
contresigné par l'autorité municipale du lieu de l'immeuble
après visa du chef de service ayant l'habitat dans ses attributions
lorsqu'il s'agit de l'immeuble à usage résidentiel et par la
division urbaine de l'urbanisme et habitat pour les parcelles à usage
commercial ou industriel85 ». Cette
disposition complète et facilite l'application de la législation
OHADA en RD Congo (dans la ville de Kinshasa) parce que cela permettra un
contrôle efficace premièrement, il aura un contrôle
Administratif et deuxièmement un contrôle du juge qui est
subordonné à la volonté de la partie la plus diligente et
cela arrive qu'à cas de contentieux entre les parties.
Cette procédure fait de contrat de bail à usage
professionnel qui un contrat consensuel, de devenir aussi un contrat solennel
obligeant les parties contractantes à passer par devant le notaire et
directement le contrat de bail devienne un ace authentique.
L'Acte Uniforme en vigueur subordonne le control du juge
qu'à la volonté de la partie la plus diligente qui saisie le juge
que lorsqu'il y a contentieux entre les partie et vous remarquerez que c'est un
control à posteriori et qui a pour conséquence sur le terrain,
beaucoup de contrat conclu à durée déterminé mais
qui ne son pas conforme à l'Acte uniforme parce que la plus part de ces
contrat son conclu pour une durée d'une Année tandis que dans
l'article123 d'AUDCG conditionne le renouvellement au minimum à deux ans
d'exploitation de fonds dans le lieu loué.
Ce qu'il y a à retenir le législateur OHADA a
beaucoup plus laissé l'expression de la volonté de parties
s'exprimer. Et ils doivent juste respecter les dispositions que l'Acte Uniforme
considère d'ordre public que les contractants ne peuvent y
déroger. Le contrôle qu'organise le droit des affaires OHADA est
un control à posteriori de la conclusion du contrat.
Mais pour que les dispositions soient respectées et que
cela soit effectif, il faut un double control notamment un control
Administratif et un control juridique. L'article 134 dans son alinéa 2
dispose dans le sens de privé l'entreprenant des avantages de bail
à usage professionnel notamment le droit au renouvellement du bail et le
droit à la fixation judicaire de loyer du bail renouvelé, sauf
85 Article 3, Arrêté
SC/0182/BGV/IR/CM/99 du 12 octobre 1999 portant réglementation
des baux à loyer dans la ville de Kinshasa.
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convention contraire entre le bailleur et l'entreprenant. Dans
ce cas le contrôle à priori est souhaitable dans le souci de faire
respecté les dispositions de l'Acte Uniforme.
Analysons à présent les conditions du droit au
renouvellement.
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