3.2.2 L'impact de la crise sur l'hôtellerie
à Dubaï
Mais n'oublions pas que Dubaï reste avant tout, pour
reprendre les termes de Willem Buiter : «
l'histoire de la plus folle bulle immobilière qu'on ait jamais connue au
Moyen-Orient depuis la construction des Grandes Pyramides. »
Dubaï, n'est pas comme son riche voisin Abu Dhabi aux
sous-sols remplis de pétrole. Dubaï nourrissait des rêves de
grandeur. Sans richesses particulières, l'émirat fonda son rapide
développement économique sur l'essor des services financiers,
touristiques et de la construction. Cependant, comme les Émirats Arabes
Unis disposent d'une monnaie commune solidement ancrée au dollar, des
conditions monétaires trop laxistes (importées des
États-Unis) au regard du boom de l'activité domestique, ont
généré une inflation des biens et des actifs. Toutes les
conditions d'une bulle immobilière furent ainsi rapidement
réunies.
Au sein d'un tel environnement, les entreprises de
construction immobilières se sont massivement lancées dans des
projets pharaoniques financés à crédit. Et lorsque ceux-ci
augmentent, la hausse des revenus futurs anticipés, accroît la
capacité à emprunter des développeurs. Tout ceci
renforçant inévitablement l'investissement immobilier, qui
engendre à son tour une nouvelle augmentation des prix. Ce
mécanisme auto entretenu débouche sur une situation où
l'effet de levier au sein du secteur de la construction atteint un point
extrême, qui le rend très vulnérable à un
retournement des prix de l'immobilier et à un assèchement des
marchés de levées de fonds.
Cet effet de bulle immobilière est l'un des facteurs
expliquant l'immense endettement que connaît cette ville. La dette totale
de Dubaï était estimée à 80 milliards de dollars en
2008, dont 70 milliards de dollars à la charge des compagnies publiques.
Dubaï World (société d'investissements
contrôlée par le gouvernement de Dubaï) accapare à lui
seul, 59 milliards de
45
dollars de ce montant. Les autorités de Dubaï
avaient annoncé le 26 novembre leur intention de demander une suspension
provisoire de six mois sur la dette de Dubaï World ce qui avait
secoué pendant plusieurs jours les marchés financiers.
Le jeudi 26 novembre Dubaï a fait trembler plusieurs
marchés financiers internationaux en annonçant un risque de
défaut de paiement de ses dettes. Le pays adepte des projets immobiliers
pharaoniques a provoqué une chute des obligations islamiques de 15% et
d'environ 3,5% en moyenne pour la bourse : de Paris, de Londres, de Francfort
et de Tokyo.
Ces turbulences venues de Dubaï ont de quoi stresser les
investisseurs. En effet c'est à Dubaï que se tient tous les ans le
Salon Mondial du Shopping : le Dubaï Shopping Festival, tous les deux ans
le Salon Aéronautique : le Dubaï Air Show, et que se construisent
des tours gigantesques. Les difficultés de l'émirat sont donc une
mauvaise nouvelle pour l'industrie du luxe, les constructeurs d'avions, les
sociétés de BTP. À cela s'ajoute la crainte d'un «
effet domino ». En effet La Banque des Règlements Internationaux
évalue pour sa part à 93 milliards de dollars l'exposition des
banques européennes aux Émirats Arabes Unis, dont 51 milliards de
dollars pour les établissements britanniques.
En tête, figure la banque sino-britannique HSBC, avec
des engagements de 11,3 milliards de dollars, puis Standard Chartered, et
Barclays. Quant à la banque française BNP Paribas, ses
prêts dans les Émirats Arabes Unis, atteignaient environ 1,1
milliard d'euros fin 2008.
Avec les dettes faramineuses que doit rembourser Dubaï
aux géants de l'immobilier, la ville ne peut se permettre de conserver
toutes les enseignes de luxe qui ont pourtant fait de celle-ci une ville si
populaire. C'est ainsi que Dubaï est en voie d'appauvrissement si une
solution n'est pas vite trouvée afin de mettre fin aux dettes et de se
replonger dans la croissance de la ville.
