Renouvellement urbain du pôle commercial Zando dans le cadre du ppa de la parie nord de la ville de Kinshasa

Année Académique 2020-2021

République Démocratique du Congo

MINISTERE DE L'ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR ET UNIVERSITAIRE

INSTITUT SUPERIEUR D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME

I.S.A.U.

KINSHASA/GOMBE

Section : Urbanisme

LE RENOUVELLEMENT URBAIN DU PÔLE COMMERCIAL
ZANDO DANS LE CADRE DU PPA DE LA PARTIE NORD DE
LA VILLE DE KINSHASA

?

KINGOMBE KEMBA LUFALA Christian

Travail de fin d'étude présenté et défendu en vue de l'obtention du titre d'Urbaniste

Directeur : Professeur KABAMBA KABATA

EPIGRAPHE

« Derrière des belles villes, des beaux bâtiments, des beaux discours et
de belles philosophies, le monde souffre toujours ; le vrai problème de
la société n'est pas ce qu'on peut voir extérieurement avec nos yeux
physiques mais c'est ce qu'on peut voir intérieurement avec les yeux de
l'amour »

Allos Parakletos

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DEDICACE

A JESUS CHRIST, l'auteur et le maître de toute chose, pour son regard sur ma vie, sa bonté dans mon parcours et son esprit dans mon coeur. Mon coeur ne cessera pas de battre pour toi.

A mon très cher père Jean-Paul LUFALA et ma très chère mère Léonie

OLAMBOLO, uniques et indéniables symboles du sacrifice, de l'amour, de l'encouragement et de la tendresse. Ce travail est le fruit de vos sacrifices que vous avez consentis pour mon éducation et ma formation. Je voudrais vous exprimer toute mon affection et admiration.

A mes soeurs Madeleine LUFALA, Miriam LUFALA, Keren LUFALA, Christvie LUFALA, pour leur affection et soutien moral.

A ma chère grand-mère Louise OTSHUMBA et à la mémoire de ma grand-mère Marie EKOKO MPONGO, `' repose en paix ».

A toute ma famille.

A tous mes amis et amies

Merci d'exister !

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REMERCIEMENTS

Au terme de ce travail qui couronne la fin de nos études de licence en Urbanisme, nous tenons à exprimer nos reconnaissances à tous ceux qui de près ou de loin ont contribué à notre formation scientifique, morale et matériel ainsi qu'à la réalisation de ce travail de fin d'études.

Nos remerciements s'adressent :

- Aux autorités académiques de l'Institut Supérieur d'Architecture et d'Urbanisme, ISAU en sigle, particulièrement au corps professoral de la section Urbanisme, pour leur orientation et leur dévouement durant notre formation d'urbaniste.

- Au professeur KABAMBA KABATA, pour avoir pris la direction de ce travail, avec diligence et assiduité, malgré ces multiples occupations ; pour son sens critique et ses orientations qui ont conduit à la réalisation de ce travail.

- Mes remerciements vont enfin aux personnes qui ont contribué, par la mise à ma disposition des informations pour l'élaboration de ce travail et à tous ceux qui m'ont apportée leur soutien et leur aide dans l'accomplissement de cette étude.

- A maman Vicky pour son assistance matérielle depuis la première année primaire et à mes amis Daniel KABATA, Arnold MIMBOLE, Hénoc SABANU, Jordan KUTA, Gédéon OMOMBO, Theo CILENGE, Kevin KHONDE, Anifa LUYINDULA, Graciel NTUMBA, Dorisca SAUMY.

- A mon oncle WETSHI MBOLO, à ma tantine Rosette KOMBE, à ma maman Djodjo KETEMBO, à ma tantine Mamie DAHANDE, Yvette KITOKO pour leurs présences et motivations ;

- Au corps du Christ dans le monde, à CAQ, à mes connaissances et à mes collègues de l'auditoire pour leurs présences tant spirituel, physique et moral.

Merci d'exister !

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0. INTRODUCTION

Si l'évolution permanente des villes témoigne de leur vitalité, elle n'en demande pas moins d'être anticipée et maîtrisée à travers une stratégie réfléchie. Le renouvellement urbain est une stratégie qui consiste à travailler sur et pour la ville.

0.1. PROBLÉMATIQUE

La ville est vie, la ville est mouvement, la ville se transforme en permanence. Elle se renouvelle sans cesse. Kinshasa ne fait pas exception ; une mégapole avec une population estimée en 2021 à 17 millions d'habitants¹, mais qui se renouvelle spontanément et anarchiquement.

Elle est largement sous-équipée, ce qui est sans aucun doute, le résultat d'une absence de planification et d'aménagement depuis plusieurs décennies. D'où l'absence d'aménagement de terrains à bâtir et de grandes infrastructures ou équipements.

C'est en 2015 que Kinshasa était dotée d'un schéma d'orientation stratégique de l'agglomération (SOSAK), d'un plan particulier d'aménagement (PPA) de la partie nord et d'un règlement d'urbanisme simplifié avec une double vocation :

1. Rattrapage du sous-équipement pour la ville existante et

2. Équipement et aménagement préalables pour l'extension attendue

Mais à ce jour, la mise en pratique de ce plan reste encore une illusion. La ville se renouvelle à travers des projets de démolition-reconstruction ponctuels qui sont majoritairement individuels et privés (propriétaires des parcelles). Elle connait de nombreux problèmes sur le plan de mobilité, de la qualité du cadre de vie, de l'organisation des zones d'activités et de la capacité d'accueil des équipements.

C'est les mêmes problèmes que pose le pôle commercial zando, situé au nord de Kinshasa, et qui comprend une partie des quartiers environnants le marché central de Kinshasa (en cours de modernisation).

Ces quartiers n'étaient pas aménagés pour accueillir les activités commerciales et ils ne font que subir la pression des vendeurs. Et cette pression est due d'abord à :

1. Une croissance exponentielle de la population kinoise combinée avec une situation économique difficile.

2. L'absence d'une planification urbaine.

Chaque année, les demandes de permis de démolir et de reconstruction enregistrée par les services d'urbanisme ne cessent de s'accroitre. Les personnes ayant soumis les demandes de permis sont majoritairement des propriétaires privés. Le besoin en espace se fait de plus en plus ressentir et ces quartiers deviennent des plus en plus denses. La demande des magasins, galeries, boutiques, étals, logements, etc. devient encore plus forte et ces quartiers continuent de perdre leurs anciennes maisons.

¹ The world's cities in 2018, ONU.

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Ces quartiers ne respirent plus. Ils sont presque inaccessibles, car les avenues sont encombrées par un grand nombre des acheteurs, des commerçants (formel et informel, ambulant et non ambulant). Ils sont tous en mauvais états. Toutefois, ces interventions restent hétérogènes et ponctuelles dictées par des stratégies individuelles en absence d'une planification urbaine. Les autorités locales restent indifférentes alors que ces opérations décident progressivement de l'avenir de ces quartiers. Bien qu'il existe un PPA de la partie nord de la ville de Kinshasa, l'état actuel de ces quartiers ne représente pas un bon environnement dans lequel devront ses déroulés les activités commerciales.

Le pôle commercial zando a une zone de chalandise urbaine et c'est ce qui fait de lui l'un des pôles commerciaux importants de la ville. Il se retrouve dans la zone à prescription générale du PPA de la partie nord de la ville de Kinshasa. Mais ce dernier reste trop large et ne prévoit pas un aménagement précis pour pallier à ses problèmes qui datent des décennies.

Cette problématique conduit à poser ces questions :

1. Quels sont les facteurs qui sont à la base des problèmes que connait le pôle commercial Zando ?

2. Quelles sont les solutions que propose le PPA nord de la ville de Kinshasa concernant la partie du pôle commercial Zando ?

3. Quel projet d'aménagement pourrons-nous envisager par rapport aux propositions du PPA nord de la ville de Kinshasa pour une réorganisation des activités commerciales dans le pôle commercial Zando ?

0.2. HYPOTHÈSE

En rapport avec les questions soulevées dans la problématique, nous formulons les hypothèses suivantes :

1. Une croissance non contrôlée de la population combinée avec des projets de démolition-reconstruction spontanés et anarchiques serait à la base des problèmes que connaît le pôle commercial Zando.

2. Le PPA de la partie nord de la ville de Kinshasa propose les prescriptions générales pour les anciennes cités et le pôle commercial zando en fait partie.

3. Nous proposons un projet du renouvellement urbain du pôle commercial zando dans le PPA de la partie nord de la ville de Kinshasa, pour une réorganisation des activités commerciales et pour donner suite aussi aux travaux de la modernisation du marché central.

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0.3. OBJECTIFS DE L'ÉTUDE

Nous poursuivons deux objectifs en abordant cette étude : principal et spécifique. 0.3.1. Objectif principal

La présente étude a pour objectif principal d'élaborer le plan d'aménagement du pôle commercial zando (qui est le fruit d'un renouvellement urbain spontané) dans le cadre du PPA Nord de la ville de Kinshasa.

0.3.2. Objectifs spécifiques

Les objectifs spécifiques dans cette étude sont :

1. D'identifier les causes de problèmes que connaît le pôle commercial zando,

2. De définir les impacts que ces problèmes ont sur le fonctionnement physique du pôle commercial zando.

3. De déterminer les conséquences de ces impacts.

4. De proposer des pistes des solutions avec un projet du renouvellement urbain planifié du pôle commercial zando dans le cadre du PPA de la partie nord de la ville de Kinshasa.

0.4. DÉLIMITATIONS DE L'ÉTUDE

Au sujet de la délimitation de l'étude, notre étude est délimitée dans l'espace et dans le temps.

Dans l'espace, cette étude est consacrée au pôle commercial zando dans les quartiers Révolution, Madimba, Commerce et Bitshiaku-tshiaku

Dans le temps, il convient de noter qu'il s'agit d'une étude dont les données ont été collectées pendant la période allant de 2019 à 2021.

0.5. LES CHOIX DU SUJET ET INTÉRÊTS DE L'ÉTUDE

S'engager dans le renouvellement urbain, c'est toujours se confronter au fait d'intervenir dans des tissus déjà construits, dans des secteurs de ville déjà habités. Ce sont donc toujours des interventions plus délicates.

Le choix de ce sujet nous permet d'anticiper sur le futur du pôle commercial zando, en prenant en compte les nécessaires adaptations à intégrer pour son renforcement et son amélioration. Renouveler un pôle commercial existant c'est prévoir sa reconfiguration, son embellissement, etc. C'est aussi faire en sorte qu'il acquiert un réel statut de pôle commercial « conforme » au développement du quartier, de la commune et de la ville qui se poursuivent toujours dans une dynamique de croissance urbaine.

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Ce sujet présente un double intérêt : scientifique et pratique.

Du point de vue scientifique, ce sujet intéresse l'urbaniste parce qu'il s'agit de la planification urbaine. Cette dernière sert à prendre un ensemble des mesures décidées pour réduire par exemple les déséquilibres spatiaux sur la répartition des infrastructures dans une ville.

On entend par la planification urbaine, une action volontaire, organisée pour aider au développement urbain. C'est pourquoi beaucoup de villes se dotent de moyens politiques et financiers pour la planification urbaine.

Il s'agit de l'urbanisme commercial. Une grande ville comme Kinshasa ne doit pas continuer à fonctionner uniquement avec les marchés comme espaces commerciaux, mais avec les pôles commerciaux et autres enfin de créer l'équilibre sur le commerce de la ville.

Du point de vue pratique, les solutions proposées pourront servir d'un plan particulier d'aménagement de ce secteur aux gestionnaires de l'espace.

0.6. MÉTHODOLOGIE DE RECHERCHE

Comme tout travail scientifique, ce travail a des démarches à suivre pour sa rédaction. Ces démarches ne sont rien d'autre que la méthodologie. Car la méthodologie est l'ensemble des méthodes et techniques utilisées pour la réalisation du travail.

0.6.1 Méthodes

Dans la rédaction de ce travail, nous avons exploité plusieurs méthodes. Celles auxquelles nous avons recouru sont les suivantes :

a. L'observation directe

Un bon urbaniste c'est aussi un bon observateur et cette méthode nous a permis de réunir les données primaires. Elle a consisté à faire une observation ou un constant sur la situation actuelle ou présente du milieu d'étude, sans s'adresser aux sujets concernés. Cette méthode a demandé de multiples descentes sur le terrain. À cet effet, nous avons constaté entre autres l'état actuel des avenues, des infrastructures, des maisons...

Grâce à la même méthode, nous avons observé aussi les différents modes et pratiques de commerce tout en appréciant l'état de dégradation des certains équipements commerciaux. Pour illustrer la réalité du terrain, nous avons réalisé des prises de vue.

b. Méthode descriptive

La méthode descriptive a permis de décrire notre milieu d'étude et de dégager les différents caractères de l'aire d'étude et les aspects ayant trait à l'urbanisme commercial.

