Les projets connexes aux gares du Grand Paris Express sous maà®trise d'ouvrage de la Société du Grand Paris : Opportunités de valorisation foncière ou projets de valorisation urbaine ?

CONCLUSION DE LA SECONDE HYPOTHESE

Que l'arrivée du GPE sur les territoires constitue un levier de développement urbain et qu'il doit l'accompagner, tout le monde en est convaincu, les territoires autant que la SGP. Ce développement du territoire métropolitain n'est pas pensé comme une simple conséquence de l'arrivée du métro mais bien conjointement au métro, il est même envisagé en amont depuis déjà quelques années, en prévision de la future attractivité renforcée des territoires et pour parer à la demande croissante de logements en IDF. On le voit dans la conception des projets connexes, pensés pour apporter une plus-value au quartier de gare et venir conforter les besoins locaux par sa programmation. Pour autant, accompagner ce développement urbain n'est pas la mission première de la SGP qui doit avant tout réaliser l'infrastructure de transport et qui ne se définit pas comme aménageur. Elle se retrouve cependant contrainte d'une certaine manière, par la loi, par les villes et leurs aménageurs, d'une part à réaliser les projets connexes et d'autre part à s'impliquer dans des projets à plus grande échelle menés par les communes, pour lesquels elle n'a pas les épaules. Si nous imaginions la SGP, forte de sa compétence aménageur, libre de valoriser son foncier par n'importe quelle opération immobilière, nous nous trompions : la SGP doit constamment composer avec son environnement extérieur pour maintenir de bonnes relations territoriales.

Finalement l'hypothèse des projets connexes comme outils de plus-value urbaine et d'une SGP porteuse de projets urbains se vérifie mais dans une certaine mesure, la SGP souhaite que le métro constitue un véritable levier de projets pour les territoires traversés, mais voit parfois sa compétence d'aménageur comme une contrainte pouvant la freiner dans sa mission première qui est la réalisation du GPE.

« Il y a un très grand écart entre ce que dit la loi et la réalité de nos missions. La mission principale réside dans le réseau de transport mais évidemment le législateur à l'époque [...] s'est dit qu'un réseau de transport est fait certes pour faciliter les déplacements des franciliens et accessoirement des touristes, mais que c'était aussi un élément déclencheur ou accélérateur de transformation urbaine, qu'on en soit ou qu'on n'en soit pas acteur. » (Benoît Labat).

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CONCLUSION GENERALE : LA SOCIETE DU GRAND PARIS, UN ACTEUR DU DEVELOPPEMENT URBAIN DE LA METROPOLE DIFFICILE A ANALYSER

Les projets connexes aux gares du Grand Paris sous maîtrise d'ouvrage de la SGP : objets de valorisation foncière ou projets de valorisation urbaine ? Afin de répondre à cette question nous avons émis deux hypothèses à confirmer ou à infirmer : premièrement celle que les projets connexes pouvaient représenter une opportunité de valorisation foncière pour la SGP et deuxièmement, celle que les projets connexes étaient à considérer principalement comme des outils de plus-value urbaine.

Les réponses apportées par le développement de ces deux hypothèses sont manifestement mitigées et ne permettent de répondre à la problématique initiale que de manière nuancée :

Il faut d'abord comprendre que les projets connexes sont des projets immobiliers réalisés sur les parcelles résiduelles appartenant à la SGP, suite à la construction des gares et des lignes du métro du GPE, et qui à terme feront l'objet de cession foncière vers des opérateurs privés. Ensuite il faut considérer les projets connexes dans un contexte plus large qui est celui de l'aménagement autour des gares, que la loi Grand Paris du 3 juin 2010 permet à la SGP d'opérer dans le cadre des CDT ou à défaut dans un rayon de 600m, en lui conférant les compétences d'aménageur relatives aux EPA.

Si la réflexion initiale autour du GPE avait été de permettre à la SGP de capter les plus-values foncières qu'allaient générer le nouveau métro autour des gares pour que l'aménagement finance le transport, ce modèle a rapidement montré ses limites. La forte méfiance des collectivités habituées à une organisation décentralisée depuis 1982 et qui ont tout fait pour limiter les pouvoirs de la SGP en matière d'aménagement territorial, le manque de moyens humains et financiers de la SGP pour se consacrer à l'aménagement en plus du transport, le tissu urbain dense et déjà très convoité de la première couronne parisienne, les difficultés de collaboration avec les aménageurs déjà à l'oeuvre sur le territoire, et, tout simplement la complexité à faire de l'aménagement équilibré et des opérations rentables ont été autant d'éléments qui ont fait que l'aménagement n'a pas pu être un moyen de financement majeur du transport dans le cas du Grand Paris. Les reversions dues à la SGP par les autres aménageurs au titre des opérations d'aménagement autour des gares ou encore le fait que la SGP puisse se porter aménageur en dehors des pôles-gares sur demande des villes sont des dispositifs qui n'ont pas eu de raison de se concrétiser. Aussi la SGP n'a pas pu s'imposer comme l'aménageur qui avait été imaginé initialement et d'aménagement ne lui

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est plus resté que les projets connexes intégrés aux pôles-gares, lorsqu'ils ne sont pas intégrés à des opérations d'aménagement plus vastes sur lesquelles la SGP n'est plus maître d'ouvrage.

