§2. Renouvellement, un droit garanti et
contrôlé par le juge
Dans ce paragraphe nous essayerons d'analyser de
manière très cristalline comment le renouvellement est un droit
garanti (A) et de quelle manière le droit de renouvellement est
contrôlé par le juge compétent (B) pour mieux comprendre
cette stabilité que le législateur rassure le preneur.
A. Droit garanti
Depuis le 19ème siècle, les
commerçants subissaient l'injustice de la part de leurs bailleurs qui
développaient que le lobby financier. Depuis l'avènement de la
reforme qu'apporté loi du 17 mars 1909 relative au fonds de commerce qui
a eu pour conséquence notoire d'augmenter leur valeur. Pendant que
d'autres propriétés telle que les propriétés
littéraires et artistiques étaient reconnues par des statuts
protecteurs. Il fallait trouver comment garantir au preneur commerçant
une stabilité au développement de leurs activités
économiques.
77 Décret n°53-960 du 30 septembre 1953
réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le
renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage
commercial, industriel ou artisanal.
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Les doctrinaires du siècle coulé
dénonçaient déjà le mauvais comportement des
bailleurs vis-à-vis des preneurs avec une grande complicité de
grandes entreprises qui voulaient à tout prix
récupéré les baux de petits commerçants. Avec le
droit de propriété qu'a les bailleurs, ces derniers profitaient
de cette position pour maltraiter le preneur en résiliant le contrat de
bail de manière abusive. En faveur des grandes firmes qui proposaient
aux bailleurs (propriétaire ou usufruitier) la relocation «
à de prix défiant toute concurrence » et se substituant
aux locataires en place et les commerçants moyens étaient
expulsaient « sans bourse délier78 ».
Les auteurs de l'époque ne cessaient
d'évoquaient ce comportement qu'ils qualifiaient « l'abus de
puissance de bailleur79 » les grandes firmes profiter de la
clientèle développée et des éventuels profits
générés tout en s'assurant pour l'avenir de la
solvabilité des nouveaux preneurs : « La morale n'avait pas
gagné à la réforme de1909 et les commerçants y
avaient quelque peu perdu de leur sécurité80
».
Jusqu'à 1953, il y a eu un décret qui accordait
au locataire en concurrence de droit de propriété du bailleur, un
droit qu'on qualifie droit à la propriété commerciale. Un
droit qui consiste à protéger le preneur et assurer la
stabilité de leur fons de commerce. Ce décret de 1953 est venu
garantir au locataire la stabilité de fonds parce que la
stabilité de fonds consolide la clientèle avec le lieu
d'exploitation du fonds et vu que la clientèle est élément
essentiel dans le contrat de bail à usage professionnel.
Dans le même ordre d'idées que le
législateur communautaire a emboité les pas au sens du droit des
affaires français. L'Acte Uniforme OHADA dans son article 134
érige l'article 123 de même Acte Uniforme qui dispose sur le droit
au renouvellement à la disposition d'ordre public et les parties ne
peuvent y déroger par des conventions particulières81
faute de quoi, au terme de Bulletin des arrêts III n° 11 de chambre
civil de la Cour de cassation française du 23 janvier 2008 «
est nul et sans effet quelle qu'en soit la forme, les clauses,
stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit
de renouvellement82 ».
78 ANZEMA, MUTELET, PRIGENT, Les baux commerciaux,
Revue des loyers, octobre 2010, éd. Lamy Paris, p. 1.
79 J. DERRUPPÉ, Bail commercial,
accord sur les modalités ou le montant du loyer à payer en cas de
renouvellement du bail, RTD Com. 2005 p. 256.
80 Marion, Gaz. Pal. 1960, 2, doctr. p.65.
81 Art. 123de l'AUDCG
82 Civ. 3ème, 23 janvier 2008, Bull.
civ. III n° 11.
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Nous trouvons que grâce aux événements
passés et par la bonne volonté de législateur OHADA que le
droit au renouvellement constitue aujourd'hui une garantie pour le preneur qui
retrouve sa sécurité perdu l'autre fois.
Le renouvellement du bail à usage professionnel doit
être procéder de la manifestation expresse de volonté de
paries soit, du bailleur soit, du preneur, voire des deux. Mais lors qu'il a
silence totale entre les deux parties, ce sera une poursuite des relations
contractuelles régies par les conditions de bail originaire (tacite
reconduction) dans ce cas, on présume que conformément à
l'alinéa 3 de l'article 123 d'AUDCG lors qu'il y a renouvellement
exprès ou tacite le bail est conclu pour une durée minimale de
trois ans83.
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