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c. Méthode analytique

La méthode analytique a consisté à analyser les données et la situation présente. Cette méthode a permis de faire une analyse systématique des activités commerciales du pôle commercial zando.

0.6.2 Techniques utilisées

Les techniques « sont l'ensemble des moyens et des procédés qui permettent à un étudiant ou à un chercheur de rassembler les informations originales ou de secondes mains sur un sujet donné. »

Ainsi, pour parvenir aux résultats escomptés il a été jugé utile de recourir à quelques techniques d'approche notamment la documentation, l'interview et les images satellitaires.

a. La recherche documentaire

La recherche documentaire a permis d'accéder aux informations nécessaires et précises sur le renouvellement urbain, l'urbanisme commercial par la consultation des différents ouvrages, des rapports, des revues et autre document relatif au sujet dont vous trouverez les titres et les références dans la bibliographie.

b. L'analyse documentaire

L'analyse documentaire a permis d'analyser les informations nécessaires et précises sur le PPA, d'interpréter les images satellitaires dont nous avons eu la possibilité d'observer la manière dont la croissance des activités économiques à évolué dans l'espace, la façon dont elle a influencé le cadre bâti des quartiers riverains, les emprises des voies, etc.

c. L'interview

C'est un interrogatoire; fait de recueillir des informations auprès d'une personne pour la résolution d'un problème. Et la nature du sujet a servi à récolter les informations auprès des acteurs qui utilisent le pôle commercial Zando : les propriétaires de maison, les promoteurs immobiliers, auprès de service administratif du marché central, de Barumbu, de Kinshasa et Gombe, des commerçants exerçant leurs activités au sein de pôle commercial (propriétaires comme locataires) ainsi qu'aux résidents de ces quartiers riverains.

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0.7. DIFFICULTÉS RENCONTRES

Comme toute recherche scientifique, ce travail a connu une difficulté lors de sa réalisation :

- La pandémie du COVID19

0.8. STRUCTURES DU TRAVAIL

Outre que l'introduction et la conclusion, ce travail est structuré en quatre chapitres suivants :

- Le premier chapitre porte sur le cadre théorique et état de l'art.

- Le deuxième chapitre présente le pôle commercial zando.

- Le troisième porte sur le diagnostic spatial et impacts de l'évolution des tissus bâtis du pôle commercial zando.

- Le quatrième chapitre porte sur la proposition d'aménagement du pôle commercial zando.

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CHAPITRE PREMIER

CADRE THÉORIQUE ET ÉTAT DE L'ART

Ce chapitre définit quelques concepts de base relatifs au sujet d'étude, le cadre théorique du renouvellement urbain, l'état de l'Art.

I.1. DÉFINITIONS DES CONCEPTS

Cette section présente quelques définitions de concepts relatifs à ce sujet pour éviter des confusions liées à la compréhension de certains concepts de base faisant l'objet de notre étude.

I.1.1. Réhabilitation

Selon le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement, la réhabilitation est un ensemble de travaux visant à transformer un local, un immeuble ou un quartier en lui rendant des caractéristiques qui les rendent propres au logement d'un ménage dans des conditions satisfaisantes de confort et d'habitabilité, tout en assurant de façon durable la remise en état du gros oeuvre et en conservant les caractéristiques architecturales majeures des bâtiments. Cette opération est considérée comme une amélioration de l'habitat, mais en réalité c'est une opération plus poussée. Car elle peut conduire à une redistribution interne des locaux, le souci majeur étant l'amélioration des conditions d'habitat².

I.1.2. Rénovation urbaine

D'origine latine, « Rénovatio » désigne l'action de remettre à neuf quelque chose par de profondes transformations.³ Le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement la définit comme une opération d'ensemble qui concerne la totalité, ou l'essentiel, du bâti d'un secteur.

Elle peut être motivée par : la mauvaise qualité des bâtiments, leur inadaptation, leur insuffisante occupation au sol, ou par leur inadaptation à la circulation automobile.

L'action de rénovation est une opération physique qui ne doit pas changer le caractère principal du quartier. Elle est relative à une intervention profonde sur le tissu urbain. Elle peut comporter la destruction d'immeubles vétustes et la construction sur le même site d'immeubles normaux de même nature.

La rénovation urbaine est un terme générique désignant toute opération d'adaptation du bâti aux normes contemporaines, allant de la démolition systématique (rénovation bulldozer), en vue d'une construction nouvelle, d'un secteur urbain occupé par des logements, des activités ou de façon mixte à la prise en compte des habitants et de l'habitat (rénovation douce).⁴

² CHOAY Françoise, MERLIN Pierre, dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement, Ed : publications universitaires Françaises, Paris, 1988, p3.

³ Le Petit Larousse Illustré, 2012.

⁴ JOURET P, la bataille des Marolles, Actes du colloque : Rénovation urbaine, bilans et perspectives, université catholique de Louvain, Allemagne, 1981, p3.

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Alors que le droit de l'urbanisme français la définit comme opération ayant pour objet de restituer aux anciens centres urbains dégradés par le manque d'entretien ou les constructions anarchiques, une structure et une architecture compatible avec les exigences de l'hygiène et de l'esthétique.⁵

I.1.3. Restructuration urbaine

« La restructuration introduit une nouvelle configuration de l'entité, en la remodelant. Elle implique, de ce fait, le changement radical d'un espace urbain assez vaste, aussi bien au niveau de son tracé que de son cadre bâti ».⁶ Il s'agit d'une opération large dans la mesure où elle est relative à une intervention sur les voiries et réseaux divers et l'implantation de nouveaux équipements. Cette opération peut comporter une destruction partielle d'îlots ainsi que la modification des caractéristiques du quartier, notamment, par des transferts d'activité et de réaffectation des bâtiments.

Ainsi, on peut dire qu'on a déjà fait du « renouvellement urbain » sous d'autres dénominations. Les vocables utilisés marquent un retour, mais aussi une évolution et parfois une révolution dans le faire et la manière d'intervenir sur le tissu urbain hérité : rénovation, requalification, réhabilitation, reconquête, régénération, réparation... Ces dénominations donnent lieu à des prises de décisions de politiques urbaines et à des procédures adaptées, parfois en contradiction les unes avec les autres. Les effets sur la ville apparaissent sélectifs et donc hétérogènes. Il manquait un concept fédérateur qui prenne en compte la globalité des aires urbaines à traiter.

I.1.4. Pôle commercial

Selon Julien Fraichard dans sa synthèse sur (le commerce en France-édition 2006), le pôle commercial est un regroupement de magasins proches les uns des autres. Et pour cette étude, nous le définissons comme un ensemble des magasins, des boutiques, galeries regroupées dans un espace ou quartier.

I.1.5. Centre commercial

Selon le site www.definitions-marketing.com, écrit par B.Bathelot (2018) définit un centre commercial comme un ensemble de points de vente et de points de services regroupés autour d'une ou plusieurs locomotives (grandes surfaces alimentaires et spécialisées) assurant un flux de clientèle potentielle.

I.1.6. Urbanisme commercial

Selon le site www.définitions-marketing.com, c'est la science de l'aménagement commercial des villes qui vise à répartir au mieux les équipements commerciaux urbains tout en limitant éventuellement les éventuelles nuisances associées à ces équipements (pollution visuelle, concurrence envers le petit commerce, circulation, etc.). En d'autres termes, l'urbanisme commercial est une branche spécialisée de l'urbanisme qui étudie le développement du commerce dans l'espace urbain.

⁵ DANAN Yves Maxime, JACQUIGNON Louis, 1978, pp 223-224.

⁶ SAïDOUNI Maouia, elements d'introduction à l'urbanisme, Alger, 2000, p129.

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I.1.7. Zone de chalandise

C'est une zone pour laquelle le centre-ville ou le centre secondaire exerce une attraction très forte sur la population (achats très fréquents)

I.1.8. Aire d'influence

C'est une zone de chalandise + une zone pour laquelle le centre-ville ou secondaire exerce une attraction moyenne (achats très fréquents)

I.1.9. La planification urbaine

Jérôme Chenal (2016) définit la planification urbaine comme un outil permettant d'atteindre un développement urbain durable

I.1.10. PPA (schéma d'orienta0on stratégique de l'agglomération de Kinshasa)

C'est un Plan particulier d'Aménagement à l'échelle du quartier et il contient (Article 5) :

a. l'affectation détaillée des zones visées au premier point du plan local d'aménagement, cette affectation pouvant impliquer des restrictions à l'exercice du droit de propriété, l'interdiction de construire y comprise ;

b. les emplacements précis des affectations visées au b du PLA ;

c. le réseau existant de la voirie par terre, rail et eau, le tracé de toute modification à apporter à ce réseau, ainsi que celui des nouvelles voies à créer ;

d. les prescriptions générales ou particulières à l'hygiène, à la sécurité et à l'esthétique à appliquer à la voirie, aux constructions et aux plantations, ces prescriptions pouvant impliquer des restrictions à l'exercice du droit de propriété, l'interdiction de construire y comprise ;

e. en cas de relotissement de biens-fonds, les limites des lots nouveaux avec mention, s'il y échec, que ces limites sont susceptibles de modification moyennant une permission préalable, expresse et écrite, sollicitée et accordée comme il est dit aux

articles 20 et 21.

I.1.11. Renouvellement urbain

Le renouvellement urbain est, en urbanisme, une forme d'évolution de la ville qui désigne l'action de reconstruction de la ville sur elle-même et de recyclage de ses ressources bâties et foncières. Celle-ci vise en particulier à traiter les problèmes sociaux, économiques, architecturaux de certains quartiers anciens ou dégradés, ainsi qu'à susciter de nouvelles évolutions de développement notamment économique, et à développer les solidarités à l'échelle de l'agglomération (meilleure répartition des populations défavorisées, au travers de l'habitat social notamment).⁷

Le renouvellement contient les deux notions de réhabilitation et de rénovation qui ont des définitions plus précises en matière d'action sur la ville. Dans tous les cas, on a bien l'idée de mutations urbaines qui participent de la production de la ville, et de sa reproduction, ce mode s'opposant au mécanisme d'expansion urbaine et ses dérives.

⁷ www.wikipedia.com

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I.2. CADRE THÉORIQUE

Dans cette section, il est question d'en creusé un peu plus sur le renouvellement urbain en partant de la genèse, de l'évolution du concept pour mieux le comprendre et mieux l'appliquer, car il est apparu comme concept dans les années 90, mais il date de millier d'années en arrière comme opération.

I.2.1. La genèse du renouvellement urbain 8

Le renouvellement urbain est une réalité ancienne d'intensité variable, mais aussi une préoccupation nouvelle. Il a également connu des modalités différentes de mise en oeuvre au cours du temps.

À ce titre, on peut distinguer deux formules principales qui coexistent encore aujourd'hui : le renouvellement spontané (la formule la plus ancienne) et le renouvellement planifié. Ces deux formules de renouvellement correspondent à deux conceptions morphogéniques de la ville.

La première, d'inspiration systémiste, met l'accent sur l'aspect auto-organisé du système urbain : la ville serait un organisme complexe émergent de l'action individuelle des agents de la société.

La seconde, cartésienne, pense la création et l'évolution de la ville comme une construction raisonnée, où l'organisation spatiale des villes est réglementée de façon plus ou moins contraignante par une société laissant peu de marge à l'individu.

Les formes spatiales résultant de l'un ou l'autre processus sont en principe différentes, d'où leur distinction et l'intérêt de les analyser.

I.2.2 Le renouvellement urbain : un mouvement spontané de l'évolution urbaine 9

En matière d'action sur la ville, le renouvellement urbain n'est pas nouveau : la reconstruction de la ville sur elle-même est un phénomène « naturel » qui s'opère depuis toujours dans la constitution de la ville.

Ce type de renouvellement existe de tout temps. Il est bien connu que les parties les plus anciennes des villes n'ont plus aucun bâtiment de cette époque, car le renouvellement spontané les a démolis et reconstruits sous une autre forme.

Le renouvellement est donc l'un des deux modes de la production de la ville, avec l'étalement urbain.

Jusqu'au XIXe Siècle, la ville se construisait par l'initiative privée dans une logique de marché qui n'était soumise à aucun droit. Le droit de l'urbanisme et plus globalement l'intervention de l'acteur public (urbanisme opérationnel) dans l'aménagement de la ville remontent à la fin du XIXe Siècle notamment pour des objectifs de salubrité et de sécurité (Haussmann à Paris).

⁸ RAHAL Kaoutar. (2012). Reconstruire la ville sur la ville, Magister en Architecture, Universite badji mokhtar, Annaba, p6.

⁹ Idem

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Ainsi l'acteur privé est celui dont l'action sur la ville est la plus ancienne et même le plus courant de la construction et de l'aménagement d'une ville. Par conséquent il existe bien un renouvellement de la ville qui est spontané et se fait par le libre jeu du marché. Ce genre de renouvellement, bien que diffus, a pu avoir une action assez rapide sur des secteurs entiers.

