La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

2. Droit et obligation du preneur

a. Obligations

a.1. Obligation de paiement de loyer

Dés qu'il y a la conclusion du bail, le preneur se voit obligé d'honorer les obligations de bail qui se traduit au paiement d'un prix qualifié (loyer). Le législateur communautaire OHADA n'a pas définit le loyer. Le loyer peut être définit comme une charge pécuniaire qui incombe au locataire, tout au long du bail⁵⁵.

Le loyer initial est libre donc Il est fixé librement par parties, tant sur son montant que sur ses modalités de paiement. Cela est fait sous réserve de législation ou règlement applicable.⁵⁶ En contrepartie de la jouissance du lieu loué le preneur doit payer le loyer directement entre les mains propre du bailleur ou à son mandataire et cela au terme convenu dans le contrat. A la lumière de l'article 112 AUDCG dans son alinéa deuxième disposent sur les moyens de

⁵⁴ Article 111 de l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010.

⁵⁵ DIRECTION DES SERVICES AUX ENTREPRISES, CCI Bastia Haute Corse 2004.

⁵⁶ Article 116 de l'Acte Uniforme portant Droit Commercial Général du 15décembre 2010.

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paiement de loyer. Il peut aussi être payé par la voie électronique et par correspondance⁵⁷.

Le loyer est révisable dans les conditions fixées librement par les parties ou selon l'article 123 de l'Acte Uniforme en vigueur.

Lorsque le nouveau montant du loyer ne pas fixer faute de l'accord écrit entre les parties, l'article 117 ne dispose que la partie la plus diligente saisie la juridiction compétente et cette dernière statuant en bref délai et fixant le nouveau montant du loyer. La juridiction compétente prend en compte les éléments tel que la situation des locaux ; leur superficie ; l'état de vétusté et le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires⁵⁸. Cela permettra à la juridiction compétente de fixer le nouveau montant du loyer.

En droit français nonobstant le loyer payer au bailleur, avant l'entre du locataire (preneur) celui-ci verse au bailleur le pas de porte ou le droit d'entre mais certains auteur font une différence nette entre le pas de porte et le droit d'entre mais on ne doit pas s'éterniser sur ce débat des savants. C'est une somme versée par le locataire au propriétaire, lors de son entrée dans les lieux, et considérée tantôt comme :

Une indemnité compensant les restrictions que le propriétaire va subir sur les droits de son immeuble ;

Un supplément de loyer destiné à compenser les hausses de loyer qui ne suit pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ; dans ce cas, le bailleur déclare le pas-de porte en tant que revenu foncier⁵⁹.

Mais dans la pratique en République Démocratique du Congo le preneur nonobstant son loyer, ce dernier verse avant son entre une somme qu'on appel « GARANTIE » qui n'a pas la même considération que le pas de porte mais elle est comme une sorte de sureté pour le bailleur en cas de non paiement de loyer ou en cas de la détérioration des locaux mis en bail, le bailleur peut déduire de garantie le montant de la réparation de locaux ou soustraire le montant du loyer non payer. Dans la ville de Kinshasa le gouverneur fixe le nombre de mois que doit contenir les garanties par l'Arrêté SC/0182/BGV/IR/CM/99 portant réglementation des baux à loyer dans la ville de Kinshasa.

⁵⁷ Article 112 du même Acte uniforme.

⁵⁸ Article 117 de l'AUDG.

⁵⁹ DIRECTION DES SERVICES AUX ENTREPRISES, CCI Bastia Haute Corse 2004.

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Dispose dans son article 7 que « La garantie locative est fixée : trois (3) mois pour l'immeuble à usage résidentiel ; six (6) mois pour l'immeuble à usage commercial ; douze (12) mois pour l'immeuble à usage industriel⁶⁰ ».

En principe cette somme de garantie est remboursable à la fin du bail contrairement au droit d'entre et le pas de porte pratiquer en France.

a.2. Obligation de garde les locaux en bon père de famille

Le preneur a l'obligation d'exploité les locaux qu'il loue en bon père de famille et conformément à la destination prévu lors de conclusion de bail tel que le demande l'Acte Uniforme dans son article 113. Dans ce même ordre d'idées, le locataire est tenu d'entretenir et de garnir les locaux ou il exploite son activité⁶¹ et à la fin du bail de les remettre au bailleur à l'état initiale donc à l'état ou étaient les locaux lors de conclusion de bail originel.

a.3. L'obligation d'information

Le locataire (preneur) est tenu d'informer le bailleur lorsqu'il veut adjoindre les activités connexes ou complémentaires relevant de même domaine que celui envisager lors de la conclusion du contrat de bail. L'alinéa 2 de l'article 113 précise que cette obligation d'information doit être expresse. Mais le bailleur garde toujours le droit de s'y opposer lorsqu'il estime qu'il y a motif grave au chef de preneur⁶².