Par ailleurs, si dans un sens les projets connexes constituent une bonne entreprise pour la SGP de valoriser des emprises foncières qui ont été acquises inévitablement pour réaliser le métro, on ne peut pas dire qu'ils représentent une opportunité significative de financement du GPE. Parallèlement à ce constat, la SGP a toujours affirmé la dimension urbaine qu'elle souhaitait donner à la conception des projets connexes à la charnière entre la gare et la ville, comme élément pivot et marqueur des nouveaux quartiers de gare. Pour autant, au vu de ce premier objectif de l'Etat qui était d'envisager les projets connexes comme un des vecteurs de financement du métro, il était facilement contestable de voir en ces projets les moyens concrets de la mise en oeuvre par la SGP de véritables outils plus-value urbaine.

Ainsi il a été mis en évidence, qu'au-delà du Cadre Conceptuel ou du discours de la SGP sur sa volonté de participer au développement autour des gares, la SGP reste sous le joug des collectivités qui par divers moyens contrôlent l'avenir des futurs projets connexes. Autorisations d'urbanisme délivrées par les villes, implication des collectivités dans les choix programmatiques qui peuvent aussi compromettre le projet gare, reversions financières locales après cession de charge foncière, conseil de surveillance composé pour moitié d'élus... Tout laisse à penser que les projets connexes sont devenus de vrais outils de plus-value urbaine, pas tant décidés par la SGP que par les villes elles-mêmes. Et finalement, la vocation des projets connexes à faire la ville a pris le dessus sur leur vocation à « faire de l'argent ». Pour autant valorisation foncière et valorisation urbaine ne sont pas contradictoires puisque dans le cas du Grand Paris il n'y aurait pas eu de valorisation urbaine sans le métro, lui-même impliquant une certaine valorisation foncière.

La problématique tendait à diaboliser la SGP en l'envisageant comme un établissement public de l'Etat aux pleins pouvoirs qui n'auraient eu d'intérêt en les projets connexes qu'une simple valorisation de son foncier. On se rend compte que la situation est bien plus nuancée et complexe que ce qu'il n'y parait : la feuille de route de la SGP évolue dans le temps au gré des volontés locales et des personnalités qui la représentent et lui donnent son orientation. Toute cette réflexion autour des projets connexes en tant que projets urbains dans la ville grand-parisienne de demain amène à se poser plusieurs questions d'avenir auxquelles la SGP ne pourra se substituer :

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Premièrement, sera-t-elle parvenue à sa mission, qui au-delà de réaliser le plus gros projet d'infrastructure de transport d'Europe de cette première moitié de 21^e siècle, était celle de recréer la mobilité en IDF autour du projet fédérateur du GPE ? Parviendra-t-elle à replacer la gare au coeur de la ville et des échanges comme des lieux de vie à part entière, en concevant les pôles gares et donc le principe nouveau de projets connexes ? Et ainsi aura-t-elle rempli sa mission de ne plus faire que des lignes de métro et des gares mais aussi de faire la vie autour des gares et de construire l'identité métropolitaine ?

Deuxièmement, qu'en sera-t-il de la SGP une fois que le métro sera achevé, que les lignes seront mises en service et rétribuées à des opérateurs de transport et que tout son patrimoine aura été dévolu comme le prévoit la loi ? La SGP disparaitra-t-elle vraiment, symbole aussi du retrait de l'Etat sur le Grand Paris et du retour de la gestion urbaine selon le modèle que l'on connait aujourd'hui des collectivités et des aménageurs ? C'est la question qui a été posée à Christian Garcia, qui pense que « demain une SGP qui mute une fois que les projets de développement transports seront bien ancrés, c'est une société qui peut de plus en plus s'orienter vers du développement immobilier autour des gares du Grand Paris. ».

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TABLE DES ILLUSTRATIONS

1 Ligne 15 Sud du GPE - Crédit : www.entreprendre-souterain.com 11

2 Schéma du pôle-gare - Crédit : SGP 22

3 Le projet connexe comme interface urbaine- Crédit : SGP 24

4 Les trois piliers du projet connexe- Crédit : SGP 25

5 Les différentes natures du projet connexe- Crédit : SGP 28

6 L'intégration des gares du Grand Paris dans les projets de ville- Crédit : SGP 30

7 Les stratégies programmatiques du projet connexe- Crédit : SGP 33

8 Les stratégies morphologiques du projet connexe- Crédit : SGP 34

9 La silhouette du projet connexe- Crédit : SGP 35

10 L'enveloppe du projet connexe- Crédit : SGP 36

11 Le socle du projet connexe- Crédit : SGP 37

12 La montage opérationnel du pôle gare - Crédit : SGP 38

13 Les étapes de la construction du pôle-gare- Crédit : SGP 42

14 Gisement foncier sur le tracé du Grand Paris Express - Crédit : SGP 63

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