B) Les conflits fonciers
? Les conflits intercommunaux :
La croissance urbaine actuelle dans toutes les villes du pays
rend la question de la gestion foncière complexe, dans ces espaces. Il
n'y a pas de semaine sans que les organes de presse ne se fassent l'écho
de dysfonctionnements graves dans le système de gestion des terres. La
gestion du foncier apparait comme déconnectée de la gestion du
développement spatial et de l'aménagement des
collectivités. En effet, la terre est vue comme une ressource
intégrée dans les champs marchands et politiciens, alors qu'elle
est le support des possibilités de croissance durable
des communautés. Et comme nous le constatons que le problème
foncier est en partie à l'origine du conflit Casamançais.
Encadré1 : Entretien avec Séckou Sadio des services
techniques de la mairie de Ziguinchor
Pour pallier le manque d'espace dans la commune de Ziguinchor,
les autorités municipales, de concert avec les services
déconcentrés (cadastre, Domaines, Urbanisme) sont en train
d'envisager de nouvelles extensions communales sur un rayon de 7 km, en
négociant avec les communes rurales de Boutoupa Camaracounda et Enampor,
pour l'intégration des villages de DJibélor, Boutoute, Mpack,
ainsi que Kantène dans le périmètre communal et de
Niaguis. Car la ville ne dispose plus de réserves foncières. En
plus, une pluie tombe, le centre-ville Escale, Santhiaba, Belfort, Goumel et
Diéfaye sont débordés par les inondations. Un plan
Directeur d'Urbanisme, n'ayant été pas réhabilité
par manque de moyens financiers bloque ce projet. Quant à la gestion des
litiges fonciers, une commission a été mise en place, qui se
réunit tous les vendredis, pour essayer de régler ces
différends. Selon lui toujours, l'extension spatiale de la commune n'est
plus possible que, vers le sud-ouest, sud-est, et sud. Du fait des contraintes
naturelles du nord, causées par le fleuve Casamance. Par ailleurs, les
litiges fonciers sont fréquents surtout dans les quartiers de Coboda et
Kandialang
54
Les contradictions entre normes locales, elles-mêmes
plurielles et évolutives, et normes publiques, complexes, peu ou mal
connues, contradictoires (entre textes sectoriels, entre cadre légal et
politique officieuse, etc.) offrent des opportunités pour des
revendications opportunistes, s'appuyant sur un tel ou tel registre
argumentaire, sur telle ou telle autorité dont on peut obtenir l'appui.
Vers les villages comme les mandina, des terres ancestrales sont
convoitées par les populations urbaines de Ziguinchor, situées
à quelques kilomètres au sud de la commune. Par
conséquent, la course pour l'accès au foncier est rude dans cette
partie de la commune. Ces villages situés juste à quelques
mètres de la commune sont convoités par les autorités de
la commune de Ziguinchor, car le périmètre communal est fini.
Donc, pour trouver plus d'espaces, les autorités veulent intégrer
ces villages dans leur espace communal. Mais l'enjeu est énorme car les
autorités des autres communes ne veulent pas accepter cette proposition,
qui résulterait à réduire leur espace.
Carte 7 : Les localités de litiges
fonciers dans la commune de Ziguinchor.
55
Car si ces zones sont loties, et attribuées à la
population de Ziguinchor, non seulement, le nombre d'habitant augmente pour la
ville de Ziguinchor, par contre dans les autres communes, leurs populations
diminueraient. L'enjeu économique, est sans doute crucial, étant
donné que ces communes perdront les taxes et les frais de bornage.
? Conflits entre les populations
Toute l'histoire de la Casamance montre, combien ses
habitants, et peut être plus encore les Diola, sont attachés
à l'autogestion de leur terre et violemment opposés à
toutes suggestion concernant son attribution ou son utilisation. Dans la
commune de Ziguinchor, les litiges fonciers sont fréquents, mais dans
les quartiers comme Coboda et Kandialang
Carte 8 : Les localités de litige foncier
dans la commune de Ziguinchor
D'après les témoignages d'un habitant du
quartier de Kandialang « après le lotissement du quartier, le maire
a pris 40% pour recaser les déguerpis des boulevards, et selon lui le
maire a mal agit, car il n'a pas suivi la voie légale. Ce qui est
à l'origine des ruées
56
des nordistes, dans ces parties de la ville, en confisquant
les terres d'autrui, résultant à une frustration de la population
autochtone, moi-même, j'ai été victime de ces faits
»60.
