La promesse Unilatérale

§ 3- VIOLATION DE LA PROMESSE

Par contrat, le promettant a promis un bien déterminé. Il doit respecter les stipulations contractuelles sinon il commet une faute et engage sa responsabilité. Néanmoins, la seule perspective de dommages-intérêts ne saurait être satisfaisante pour le contractant qui a jeté son dévolu sur un bien déterminé. Or, pendant le délai stipulé, le promettant reste seul propriétaire du bien, il peut en disposer valablement et le céder à un tiers, possibilité qui va exactement à l'encontre des intérêts du bénéficiaire.

Quels sont les droits d'un bénéficiaire lésé face à une telle violation ?

Lorsque le propriétaire a disposé du bien promis, il faut évaluer les droits qui arrivent en concurrence.

Si une aliénation a été effectuée avant la levée d'option, il y a conflit entre le droit réel du tiers acquéreur et le droit personnel du bénéficiaire. C'est le droit réel qui l'emporte que le bien soit mobilier ou immobilier, puisque, si la promesse unilatérale porte sur un immeuble, la publicité foncière facultative de la promesse est sans effet en face d'un droit réel. Nous raisonnons avec acquéreur de bonne foi, précisons-le.

Si l'aliénation a été effectuée alors que le bénéficiaire avait déjà levé l'option dans les délais, il y a conflit entre deux droits réels. Pour savoir celui qui l'emporte, il faut distinguer selon que la vente litigieuse a pu être publiée ou non. Si cette vente a été publiée au Bureau des Hypothèses, elle est opposable à tous (nous raisonnons toujours dans le cas d'un acquéreur de bonne foi). Le bénéficiaire de la promesse unilatérale n'a aucune antériorité à faire valoir puisque son droit ne peut être protégé de façon efficace. Si la vente n'a pas été publiée, les deux droits réels sont en concurrence directe ; si la levée d'option est antérieure à la cession attaquée, c'est elle qui l'emportera.

Si le promettant a passé deux promesses unilatérales successives, on examinera les dates des deux levées d'option, la première sera celle qui l'emportera.

Nous constatons que le promettant qui manque à la parole donnée cause un préjudice souvent irréparable au bénéficiaire de la promesse qu'il a faite. La faute qu'il commet sera sanctionnée par des dommages-intérêts.

La situation est moins critique si le bien n'est pas sorti du patrimoine. Le promettant peut, en effet, simplement se refuser à réitérer la vente en la forme authentique alors que la levée d'option a été valablement effectuée et que la vente est ainsi conclue entre les parties. Le bénéficiaire a la ressource de demander au Tribunal de constater la vente afin qu'elle soit opposable « erga omnes ». Le jugement vaut vente et le bénéficiaire est totalement satisfait. Pour se protéger d'une éventuelle cession postérieure en violation des droits qu'il veut se faire reconnaître, le bénéficiaire a la possibilité (D. 4 janv. 1995 -art. 37-2) de publier « la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la résiliation en la forme authentique » de la vente. Cette formalité est assortie d'opposabilité aux tiers.

Les juges du fond peuvent également condamner vous astreinte l'auteur d'une promesse de vente à passer l'acte de vente authentique dans le délai qu'ils jugent convenable à dater de la signification du jugement, dès lors qu'il résulte de leurs constatations que le bénéficiaire a valablement levé l'option et que la vente a été formée dès la levée de l'option.

La jurisprudence admets l'exécution forcée dans tous les cas où elle est possible, c'est-à-dire lorsque le bien n'est pas sorti du patrimoine du promettant et que l'accord des parties s'est réalisé à un moment donné. Le jugement est déclaratif de droits et non constitutif de droits.

Ainsi dans un cas d'espèce, deux contractants avaient conclu un contrat de promesse sur un terrain non immatriculé. Le promettant avait imposé une clause résolutoire dans le contrat de promesse à savoir l'abstention du bénéficiaire de s'opposer à la demande d'immatriculation foncière faite par le promettant. Dès l'immatriculation de l'immeuble, le promettant s'est montré récalcitrant et a refusé de signer le contrat de vente. Le bénéficiaire a saisi le tribunal compétent par une action visant la perfection de la vente ???? ????? ????? de l'immeuble objet de la promesse. Le promettant pour échapper à un éventuel jugement ordonnant la perfection de la vente, a fait prévaloir les articles 2, 80 et 81 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles.