À cet égard, on peut évoquer l'exemple des anciennes villes américaines, comme New York ou Chicago : à un moment de leur histoire, ce sont en effet reconstruit sur elles-mêmes, substituant à des demeures basses et espacées des gratte-ciels géants qui occupent désormais des îlots entiers.

Le renouvellement spontané continue à se manifester aujourd'hui de toutes parts. Il est très dynamique et il ne faut pas perdre de vue que ce type de renouvellement transforme aussi, quoique plus lentement, les différents quartiers de nos villes. Nombreux sont en effet les îlots où l'on détruit des immeubles de petite taille, devenus plus ou moins obsolètes, pour en construire d'autres à la place, plus grands avec plus d'appartements et correspondant aux normes modernes de confort.

Ce dernier processus, extrêmement diffus au niveau de la décision, finit par faire apparaître une autre ville au bout de quelques décennies de laisser-faire. Bien qu'agissant à une tout autre échelle, ces modifications diffuses restent ainsi comparables aux processus qui ont dégagé Manhattan de l'ancienne Nouvelle-Amsterdam, soumis à la pression de la centralité et du capitalisme, ou à ceux qui transforment Séoul ou Bangkok. Dans les deux cas, il s'agit d'un processus d'émergence d'une nouvelle ville, fort différente, à partir de l'ancienne ville et ceci sous l'impulsion de décisions diffuses et non concertées.

Dans ce cadre, le renouvellement urbain est lié à une intervention du « privé », du propriétaire foncier, qui rebâtit sa propre parcelle, et qui correspond finalement à un processus de transformation de la ville. En matière de politiques publiques, on se trouve pratiquement au point zéro de l'action publique.

À Kinshasa, les pouvoirs politiques ne maîtrisent pas grand-chose dans cette approche du renouvellement urbain, la décision revenant au propriétaire du terrain et au financeur de l'opération (souvent les mêmes) qui choisissent seuls de reconstruire ou de transformer un immeuble. Tout au plus les pouvoirs publics ont-ils parfois le loisir d'infléchir ou d'influencer les décisions, par le cadrage normatif qu'elles ont parfois exercé ou par des incitations financières.

I.2.3. Le renouvellement urbain comme action planifiée et volontariste des pouvoirs publics

Renouvellement planifié ou groupé, car son action est généralement concentrée sur un espace circonscrit, ou encore d'initiative publique, car il a lieu dans le cadre d'opérations planifiées d'aménagement. On observe ici une forme de renouvellement bien plus récente que le renouvellement diffus. C'est le préfet Haussmann qui a mis au point la formule du renouvellement groupé la plus efficace, en le concevant comme

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une opération d'urbanisme complète¹⁰, associant un véritable remembrement urbain à une opération de démolition et de reconstruction : la réalisation des percées intégrait en effet la maîtrise foncière d'un secteur, son dégagement, sa viabilisation, et finalement sa reconstruction en accord avec un plan d'ensemble. Par la suite, les grands conflits du XXe siècle ont apporté des modifications, complétant et étendant les procédures de renouvellement planifié.

L'innovation a surtout été introduite à l'issue de la guerre de 1939-1945, qui a dévasté l'Europe et a nécessité la mise au point de procédures permettant d'appréhender les chantiers d'ampleur que représentaient toutes ces cités détruites. La reconstruction de la Seconde Guerre mondiale s'est inspirée des théories de la Charte d'Athènes, où l'on a décidé de reconstruire en rupture avec le passé, profitant ainsi de l'opportunité présente de « changer la ville » en changeant son plan38. La reconstruction de la Seconde Guerre mondiale, et donc le « renouvellement » des cités détruites, porte ainsi le signe d'un double changement : on change d'échelle dans les opérations tout en changeant de référentiel.

Les opérations postérieures dites de « rénovation urbaine » ont été conçues sur le modèle de la reconstruction : elles reposent en France sur une procédure définie en 1958 et intégrée au Code de l'urbanisme.

À l'instar de la reconstruction, l'objectif consiste à restructurer les centres urbains en les modernisant (remembrement foncier) tout en apportant aux habitants des conditions modernes d'habitat (confort) dans des immeubles respectant les principes de la Charte d'Athènes (air, lumière et espace). La procédure comprenait des phases opérationnelles successives permettant à la municipalité d'acquérir les terrains, de démolir les constructions anciennes, de remettre en état les sols et de céder les terrains viabilisés aux constructeurs.

Le renouvellement urbain groupé, stratégique et planifié, apparaît donc lors des grandes mutations urbaines qui suivent les crises démographiques, politiques, économiques ou technologiques ou encore lors des catastrophes naturelles, il utilise l'ensemble des outils législatifs et opérationnels développés par les pouvoirs publics pour gérer ces crises et maîtriser cette transformation. Ici, le renouvellement est la conséquence d'une intervention des pouvoirs publics avec un cadre réglementaire (expropriation, remembrement) défini et adapté à ces opérations d'ampleur qui ne concernent pas un seul immeuble ou une seule parcelle, mais un ensemble (îlot ou quartier).

D'une certaine manière, l'ampleur des opérations explique la méthode adoptée, basée sur la planification : en effet, depuis Haussman, on sait qu'une programmation urbaine reposant sur un plan permet de structurer avec succès de vastes opérations de réaménagement. On se trouve donc typiquement dans un urbanisme où la décision émane du sommet, en général de l'État, et s'impose aux acteurs de terrain à travers le plan. Cette situation est caractéristique des débuts de la structuration de l'urbanisme

¹⁰ RAHAL Kaoutar. (2012). Reconstruire la ville sur la ville, Magister en Architecture, UNIVERSITE BADJI MOKHTAR, Annaba, p8.

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en tant que politique publique¹¹. Elle est aussi caractéristique d'une forme particulière de régulation, appliquée à la régénération des tissus urbains : la régulation organisationnelle de contrôle¹².

Ainsi, avec l'émergence de la société moderne, l'urbanisme de renouvellement est-il passé de l'implicite à l'imposé ? On observe donc, sans surprises, l'émergence d'une régulation de contrôle du développement urbain et de son renouvellement, qui vient se substituer en partie (mais pas totalement, le renouvellement diffus continuant à être pratiqué) à une régulation plus autonome du renouvellement urbain.

I.2.4. Les objectifs du renouvellement urbain

Une remise en valeurs des espaces en déclin. La constitution d'une typologie des terrains urbains qui souffrent de dévalorisation nous a permis de constater la possibilité de présence de symptômes de dégradation en commun pour ces territoires. Ceci n'empêche pas la diversité des situations locales et par la même une diversité des stratégies d'intervention.

Entre ces ensembles assez contrastés d'opérations envisageables dans la perspective de la ville renouvelée, il existe des objectifs en commun qui caractérisent de manière générale les interventions de renouvellement et plus particulièrement les tissus anciens :

a. L'intégration à la ville

Que ce soit recomposition du tissu préexistant ou carrément la récréation d'un parcellaire, l'idée serait de se rapprocher de la taille moyenne des îlots, et de la trame initiale qui forment les quartiers de la ville, et de créer au sein de ces secteurs des espaces semblables à ceux qui existent dans l'agglomération.

b. La mixité des fonctions urbaines

Diversification, mixité et enrichissement tel sont les mots clés de cette entreprise, qui peut s'acheminer sur des programmes lourds (centres commerciaux), mais aussi sur des actions plus diffuses (évolution de l'artisanat, de certains commerces de tourisme...) afin de redéfinir les fonctions de la ville, lui permettre d'occuper une position privilégiée et concurrentielle dans l'armature urbaine.

Il y'a, la plupart du temps, diversification des fonctions, avec une forte dominance des opérations mixtes. Les opérations de logements se traduisent toutes, en fait, pour une plus grande mixité de l'habitat ; et même des changements d'usage à faible incidence quantitative, par exemple du logement vers le commerce, peuvent déboucher sur une augmentation sensible de la valeur urbanistique des ensembles de logements concernés.

¹¹ RAHAL Kaoutar. (2012). Reconstruire la ville sur la ville, Magister en Architecture, UNIVERSITE BADJI MOKHTAR, Annaba, p10.

¹² IDEM

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c. La modernisation du cadre bâti

Qu'il s'agisse de démolition, de reconversion, de réhabilitation ou autre, l'objectif final serait de réadapter le tissu urbain aux exigences des futurs usages et de procurer une certaine longévité aux bâtiments. Toute opération de renouvellement urbain comporte des interventions sur l'immobilier préexistant.¹³

Ø Elles sont parfois radicales quand on rase des usines ou des logements devenus obsolètes pour des raisons techniques ou urbaines.

Ø Elles sont parfois minimales quant au contraire, comme dans les secteurs sauvegardés ou urbains structurants, les démolitions sont à l'inverse très sélectives ou que l'on veut conserver les activités qui se sont implantées spontanément.

Dans tous les cas, le degré de conservation du cadre bâti est un paramètre Essentiel d'analyse et de décision. Mais il ne peut être connu à l'avance de façon définitive, étant donné qu'il constitue souvent l'un des principaux paramètres faisant l'objet de discussions, voire de controverses, pendant toute la durée des mutations.

Par ailleurs, des analyses plus fines distingueraient ce qui est démolition indispensable, pour cause d'obsolescence irréductible du bâtiment ou de volonté de mutation, des démolitions résultant alors de choix plus factuels, après diagnostic technique, de coût et davantage entre différents scénarios possibles.

I.3. ÉTAT DE L'ART

L'importance de la littérature académique sur la notion du renouvellement urbain d'un quartier, d'un pôle commercial, etc. est très importante, car aujourd'hui ce concept est inscrit dans les politiques publiques en termes d'objectifs, de dispositifs législatifs et opérationnels et il suscite grand nombre de colloques, séminaires et publications.

La littérature sur le sujet est abondante, et nous pouvons citer ceux qui ont retenu notre attention :

François-Xavier Roussel (2003) rappelle que « la ville est en mouvement, qu'elle se fait et se défait, qu'elle est le fruit de métamorphoses. En fait, la ville se renouvelle constamment, régulièrement, et il suffirait de travailler sur et pour la ville pour oeuvrer en termes de renouvellement urbain ». De nos jours, l'urbanisme se trouve face à de nouveaux enjeux. Repousser éternellement les limites urbaines et « fabriquer » une ville nouvelle n'est guère plus possible. Il s'agit au contraire d'intervenir dans la substance existante, de reprendre et de renouveler l'urbain. C'est ainsi que l'idée de reprendre et de renouveler le pôle commercial zando sur lui-même et pour la ville de Kinshasa suffirait pour pallier aux problèmes et à l'image que ce dernier dégage.

Sylvie Harburger dans sa présentation au séminaire Gridauh et grale du 26 mars 2002 donne sa vision du renouvellement et explique : « ...Il s'agit d'un phénomène global, comme en témoigne l'expression américaine voisine d'urban renewal. Il est parfois défini comme une nécessité d'action, sur des secteurs urbains qui réclament des

¹³ GAUTHIEZ B, Espace public : vocabulaire et morphologie, Ed : Du patrimoine, Paris, 2003, p 196

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actions coordonnées, par suite d'évolutions urbaines suscitant des inquiétudes à un titre ou un autre, et réclamant des actions en retour des pouvoirs publics... ».

Et le pôle commercial zando ne fait pas exception et nécessite les actions des pouvoirs publics pour sa réorganisation.

Georges Cavallier (1999), ajoute, en disant que : le renouvellement urbain intéresse le traitement des quartiers victimes de processus de dévalorisation urbaine et, il a pour finalité, la fabrication d'une ville plus équilibrée et dont l'aspect et l'usage seraient pour chacun plus équitable. Il entend répondre à une double question :

« 1. La question de la ville qui continue de s'étendre, fabriquant de nouveaux territoires habités qui, selon leur localisation, leur occupation spatiale, et plus largement leur fonctionnalité à l'échelle large de l'ensemble urbain, pourront contribuer à l'objectif de rééquilibrage progressif ou aggraver encore des processus de spécialisation et de marquage.

2. La question du devenir, de la requalification, de la recomposition de la ville existante, dans le cadre de projets urbains plus ou moins ambitieux, ainsi que la question de l'amélioration de sa gestion et de sa maintenance au quotidien ».

Comparativement à notre aire d'étude qui est victime de dévalorisation urbaine et qui nécessite d'être rééquilibré, recomposer, améliorer dans le cadre de projet urbain de renouvellement.

