La promesse Unilatérale

§ 2 - LA FORME DE LA CONTREPARTIE DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

La contrepartie est la prestation que reçoit le promettant pour l'avantage qu'il consent au bénéficiaire. Elle se présente souvent sous la forme classique d'un paiement à effectuer, mais elle peut revêtir d'autres formes que celui d'un paiement pur et simple.

Le bénéficiaire peut s'engager à faire des études de marché, des sondages de terrains, des démarches administratives, des études de viabilité ou de voierie etc. ... toutes ces études représentent pour celui-ci des charges financières qui ne permettent plus de parler d'option gratuite et de considérer le contrat de promesse comme un contrat unilatéral si tant est qu'il en fût jamais un. Elles resteront acquises au promettant si le bénéficiaire ne donne pas suite à son projet et lui seront utiles pour une vente ultérieure.

La contrepartie de l'option peut être incorporée dans des loyers, notamment quand la promesse est jointe à un bail. C'est d'ailleurs sous la forme de bail avec promesse de vente que s'est considérablement développée l'utilisation du contrat d'option dans la première moitié de ce siècle. Ces contrats représentaient l'essentiel des promesses de vente pendant cette période. Cette solution présente pour les contractants un intérêt tant présent que futur : le bailleur est assuré d'un revenu supérieur à celui que lui aurait procuré un bail simple, pendant la durée de la promesse de vente (le loyer est majoré parce que le bien est promis), il conserve son bien et a « sous la main » un acquéreur à priori intéressent ; le locataire jouit du bien sans l'acheter, il a l'assurance de pouvoir s'en rendre propriétaire s'il est d'un bon rapport. « La somme qui vient s'ajouter aux loyers correspond à la perte éventuelle résultant pour le promettant de l'indisponibilité de son immeuble. Elle veut être également une compensation à un manque à gagner éventuel, si l'immeuble rendu indisponible n'a pu être vendu à un prix plus élevé ».

Aujourd'hui, la formule s'est étendue dans le secteur mobilier avec les locations assorties de promesse de vente. En outre, des sociétés professionnelles se sont spécialisées dans une formule dérivée : le crédit-bail mobilier et immobilier.

Les sociétés de crédit-bail achètent des biens pour des personnes ou des entreprises dont elles sont les mandataires, et les leur donnent en location avec une promesse de vente pouvant être acceptée par une levée d'option au bout d'un certain délai.

Il est devenu une institution autonome, mais la promesse de vente est obligatoirement insérée dans le contrat. Les locataires peuvent devenir, dans un temps plus ou moins long, propriétaire grâce à l'option d'achat annexée au bail. C'est une opération extrêmement utile, voir vitale, pour les entreprises en expansion rapide qui ne peuvent immobiliser de très gros capitaux et qui ont besoin de disposer de certains biens pour exercer leur activité. Les industriels qui veulent des locaux ont souvent recours à ce procédé. Ils n'ont pas à investir immédiatement des sommes disproportionnées avec leurs capitaux disponibles.

Le loyer du crédit-bail est, d'une façon générale cher, il est calculé de telle sorte qu'à la fin du bail, le locataire puisse acquérir le bien à un prix relativement faible, il faut donc concilier deux impératifs : il faut que la location s'étende sur une période assez longue pour qu'une partie importante du prix soit payée, mais il faut également que le locataire ait une possibilité de choix, sinon il ne s'agirait plus d'un crédit-bail mais d'une vente à crédit ou d'une location-vente. Si la location est de courte durée et que le loyer demandé est élevé, l'administration fiscale voit dans le contrat conclu une véritable mutation de propriété susceptible d'être imposée comme telle. La location doit être fonction de la durée d'amortissement fiscal des biens.

Lorsqu'il s'agit d'un immeuble, la durée normale d'amortissement se situe entre 15 et 20 ans ; à ce moment, l'immeuble est amorti et la valeur résiduelle est approximativement celle du terrain puisque le terrain ne s'amortit jamais. Le locataire a ainsi une option valable, il a acheté un immeuble qui ne vaut plus grand-chose, il lui reste à payer le terrain, qui, lui, représente une lourde dépense. Sa liberté de choix existe réellement. Le prix de la promesse de vente dont il bénéficie est compris dans les loyers payés.

Lorsqu'il s'agit d'un meuble, l'amortissement du bien est différent, mais le locataire doit également avoir un choix réel. Sur ce point, l'interprétation des contrats est bien délicate et certaines décisions sont volontairement ambiguës : les magistrats estiment que même une valeur résiduelle peut laisser une possibilité d'acquérir.

