La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

§2. Droits et obligations de parties

Après avoir conclu un contrat de bail, celui-ci produira ses effets. Ces effets consistent cependant en création des droits (1) et des obligations à l'égard des parties contractantes (2).

1. Droits et obligation du bailleur a. Obligations

Le bailleur à certaines obligations à l'égard de son preneur notamment : l'obligation de délivrance d'immeuble mis en location ; tous les grosse réparations sont à la charge du bailleur ; il ne peut à son gré modifié état de locaux en bail et restreindre usage ; il est responsable du trouble de jouissance survenu à son fait ; la cessation du droit de bailleur sur les locaux ne met pas fin

⁴⁴ Article 104 alinéa 3, Idem.

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au contrat de bail à usage professionnel ; le contrat de bail à usage professionnel ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre partie⁴⁵.

a.1. Obligation de délivrance

Le bailleur à l'obligation de délivrer la chose objet du contrat c'est-à-dire, il doit mettre l'immeuble loué à la disposition du locataire dans les délais convenu et cette première obligation est qualifiée l'obligation de délivrance. L'article 105 d'AUDCG précise que cette obligation de délivrance doit se faire avec un critère qui est l'état de l'immeuble délivrer au preneur donc article dans son 1^er alinéa dispos que « Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état » le principe est l'état de l'immeuble demeure le critère sine qua non de l'obligation de délivrance. L'immeuble délivre doit être en bon état et cela implique avec tous les accessoires indispensables à son utilisation.

Comme on dit l'exception confirme la règle, le législateur communautaire a prévu une exception à ce principe de délivrance d'immeuble en bon état toujours dans le même article dans son 2^ème alinéa, il est disposé qu'il est réputé respecté cette obligation lorsque le preneur a signé le contrat de bail à usage professionnel sans formuler certain réserve concernant l'état de locaux prise en location et lors que le bail est verbal⁴⁶. Conformément à l'article précédemment cité le bailleur est automatiquement libéré de l'obligation de délivrance dés que le contrat est conclu parce que personne ne peut prévaloir de sa propre turpitude.

a.2. Les grosses réparations

Ici nous devons préciser que les grosses réparations nécessaires qui sont à la charge du bailleur ne sont pas à confondre avec l'obligation d'entretien. L'Acte Uniforme en vigueur détermine ce qu'on peut entendre par grosse réparation. Dans son l'article 106 alinéa 3, l'Acte Uniforme répond à la question de savoir ce que le législateur entend de grosse réparation notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards et cela doit d'être distingué de l'entretien qui est une obligation qui incombe au preneur⁴⁷. Il y a de cas ou le preneur peut solliciter l'autorisation auprès de la juridiction compétente lorsque son bailleur refuse exécuter ces travaux à sa place conformément à l'article 7 qui

⁴⁵ Chapitre III de l'AUDCG.

⁴⁶ Article 105 de l'AUDCG du 15 décembre 2010.

⁴⁷ Article 106 alinéa 3 du même Acte Uniforme.

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précise même les travaux seront exécuté au compte du bailleur et cela conforment à cet article et le juge statuant en un délai bref, en fixant le coût de ces réparations et les modalités de leur remboursement⁴⁸.

Pendant l'exécution de travaux de réparation urgente qui incombe au bailleur, lorsque l'exécution de ces travaux empêche la jouissance du bail, le preneur peut solliciter à la juridiction compétente la suspension du bail pendant la durée des travaux et le sixième alinéa ajoute que cela peut même lui conduire à demander la résiliation judiciaire auprès de la même juridiction⁴⁹.

Conformément à l'article 7 dans son alinéa 4, le montant de loyer sera diminué en proportion de la durée et de l'usage pendant laquelle le locataire était privé de la jouissance des locaux⁵⁰.

Le contrat de bail à usage professionnel nonobstant son élargissement est toujours sous le contrôle du juge ce la prouve qu'aujourd'hui ni le preneur (locataire), ni le bailleur sont à la merci de l'autre même en cas de conflit lors de fixation de loyer, la juridiction compétente peut en saisir et statuant à un délai bref et fixe le loyer à la demande de la partie la plus souple. Au même ordre d'idées que la juridiction compétente intervient en cas de refus du bailleur de procéder aux grosses réparations.

a.3. Autres Obligations du bailleur

Le bailleur ne peut restreindre de son seul gré l'usage de locaux mis en location non plus apporter certaines modifications donc il ne peut apporter de changement de locaux mis en bail. Le bailleur doit veiller pour une bonne jouissance de son preneur pour qu'il ne tombe pas au fait incriminé à l'article 109 de l'acte Uniforme en vigueur. Cet article dispose que « Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés »⁵¹ par le trouble survenu du fait de bailleur et ses préposés, le législateur communautaire fait allusion à tout trouble qui proviendra des descendants ou de toute personne sous la responsabilité ou sous tutelle du bailleur cela incombe au bailleur car l'acte Uniforme le qualifie comme tel. Si le trouble de jouissance ne survient pas du fait de bailleurs mais du fait de locataire lui-même cela n'incombe pas le bailleur.