Wilhelm Laurence (1997) dans sa synthèse des études socio-économiques récentes sur l'approvisionnement et la distribution alimentaires des villes de l'Afrique francophone montre que la situation économique compliquée, combinée avec la forte croissance démographique des grandes villes africaines ces dernières années, a provoqué une multiplication des petits métiers et l'expansion du secteur informel. L'effectif des vendeurs dans les villes a explosé et les autorités, n'ayant pas anticipé cette nette augmentation, n'ont pas pu répondre à cette demande. Alors que les vendeurs se faisaient de plus en plus nombreux, le nombre d'équipements marchands est quant à lui resté stable. Cette contradiction contribue fortement à l'état actuel du pôle commercial zando mal renouvelé, victime de la congestion, de l'insalubrité et de la désorganisation.¹⁴

JAGLIN (1995) ajoute que « l'espace urbain est politique : contrôler, modeler, renouveler l'espace urbain c'est transformer la société ». Cette assertion veut dire celui qui contrôle l'espace urbain à le pouvoir sur la société, car personne ne peut entrer dans la maison d'un homme fort et impose de loi, de principe s'il ne ligote pas l'homme fort de cet espace c'est ainsi que dit Michel IZARD ; celui qui maîtrise l'espace contrôle les hommes. Ceci nous amène à dire que l'aire qu'occupe le pôle commercial zando est incontrôlable par les autorités, au lieu que les autorités municipales puissent avoir la mainmise sur lui, ici c'est le contraire. Nous nous retrouvons ici comme dans une jungle où chacun fait sa loi.

CROUSSE, Le BRIS, Le ROY (1991) dans leur étude sur « Espaces disputés en Afrique Noire : pratiques foncières locales » écrivent que les pratiques foncières visent à régler le problème de l'appropriation de l'espace dès lors que l'espace est l'objet

14 Wilhelm Laurence, Les circuits d'approvisionnement alimentaire des villes et le fonctionnement des marchés en Afrique et à Madagascar, p. 14

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d'enjeux sociaux et que son usage doit être prédéfini en fonction d'affectations qui lui sont reconnues ou imposées.

Comparativement à notre aire d'étude, certains espaces ses retrouvent avec d'autres affectations différentes de celles prédéfinies au départ. Ainsi, nous avons le commerce ambulant qui envahit la voirie, une confusion entre la voirie et la place du commerce, etc.

Dans un ouvrage, « Kinshasa, la ville et la cité » PAIN (1984) dit que la juxtaposition incontrôlée d'un centre colonial et d'une ville africaine postcoloniale en croissance rapide pose le problème du centre. En parlant de l'organisation urbaine de Kinshasa, il démontre le déséquilibre qui s'installe dans la répartition des équipements socio-économiques entre l'ancien noyau et ce qu'il appelle les cités africaines. Et aujourd'hui, les problèmes nés d'une centralisation excessive sont clairement perçus dans le pôle commercial zando et dans la ville tout entière.

MPURU et MBULUKU (2007) explorent « La crise de la planification de la métropole congolaise : Kinshasa ». Ils ont fait des constats significatifs sur le développement de Kinshasa. Ils démontrent qu'avant 1960, l'année de l'indépendance, la croissance de Kinshasa était contrôlée par l'administration belge. Cependant, la croissance spatiale après 1960 sera assurée par les chefs coutumiers en lieu et place de l'État devant les multiples crises politiques. Actuellement, les banlieues de Kinshasa connaissent un fort dynamisme démographique, mais ces espaces sont confrontés au manque d'équipements collectifs et la centralité devient ainsi forte. Ce qui leur permet de conclure que l'impact qui découle d'un tel développement urbain sans planification nécessite qu'on revisite la question du schéma de planification spatiale de Kinshasa.

Clara Rubin (2015) dans son étude sur « Les marchés africains » mentionne que : l'espace qu'occupe le marché ne se résume pas seulement au bâtiment principal, mais englobe toute une portion de ville. Les nombreuses boutiques et installations de vendeurs, qui se sont installés à l'extérieur du marché, engendrent un espace public urbain qui se métamorphose constamment. C'est le cas de notre aire d'étude qui environne le marché central de Kinshasa et qui subit toute forme de renouvellement urbain anarchique. C'est ainsi que dans l'idéal, le développement des activités commerciales dans le pôle commercial zando devrait suivre un plan directeur et non pas s'étendre chaotiquement.

CONCLUSION PARTIELLE

En conclusion, le renouvellement urbain est pris sous aspect plus global dans ce chapitre, il se présente comme un système d'actions qui tente de coordonner les opérations publiques et les actions individuelles existantes pour permettre une valorisation des quartiers dévalorisés, mais aussi pour assurer l'amélioration du cadre de vie et inclure une continuité avec l'existant.

Pour mieux comprendre et analyser notre projet, nous avons défini les concepts de bases liées à cette étude. C'est dans ce cadre ainsi défini que le travail est rédigé.

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CHAPITRE DEUXIÈME

PRÉSENTATION DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO DE KINSHASA

Dans ce chapitre, il est question de présenter notre aire d'étude, son histoire, son évolution dans l'espace, dans le temps et son organisation physique et fonctionnel.

II.1. APERÇU GÉNÉRAL SUR LES PÔLES COMMERCIAUX

Dans la ville province de Kinshasa, il existe deux types de pôles commerciaux : 1. Le pôle commercial spontané et 2. le pôle commercial planifier.

II.1.1. Le pôle commercial spontané

C'est l'ensemble de magasins, boutiques qui s'étalent anarchiquement aux côtés des marchés et qui attirent un grand nombre des activités informelles et ambulantes.

Nous les trouvons dans les anciennes zones résidentielles qui environnaient les marchés urbains et ils fonctionnent en symbioses avec les marchés. C'est le cas du pôle commercial zando, bitabe, gambela, pascal, zigida, etc.

II.1.2. Le pôle commercial planifier

C'est un regroupement des magasins, boutiques proches les uns les autres, localisés dans un espace planifier ou aménager.

Nous les trouvons dans les zones commerciales, zones mixtes, dans les rues commerçantes, etc. c'est le cas de l'avenue du commerce, de place botour, plaza village, etc.

II.2. PRÉSENTATION DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Le pôle commercial zando est un ensemble des magasins, des boutiques, galeries, regroupés tout autour du marché central de Kinshasa.

Ces magasins, boutiques se trouvent dans les quartiers des communes environnants le marché central. Et ces communes sont :

· La commune de Gombe

· La commune de Barumbu

· La commune de Kinshasa

Ii.2.1. La commune de la gombe

Anciennement Kalina, la commune de la Gombe a été créée par le décret du 26 mars 1957, complété par celui de 1959, portant composition, organisation de la commune, ville et conseils de province au Congo belge.

En 1957, année au cours de laquelle Kinshasa eut ses premières communes au nombre de 11, la Gombe cessa d'être un district pour devenir une commune, aux termes du décret-loi du 26 mars. Ce texte de loi fut complété par celui du 13 octobre 1959 portant organisation des communes, villes et conseil de Provinces. Et à l'heure actuelle, la commune de la Gombe comme toutes les autres communes de la ville de Kinshasa est régie par l'ordonnance loi n°82-008 du 25 février 1982, portant sur le statut de celle-ci.

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Elle couvre une superficie de 1250 ha et ses limites ont été fixées par l'arrêté ministériel N°082008 du 25 février 1982 du ministère des Affaires intérieures. C'est une commune résidentielle et d'affaires, situées face à Brazzaville. Elle abrite les principaux organes du pouvoir du pays. Elle accueille aussi les principales institutions financières, le centre d'affaires, etc.

II.2.1.1. Subdivision administrative

Elle est subdivisée en dix quartiers qui sont : quartier Clinique, Quartier Batetela, Quartier Haut-commandement, Quartier Croix-Rouge, Quartier Lemera, quartier Golf, quartier Fleuve, Quartier Gare, Quartier Commerce, Quartier Révolution.

Et dans cette étude, parmi ces dix quartiers, deux seulement nous intéressent :

Ø Le quartier révolution

Ø Le quartier du commerce

Ces deux quartiers environnent le marché central et ils font partie de notre aire d'étude

II.2.2. La commune de Barumbu

Elle est l'une de onze premières entités administratives de la capitale, elle a été créée par le décret-loi du 26 mars 1957. La commune fait partie de la cité indigène développée au début du 20e siècle.

Ses limites actuelles sont celles fixées par l'arrêté ministériel n°69-0042 du 23 janvier 1969 déterminant le nombre, la dénomination et les limites des communes de la ville province de Kinshasa.

Son fonctionnement actuel est réglementé par les dispositions de la loi n°82-008 du 25 février 1982 fixant le statut de la ville province de Kinshasa, et portant organisation territoriale de la République Démocratique du Congo.

La commune de Barumbu s'étend sur une superficie de 450 ha.

II.2.2.1. Subdivision administrative

La commune de Barumbu est subdivisée en neuf quartiers qui sont : Quartier Bitshiaku-tshiaku, Quartier Tshimanga, Quartier Kapanga, Quartier Libulu, Quartier Kasaï, Quartier Ndolo, Quartier Mozindo, Quartier Funa 1, Quartier Funa 2.

Et dans cette étude, parmi ces neuf quartiers, un quartier seulement nous intéresse :

Ø Le quartier Bitshiaku-tshiaku

C'est le seul quartier qui environne le marché central et il fait partie de notre aire d'étude.

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II.2.3. La commune de Kinshasa

Située dans le district de la Lukunga, la commune de Kinshasa couvre une superficie de 324 ha. Elle a été créée par le décret-loi du 26 mars 1957. La commune fait partie de la cité indigène développée au début du 20e siècle.

Ses limites actuelles sont celles fixées par l'arrêté ministériel n°69-0042 du 23 janvier 1969 déterminant le nombre, la dénomination et les limites des communes de la ville province de Kinshasa.

Son fonctionnement actuel est réglementé par les dispositions de la loi n°082-008 du 25 février 1982 fixant le statut de la ville province de Kinshasa. Le siège de sa maison communale est situé au croisement des avenues KAMBAMBARE et KASA-VUBU en face du stade cardinal MALULA et de la salle MONGITA.

II.2.3.1. Subdivision administrative

La commune de Kinshasa est subdivisée en sept quartiers qui sont : Quartier Madimba, Quartier Ngabka, Quartier Mongala, Quartier Aketi, Quartier Djalo, Quartier Pende, Quartier Boyoma.

Et dans cette étude, parmi ces sept quartiers, un seulement nous intéresse :

Ø Le quartier Madimba

C'est le seul quartier qui environne le marché central et qui fait partie de notre aire d'étude.

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Carte 1: La localisation de la commune de Gombe, Barumbu et Kinshasa dans la ville province de Kinshasa.

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Carte 2 :La localisation du pôle commercial Zando dans la commune de Gombe, Barumbu et Kinshasa

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II.3. LOCALISATION

Le pôle commercial du marché central est localisé entre la commune de la Gombe, de Kinshasa et de Barumbu et ses limites sont décrites de la manière ci-après :

· Au Nord par le Quartier Révolution et Commerce sur l'avenue du Commerce dans la commune de la Gombe

· Au Sud par le quartier Madimba et Bitshiaku-tshiaku sur l'avenue Kilosa dans la commune de Kinshasa et Barumbu

· À l'Est par le quartier Bitshiaku-tshiaku et commerce sur l'avenue Kasaï dans la commune de Gombe et de Barumbu

· À l'Ouest par le Quartier Ngbaka et Golf sur l'avenue Kasa-Vubu dans la commune de Kinshasa et Gombe.

Le pôle commercial zando occupe une superficie de 72.5 ha, il est le plus grand pôle commercial de la ville de Kinshasa.

II.4. CADRE BIOPHYSIQUE

Il s'agit ici des éléments du biotope du pôle commercial Zando

II.4.1. Relief

Le pôle commercial zando se trouve dans la plaine de la ville de Kinshasa, à moins de 300 mètres d'altitude. La pente est très faible, c'est un terrain presque plat allant de 0 à 4%. Cette topographie rend difficile l'écoulement des eaux pluviales.

Dans certains endroits, la nappe phréatique affleure le sol, au point d'engendrer des remontées capillaires et cela pose de sérieux problèmes de drainage et assainissement.

II.4.2. Sol

Le sol de notre aire d'étude est sablonneux, contenant de l'argile, mais est très fragile. Cela entraine beaucoup de poussières, en particulier pendant la saison sèche et trop de boue pendant celle de pluie, sans omettre les inondations répétées.

II.4.3. Végétation

Il y a la présence de deux jardins : le jardin botanique et zoologique, mais le pôle en soi est dépourvu d'une végétation dominante.

II.4.4. Climat

D'une manière générale, la ville de Kinshasa jouit d'un climat tropical à deux grandes saisons : la saison des pluies et la saison sèche. Sa température moyenne varie entre 28 et 30°C. Et étant dans la ville de Kinshasa, le pôle commercial du marché central ne peut qu'appartenir à cette classification.

II.4.5. Hydrographie

Le pôle commercial zando est traversé par la rivière BITSHAKUTSHAKU qui jette ses eaux dans le fleuve Congo.

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II.5. ASPECT DÉMOGRAPHIQUE

Le pôle commercial Zando est le pôle commercial le plus fréquenté par des citoyens kinois, des personnes d'origines différentes, etc. Il a une population de 37 016 hab sur une superficie de 72.5 ha, soit 510hab/ha.