Qu'il s'agisse d'un meuble ou d'un immeuble, le contrat doit laisser, au bout d'un délai variable, une réelle option au bénéficiaire. Comme en ce qui concerne l'immeuble, le délai de location ne doit pas être trop bref, sinon il laisserait supposer une vente déguisée. Mais, la valeur résiduelle d'un bien mobilier ne peut être un critère déterminant car elle dépend de son obsolescence : au moment où la levée d'option est possible en vertu des stipulations contractuelles, le bien est déjà « techniquement dépassé », le marché propose des modèles plus perfectionnés qui dévalent d'autant les modèles antérieurs. Dans ce cas, la soulte à donner pour devenir propriétaire sera faible, néanmoins, il doit laisser un choix à effectuer : acheter ou non un bien à un prix relativement faible. Le bénéficiaire juge si le bien peut encore lui être utile, s'il est encore d'un intérêt immédiat ou s'il est préférable qu'il se procure un modèle plus perfectionné et plus compétitif.

L'option est de l'essence de la promesse de vente. C'est pourquoi, certains contrats immobiliers qui prévoient que l'option pourra être levée pour la somme de 1 dh ne peuvent être qualifiés de promesse de vente. Il s'agit d'une vente pure et simple déguisée.

La location assortie d'une promesse de vente est une technique qui s'est beaucoup répandue ces dernières années notamment dans le secteur mobilier.

La contrepartie de l'obligation du promettant n'est pas la réparation d'un préjudice subi par celui-ci, mais le prix de l'avantage qu'il consent. Elle a, de ce fait, un régime spécifique.

§ 3 - LE REGIME DE LA CONTREPARTIE

Les problèmes posés par la prestation donnée dans les contrats de promesse de vente, au sens large du mot, ne sont pas pour autant résolus. En l'absence d'une volonté claire et précise des parties, il est nécessaire de qualifier la prestation qui doit être exécutée par le bénéficiaire ; inversement la qualification litigieuse aura une incidence sur cette prestation. Prenons un exemple : un acompte sur le prix ne se conçoit que dans une promesse bilatérale ; d'autre part, nous l'avons vu, une clause pénale ne peut pas être une indemnité d'immobilisation ; enfin une indemnité d'immobilisation n'existe que dans un contrat d'option de vente et des arrhes peuvent être versés aussi bien dans un contrat d'option que dans une promesse bilatérale.

Le régime de l'indemnité d'immobilisation doit être un régime spécifique distinct notamment de celui de la clause pénale.

Un prix librement débattu et accepté par les contractants doit être respecté par le juge. Son montant sert néanmoins de critère de qualification de la prestation fournie.

Le contrat d'option a pour objet de permettre au bénéficiaire de profiter d'un délai de réflexion pour prendre sa décision finale. Si celui-ci n'a pas une entière liberté de choix, le contrat est mal qualifié. Nous avons vu que le délai peut être indéterminé, mais l'option doit toujours être véritable.

Le bénéficiaire qui ne veut ni acheter, ni abandonner l'indemnité d'immobilisation demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse. Le promettant fait valoir que la promesse valait vente, et que la somme versée était en réalité un acompte sur le prix. Ou bien encore, le promettant veut se libérer de ses engagements et soulève cette même nullité à son profit, le bénéficiaire soutient qu'il s'agit en réalité d'une promesse bilatérale. Pour trancher, le juge doit rechercher la volonté des parties au moment de la conclusion du contrat.

Un dédit peut constituer la compensation de l'immobilisation du fonds pendant le temps durant lequel la promesse peut être levée et que cette indemnité n'atteignant pas un cinquième du prix total, il n'est pas possible de décider qu'elle avait pour effet de contraindre le bénéficiaire de la promesse à acheter et de transformer la promesse unilatérale en contrat synallagmatique.

On peut considérer que la jurisprudence est désormais constante, la cour suprême rejetant les pouvoirs exercés contre des décisions ainsi motivées. Ainsi, la cour d'appel relève à bon droit que « l'indemnité fixée dont le montant représentait approximativement le dixième du prix est exclusive de toute contrainte à l'achat sous une forme détournée et n'altère en rien la liberté de décision du bénéficiaire ».

L'interprétation des conventions ne doit viser qu'à rechercher si le bénéficiaire a eu ou non la liberté de choix : «  la promesse de vente présente une ambiguïté rendant nécessaire l'interprétation à laquelle les juges du fond procèdent en retenant qu'elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation d'acquérir le bien ... ».