La fiducie en immobilier

Paragraphe 2 : Formalité de publicité fusionnée (art 2019 al 2 ; art 2488-5 al 3 c.civ)

La Formalité de publicité fusionnée s'applique aux biens immobiliers et droits réels immobiliers. Son avantage est que conformément à l'art 647 du CODE GENERAL DES IMPOTS^29(*)les formalités d'enregistrement et de publicité foncière sont faites en une fois et non de manière séparée. Cela permettra l'opposition face aux tiers.

Paragraphe 3 : Une certaine liberté contractuelle

En plus d'être légale, la fiducie a cet avantage qu'elle peut être aussi organisée par contrat entre les parties qui peuvent s'accorder sur de nombreux points.

Les parties s'accordent pour mettre le bien fiduciaire à l'abri des tiers, dans ce sens on parlera de fiducie - sûreté ou alors elles s'organisent sur la gestion des biens à transférer, en ce moment il s'agira tout simplement d'une fiducie - gestion.
Avec l'ordonnance du 30 janvier 2009, il est maintenant possible de mettre en place des fiducies-sûretés sans dépossession encore appelées conventions de mise à disposition. Grâce à ce type de convention, le transfert des biens dans le patrimoine fiduciaire se réalise et en même temps le constituant conserve l'usage ou la jouissance des biens transférés afin d'éviter tout dessaisissement matériel^30(*).

Les parties à la fiducie bénéficient d'une grande liberté contractuelle pour fixer la mission du fiduciaire et les conditions de la mise en fiducie des actifs, de leur mode de gestion, et de leur éventuelle réalisation pour en tirer le meilleur prix.

Les personnes morales ont une large marge de manoeuvre dans la prévision d'un régime juridique dans le contrat.

Par ailleurs, les parties s'accordent pour l'évaluation de l'immeuble mis en fiducie : expert amiable ou judiciaire. Pour la recharge, les parties déterminent la valeur du bien et la date de la recharge, son enregistrement ou publicité. Pour la réalisation, les parties décident de l'attribution ou vente de l'immeuble mis en fiducie (avec soulte)^31(*).

Nous venons d'aborder le processus d'amélioration qu'a connu le mécanisme tout au long de ces dernières années depuis la loi du 19 février 2007 qui l'a introduite dans le code civil. Elle a connu un élargissement sur de nombreux points. Elle connaît désormais une durée de vie maximale plus longue en passant de 33 à 99 ans. En plus de s'appliquer aux biens, elle s'applique aux titres, droits, sûretés. Elle permet désormais outre le transfert de l'actif, le transfert du passif. Se sont ajoutées à la catégorie des constituants et fiduciaires, les constituants et fiduciaires personnes physiques. Elle constitue un nouveau mode de financement immobilier grâce à la syndication des risques bancaires. La recharge est désormais possible au-delà de la valeur du bien. Pour ce qu'il en est de la souplesse de la fiducie, le statut des baux commerciaux et de la location-gérance est évincé, la double publicité foncière et d'enregistrement est fusionnée en une fois et enfin les parties fixent librement les clauses de la convention de fiducie qui les lie.

On pourrait à présent se demander sur ce qui contribue à l'efficacité d'un tel mécanisme, efficacité tant en l'absence de procédure collective qu'en présence d'une période de difficulté. Le prochain chapitre traitera de cette question.

* ²⁹ Art 647 CODE GENERAL DES IMPOTS « I. Les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. La nouvelle formalité prend nom de " formalité fusionnée ". »

* ³⁰ Blandine Mallet - Bricourt « Droit et patrimoine N°185 - Octobre 2009 », page 85

* ³¹ Bertrand de BELVAL - Colbert Avocats Lyon «  http://www.prevention-retournement.org/themes/FUDICIE-2009» Le 24 mars 2009