Tableau 1: Population résidente nationale et étrangère du pôle commercial zando par quartier.

N° Quartier Commune Population congolaise Totale Population étrangère Totale

H

F

G

F

H

F

G

F

Totale générale

01

Bitshiaku-tshiaku	Barumbu	653	825	701	874	3053	404	558	412	600	1974	5027	02
Commerce		128	143	150	131	552	141	163	121	176	601	1153
	Gombe												03
Révolution		37	51	43	45	176	211	123	61	50	445	621	04
Madimba	Kinshasa	3056	3825	3122	3443	13446	4189	4659	4400	3521	16769	30215	Population totale
3874			4844	4016	4493	17227	4945	5503	4994	4347	19789	37016

Source : les bureaux des quartiers, rapport annuel 2019

Ce tableau renseigne que la population étrangère est en grand nombre que la population nationale dans notre aire d'étude, et que le quartier MADIMBA est le quartier le plus peuplé et qui comprend beaucoup d'étrangers que des nationaux, suivie du quartier BITSHIAKU-TSHIAKU qui est le quartier qui comprend un plus grand nombre des habitants nationaux qu'étrangers.

Tableau 2: Répartition de la population étrangère résidente au pôle commercial Zando par nationalité d'origine 2019.

n° Nationalités Hommes Femmes Garçons Filles Total %

01	Camerounaise	115	135	158	157	565		3	02
Congolaise (Brazzaville)	300	397	208	260	1165	6		03
Chinoise	261	246	181	115	803	4		04
Guinéenne	475	425	350	332	1582	8		05
Ghanéenne	130	121	104	96	451	2		06
Ivoirienne	230	214	274	237	955	5		07
Libanaise	205	153	158	136	652	3		08
Malienne	1.608	1.839	1.897	1.301	6645	34		09
Nigériane	149	140	145	131	565	3		10
Sénégalaise	1.341	1.700	1.345	1.403	5789	29		11
Togolaise	131	133	174	179	617	3		Totale générale
4945		5503	4994	4347	19789	100

Source : les bureaux des quartiers, rapport annuel 2019

Les données de ce tableau 2 montrent que seules les Maliennes représentent 34% suivis des Sénégalaises 29% et des Guinéens 8% sur la nationalité de la population étrangère du pôle commercial Zando.

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Tableau 3: comparative de la population nationale et étrangère pendant 5ans, de 2013 à 2018.

n° Année Population congolaise Total Population étrangère Total Total

	s	H	F	G	F		H	F	G	F			Genera l	1
2015	3321	3274	3441	3622	13658	3782	3753	3793	3942	15270	28928		2
2016	3602	3756	3845	3875	15078	3925	4164	4037	4.004	16130	31208		3
2017	3761	4088	3905	3933	15687	4236	4.613	3.794	3.935	16578	32265		4
2018	3856	4762	4000	4152	16.770	4845	5102	4058	4136	18159	34929		5
2019	3874	4844	4016	4493	17227	4945	5503	4994	4347	19789	37016

Source : les bureaux des quartiers, rapport annuel 2019

12000

10000

4000

8000

6000

2000

0

GRAPHIQUE COMPARATIF DE LA POPULATION DU POLE COMMERCE ZANDO PENDANT 5ANS

2015 2016 2017 2018 2019

Homme Femme Garçon Fille

Figure 1: Graphique comparative de la population de la commune de Kinshasa pendant Sans.

Ce tableau 3 et ce graphique présentent l'évolution de la population congolaise et étrangère du pôle commercial Zando pendant 5 ans. En effet, nous constatons que pendant ces 5 dernières années, l'année 2019 a été l'année où le pôle avait connu une forte croissance sur le plan démographique.

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Tableau 4: Répartition de la population du pôle commercial par tranche d'Âge (2019).

Âge Nationaux Étrangers Total %

n°		Masculin	Féminin	S/Total	Masculin	Féminin	S/Total				01
0 à 4 ans	357	322	679	500	467	967	1646	5		02
5 à 9 ans	541	514	1055	612	473	1085	2140	6		03
10 à 14 ans	661	727	1388	760	621	1381	2769	7		04
15 à 19 ans	854	992	1846	992	817	1809	3655	10		05
20 à 24 ans	804	981	1785	1102	993	2095	3880	10		06
25 à 29 ans	799	957	1756	1028	976	2004	3760	10		S/Total
4016		4493	8509	4994	4347	9341	17850	48		07
30 à 34 ans	711	901	1612	726	909	1635	3247	9		08
35 à 39 ans	735	863	1598	833	851	1684	3282	9		09
40 à 44 ans	682	854	1536	819	833	1652	3188	9		10
45 à 49 ans	656	653	1309	729	856	1585	2894	8		11
50 à 54 ans	374	433	807	413	521	934	1741	5		12
55 à 59 ans	215	455	670	493	556	1049	1719	5		13
60 à 64 ans	184	310	494	380	400	780	1274	4		14
65 à 69 ans	126	206	332	285	308	593	925	2		15
70 à 74 ans	76	65	141	167	165	332	473	1		16
75 à 79 ans	52	48	100	55	57	112	212	0		17
80 à 84 ans	34	32	66	28	32	60	126	0		18
85 à 89 ans	22	18	40	16	15	31	71	0		19
90 à 94 ans	5	3	8	1		1	9	0		20
95 à 99 ans	2	2	4	-			4	0		21
100 et plus	-	1	1	-			1	0		S/Total
3874		4844	8718	4945	5503	10448	19166	52		Total
7890		9337	17227	9939	9850	19789	37016	100

Source : les bureaux des quartiers, rapport annuel 2019

L'analyse de données de la structure de la population du pôle commercial zando montre que la majeure partie de la population nationale et étrangère se situe entre 30 à 100 ans et possède 52% de la population totale du pôle commercial.

II.6. BREF APERÇU HISTORIQUE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Difficile à retracer son histoire c'est vers les années 80 qu'avait commencé la transformation des immeubles, des maisons résidentielles au profit du commerce selon Marc PAIN dans l'atlas de Kinshasa.

C'est par de nombreux évènements, circonstances que ces quartiers ont subi des transformations et c'est par leurs positionnements par rapport au marché central que ces transformations ont convergé vers le commerce.

Aujourd'hui le pôle commercial partage le même nom que le marché central « zando », le nom qui a été donné vers 1973 lors de la zaïrianisation des entreprises étrangères. Zando signifie Marché selon le dictionnaire français-lingala, mais ce nom désigne le marché et son pôle commercial aujourd'hui.

Difficile à les séparer, c'est vers 2006 que les limites du marché et de son pôle commercial ont été tracées conformément à l'arrêté n° SC/0027/BGV/CO/ju/NB/2006

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du 28 juin 2006 portant organisation et fonctionnement du marché central, bien que jusqu'aujourd'hui le pôle commercial zando n'a pas fini de s'étaler anarchiquement.

II.7. ÉVOLUTION SPATIALE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO15

Les activités économiques à Kinshasa ressortent d'une zone portuaire implantée le long du fleuve Congo. Elle est dotée d'usines, d'entrepôts et de plusieurs autres sociétés dont les bureaux constituant les sièges sociaux qui se multiplient entre le port (Beach Ngobila) et le boulevard du 30 juin. Parallèlement, on observe au sud les premières cités africaines, Barumbu, Kinshasa et Lingwala.

Les activités commerciales dans la ville de Kinshasa en particulier la commune de Kinshasa, Barumbu ne font que s'accroître de façon vertigineuse chaque jour qui passe. Son évolution est fonction de changement de régime politique et s'illustre comme suite.

Les études menées par Marc Pain dans l'Atlas de Kinshasa indiquent que jusqu'en 1973, les activités commerciales longeaient l'avenue Rwakadingi et fonctionnaient correctement.

· De 1973 à 1983, cette période du choc pétrolier sur le plan international correspond en RDC avec la période caractérisée par des mesures présidentielles de la zaïrianisation. En 1973, l'échec de la zaïrianisation contraint le gouvernement de procéder à la rétrocession. Cependant, au lieu de remettre les 100% des affaires aux propriétaires, 60% leur sont remis et 40% sont cédés aux nationaux privés, afin de constituer la classe moyenne congolaise, c'est l'ère de joint-venture avec toutes les conséquences qui s'en suivent.

· Pendant la décennie 80, s'observait le grand mouvement de transformation des immeubles modestes au profit des maisons commerciales et en même temps des immeubles en étage augmentaient leurs surfaces commerciales et résidentielles (PAIN M., Atlas de Kinshasa 1975).

· On distinguera ainsi une tendance de stratification en hauteur où nous avons au rez-de-chaussée et à l'entresol des magasins et des boutiques, aux étages inférieurs les bureaux et aux étages supérieurs des logements.

· En 1980, le pays assiste à la reprise en main des activités économiques par les firmes étrangères suite aux mesures de libéralisation. C'est ainsi qu'il y aura beaucoup des libanais, pakistanais, Indiens qui vont succéder aux anciens commerçants européens. C'est à cette époque que le marché central est saturé et on assiste à son extension. L'avenue Lowa est envahie.

· De 1983 à 1993 : libéralisation des matières premières, il y a la privatisation des affaires. C'est ainsi que vont apparaitre tour à tour les Asiatiques et ceux du Moyen-Orient. Les ouest-africains sont dans le

15 Read more at https://www.petitfute.com/v46937-kinshasa/c1173-visites-points-d-interet/c937-monuments/c953-halles-marche/172431-marche-central.html#apLjOSCXy7usASOc.99

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même mouvement que les Indo-Pakistanais. Cette période correspond à l'invasion de l'avenue Kato par le commerce.

· De 1993 à 2004 : la turbulence de la démocratie et l'entrée de l'A.F.D. L qui va inaugurer l'invasion massive des seigneurs de guerre. Les avenues Luvua et Lac-Moero sont envahies par le commerce à cette époque, mais nous signalons que cette partie n'est pas considérée administrativement comme une partie du marché central. Et aujourd'hui c'est tout un quartier de la commune de Kinshasa qui est envahi par les commerçants suite à la crise économique.

Photo 1: Vue satellitaire du pôle commercial zando en 2004.

Cette image satellite montre l'état dans lequel était l'évolution des activités commerciales du pôle commercial zando en 2004, comment il s'étalait sur les avenues de la commune de Kinshasa. Les petites taches encerclées le long des avenues nous montrent comment les commerçants informels et ambulants envahissaient les emprises des avenues.

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· Et de 2004 jusqu'à nos jours, les commerçants ont envahi les avenues suivantes : Itaga, Tshuapa, Mbomu, Usoke, Kilosa et Dodoma surtout le long de l'avenue Luambo Makiadi (ex. Bokasa) jusqu'à son croisement avec l'avenue Kabambare.

Photo 2: Vue satellite du pôle commercial Zando en 2008.

Cette image satellitaire montre l'état dans lequel était l'évolution des activités commerciales du pôle commercial zando en 2008, comment il s'étalait sur les avenues du quartier madimba. En 2004 il se limitait sur l'avenu lac Moero, mais en 2008 il se limitait sur l'avenue Itaga. Les petites taches bleues montrent comment les commerçants informels et ambulants envahissaient les emprises des avenues.

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Photo 3: Vue satellite du pôle commercial zando en 2018.

Cette image satellitaire montre comment les activités commerciales du pôle commercial zando ne font que s'accroitre de façon vertigineuse de jour en jour. L'image que nous voyons date du juillet 2018. Nous voyons que l'espace qu'occupait le pôle commercial zando vers les années 2004 et 2008 n'est plus les mêmes en 2018. En regardant l'image, nous constatons les modifications des bâtis et des voies. Les petites taches bleues montrent comment les commerçants informels et ambulants occupent les emprises des avenues.

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Carte 3: Plan illustrant l'évolution spatiale des activités commerciales du pôle commercial Zando.

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II.8. ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO16

II.8.1. Organisation

Le pôle commercial fonctionne indépendamment du marché central, sa gestion est confiée aux bourgmestres de chaque commune, chacun s'occupe de sa partie du pôle commercial zando. Et il est organisé d'une manière suivante :

Ø Comité de gestion

Chacune des communes à son comité de gestion. Le comité de gestion comprend : un administrateur gérant ; un administrateur adjoint chargé de l'administration et finance ; un administrateur adjoint chargé des questions techniques.

C'est l'organe qui assure la gestion quotidienne du pôle. Ces animateurs sont nommés et le cas échéant relevés de leurs fonctions par le bourgmestre

Ø Cellule financières.

Elle est composée de : un inspecteur-comptable nommé par le bourgmestre ; un mandataire de budget ; un ordonnateur délégué.

Ø Cellules techniques et services spécialisés

Elles sont les prolongements des services publics de l'état au sein des communes. Elles exécutent sous la supervision du comité de gestion, leur mission traditionnelle confiée par l'autorité municipale.