Graphique 6 : Les causes de litiges fonciers
dans la commune de Ziguinchor
35,33
Expropriation Copropriétaire Fiabilité Anarchie
Autres
8
10
7,33
39,3
source : enquête de terrain Assane DIALLO
Septembre 2015
Dans la commune de Ziguinchor, 39,3% des litiges fonciers sont
dus à la vente à plusieurs acheteurs une même parcelle,
résultant à une copropriété difficilement
gérée par les autorités de la gestion
urbaine61. Pour pallier ce phénomène récurrent,
les autorités de la ville de Ziguinchor ont mis en place une commission
chargée de régler ces problèmes fonciers
dénommée : gestion de litiges fonciers qui se réunit tous
les vendredis pour examiner les dossiers. L'avancée très rapide
de l'urbanisation exige des moyens de maitrise de gestion foncière, des
situations très complexes afin de trouver des solutions adéquates
aux problèmes que vivent nos villes et surtout d'éviter les
dysfonctionnements. L'importance du foncier s'explique aussi par le fait que le
sol est un bien rare dans un contexte urbain de Ziguinchor, étant
donné qu'il figure parmi les éléments constitutifs de
l'espace conséquence, son
60 Source : Enquête de terrain, Assane Diallo, Septembre
2015 : témoignage d'un habitant du quartier de Kandialang.
61 Source : enquete de terrain, Assane Diallo, Septembre 2015.
57
accession devient difficile dans une ville où, il n'existe
quasiment plus de réserves foncières, cela résulte.
Photo 1 : Trois plaques dans une même
parcelle.
Source : Enquête de terrain, Assane Diallo Septembre,
2015.
Cette photo illustre la récurrence des conflits
fonciers dans la commune, car cette parcelle appartient à trois
personnes différentes, et chacune a implanté sa plaque pour
preuve, que, celle-ci l'appartient. La corruptibilité des
autorités, la méconnaissance, par les agents de l'Etat des
réalités foncières locales, l'absence de continuité
des arbitrages rendus, accroissent la relative confusion du jeu foncier.
Toujours d'après un habitant du quartier, un de ses voisins est en
prison car « il avait vendu le terrain à plusieurs personnes
différentes, ce qui lui a valu d'être incarcéré
»62, c'est-à-dire la vente multiple d'une même
parcelle. En plus, 35,33%, des
62 Source : Témoignage d'un habitant du quartier de
Kandialang.
58
litiges sont liés à d'autres problèmes
par exemple des problèmes familiaux après la mort du chef de
famille, les héritiers se rivalisent pour le contrôle de la
maison, et par conséquent les récalcitrants n'hésiteront
pas à voler les papiers de la maison et revendre cette dernière.
L'expropriation, la fiabilité des documents et l'occupation anarchique :
7,33%, 10% et 8% sont aussi remarquables, car lors des transactions
foncières beaucoup ne suivent pas les procédures normales et
légales, ce qui est l'origine de ce pourcentage élevé de
faux documents63. Dans la commune beaucoup de logements ont
précédé le lotissement surtout dans les quartiers
périphériques, assimilés à un monde rural. Lors de
la recrudescence des combats, les populations ont fui leurs habitations pour
plus de sécurité, s'installer dans la commune de Ziguinchor.
Graphique 7 : Le problème de litige
foncier.
53,30%
Oui Non
46,70%
Ce graphique monte un réel problème foncier dans
la ville de Ziguinchor, car d'après notre enquête 47,70% des
personnes interrogées ont assisté à un litige foncier
entre les populations de la commune et 53,30% affirment ne pas assister
à ce problème
63 Source : enquête de terrain, Assane Diallo, Septembre
2015.
59
II Les acteurs de la gestion foncière
? L'Etat
Dans la gestion foncière, nous ne pouvons pas
écarter l'administration centrale qu'est l'Etat. En effet, le sol
Sénégalais est divisé en trois ensembles domaniaux
(Joël turbe schawachtger, 2008)64. Le domaine de l'Etat, qui ne
représente que 3% du sol, est divisé en public et privé.
Le domaine des particuliers, qui regroupe 2%, il s'agit de la
propriété privée soumise au régime de
l'immatriculation. Le domaine national qui représente la plus grande
partie, environ 95%, du sol est régi par la loi du 17 juin 1964,
précisant que l'Etat n'est propriétaire mais le détient
pour le compte de tous. En effet, le domaine national : sa création
marque un tournant crucial dans l'évolution du système domanial
et foncier, étant donné qu'elle ait parvenu à donner un
régime juridique à toutes les terres sans statut écrit
ainsi que, celles où s'exercent les droits coutumiers. Le domaine
national du Sénégal est défini comme « constituent le
domaine national toutes les terres non classées dans le domaine public,
non immatriculées ou dont la propriété n'a pas
été transcrite à la conservation des hypothèques
à la date d'entrée en vigueur de la présente loi. Ne font
non plus parti du domaine national les terres qui à cette date, font
l'objet d'une procédure d'immatriculation au nom d'une personne autre
que l'Etat »65. L'article premier de la loi 64-46 du 17 juin
1964, concernant le domaine national, des dispositions transitoires à
une période de six mois à compter la date de la sortie du
décret d'application de la loi, ont été mises pour
permettre à certains occupants de ce dit domaine, ayant
réalisé une mise en valeur, de requérir à
l'immatriculation des terrains. Par conséquent, certaines populations
contournent la loi ou l'ignorent et font immatriculer avec la complicité
des agents de l'Etat. Cela est au dualisme, que souffre le système
foncier Sénégalais, entre droit moderne et droit traditionnel
(coutumier). Tandis que, si nous nous basions sur l'article 3 de la loi sur le
domaine national, seul l'Etat est habileté à immatriculer les
terres du domaine national à son nom et de les attribuer. Quant à
l'article 2 : les terres du domaine national sont simplement détenues
par l'Etat, la puissance publique n'en est pas le propriétaire. Par
conséquent, l'Etat est considéré comme « maitre des
terres »66 sur l'ensemble du territoire national relativement
au domaine national. Les terrains du domaine national sont subdivisés en
quatre zones :
