A- Les suretés réelles immobilières :
La sureté immobilière par excellence est
l'hypothèque (a), mais l'antichrèse mieux connue sous le nom de
gage peut également constituer une garantie efficace du crédit
consenti (b).
a- L'hypothèque
L'hypothèque est un droit défini par l'article
157 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux
immeubles immatriculés comme un étant un droit réel
immobilier sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une
obligation.
L'hypothèque permet alors au banquier qui a
procédé à son inscription de faire saisir l'immeuble et de
se payer en priorité sur le prix de l'adjudication de l'immeuble en cas
d'inexécution de l'obligation de remboursement.
En pratique, l'hypothèque -conventionnelle- est
fréquemment utilisée non seulement lorsque le crédit a
pour objet la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier, mais
également comme garantie des crédits longue durée.
40 Article 104 de la loi
consumériste
Par ailleurs, l'hypothèque consentie au banquier
dispensateur de crédit doit être faite au gré des parties
soit par acte authentique ou par écrit sous-seing privé. Ce dit
acte doit mentionner la somme garantie en capital, le nom, le numéro du
titre foncier, la situation des immeubles spécialement affectés
et ce à peine de nullité.
Pour ce qui est des effets postérieurs à sa
constitution, l'hypothèque permet au débiteur de continuer
d'exercer certains droits sur son immeuble hypothéqué. Il peut
administrer son bien, jouir de ses fruits et même en disposer mais le
créancier peut prendre des mesures préventives pour
empêcher le dépérissement éventuel de son droit. Le
créancier impayé peut procéder à la
réalisation de l'hypothèque et dispose d'un droit de
préférence, d'un droit de suite, et du droit de se faire
attribuer l'immeuble.
Enfin, on retrouve une multitude de causes d'extinctions de
l'hypothèque. Elle peut s'éteindre par l'extinction de
l'obligation principale, par la renonciation du créancier, par la
péremption de l'inscription, par sa radiation, par la purge de
l'hypothèque -à savoir le paiement des créanciers
hypothécaires-, par la perte du bien et enfin par la main levée
amiable ou judiciaire ayant autorité de la chose jugée.
b- Le gage immobilier
Anciennement appelé antichrèse, le gage
immobilier est défini comme l'affectation d'un immeuble en garantie
d'une obligation emportant dépossession du constituant et est
prévu par les articles 100 à 107 du dahir du 2 juin 1915 fixant
la législation applicable aux immeubles immatriculés. Il s'agit,
contrairement à l'hypothèque, d'une sureté
immobilière par laquelle le débiteur remet à son
créancier la possession d'un immeuble qui lui appartient.
L'article 100 du même dahir dispose que le gage ne peut
être établit que par écrit, que celui-ci n'est valable que
pour une période déterminée et que le titre en constatant
l'existence est inscriptible sur le titre foncier.
Les effets résultant de la constitution d'un gage ne
sont pas les mêmes que ceux de l'hypothèque. En effet, le
constituant du gage étant dépossédé du bien, le
créancier titulaire du gage immobilier obtient un droit de jouissance,
d'administration et de rétention sur l'immeuble. Toutefois, le
créancier est dans l'obligation -s'il n'en est autrement convenu-, de
payer les contributions et les charges annuelles de l'immeuble qu'il tient en
gage. Il doit également, sous peine de dommages et
intérêts, pourvoir à l'entretien et aux réparations
utiles et nécessaires de celui-ci, sauf à prélever sur les
fruits toutes les dépenses relatives à ces divers
objets.41
Enfin le créancier doit restituer l'immeuble
après règlement total de la dette, mais le débiteur ne
peut exiger la restitution avant son acquittement total de la dite dette. Les
causes d'extinctions son par ailleurs les mêmes que celles prévues
pour l'hypothèque.
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