II.8.2. Fonctionnement

Comme au marché central, deux catégories des activités s'organisent au courant d'une journée dans le pôle commercial zando :

De 6h00 à 8h00, la vente en demi-gros de chikwangue, du poisson salé, du café chaud et du pain sur les étals qui sont juste devant les magasins et qui occupent les emprises des avenues... Ces ventes sont appelées « ventes des manoeuvres ».

Et à 8h30 l'ouverture des magasins, boutique, etc., et la pose intervient de 12h à 13h et la fermeture à 17h00

Chaque samedi, les activités du pôle commercial zando commencent à 9h après le Salongo (travaux d'assainissement) et se clôturent à 12h45 pour les expatriés et à 15h45 pour les nationaux.

Le marché de secours (Wenze ya Bitula) s'organise après les fermetures officielles des magasins, des boutiques. Les ventes se font autour des étals et concernent en premier lieu les produits périssables.

¹⁶ Service administrative de la commune de gombe, barumbu et Kinshasa

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II.9. LES PRODUITS VENDUS

Dans le pôle commercial zando on trouve tout : les vêtements, les vivres, les chaussures, textile, vaisselle, bijoux, etc.

II.10. TYPES DES VENDEURS

Il existe plusieurs types des vendeurs avec des statuts, des caractères et des relations différentes au sein du pôle commercial zando, car ce dernier reflète les relations qu'on peut retrouver entre individus dans la vie courante.

Il y a plusieurs types de statuts : il y a les vendeurs non ambulants formels qui sont reconnus légalement et les vendeurs non ambulants informels qui ne sont pas reconnus légalement, mais qui ont des places.

Il y a encore les vendeurs ambulants formels, qui se déplacent en fonction de besoin de ses clients et reconnus légalement. Et les vendeurs ambulants informels, non sédentaires qui se déplacent en fonction de ses besoins et qui ne possèdent généralement pas des places officielles au pôle.

On distingue aussi les vendeurs réguliers, qui assurent une présence, la plupart du temps et les vendeurs occasionnels, qui ne vendent qu'une partie de l'année ou du jour.

On peut différencier enfin les vendeurs principaux des vendeurs auxiliaires, qui ont un rôle essentiellement d'aide et non de vendeurs. Ces différents statuts s'opposent et provoquent des relations parfois difficiles entre vendeurs. De plus, les statuts se mélangent et les vendeurs peuvent avoir deux statuts à la fois, notamment pour assurer leurs survies ou augmenter leurs recettes.

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Carte 4: Plan d'occupation du sol du pôle commercial zando.

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II.11. ORGANISATION SPATIALE DES QUARTIERS

Au-delà de la limite « officielle » du marché central zando, les vendeurs ne sont soumis à aucune restriction, ce qui leur permet d'occuper l'espace public selon leur envie¹⁷.

Autre que le marché central, le Jardin botanique et l'université William boot, le pôle commercial couvre une superficie de 72.5 ha au totale, il est subdivisé par quatre quartiers de trois communes. Le quartier Madimba de la commune de Kinshasa est le quartier le plus envahi par les magasins, galeries, boutiques avec une superficie de 32.5 ha/32.5 ha de la superficie totale du quartier et présente 45% du pôle commercial zando.

Ensuite vient le quartier Bisthiaku-tshiaku avec une superficie de 14 ha/26 ha de la superficie totale du quartier, il occupe que 19% du pôle commercial zando,

Et après vient les deux quartiers de la commune de Gombe, le quartier commerce avec une superficie de 13 ha/50 ha de la superficie totale du quartier ou soit 18% du pôle commercial zando par contre le quartier Révolution est le plus grand quartier par rapport aux autres quartiers avec une superficie totale de 159 ha, mais le pôle occupe 13 ha soit 18%.

Ces quartiers issus de l'autoconstruction sont marqués par la présence de toute sorte des activités commerciales. Ils sont envahis par les étales mal organisés qui occupent les emprises des avenues et qui ne facilitent presque pas une bonne circulation des personnes et des marchandises. Nous observons aussi la présence d'un grand nombre de boutiques, magasins et galeries dans chaque avenue ainsi que le renouvellement total des logements en bâtiments multi-usagers.

CONCLUSION PARTIELLE

Dans ce chapitre, nous nous sommes attelés sur la présentation du pôle dans sa globalité en vue d'avoir une compréhension générale sur son cadre géographique, démographique, économique et physique. Nous avons enfin présenté notre milieu d'étude en la localisation, sa population et sa description.

17 Clara Rubin (2015), Les marchés africains, Enoncé théorique de Master en Architecture SAR / ENAC / EPFL, Lausanne, P 132.

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Mais on reste assez prudents par rapport à ces résultats, même si certaines caractéristiques extérieures peuvent en quelque sorte jouer un rôle de signal d'alarme relatif à l'état de dégradation probable du bâtiment, on peut faire face à des cas où la dégradation n'est pas visible à l'extérieur alors que l'intérieur de la construction peut être sérieusement affecté.

Graphique n°1: Analyse de l'etat physique du cadre batis

16%

11%

44%

29%

Bâti délabré aux secondes oeuvres 24 ha

Bâti délabré aux premières oeuvres 9 ha

Chantier 5.8 ha

Bâti en bon état 16.1 ha

CHAPITRE TROISIÈME

DIAGNOSTIC SPATIAL ET IMPACTS DE L'ÉVOLUTION DES TISSUS BÂTIS DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO.

L'espace qu'occupe le pôle commercial zando est toujours en mouvement et change les visages chaque année. Les nombreux magasins, boutiques et installations de vendeurs, qui se sont installés dans ces quartiers, engendrent un espace public urbain qui se métamorphose constamment. Dans l'idéal, le développement du commerce dans cette partie de la ville devrait suivre un plan directeur et non pas s'étendre chaotiquement.

Dans ce chapitre, il est question de faire un diagnostic spatial du pôle commercial zando, de définir les impacts ainsi que les contraintes et les potentialités du pôle commercial zando.

III.1. DIAGNOSTIC SPATIAL DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Il est important de connaitre l'état physique des bâtis, de la voirie et le niveau d'assainissement du pôle commercial zando, car ce dernier présente une situation de désordre sur le plan spatial caractérisé par un renouvellement urbain spontané initié par les privés.

III.1.1. ÉTAT PHYSIQUE DU CADRE BÂTI DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Sur la base des observations de l'état du bâti, on pourra classer les bâtiments en plusieurs niveaux de dégradation : bâtiment nécessitant des travaux d'entretien, mais pas de transformations majeures ; bâtiment fortement dégradé occupé ou pas ; bâtiment en assez bon état.

Le constat sur l'état du bâti est plutôt bon. Sur les 100% des propriétés bâtis, des bâtiments en cours de construction et des bâtiments pas encore démolis, on a relevé près de 16% de constructions dégradées avancées ou délabrés aux premières oeuvres (fondation, murs) (photo n°) et 44% en assez bon état ou délabrés aux seconds oeuvres (couleurs, toiture, etc.) en (photo n°).11% des bâtis en cours de construction et 29% des bâtis en bon état.

Carte 5: Plan illustrant la situation actuelle de l'état physique des bâtis du pôle commercial zando.

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III.1.2. ÉTAT PHYSIQUE DE LA VOIRIE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

La voirie demeure l'un des éléments les plus résistants et stables du tissu urbain face aux opérations de démolition-reconstruction ponctuelles. Mais l'état actuel de la voirie du pôle commercial zando ne facilite presque pas une bonne circulation des piétons, des véhicules et des charrettes suite aux activités qui occupent les emprises des avenues.

Tableau 5: mètre linéaire du pôle commercial zando de Kinshasa.

N^° Nom de l'Avenue Longueur État physique

Route Secondaire de pénétration					01
Kasa-Vubu		0.9 km	Bon état (Asphalté 0.5 km) et 0.3 km en mauvais état	02
Luambo-Makiadi		0.8 km	Bon état (Asphalté 0.3 km) et 0.5 km en mauvais état	03
Kasaï		0.7 km	Bon état (Asphalté 0.4 km) et 0.3 km en mauvais état	04
Marais		0.9 km	Mauvais état (asphalté 0.3 km et en terre 0.6 km)	Route Secondaire de distribution
06
Commerce		1.0 km	Bon état (asphalté)	07
Kato		1.0 km	Mauvais état (en terre)	08
Itaga		1.0 km	Mauvais état (en terre)	09
Ruakadingi		1.0 km	Bon état (asphalté 6km) en terre en mauvais état 4km	Route Tertiaire
10
Lowa		1.0 km	Mauvais état (en terre)	11
Luvua		1.0 km	Mauvais état (en terre)	12
Lac-moero		1.0 km	Mauvais état (en terre)	13
Tshuapa		1.0 km	Mauvais état (en terre)	14
Mbomu		1.0 km	Mauvais état (en terre)	15
Usoke		1.0 km	Mauvais état (en terre)	16
Du Marché		0.5 km	Mauvais état (en terre)	17
Plateau		0.7 km	Mauvais état (en terre)	18
De l'École		0.9 km	Mauvais état (en terre)	19
Bas-congo		0.8 km	Mauvais état (en terre)	20
Des Travailleurs		0.7 km	Mauvais état (en terre)	21
Bolingo		0.5 km	Mauvais état (en terre)	Chemin de fer
22
Kilosa		1.0 km	Mauvais état (impraticable)	Rivière
Bitshiaku-tshiaku		0.4 km	Mauvais état (bouchée)	Totale
18.8 km

Les données de ce tableau 5 montrent que le pôle commercial zando est composé de trois types de voies : 1. Voie routière, 2. Voie ferroviaire et 3. Voie fluviale

Pour les voies routières, le pôle a quatre routes secondaires de pénétration qui sont partiellement en bons états, quatre routes secondaires de distribution dont une est en bon état, une autre est partiellement en bon état et les deux dernières sont en mauvais états. Et ensuite viennent les routes tertiaires qui sont toutes en mauvais états.

Pour la voie ferroviaire, elle est impraticable et pour la voie fluviale, elle est non navigable.

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Carte 6 : Plan illustrant la situation actuelle de l'état physique de la voirie du pôle commercial zando.

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III.1.3. NIVEAU D'ASSAINISSEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

L'assainissement est un moteur de développement humain, il a des impacts positifs en termes de santé publique, d'amélioration du cadre de vie, de développement économique et social, mais contrairement à notre aire d'étude nous observons autre chose par rapport à ce qui vient d'être dit.

Quand nous parlons du niveau d'assainissement, nous voyons au préalable le niveau de la viabilisation de notre aire d'étude, c'est-à-dire le niveau de la qualité de service à l'adduction en eau, au raccordement en électricité, à l'accessibilité et à l'assainissement (drainage, évacuation des eaux usées, eaux-vannes, système de gestion des déchets).

Ø Adduction en eau.

La qualité de service à l'adduction en eau est très confortable au sein du pôle. Il n'y a pas vraiment de problème à ce niveau. Le niveau de service est stable 24/24 et 7/7 au sein du pôle commercial zando sauf imprévue.

Ø Raccordement en électricité

La qualité de service en électricité est très confortable au sein du pôle commercial zando que dans la zone de la commune de la Gombe précisément dans le quartier révolution et commerce. Il n'y a pas vraiment trop de coupure et le courant électrique est stable.

Mais dans la zone de la commune de Barumbu et Kinshasa précisément dans le quartier Bitshiaku-tshiaku et madimba, la qualité de service en électricité est confortable, même s'il y a trop de coupure, mais le courant électrique sont assez stables.

Ø Ouvrages d'assainissement

La qualité de service en ouvrages d'assainissement n'est pas très confortable au sein du pôle+ commercial zando. Il n'y a pas des poubelles publiques et ces sons les caniveaux, les égouts, les petits collecteurs qui jouent le rôle des poubelles. Ces derniers sont bouchés et ne facilitent plus l'évacuation des eaux (eaux usées, eaux-vannes, eaux pluviales).

Source : www.pngtree.com

Figure 2: Cette figure illustre comment les caniveaux, les égouts sont bouchés par les immondices et attire les insectes qui nuisent à la santé de la population.

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Ø Accessibilité

Le pôle commercial zando est accessible par les principales artères, mais suite à la polarisation des réseaux commerciaux au sein du pôle commercial zando. Cette polarisation induite à de nombreux effets négatifs sur son accessibilité, il a des impacts sur le trafic et la circulation qui ne fournissent pas des accès faciles pour les clients, à cause des commerçants ambulants et informels qui prennent possession du moindre espace non construit, empêchant ainsi l'accès au pôle commercial et réduisant les possibilités de stationnement. La carte ci-dessous illustre le niveau d'assainissement dans ces quartiers du pôle commercial.

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Carte 7: Illustre le niveau d'assainissement actuel du pôle commercial zando.