64 Turbe Joél et Schawachtger, 2004.
65 Loi 64-46 du 17 Juin 1964 relative Domaine national.
66 Loi 64-46 du 17 Juin 1964 relative au Domaine national.
60
1-Les zones urbaines.
Les zones urbaines regroupent les terres du domaine national
situées au niveau du territoire communal ou d'un groupement d'urbanisme.
La vocation de ces zones, est de servir de réserves foncières
pour l'aménagement et le développement des centres urbains. Cette
catégorie peut concerner les terrains à bâtir et des
terrains à vocation agricole.
2- Les zones classées.
Elles sont constituées par les réserves
écologiques et foncières (forêts classées, parcs
nationaux et réserves naturelles).
3- Les zones de terroirs :
Les zones de terroirs correspondent aux terres qui sont
régulièrement exploitées par l'habitat rural, la culture
ou l'élevage.
4-Les zones pionnières :
Les zones pionnières sont destinées à
recevoir les programmes d'aménagement rural et de développement.
En somme, la mission de la gestion foncière est assurée au
premier rang par l'Etat, à travers les services
déconcentrés de l'Etat les domaines, du cadastre, mais
également les autorités administratives ou locales.
? Les collectivités locales :
La gestion foncière, ne peut pas être
assurée sans les collectivités locales, qui sont la pièce
maitresse dans ce domaine. Celle-ci fait partie, des neuf domaines de
compétences transférées aux collectivités locales,
ainsi que les domaines de l'urbanisme et de l'habitat. Dans ce domaine, la
décentralisation de la gestion foncière est définie comme
un instrument de transfert d'autorité et de responsabilité, ainsi
que des compétences du pouvoir central, aux collectivités
locales. C'est dans ce contexte que, les collectivités locales ont
reçu une délégation de l'Etat pour la gestion
foncière qui concerne directement les terrains des citoyens, pour une
gestion transparente et concertée, c'est dans ce sens que Soungalo
Ouattara, 2007 :la décentralisation exige une intégration ou une
participation de tous les citoyens à la gestion du pouvoir qui est un
corollaire de la démocratie, non pas pour alléger seulement
l'Etat, mais comme un droit citoyen dans une confiance réciproque qui
permet à
61
toutes les composantes sociales de contribuer à tenir
le cap de la bonne gouvernance »67. Cependant, en ce qui
concerne, la gestion foncière, cette démocratie manque vraiment,
car la complexité de cette gestion se situe au-dessus de la
démocratie. Le transfert de compétences, concerne quelques points
saillants comme, la gestion des domaines, l'article dix-sept montre que,
«les compétences transférées aux régions,
communes et communautés rurales en matière domaniale concernant
la gestion et l'utilisation du domaine privé de l'Etat, du domaine
public et du domaine national »68. En ce qui concerne le
domaine privé de l'Etat, ce dernier pourrait céder son domaine
aux collectivités locales ou nouer des conventions avec celles-ci. Pour
le domaine public, l'Etat, a également transféré la
gestion du domaine maritime et fluvial, aux régions pour des projets ou
opérations initiées par des personnes morales ou privées
excepté l'Etat. Quant au domaine national, leurs terres situées
dans les zones urbaines peuvent être immatriculées au nom de
l'Etat et affectées aux communes en cas de besoins, surtout pour servir
d'assiette foncière, à des équipements collectifs. Ces
terres immatriculées, servent d'assiette foncière à des
lotissements et restent propriété de l'Etat, même si la
commission d'attribution des parcelles est faite sous la houlette du maire.
Cette commission se compose du maire ; président, le receveur des
domaines ; en tant que rapporteur et secrétaire, le chef du service de
l'urbanisme, le chef des services techniques communaux, un conseiller municipal
et le délégué du ou des quartiers concernés.