L'article 2 énonce : «  L'immatriculation donne lieu à l'établissement d'un titre propriété inscrit sur un livre foncier ; elle annule tous les titres et purge tous les droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnés »

L'article 80 prévoit : «  Lorsque l'inscription d'un droit transmis ou constitué entre vifs est requis après le décès du disposant, il peut y être procédé sur production d'un bordereau revêtu de la seule signature de l'acquéreur, en vertu d'un acte sous seing privé, pourvu que la signature opposée par le disposant au bas de cette acte soit certifiée comme il est dit à l'article 73 ».

L'article 81 dispose : « En cas de décès du détenteur d'un droit réel immobilier non inscrit, l'inspection peut, avant la liquidation ou partage, être prise au nom de la succession, sur la seule production de l'acte du décès, et cette inscription est modifiée après partage, en conformité de l'acte de partage qui sera produit ».

La cours suprême a considéré dans son arrêt^22(*) que le contrat de promesse est un droit personnel, et ne lui sont pas applicables les articles 80 et 81 du dahir de 1913 ni la règle de purge consacré par l'article 2 du dahir de 1913 de cette même loi lesquels s'appliquent aux droits réels immobiliers susceptibles d'être inscrit sur le titre foncier et ne s'étendent pas aux droits personnels.

Le bénéficiaire de la promesse peut demander cumulativement ou séparément deux types d'actions : l'annulation du contrat et la responsabilité des contractants.

A- L'annulation du contrat indûment conclu avec le tiers

Il s'agit de savoir si le bénéficiaire peut agir en justice et demander l'annulation du contrat indûment conclu entre le promettant et le tiers. L'intérêt pour le bénéficiaire d'obtenir l'annulation est que celle-ci engendre l'anéantissement rétroactif du contrat conclu avec le tiers et par conséquent le retour du bien dans le patrimoine du promettant.

Pour ce faire, le bénéficiaire doit établir qu'il a intérêt à l'annulation du contrat, et devra présenter une cause d'annulation adéquate.

L'article premier du code de procédure civile prévoit que ne peuvent ester en justice que ceux qui ont la qualité, la capacité et intérêt pour faire valoir leurs droits.

Le bénéficiaire pourra donc lever l'option et obtenir une exécution forcée du contrat. Par contre, si le bénéficiaire n'a pas l'intention de lever l'option, il ne pourra demander l'annulation faute d'intérêt.

En outre, le bénéficiaire devra faire valoir une cause d'annulation adéquate. Il convient de noter que la violation de la promesse n'est pas en elle-même une cause de nullité du contrat conclu avec un tiers. En dépit du fait que le promettant s'est engagé à ne pas contracter avec autrui, il demeure titulaire des droits objets du contrat définitif jusqu'à sa conclusion et on ne peut considérer là qu'il s'agit de la vente de la chose d'autrui énoncé dans l'article 485 du DOC.

Le seul cas où l'annulation pourrait être prononcée se fonde sur la règle de la collusion frauduleuse entre le promettant et le tiers dans la mesure où le bénéficiaire arrive à le prouver, en effet si le tiers est de bonne foi on ne peut lui opposer un acte à savoir la promesse dont il n'avait pas connaissance.

Dans la pratique, le bénéficiaire d'une promesse de vente d'un immeuble par exemple a recours à l'inscription d'une pré notation sur la base du contrat de promesse sur les livres fonciers afin de se protéger. Dans le cas ce cette inscription, les droits du bénéficiaire toujours protégés et il pourra toujours demander l'annulation du contrat conclu avec un tiers.

* ²² Arrêt de la cour suprême n 1467 du 2 février 2007 dans le dossier 4477/1/5/2006 publié dans la revue de la jurisprudence et du droit n 155, p, 233