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III.2. IMPACTS DE L'ÉVOLUTION DES TISSUS BÂTIS DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

L'évolution des tissus bâtis a toujours été caractérisée par de continuels renouvellements. Ses mutations urbaines sont inhérentes à tout tissu urbain constitué. Seuls changent le rythme, la nature et les effets de ces mutations.

Les formes urbaines résultent donc le plus souvent de phénomène de superposition, stratification ou de substitution. En revanche quand le tissu n'oppose pas de résistance particulière et que la conjoncture est porteuse, ces mutations peuvent être très rapides.¹⁸ C'est ce que nous constatons au niveau du pôle commercial : un espace en constante mutation, des interactions fortes avec le secteur des transports et une densité variante de commerçante.

III.1.1. UN ESPACE PUBLIC EN CONSTANTE MUTATION

La concentration des activités commerciales dans ces quartiers a pour résultat la transformation du tissu urbain dans le domaine public et dans le domaine privé. Dans le premier cas, il s'agit notamment de l'occupation des emprises des voies et des avenues des quartiers riverains par les commerçants ambulants et informels. Il s'agit entre autres de toutes les avenues du quartier MADIMBA dans la commune de Kinshasa, du quartier BITSHIAKU-TSHIAKU dans la commune de Barumbu, et de huit avenues du quartier REVOLUTION et huit avenues du quartier COMMERCE dans la commune de Gombe. En outre, cette occupation rétrécit les emprises des voies et cause d'énormes problèmes sur la circulation des véhicules ; comme c'est le cas de l'avenue LUAMBO MAKIADI (ex. BOKASA), RWAKADINGI dans les quartiers MADIMBA et de l'avenue KASAVUBU dans les frontières des quartiers MADIMBA et NGBAKA ; ainsi que sur la circulation des piétons et des charrettes sur d'autres avenues tertiaires. Il s'avère que cette occupation influence d'autres quartiers voisins et s'accompagne aussi d'une transformation progressive du bâti des riverains par ajouts d'auvents et par transformation en magasin ou en bâtiment multi-usager.

Dans le second cas, le nombre de permis de démolir et de constructions en continuelle augmentation, semble donc dénoter une volonté de démolir et reconstruire, tant de la part des professionnels et surtout des particuliers. Ce phénomène nous laisse supposer que le pôle commercial zando était désormais un pôle de renouvellement, car nous observons la transformation totale des quartiers résidentiels riverains en un véritable pôle commercial. Les activités commerciales croissent presque partout dans ses quartiers tandis que les habitations diminuent. Les bâtiments qui servaient auparavant aux simples habitations résidentielles se métamorphosent progressivement aux bâtiments commerciaux. Ainsi le quartier MADIMBA est le quartier qui a perdu près de 94% des bâtiments résidentiels au profit du commerce. En 2004, Diambu (op. cit.) dénombra 880 parcelles sur les 3037 de la commune de Kinshasa qui avaient perdu leur fonction résidentielle au profit du commerce et sur les 880 parcelles 400/425 parcelles du quartier MADIMBA ont perdu leur fonction au profit du commerce. Ensuite vient le quartier BITSHIAKU-TSHIAKU qui a 181/317 parcelles en caractère commercial soit 57%, le quartier COMMERCE présente 36/130 parcelle

¹⁸ ALLAIN Rémy, la morphologie urbain, Ed : Armand Colin, Paris, 2004, p 211.

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soit 27% et enfin le quartier REVOLUTION 23/120 parcelles soit 19% des parcelles en caractère commercial.

Souvent cette substitution est observée plus spécialement par les commerces de gros et les activités de stockage dans les îlots proches du marché. Ce processus trouve sa source dans la pression foncière qui découle des installations du marché en lui-même, et des revenus locatifs élevés qui sont ainsi offerts aux propriétaires des parcelles. Il est probablement renforcé par le fait que les négociants eux-mêmes trouvent souvent intérêt à s'implanter dans ces îlots plutôt qu'à négocier des emplacements avec les sociétés de gestion parce qu'ils bénéficient ainsi de la rente de situation due à la proximité immédiate du marché. Mais la plupart de cas, cette dernière met les grossistes dans de meilleures conditions d'accès et de déchargement¹⁹.

Pôle commercial ZANDO

Marché central

Photo 4: Vue satellite des bâtiments du pôle commercial zando en 2004, dans la commune de Kinshasa.

Cette image satellitaire montre les types de bâtis qui existaient dans les secteurs sélectionnés ainsi que la présence de quelques arbres dans des parcelles en 2004 au pôle commercial zando.

19 C.KINGOMBE KEMBA LUFALA (2018), Impact de l'extension spatiale du marché central sur l'habitat de la commune de Kinshasa, TFC, I.S.A.U, p.36

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Pôle commercial LANDO

Marché central

Photo 5 : Vue satellite du pôle commercial zando en 2008, dans la commune de Kinshasa.

En travers l'image satellitaire de 2011, nous n'observons pas vraiment des modifications de bâtis

Pôle commercial LANDO

Marché central

Photo 6: Vue satellite du pôle commercial zando en 2021 dans la commune de Kinshasa.

De loin, nous pouvons observer la transformation presque totale des bâtis qui existaient après l'étalement de 2004 et 2011 des activités commerciales. Nous pouvons expliquer cette transformation par des toitures en diverses formes, styles et couleurs qui auparavant n'existaient pas et par la disparition de quelques arbres qui existaient dans des parcelles des zones sélectionnées.

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8

Av. Lac moero

5

6

7

Av. Luambo makiadi

2

2

1

1

5

6

3 4

3 4

7

5

8

5

6

6

7

Av. Luambo makiadi

2

1

1

8

7

4

3

.

8

7

Av. Luambo makiadi

2

Av. Lac moero

5 6

1 Av. Itaga 3 4

6

6

⁷

Av. Tshuapa

.

Photo 7a : Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en 2004 au sein du pôle commercial zando

Cette image satellitaire est de 2004. Les flèches en vert identifient les arbres qui existaient dans les parcelles sélectionnées et les cercles en rouge identifient quelques bâtis qui existaient dans les mêmes parcelles.

Photo 7b: Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en 2011 au sein du pôle commercial zando.

Cette image satellitaire est de 2011 les flèches vertes identifient les arbres et les cercles rouges identifient quelques bâtis. Et par rapport à l'image de 2004, nous observons la disparition des quelques flèches (2, 3 et 4) et l'apparition du flèche 8. Nous observons aussi la modification des quelques bâtis (2 et 5) qui existaient dans les parcelles sélectionnées.

Photo 7c: Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en 2021 au sein du pôle commercial zando.

Cette image satellitaire est de 2021. Les cercles en rouge identifient les bâtis dans les parcelles sélectionnées. Et par rapport aux images de 2004 et 2011, nous observons la transformation de bâtis (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 et 8) et la disparition des flèches (1,2,3,4,5 et 8) qui identifiaient quelques arbres dans les parcelles.

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				Photo 8a : Avenue ITAGA, croisement LUAMBO-MAKIADI, quartier MADIMBA ET BITSHIAKU-TSHIAKU, octobre 2021. Sur cette image, nous observons une occupation anarchique de l'espace en commerce, la transformation des maisons en magasins et galeries commerciales, la modification des emprises des routes et une forte concentration de la population.
		Photo 8b: Avenue LUAMBO-MAKIADI, octobre 2021. Sur cette image, nous observons presque la même chose par rapport à la photo 14, une confusion totale entre les activités commerciales, les piétons et les véhicules. Nous observons aussi une tendance des bâtiments en hauteur avec les magasins aux rez-de-chaussée.
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III.2.2. DES INTERACTIONS FORTES AVEC LE SECTEUR DES TRANSPORTS

La problématique de transports est indissociable de celle des équipements commerciaux et de leur organisation spatiale. Pratiquement, tous les marchés, pôles commerciaux fonctionnent en symbiose avec une gare routière. Dans les agglomérations qui disposent d'un véritable réseau commercial, tout indique que la qualité de la desserte et des services rendus sur la gare routière est l'un des facteurs majeurs de la prospérité d'un site aux dépens des autres.

Chaque type d'activités rencontrées sur le pôle commercial zando (vente en gros, stockage, demi-gros, détail...) et chaque grande catégorie des produits (produits secs, légumes, produits manufacturés, etc.) engendrent des flux de circulation bien distincte, en fonction des modes d'approvisionnement et de redistribution qui leur sont spécifiques. Toute modification apportée à l'organisation de ces activités se traduit par un changement dans les flux induits.²⁰

L'état actuel des voies de circulation et de transport au pôle commercial zando ne facilite presque pas les échanges et l'accessibilité à celui-ci, car aujourd'hui, il présente une situation de désordre sur le plan organisationnel de son transport et circulation, et parmi ces désordres, nous citons :

Ø Un système de transport mal organisé surtout dans le domaine privé,

Ø Les routes sont fortement surexploitées et délabrées ;

Ø Ce qui pose des problèmes de drainage du flux migratoire,

Ø Les embouteillages presque tout le jour, créant même des bouchons sur la voie KASAVUBU, LUAMBO MAKIADI (voir la page 44, la photo 15),

Ø L'insuffisance de la lumière tout au long des avenus, causé par les éclairages publics qui ne fonctionne pas,

Ø Aucune gestion intégrée des déchets produits (l'absence des poubelles publiques)

²⁰ Thierry Paulais, Le marché dans la ville d'Afrique noire, Les Annales de la recherche urbaine, Gouvernances, n°80-81, PP. 35-41

Carte 8: Plan illustrant la situation actuelle de l'organisation du transport du pôle commercial zando.

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III.2.3. UNE DENSITÉ VARIANTE DES COMMERÇANTS

Aujourd'hui, il est difficile d'identifier précisément la densité, car il serait faux de se baser uniquement sur les nombres de places prévues, alors que la réalité est tout à fait différente. Sous-dimensionnement des structures, les commerçants tentent de s'installer dans le moindre espace libre comme les couloirs, escaliers, etc.

Nous observons toutes formes des vendeurs dans le pôle commercial zando avec les différents statuts. Les statuts des différents vendeurs principaux, de différents vendeurs auxiliaires.

III.2.3.1. Les différents statuts de vendeurs principaux

Ils sont indépendants, gérants et sous-traitants au sein du pôle commercial zando. Ils sont indépendants parce que les relations qui se tissent sont complexes autour du travail et du capital dans le secteur informel.

Car un bon nombre de vendeurs au sein du pôle commercial ne sont ni propriétaires de leurs marchandises, ni de leurs produits, ni même de leurs outils de production (le cas est fréquent chez les vendeurs coopérants).

Le statut de gérant se rencontre essentiellement parmi les vendeurs de produits manufacturés. Le gérant travaille pour le compte d'autrui dans les magasins, boutique, etc. donc il ne possède pas se propre marchandise, mais il travaille avec un stock qui lui a été avancé par un autre commerçant. Sa rémunération se calcule sur une partie des bénéfices de la vente.²¹

La sous-traitance, c'est l'exécution d'un travail moyennant un contrat par un producteur sous-traitant pour le compte d'un donneur d'ordres qui assure la fourniture finale du produit. Ils assurent la production d'un produit et fournissent les biens nécessaires à la réalisation de ce produit, mais la vente finale reste assurée par le marchand qui sous-traite. Ainsi, le cas le plus fréquent est illustré par le tailleur au sein du pôle commercial qui n'est autre qu'un sous-traitant d'un vendeur de tissus. Le confectionneur de tissus peut même, dans certains cas, fournir les machines à coudre.

Il y a aussi des vendeurs occasionnels : ils sont tributaires de certains événements. L'exemple de marchand qui vende leur marchandise que pendant les périodes de récolte. Un autre exemple de salarié quotidien, occupant un poste régulier en dehors du pôle commercial, mais qui s'assurer un revenu supplémentaire à la fin du mois en vendant des produits sur les différentes avenues et les différents croisements du pôle commercial en dehors des heures de travail.

À part les vendeurs principaux, il existe aussi le commerçant ambulant. La croissance vertigineuse du nombre des ambulants au sein du pôle commercial zando et aux alentours est la conséquence de la crise économique et elle témoigne aussi de profonds dysfonctionnements dans le fonctionnement des activités au sein du pôle. Les vendeurs ambulants se distinguent, comme vus précédemment, par leur mobilité et dans beaucoup de cas l'absence de statut officiel. En raison de la crise, le nombre de vendeurs ambulants, employés du commerce informel, n'a cessé d'augmenter. L'irrégularité de leur statut en fait souvent les plus vulnérables du système et avec une mauvaise réputation. Or, il s'agit souvent d'immigrés en situation irrégulière qui n'ont

²¹ Paulais thierry, Wilhelm Laurence, Marchés d'Afrique, Editions Karthala, 2000, p87.

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que leur revenu lié au commerce pour assurer leur survie. Ce statut « d'illégaux » leur a valu de lourdes sanctions et aucune considération de leur statut lors de la planification des marchés.