Après la commission fait un procès-verbal, qui est soumis
à l'approbation du préfet. Le receveur des domaines
établit, également, après le procès-verbal
dûment approuvé, les actes d'affectation correspondante. Enfin,
les actes pour être validés, doivent être approuvés
par le gouverneur de la région. Si tel n'est pas le cas, le lotissent
n'est pas transparent ou erroné, causant des problèmes entre
propriétaire. Car, pour des intérêts personnels, certaines
collectivités locales ne respectent pas toute la procédure du
lotissement. Parfois, les autorités se sont progressivement
engagées dans les travers d'un « urbanisme d'opportunités
foncières », qui a eu pour résultat de multiples
dysfonctionnements constatés69. Le déficit de
formation, d'information et de capacités de gestion des élus,
l'insuffisance de ressources humaines de qualité. C'est pourquoi suite
aux compétences transférées, les communes ont vu leurs
besoins en ressources humaines de
67 Ouattara Soungalo, 2007.
68 Code des collectivités locales, 1996.
69 Hesseling Gerti, Smit Sypkens : Le droit foncier au
Sénégal : l'impact de la réforme foncière en basse
Casamance : rapport de recherche, ASC African studies centre Leiden/the
Netherlands, 150 pages.
62
qualité augmentés. En effet, ces pratiques ont
été les principales causes de la rareté de terrain,
aggravée par la complexité des statuts fonciers et la
dualité des régimes juridiques qui les régissent. Ceci a
été la porte ouverte à toutes les dérives El malti,
2005/2. Afin d'éviter des errements et dérives, l'Etat a
été très prudent dans le transfert de certaines
compétences, en adoptant la démarche de cogestion. En effet, pour
la clientèle politique, certains responsables locaux procèdent
à la distribution massive de parcelles issues de lotissement de terrains
de l'Etat, parfois combinée par une très grande
méconnaissance des textes et règles d'urbanisme par la
réalisation de lotissements non approuvés. Cependant, les
communes n'ayant pas de compétences en matière de gestion du
domaine national, malgré tout, certaines municipalités, font des
lotissements des terrains non immatriculés, tout tant, affectant des
parcelles, résultant à une utilisation abusive, ayant pour
conséquences une inflation des prix des terrains, voire une
problématique d'accès pour les couches à plus faible
revenu à des parcelles viabilisées. Dans la commune de
Ziguinchor, beaucoup de quartiers ne sont pas viabilisés, les voies non
plus ne sont pas ouvertes comme les quartiers : Kandialang, Diéfaye,
Néma 2, Coboda, et Kandialang ouest. Mais le quartier de Néma 2
cause énormes problèmes à la municipalité
Ziguinchoroise. Conséquence de cette maladresse de gestion
foncière, surtout le manque de plan directeur d'urbanisme, qui n'est
plus fonctionnel depuis longtemps accentue la création de quartiers
spontanés, ainsi que, certaines populations n'ont d'autre recours que de
s'installer dans les zones non aedificandi par le plan de 1983. Alors que, le
rôle des plans directeurs d'urbanismes c'est de fixer les orientations
générales et d'indiquer les éléments essentiels de
l'aménagement urbain, dans le cadre du plan national
d'aménagement du territoire (art 17). Cela concerne 41 ha du quartier de
Néma 2, une partie du quartier est classée en zone non
aedificandi par le PDU de 1984, car située dans le cône d'envoi
délimité par l'ASECNA, à l'est de l'aéroport. Ces
implantations ont été tolérées au milieu des
années 1980, suite à l'afflux massif de migrants à la
quête de sécurité. Au total 361 ha devraient être
révisés, pour éradiquer l'habitat spontané.
63
Image satellite 1 : Quartier de Néma 2
à Ziguinchor.
? Les populations :
Elles sont incontournables dans la gestion foncière
dans toutes les villes Sénégalaises, généralement
et particulièrement dans celle de Ziguinchor. Selon la tradition
négro-africaine, la terre est considérée comme quelque
chose de sacré. Avant le code civil introduit par les Français en
Afrique occidentale Française, la gestion des terres et sa
répartition étaient assurées par le Lamane
c'est-à-dire le maître des terres. Après, l'accession du
Sénégal à la magistrature suprême, plus
particulièrement avec l'introduction de la loi 64-46, nous assistons
à une suppression des droits coutumiers. Alors qu'en
réalité cette abrogation n'a pas réellement affecté
les propriétaires traditionnels.
Les problèmes fonciers qui sont devenus, aujourd'hui si
préoccupants prennent leurs racines dans l'anachronisme entre trois
éléments : les régimes fonciers en pratique, les
instruments de gestion des patrimoines concernés et les hommes
chargés de mettre en oeuvre ces instruments. Cela résulte
à des litiges fonciers nombreux entre populations ou entre la commune et
les populations. L'autre problème pour les populations, beaucoup d'entre
eux ne connaissent pas leur mission.
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