3. Le problème de droit
a. Obligations contractuelles et usages de la
profession
Les obligations contractuellement engagées, ainsi que
les usages de la profession, la loi grecque et l'ordre public économique
grec exigent, dans le cas de l'espèce, que l'ensemble hôtelier
soit rendu, à la fin du bail, en une condition favorable à la
suite immédiate de l'activité hôtelière.
Autrement dit, il résulte donc tant du contrat de
gestion liant les parties que des usages de la profession
hôtelière que:
(a) le preneur devrait restituer les locaux, le mobilier
commercial, le matériel, les installations en parfait état
d'entretien;
(b) leur restitution devait intervenir en fin de contrat en
parfait état d'usage, prêt à l'emploi.
b. Article 1731 et 1732 du Code civil francais
Conformément à ce qui dispose la clause
arbitrale, le droit francais est applicable à la présente
affaire.
Bien que la non signature du constat de sortie de lieux par le
preneur aurait pu affaiblir le bien fondé des demandes, la lecture des
articles 1731 et 1732 du Code Civil vient renforcer position de cette
dernière:
Art. 1731: S'il n'y a pas été fait
d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir recus
en bon état de réparation locative, et doit les rendre tels,
saufpreuve contraire.
Art. 1732 : Il répond des dégradations ou
des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve
qu'elles ont lieu sans sa faute
L'article 1732 du Code civil imputerait donc le fardeau de la
preuve à la Défenderesse.
c. La restitutio in integrum
La pratique de la restitutio in integrum est
unanimement reconnue et respectée dans l'industrie
hôtelière. Elle s'explique de la manière suivante, à
savoir:
A l'expiration de la période contractuelle, en cas de
disparition, destruction quelle qu'en soit la cause, comme en cas de
disparition des objets ou matériels portés sur l'inventaire
initial, le remplacement doit intervenir par le preneur, nombre par nombre, par
des objets répondant exactement au méme usage, de méme
forme, de méme qualité, bien que leur valeur marchande au moment
du remplacement s'avère supérieure.
Aussi, sur le fondement de cette pratique de l'industrie
hôtelière la restitution doit intervenir en cas de disparition
d'éléments actifs, sans aucun abattement pour usage ou
vétusté.
En effet, il est permis de conclure que, en l'occurrence, soit
le matériel est restitué en état d'usage en fin de
contrat, soit le preneur doit, le cas échéant, le reconstituer
à l'état neuf, faute de l'avoir remplacé en cours de
contrat.
(i) La restitutio in integrum d'un point de vue
juridique La Demanderesse justifie sa requête par trois raisons
diverses.
a) L'article 1732 du Code civil indique que le preneur
Ç répond des dégradations ou des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans
sa faute È. Cet a rticle présume que les dégradations ou
les pertes résultant du preneur qui ne s'est pas comporté en bon
père de famille doivent être réparés
intégralement par lui.
b) La restitutio in integrum se justifie
également par le fait que les pertes et dégradations
alléguées résultent d'un abus de jouissance du preneur.
Dans cette hypothèse, il ne saurait limiter sa responsabilité aux
seuls dégâts qui affectent les lieux loués, mais
également l'immeuble lui-même, en dépit des dispositions de
l'article 606 du Code civil.
c) Le bailleur n'a pas à prouver la faute du preneur.
C'est à ce dernier de montrer qu'il a pris toutes les mesures
préventives et toutes les précautions nécessaires afin
d'éviter les dégradations.
d) Le preneur devait établir chaque année une
provision pour la remise en état du matériel appartenant à
la Demanderesse. Elle ne justifie pas l'avoir fait et ne fourni pas
d'attestation de ses contrTMleurs apportant la preuve de l'exécution de
cette obligation contractuelle.
e) L'article 9 du Contrat de gestion d'une unite
hTMtelière détermine que: Ç les frais de
réparation des dégâts aux installations qui seraient
causés par la faute de la SET (preneur), ses préposés et
ses clients ou pour toute autre personne acceptée par la SET dans ses
installationsÉseraient à la charge de la SET È. Le contrat
prévoit donc un usus, tenant compte d'une restitution en état
d'usage. Néanmoins, il n'a jamais été question d'autoriser
ou de permettre un abusus, au sens large du terme, incluant un usage abusif de
la chose, affectant sa consistance et sa valeur substantielle.
(ii) Méthode de calcul proposée par la
Demanderesse
La principale critique de la Demanderesse au Tribunal
arbitral, laquelle se répète au long de toute la
procédure, concerne la méthode d'évaluation de son
préjudice. Ce reproche sera reproduit dans presque tous ses
mémoires.
Ainsi, la méthode de calcul proposée par le conseil
de ladite société dès qu'il a pris en charge l'affaire en
2007 est la suivante :
Factures de la Demanderesse - Factures valables de la
Défenderesse = Préjudice subi
par la Demanderesse
Néanmoins, tel qu'il sera démontré
ci-avant, le Tribunal a hésité à ordonner la
réalisation d'une expertise comptable. M. le Président du
Tribunal a même envisagé de proposer aux parties une
évaluation aléatoire qualifiée par son président de
Ç pifométrique È, ce qui a été
gravement repoussée par la Demanderesse.
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