Au terme de l'alinéa 3 de l'article précité, le bailleur garde toujours le droit de s'y opposer pour le motif sérieux, lorsque le preneur par voie d'huissier de justice notifie préalablement le bailleur de changement d'activités prévues au contrat (la déspécialisation). Mais lorsque les parties cocontractantes ne s'entendent pas ou en cas de contentieux, il incombe à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente.

⁶⁰ Article 7 de l'Arrêté SC/0182/BGV/IR/CM/99 portant réglementation des baux à loyer dans la ville de Kinshasa.

⁶¹ Article 113 de l'AUDCG.

⁶² Idem.

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Le preneur à l'obligation d'aviser le bailleur ou l'informer de la situation du bail par acte extrajudiciaire ou par tout moyen permettant établir la réception effective par le destinataire notamment en cas de : sous location du bail et cession du bail.

La cession du bail

À la lumière de l'article 118, alinéa 1 et 2 de l'AUDCG, la cession de bail présente deux aspects notamment celle qui s'impose au bailleur et celle qui est soumise à l'accord du bailleur⁶³. Lorsque la cession de bail se fait par le preneur avec la totalité des éléments permettant l'activité dans les lieux loués, ce genre de cession s'impose au bailleur. Mais elle est soumise à l'accord du bailleur, lorsque le preneur cède le bail seul mais avec une partie d'éléments permettant l'activité dans les lieux loués.

Mais nous devons retenir que toute cession du bail doit être signifiée ou porté à la connaissance du bailleur par voie d'huissier de justice ou par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire en mentionnant : L'identité complète du cessionnaire ; son adresse et le cas échéant, son numéro d'immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit (RCCM) au terme de alinéa 3 de l'article précité.

L'article 119 ajoute qu'à défaut de signification et notification conformément aux conditions de l'article précédemment cité la cession est dite inopposable au bailleur⁶⁴. Dans le cas ou la cession s'impose au bailleur, ce dernier dispose d'un délai d'un mois et cela à compter du jour de la signification ou de la notification pour s'opposer à la cession. Le cas échéant de celle-ci, le bailleur saisie la juridiction compétente et en justifiant le motif sérieux qui motive son opposition à la cession de bail⁶⁵ en vertu de l'adage « actori icumbit probatio ». Par motif sérieux Acte Uniforme entend toute violation des obligations du bail, le non paiement de loyer. Le troisième alinéa de l'article 120 amène la lumière en précisant que pendant tout les temps que prendra la procédure, le cédant demeure dans le lieu et il reste tenu aux obligations de bail.

Lorsque la cession de bail est soumise à l'accord du bailleur, ce dernier dispose d'un délai d'un moi dés la réception de la notification ou de la signification par le preneur. Ce délai d'un moi constitue la durée par laquelle le bailleur doit

⁶³ Article 118 Al. 1 et 2 de l'Acte Uniforme précité.

⁶⁴ Article 119 du même Acte Uniforme.

⁶⁵ Article 120 du même Acte Uniforme.

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communiquer au preneur son acceptation ou son refus. Mais en cas de silence du bailleur vaut acceptation de la cession de bail précise l'alinéa4 de l'article précité⁶⁶.

La sous-location

En principe la sous-location totale ou partielle de bail est interdite au terme de l'alinéa 1 de l'article 121. Mais il y a une exception dans le deuxième alinéa de même article qui prévoit la sous-location par l'autorisation et dans ce cas l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur par tout moyen écrit. Cette procédure doit être respectée par le preneur si non la sous-location sera inopposable au bailleur⁶⁷.

Lorsqu'il y a l'autorisation de sous-location du bail et que le montant du loyer de sous-location totale et partielle est plus élever que celui du bail principal, l'Acte Uniforme accorde au bailleur le droit d'augmenter le bail principal au prix correspondant, à la lumière de l'article 122 AUDCG. Le même article continu en précisant qu'à défaut d'accord entre parties, l'augmentation est fixée par la juridiction compétente statuant en bref délai, en tenant compte des éléments visés à l'article 117⁶⁸.