La réglementation du bail à usage professionnel en droit des affaires OHADA. Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur.

Section II : Exécution effective du bail professionnel

Après une longue discutions les parties doivent se mettre d'accord sur la qualité du bien l'objet du contrat qui est nécessairement un bien immeuble. Ils doivent déterminer la durée du contrat (§I). Dès la conclusion du contrat ce dernier doit nécessairement produire ses effets, alors nous allons procéder a l'analysé des

³⁹ Article 60 de l'Acte uniforme portant droit commercial général du 15 décembre 2010.

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différentes obligations des parties (§II) notamment du bailleur et le preneur au cours de l'exécution du contrat de bail à usage professionnel.

§I. Durée du bail professionnel

La durée de bail est parmi les conditions fondamentales de l'octroi du renouvellement du bail à usage professionnel. Dans l'Acte Uniforme du 15 décembre 2010 le législateur communautaire précise que le bail professionnel ne peut être inférieur à deux ans. Mais le contrat peut être conclu à durée déterminé ou indéterminé et cette durée de contrat qui nous permet en principe de déterminé le forme du renouvellement⁴⁰.

1. Bail à durée déterminé

En droit français, le locataire (preneur) malgré l'engagement de 9 ans de durée de bail commercial, ce dernier conserve dans le silence du contrat de bail d'une faculté de résiliation triennale et cependant cela est considéré comme une sorte de période d'essais pour une période initiale d'une durée maximale de deux ans⁴¹. Donc le décret de 1953 tel que modifié à ce jour laisse la liberté aux parties de leur gré d'échapper à l'engagement de 9 ans⁴².

Contrairement à droit des affaires OHADA, bien sur qu'il a pour source le droit français mais celui-ci n'accorde pas au locataire la possibilité d'une période d'essais. Dans son article 134, l'acte uniforme dispose sur la liberté de parties de fixer librement la durée de bail mais cela au respect de l'article 123 du même Acte Uniforme.

L'article 123 dispose de manière claire qu'un contrat de bail professionnel à durée déterminée ne peut être inférieur à 2 ans⁴³ dans son deuxième alinéa « Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au droit au renouvellement » cela montre que même le renouvellement de bail qui est l'expression du droit à la propriété commerciale est conditionné à l'exploitation de fonds de commerce pendant 2ans dans le lieu loué. Et cette durée doit être précisée dans le contrat de bail.

Nous pouvons conclure qu'en droit des affaires OHADA, tout contrat déterminé doit être écrit et en précisant sa durée du bail parce qu'en cas d'un contrat

⁴⁰ Chapitre I, Titre I, Acte Uniforme du 15 décembre 2010.

⁴¹ Yves CHAPUT, aborder le droit des affaires, MEMO SEUIL éd. Seuil, JUIN 1997.

⁴² Décret n°53-960 du 30 Septembre 1953, règle les rapports entre bailleur et locataire en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

⁴³ Article 123, Acte Uniforme portant droit commercial Général du 15 décembre 2010.

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verbal, on présume que le contrat est conclu à durée indéterminé et cela conformément à la législation OHADA⁴⁴.