Dans cet émirat du Golfe qui avait connu un essor
phénoménal dans l'immobilier et le tourisme, le taux d'occupation
des chambres d'hôtels avait atteint 84 % en 2007. Entre juillet et
décembre 2008, les taux sont tombés de près de 7 %
attribuant cette chute notamment à la baisse de la demande de
marchés européens clés, liée à
l'appréciation du dollar et à la crise financière.
Les hôtels à Dubaï ont reçu 6 996 449
clients en 2008 contre 6 951 798 en 2007, assurant à l'émirat des
revenus de 15,25 milliards de dirhams en augmentation de 15 %. Selon un rapport
récent de Smith Travel Research Global, les taux d'occupation des
hôtels à Dubaï et à Abu Dhabi ont été
respectivement de 81,2 % et de 81,3 % en 2008 ; c'est dire qu'ils ont
été bien supérieurs au taux d'occupation moyen pour les
hôtels des pays avoisinants.
Plus important encore, c'est à Dubaï que les
revenus par chambre disponible, qui ont connu une légère
augmentation par rapport à l'année précédente
(selon Gulf news, 1er décembre 2008), ont été les plus
élevés dans la région du Golfe.
La croissance dans ce marché devrait se poursuivre,
puisque le nombre de chambres d'hôtels est censé doubler d'ici
à 2012 et se chiffrer à plus de 26 000 dans l'Émirat d'Abu
Dhabi à lui seul. On s'attend à ce qu'à court terme, le
nombre de chambres réservées soit inférieur à celui
de l'an passé, la rumeur voulant que le taux d'occupation de
décembre 2008 ne soit que de 25 % dans certains hôtels pour gens
d'affaires de Dubaï. Les affaires que font les croisiéristes dans
les Émirats continuent de croître. Vingt-sept paquebots de
croisière s'arrêteront à Dubaï en décembre 2008
et
46
en janvier 2009. Au total, 200 000 touristes sont
arrivés à Dubaï par navire de croisière en 2009,
alors qu'il n'y en avait eu que 2 700 en 200364. Et l'année
2010 en dépit des rumeurs et des statistiques plutôt pessimistes
de certains économistes, dépassent encore une fois toutes les
espérances. En effet pour l'année 2010 pas moins de 261 000
croisiéristes ont visités l'émirat de Dubaï et il en
est attendu 575 000 pour 201565.
Pour l'année 2010 et le premier semestre 2011, il est
apparu des résultats très satisfaisant pour les
réservations et occupations des hôtels à Dubaï.
L'émirat occupe la première place sur tout le Moyen-Orient en
matière de taux d'occupation et de REV PART (revenu par chambre
disponible). Pour les premiers mois de l'année 2011 nous voyons un taux
d'occupation en 2010 à 74% passé en 2011 sur le premier semestre
à près de 80%66, à contrario nous voyons des
taux d'occupation plutôt faible sur d'autre ville du Moyen-Orient
à l'image de Beyrouth 68%, le Caire 65% selon ses mêmes
sources.
Youssef Wahba, chef des transactions immobilières de la
région Mena, Ernst & Young, souligne : «Duba
·
reste l'un des marchés en croissance constante dans la région.
L'Égypte, notamment au Caire et Charm Al-Cheikh, enregistre les plus
fortes baisses en termes d'occupation et RevPAR. »
Abou Dhabi enregistre un taux d'occupation en augmentation
pour atteindre 71 pour cent en juillet, contre 69 pour cent en juillet 2010,
selon l'analyse d'Ernest Young. Toutefois, les revenus diminuent de 5,3% de
Dh409 à Dh388 selon toujours l'agence Ernest Young : « Les
Émirats Arabes Unis enregistrent la plus forte augmentation en taux
d'occupation dans l'ensemble de la région MENA pour le deuxième
mois consécutif. En effet, c'est un signe de la consolidation du
marché. Dubaï est à la tête de cette dynamique, »
affirme Vanguelis Panayotis de MKG. Gulf News.
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