Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

La terre, une étendue cultivable ou un domaine de terre qui procure à l'homme l'essentiel de sa subsistance quotidienne et sur laquelle il érige son demeure, a fait l'objet dans l'histoire des peuples africains de toute sorte de cultes et de vénération1(*). Traditionnellement, elle est la propriété d'une divinité protectrice2(*). Son occupant n'en avait pas la pleine propriété, elle appartenait à un clan, un tribu, un lignage  dont le chef assurait la gestion au nom de la communauté.

La colonisation des peuples africains a altéré la notion de la terre, lui ôtant l'essentiel de son caractère sacré. Cette évolution est allée principalement dans le sens de l'individualisation de la terre. Ce qui amène Guy KOUASSIGAN^3(*) a synthétisé le sens des transformations sociales et des droits fonciers en ces termes:

``La désintégration de la famille lignagère et développement de la cellule familiale élémentaire ;

l'affranchissement de l'individu de l'emprise d'une communauté familiale sous la direction d'un chef de lignage ;

la disparition progressive du patrimoine collectif foncier au profit de la propriété foncière individuelle et ceci par la transformation progressive du droit de culture^4(*) en droit de propriété^5(*) ;

la désacralisation de la terre qui a pour conséquence de la faire passer de la catégorie de non commerciale (res extra commercium) en celle de commerciale ( res in commercio) et devient l'objet d'un droit de propriété privée comme toute marchandise''.^6(*)

Cette colonisation a instauré un système juridique dualiste au sein des hommes. Les uns ont renoncé au statut de droit coutumier pour acquérir celui du droit moderne et se soumettre aux règles du Code Civil et aux lois françaises rendues applicables dans ces colonies en vertu du principe de la ``spécialité législative''^7(*). Par contre les autres sont restés soumis au droit coutumier (les indigènes).

Ce dualisme a été également instauré au niveau des terres. Les terres qui ont été individualisées et appropriées par les colonisateurs et plus tard par l'Etat (après l'indépendance) sont soumises au statut du droit moderne et sont régies par les textes subséquents.

Les terres n'ayant pas subi l'effet du système sus-dit sont quant à elles, restées soumises au droit local et, désignées sous l'expression de terre de tenure coutumière.

Au lendemain de l'indépendance, le système d'individualisation des terres sous la colonisation a perduré notamment avec l'adoption des lois :

- N°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d'habiter au Dahomey, modifiée par la loi n°64-276 du 13 août 1964^8(*) ;

- N°65-25 du 14 août 1965 fixant le régime de la propriété foncière au Dahomey^9(*).

On constate aujourd'hui qu'il résulte de ce système juridique dualiste

que la propriété de la terre ne résulte pas d'un système uniforme ; on note l'appropriation des terres par certains individus au détriment du caractère collégial autrefois reconnu à la terre. Une situation qui engendre de nombreux conflits. Et ces conflits rejaillissent sur les cessions et autres formes de transfert de propriété afférente aux terres et ceci sous différentes formes.

La principale question est aujourd'hui de savoir s'il faut ou non laisser perdurer le système dualiste. Il s'agit là d'une préoccupation majeure pour deux raisons:

· du point de vue de l'organisation judiciaire, ce système juridique dualiste demeure avec pour conséquence différents modes de saisine, mode de preuve non identiques, et des modes différents d'exercice des voies de recours entre autres,

· au niveau des structures administratives chargées de gérer les affaires domaniales, tout n'est pas harmonieux, car des conflits existent en raison de l'origine privée de la propriété foncière, et aussi de l'existence de plusieurs structures administratives fonctionnant sans cohésion.

- N'est-il donc pas temps d'uniformiser ce système source de conflits de nature très variée et de causes multiformes?

Si cette uniformisation est aujourd'hui indispensable, pour proposer un système uniformisé fiable, il faut analyser :

- Les différents types de contentieux inhérents au droit foncier au Bénin et comment ils sont tranchés ;

- Quelles sont les structures administratives et juridictionnelles compétentes pour connaître de ces conflits? Quel est leur mode de fonctionnement ?

- N'existe t-il pas des difficultés dans la résolution de ces conflits?

- Un système uniformisé sera t-il indispensable?

- Quel sera le domaine de ce système? Et sous quelle forme se présentera t- il?

C'est à ces quelques interrogations que nous nous proposions de donner des exquises de solutions à travers le thème ``contentieux immobiliers en droit positif béninois''.

Pour ce faire, nous analyserons les origines et la diversité des conflits de la terre de la période précoloniale à nos jours en République du Bénin (Première partie). Ce qui nous amènera à analyser le règlement du contentieux immobilier et les essais de solution à apporter aux problèmes subséquents (Deuxième partie).

* ¹ Dans la société africaine, la terre était adorée. Elle était d'une certaine importance au point où on expliquait certaines maladies comme la variole par une malédiction de sa part.

* ² Exemple : en milieu Fon le ``vodoun aînon'' signifie le fétiche propriétaire de la terre.

* ³ Guy KOUASSIGAN est un écrivain, avocat et professeur. Il est de nationalité togolaise. Il a été cité par le Professeur NOUDJENOUME Philippes dans son cours de Droit Comparé 4^ème année, 2003-2004.

* ⁴ Droit de culture : la terre étant une propriété collective dans la famille traditionnelle africaine, chaque membre de la famille n'avait que le droit de la cultiver pour en tirer les produits de sa subsistance. Il n'avait donc que le fructus.

* ⁵ Droit de propriété : c'est le fait de s'approprier la chose et d'en faire sa propriété privée. Ce droit confère à son propriétaire le droit d'usage, mais également le droit de disposition.

* ⁶ Notes de cours de droit comparé, 4^ème année 2002-2003 du professeur NOUDJENOUME Philippes.

* ⁷ C'est le principe en vertu duquel les textes de la métropole française de la période coloniale ne sont rendus applicables dans les colonies qu'en vertu d'une loi ou d'un règlement spécial.

* ⁸ Cf. annexe I.

* ⁹ Cf. annexe II.