3 .Traitement et présentation des contrats de
cessions-bails : (cas particulier des ensembles immobilier)
Le type de contrat de cessions-bails pose que le bien, objet
du contrat (bien inscrit à l'actif de la société), fait
l'objet d'une cession puis est repris en location.
Le problème de la comptabilisation de la cession se
pose car il convient de distinguer s'il s'agit d'un contrat de
location-financement, dans ce cas l'éventuelle plus-value doit
être différée et amortie sur la durée du contrat de
location alors que s'il s'agit d'un contrat de location simple, le
résultat sur la cession est comptabilisé immédiatement,
sauf cas particulier.
Si une transaction de cessions-bails débouche sur un
contrat de locationfinancement, tout excédent des produits de cession
par rapport à la valeur comptable ne doit pas être
immédiatement comptabilisé en résultat dans les
états
financiers du vendeur-preneur. L'excédent doit, au
contraire, être différé et amorti sur la durée du
contrat de location.
Si une transaction de cessions-bails débouche sur un
contrat de location-simple et s'il est clair que la transaction est
effectuée à la juste valeur, tout profit ou perte doit être
comptabilisé immédiatement. Si le prix de vente est
inférieur à la juste valeur, tout profit ou perte doit être
comptabilisé immédiatement ; en revanche, si la perte est
compensée par des paiements futurs inférieurs au prix du
marché, elle doit être différée et amortie
proportionnellement aux paiements
au titre de la location sur la période sur laquelle il
est prévu d'utiliser l'actif. Sile prix de vente est
supérieur à la juste valeur, l'excédent doit être
différé et
amorti sur la durée d'utilisation attendue de l'actif.
Enfin, pour tous les contrats, si la juste valeur lors de la
transaction de cessions-bails est inférieure à la valeur
comptable de l'actif, une perte égale au montant de la différence
entre valeur comptable et la juste valeur doit être comptabilisée
immédiatement (pour les contrats de location-financement, le traitement
se fait conformément à la norme IAS36 dans l'évaluation de
la valeur recouvrable).
Dans le cas de contrats de location concernant des ensembles
immobiliers, il faut décomposer obligatoirement la location du terrain
et location de la construction.
Le terrain sera considéré comme étant en
location simple, la construction sera en location-financement.
Le contrat de location du terrain doit être
classé, en principe, en contrat de location simple car la durée
de vie du terrain n'étant pas définie, le terrain ne peut
généralement pas remplir systématiquement les conditions
pour être classé en location--financement.
S'il n'est pas possible de scinder le contrat pour
apprécier les deux éléments, l'ensemble du contrat est
considéré comme une location -
financement, à moins de démontrer que les deux
éléments sont en location simple. 1
Exemple :
La société Petroleum propriétaire d'un
ensemble immobilier acquis 250 000 KDA (dont terrain 50 000 KDA) le 1er janvier
N-4 (immeuble amortissable en 30 ans : valeur résiduelle de la
construction au bout des 30 ans : 50 000 KDA) ayant des difficultés de
financement, décide le 1er janvier N de transférer en
cessions-bails cet immeuble à la société Gazeo (qui lui
louera) aux conditions suivantes :
- Evaluation de la cessions-bails : 250 000 KDA
(dont 60 000 pour le terrain et 190 000 pour la construction).
- Contrat de crédit-bail sur 20 ans
(indemnité annuelle payable, en milieu d'année, chaque 1er
juillet) : 26 500 KDA hors taxes.
- Possibilité (mais non obligation) de
rachat à la fin du contrat : terrain : 30 000 KDA.
- Construction : 50 000 KDA (pas de TVA).
Travail à faire :
1) Calculer le taux moyen implicite du contrat et en fonction de
ce taux, déterminer la quote-part de loyer à affecter au terrain
et à la construction.
2) Passer les écritures (année N) :
a) Dans les livrets du locataire (Petroleum) ;
b) Dans les livrets du loueur (Gazeo).
Solution :
Réponse n°1 : Taux moyen implicite et
quote-part de loyer
Le taux implicite est le taux i pour lequel la valeur de
l'ensemble immobilier égale la somme actualisée des redevances
versées.
250000 = 26 500* 1 - (1 + i)-20/i * (1 +
i)6/12 + 80 000 * (1 + i)-20
i = 9,914 %
1 Robert OBERT, La pratique des normes IFRS, Dunod,
4e édition, Paris, 2009, p : 322.
Il s'agit ensuite de répartir la redevance au prorata de
la valeur de l'immeuble et du terrain.
La quote-part de redevance qui actualisée au taux
implicite permet de trouver la valeur de l'immeuble et la valeur du terrain est
:
- Pour le terrain :
60 000 = [(x * (1 - 1,09914)-20)/ 0,09914]*
(1,09914)6/12 + 30 0000*(1,09914)-20 x = 6 179 = il
s'agit de la quote-part de redevance représentative du terrain.
- Pour la construction :
190 000 = [(x * (1 -
1,09914)-20)/0,09914]*(1,09914)6/12 + 50
000*(1,09914)-20 x = 20 321 = il s'agit de la quote-part
représentative de l'immeuble.
Réponse n°2.a : Les écritures dans les
comptes du locataire (Petroleum)
La société Petroleum ne dégagera aucun
profit sur la cession effectuée à la société Gazeo
:
|
1/01/N (En KDA)
|
|
512 ou 462
|
|
Banque ou créances sur cessions d'immobilisations
|
600 000
|
|
|
2813
|
Amortissements des constructions (200 000 -- 50 000)
4/30
|
|
150 000
|
|
211
|
Terrains
|
|
50 000
|
|
213
|
Constructions
|
|
200 000
|
|
487
|
Produits constatés d'avance
transaction de cession-bail
|
|
200 00
|
|
1/01/N (En KDA)
|
|
213
|
|
Constructions en location - financement
|
190 000
|
|
|
167
|
Dettes de location - financement Immobilisation de la
construction (250 000 - 60 000)
|
|
190 000
|
Le taux semestriel équivalent au taux annuel 9,914 % est
4,84 %: 9,914/2=4,84
|
1/07/N
|
|
(En KDA)
|
|
661
|
|
Charges d'intérêts 190 000 x 4,84 %
|
|
|
|
9 196
|
|
|
167
|
|
Dettes de location - financement 20 321
|
- 9
|
196
|
|
11 125
|
|
|
613
|
|
Locations immobilières (pour le terrain)
|
|
|
|
6 179
|
|
|
512
|
Premier semestre
|
|
|
Banque
|
|
26 500
|
|
681
|
|
Dotations aux amortissements des immobilisations
|
7 000
|
|
|
2813
|
Amortissements de construction en
location-financement
(190 000 - 50 000) * 1/20
|
|
7 000
|
|
487
|
|
Produits constatés d'avance
|
1 000
|
|
|
758
|
Autres Produits de gestion courante Reprise 20 000 /
20
|
|
1 000
|
Réponse n°2.b : Les écritures dans les
comptes du loueur (Gazeo)
|
1/01/N (En KDA)
|
|
211
|
|
Terrains
|
60 000
|
|
|
274
|
|
Prêts de location - financement - Actif financier
|
190 000
|
|
|
512
|
Banque
Rachat à Petroleum dans le cadre contrat de
cession-
bail
|
|
250 000
|
|
1/07/N (En KDA)
|
|
512
|
|
Banque
|
26 500
|
|
|
274
|
Prêts de location - financement
|
|
11 125
|
|
768
|
Autres produits financiers -Revenus des prêts
|
|
9 196
|
|
708
|
Produit des activités annexes-- locations
Première échéance
|
|
6 179
|
| 