La cessation du droit de bailleur sur les locaux ne met pas fin au contrat de bail à usage professionnel conformément à l'article 110 et à la lumière de son

⁴⁸ Article 107, Idem.

⁴⁹ Article 106 al. 5 et 6 de l'Acte précité.

⁵⁰ Alinéa 4 du même Acte Uniforme.

⁵¹ Article 109 du même Acte Uniforme.

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deuxième alinéa, la substitution du nouveau bailleur de plein droit dans les obligations de l'ancien bailleur,⁵² cela exprime juste la volonté du législateur de protéger le preneur pour qu'il puisse garder le lieu ou il exploite sa profession. Cela paraît inégal en amont parce que selon le principe de droit commun de contrat, le contrat ne peut produire les obligations à l'égard de tiers au contrat, car il est connu que le contrat fait d'office loi pour les parties contractante⁵³ mais vous trouverez que le nouveau bailleur n'était pas concerné par le contrat de bail conclu entre l'ancien bailleur et son locataire. Parce que cette disposition de l'article 110 de l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010 est en violation de l'article 33 du code civil congolais livre III.

Mais il lui ait imposé de se substituer aux obligations de l'ancien bailleur. En aval cette violation de l'article 33 CCCL III prouve encore la spécificité du contrat de bail à usage professionnel et la bonne foi du législateur communautaire de vouloir protéger la partie présumée la plus faible (le preneur) dans le contrat de bail à usage professionnel. Le contrat de bail ne prend pas fin lorsqu'il y a cessation de droit du bailleur (propriétaire ou usufruitier) sur les locaux. Le nouveau bailleur selon le principe établi par l'Acte Uniforme est substitué de plein droit aux obligations de l'ancien bailleur car dans cette matière le principe de l'article 33 du CCCL III est inopérant.

Le décès de l'une de partie au contrat ou l'autre partie et même la dissolution de personne morale preneuse ne pas un mode d'extinction du contrat de bail à usage professionnel conformément à l'Acte uniforme en vigueur.

Pour la personne physique, le bail continu même après le décès du preneur avec les ascendants ou les descendants de ligne directe mais cela est conditionné à un délai de 90 jours (3mois). Les ascendants ou descendants qui veulent poursuivre le contrat de bail à usage professionnel doivent adresser une demande au bailleur par la signification d'huissier de justice ou par tout moyen qu'ils estiment sure de la réception par le destinataire et dans le délai prévu par l'Acte Uniforme.

Et cas de pluralité de demandes, le bailleur se voit obligé par l'Acte Uniforme à saisir la juridiction compétente qui statuera, afin de désigner le successeur dans un délai bref. Mais si dans ce délai de 90 jours (3mois), il n y aucune demande le bail est résilié de plein droit.

Concernant la personne morale preneuse, la dissolution de la personne morale n'entraîne pas de plein droit la fin de contrat de bail parce que la dissolution ne

⁵² Article 110 du même Acte Uniforme.

⁵³ Article 33, code civil congolais livre III.

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pas aussi mode d'extinction de bail à usage professionnel ou le bail des immeubles affecté à l'activité de preneur. Le législateur pense que le bail doit continuer avec le liquidateur qui doit toujours exécuter les obligations du preneur dans les conditions fixés par les parties au contrat⁵⁴. Le bail sera résilié de plein droit après mise en demeure adresser au liquidateur qui est rester sans effet pendant un délai de soixante jours. La durée de soixante jours avant la résiliation de contrat de bail que le bailleur doit entendre la réaction du liquidateur, sera considérée comme les mois de bail consommés qui sera à la charge du preneur.

b. Droits du bailleur

Le bailleur a le droit de bénéficié en contre partie des locaux mis en location du loyer que le preneur doit lui versé selon le terme du contrat parce que selon les accords de parties le loyer peut être payé mensuellement, semestriellement ou annuellement cela dépend de conditions fixer par les parties cocontractantes. Mais conformément à l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010, le bailleur a plein droit d'être informer de toute situation concerna le bail par l'intermédiaire d'huissier de justice ou via tout moyen que le preneur estime capable d'atteindre le destinataire (le bailleur).