III.2.2.2. Les différents statuts de vendeurs principaux

Au sein du pôle commercial, les vendeurs auxiliaires sont les employés, les apprentis, les vendeurs-commissionnaires et les aides familiaux. Les employés sont les vendeurs salariés qui travaillent au commerce, beaucoup travaillent dans des magasins, boutique où ils touchent entre 50$ et 100$. Les vendeurs salariés ne concernent sur le pôle commercial que les vendeurs de produits manufacturés, la rémunération d'une auxiliaire de vente peut s'observer aussi parmi les revendeuses de légumes.

Chez les artisanales, les ouvriers salariés sont rares, étant donné l'importance du travail gratuit d'apprenti pour la reproduction de ce type d'activité. Les apprentis sont des personnes qui apprennent un métier, les plus souvent sont les tailleurs, ils représentent partout l'effectif le plus important d'artisans au sein du pôle commercial.

Les vendeurs-commissionnaires (Bana-kwata), sont des vendeurs qui se trouvent dans chaque coin de chaque avenue du pôle, ils sont en grand nombre au sein du pôle commercial et ils jouent les rôles d'éclaireur pour les acheteurs. Ils s'informent sur les produits et les prix dans les différents magasins pour mieux guider les acheteurs. Leurs rémunérations se calculent sur un pourcentage de ce que les acheteurs leur donnent et les gérants des magasins.

Les aides familiaux sont des personnes qui assurent la surveillance des magasins, des boutiques ou des étals, le portage des produits entre le point d'approvisionnement et l'installation de vente, l'emmagasinage dans l'installation, etc. L'aide-revendeur par son statut fait partie de la famille du vendeur. Celui-ci lui doit le gîte, le couvert et en général l'habillement²².

²² Paulais thierry, Wilhelm Laurence, Marchés d'Afrique, Editions Karthala, 2000, p90

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Carte 9: Plan illustrant la situation actuelle de la répartition des activités du pôle commercial zando.

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III.3. CONTRAINTES ET POTENTIALITÉS DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Une méthode d'étude de terrain efficace est un outil pour une gestion stratégique de l'espace. En effet, le diagnostic de l'état physique du pôle commercial zando, nous a permis dans un premier temps, une bonne connaissance de la réalité de terrain à propos du fonctionnement physique du pôle (donc construction et démolition anarchique, occupation en désordre de l'espace par les commerçants, la forte concentration des activités commerciales dans le pôle). Nous avons pu constater aussi que son fonctionnement pose d'énormes problèmes que nous avons énumérés ci-dessus et il ne répond pas à un cadre idéal à cause de son état actuel, qui ne présente pas un bon cadre auquel doivent se dérouler les activités commerciales de la ville. Dans un second temps, cette connaissance spatialisée et évolutive va nous permettre une meilleure planification, ainsi que d'éventuelles stratégies d'interventions.

Ø Les contraintes du pôle commercial zando

Le pôle présente plusieurs contraintes à conserver comme les routes (primaire, secondaire et tertiaire), le chemin de fer, la rivière, les grands équipements comme le Jardin botanique, le marché central qui est en pleine rénovation, l'université williams Booth, ainsi que quelques ilots.

Ø Les potentialités du pôle commercial zando

Et enfin, il présente comme potentialité le reste du pôle qui nécessite une opération du renouvellement donc réhabilitation et rénovation.

CONCLUSION PARTIELLE

Dans ce chapitre, il a été question de faire une analyse de la dynamique spatiale du pôle commercial zando ainsi que son diagnostic spatial (l'état physique de cadres bâtis, de la voirie, le niveau d'assainissement). Par-là, nous avons pu constater que le pôle commercial zando est le fruit du renouvellement spontané initié par les projets privés individuels des constructions et démolitions des bâtis et ces projets ont été une source de beaucoup de problèmes que présente le pôle actuellement et son état physique nécessite une intervention stratégie d'aménagement pour créer un bon cadre de vie.

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z

Carte 10: Illustre les contraintes et les potentialités du pôle commercial zando.:

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CHAPITRE QUATRE

PROPOSITION D'AMENAGEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Le renouvellement urbain se présente comme un système d'actions qui tente de coordonner les opérations publiques et les actions individuelles existantes pour permettre une valorisation des quartiers dévalorisés, mais aussi pour assurer l'amélioration du cadre de vie et inclure une continuité avec l'existant.

IV.1. PPA-PLAN PARTICULIER D'AMÉNAGEMENT DE LA PARTIE NORD DE LA VILLE DE KINSHASA

Ce chapitre porte sur les solutions proposées dans le PPA nord concernant la partie du pôle commercial zando, ainsi que l'élaboration d'un plan d'aménagement du pôle commercial zando dans le cadre d'un projet du renouvellement urbain.

Selon le décret du 20 juin 1957 sur l'urbanisme - art5, Le Plan particulier d'Aménagement est un outil à valeur réglementaire. Celui de la zone nord de la ville comprend un territoire compris entre le fleuve, l'axe triomphal, et couvre une superficie de 2 680 ha. Il englobe les anciens PPA (PPA Gombe Ouest, PPA Quartier des affaires et PPA Centre-ville), qui sont de facto, révisés.

Il détermine pour un territoire défini :

· Les affectations autorisables des bâtiments par zones du Plan (habitation, équipements publics, activités économiques/industrielles...)

· Les règles générales d'implantation des nouvelles constructions (alignements et/ou front des bâtisses, densité d'occupation sur les parcelles, hauteur des bâtiments, mesures de protection de certaines constructions patrimoniales, etc.)

· Les mesures d'aménagement des espaces non bâtis (réseau viaire, espaces publics, etc.)

Il encadre la décision en matière de délivrance des permis de bâtir et en principe complète les règlements en vigueur relatifs aux constructions (par exemple : gestion des mitoyens, critères d'habitabilité, normes de sécurité des constructions, mesures relatives à l'environnement, etc.) Il confirme les options plano logiques générales du SOSAK.

IV.1.1. Les options du PPA de la partie nord.

Il confirme les options plano-logiques générales du SOSAK qui sont :

1. Définir l'armature viaire

2. Mettre en place un maillage vert, écologique et social

3. Instaurer un périmètre de remembrement

4. Protéger les patrimoines

5. Consulter les citoyens

6. Développer un pôle culturel

7. Créer des zones de loisirs et touristiques

8. Développer le quartier d'affaires et créer un plan business

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9. Construire de nouveaux bâtiments emblématiques.

IV.1.2. Prescription du PPA Nord

Par rapport à cette étude, nous retenons deux types des prescriptions urbaines sur trois types des prescriptions que propose le PPA Nord de la ville de Kinshasa. Sur ce nous avons : les prescriptions générales relatives à l'ensemble des zones du PPA et

les prescriptions relatives aux zones Constructibles du PPA.

IV.1.2.1. : les prescriptions générales relatives à l'ensemble des zones du PPA

Les prescriptions générales relatives à l'ensemble des zones du PPA dont le pôle commercial zando fait partie concernent l'accessibilité, le dessert par les réseaux et assainissements, et les recommandations pour un développement durable.

· Accessibilité : Pour être constructible, tout terrain doit être accessible par une voie privée et/ou une voirie publique.

· Le dessert par les réseaux et assainissements : pour être constructible, tout terrain doit être alimenté en eaux potable, raccorder au réseau de distribution électrique (ou individuel s'il n'existe pas), raccorder au réseau d'égout public, ou individuel s'il n'existe pas.

· Les recommandations pour un développement durable : pour un développement durable, prendre en compte l'orientation des façades pour l'implantation des constructions, en vue notamment d'éviter les surchauffent

de certains locaux ; encourager la mise en place de systèmes de

refroidissement passif contre la chaleur (ventilation naturelle, free
cooling, mise en place de dispositifs d'ombrage des façades exposées, etc.) ; encourager l'installation de panneaux solaires photovoltaïques permettant de couvrir une partie des besoins électriques des bâtiments; favoriser la plantation d'arbres à haute tige dans les espaces publics, notamment en voirie; favoriser

la planta0on d'arbres à haute. Tige dans les parcelles et limiter les zones
imperméables.

IV.1.2.2. : les prescriptions relatives aux zones constructibles du PPA

Les prescriptions relatives aux zones constructibles du PPA concernent cinq zones suivantes : les anciennes cités, la pointe de Kalina, la zone urbaine de densités variables, le quartier des affaires/ Bd du 30 juin et Le port de Kinshasa. Le pôle commercial zando se trouve dans la zone I qui concerne les anciennes cités et c'est ce qui nous intéresse dans cette étude.

I. Les anciennes cités

- Description : Une zone urbaine de forte densité, zone mixte dominée par des logements, des activités en caractère commercial et/ou artisanal de petite taille.

- Affectations : Toutes les affectations autorisées sauf les activités industrielles. Commerces, équipements hôteliers, bureaux et activités artisanales limités en surface.

- Implantation : Taux d'emprise max.70%

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Superficie du terrain min 200m2

Zone de recul non autorisé

Alignement obligatoire

Ordre ouvert obligatoire

Ordre continu obligatoire

Hauteur max 25 m (8 niveaux maximum)

Ces prescriptions sont générales pour les anciennes cités et le pôle commercial en fait

partie. L'aménagement du pôle commercial nécessite la révision de prescription sur l'implantation des bâtis du pôle pour une meilleure organisation de l'espace.

Pôle commercial zando

Source : SOSAK kinshasa, rapport final.

Carte 11: Plan particulier d'amenagement de la partie Nord de la ville de Kinshasa

Sur la carte nous voyons les grandes orientations du PPA concernant les cinq zones qui ses trouvent dans la partie Nord de la ville et le pôle commercial zando se trouve dans la zone à prescription générale.

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IV.2. Axe programmatique

Les travaux qui vont être réalisés d'ici 2030 sur les logements, les commerces, les équipements, les espaces publics ou encore les plans de circulation amélioreront durablement le cadre de vie de plus de 37 016 habitants résidents au sein du pôle commercial zando.

Il s'agit d'une véritable opportunité pour transformer les quartiers concernés et apporter une meilleure qualité de vie à leurs habitants. Cet aménagement apporte une réponse à l'ensemble des enjeux de la vie quotidienne du pôle commercial zando, sur le commerce, la mobilité, l'habitat, la cohésion sociale, l'éducation, la santé publique, l'environnement... donc la qualité de vie dans sa globalité.

IV.2. 1. Projection de la population

Calcul du taux d'accroissement dont la formule est de « r = (Pt+n/Pt - 1) X 100 » Et nous avons la Pt = 34929 (2018) et Pt+n = 37016 (2019) donc n= 1

r = ( 34929/37016 - 1) X 100=0.059 soit 5.9%

Suivant le taux d`accroissement annuel qui est de 5.9%, la population du pôle commercial zando étant de 37016 habitants en 2019, une projection à moyen terme de la population en 2030 est estimée à 69219 habitants.²³

IV.2. 2. Projection des équipements

Nous avons plusieurs types d'équipements au sein du pôle commercial et les prévisions de besoins en équipements devraient donc tenir compte de cette tendance de la population. Ils se présentent comme suit :

Ø Équipements scolaires : Il n'y a pas de besoin actuel en nombre de classes pour la maternelle, primaire et secondaire. Il existe aussi des écoles qui entourent le pôle et accueillent les enfants résidant au sein du pôle commercial zando. Pour l'année 2030, le besoin pourrait augmenter à 33 classes soit 6 écoles de plus pour la maternelle, 161 classes soit 13 écoles de plus pour le primaire et 32 classes soit 2 écoles de plus pour le secondaire.

Ø Équipements sanitaires : le site est bien entouré des grands équipements de santé comme l'hôpital général de référence de Kinshasa (ex maman yemo), l'hôpital de croix rouge, en plus de ces équipements, il existe 9 dispensaires au sein du pôle commercial. Et pour 2030, le site n'aura que besoin d'un centre de santé et un centre de santé de référence.

Ø Équipements cultuels : il n'y a pas vraiment de besoin actuel pour les équipements cultuels, même pour l'horizon 2030, il n'y a pas de besoin, car le nombre des équipements cultuelles est trop élevé, le pôle commercial zando regorge 2 mosquées et 16 grandes églises.

²³ Pt+n= Pt (1+r) ⁿ

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Ø Équipements commerciaux : chaque jour, le besoin dans ce secteur augmente. Le pôle commercial zando a une aire d'influence urbaine et c'est presque difficile de projeter les activités commerciales en 2030 comptes tenus de la croissance rapide de la population kinoise. Sur ce nous avons fait la projection limiter pour accueillir les activités commerciales en 2030. Et voici comment se présente la projection limitée :

- Pour les étals, nous avons gardé le même nombre 35476, mais avec la construction des marchés de Bitula 1, 2, et 3 ils pourront augmenter à 6000 étals de plus.

- Pour les magasins, boutiques, galeries, et bâtiments multi-usagers, le nombre pourra augmenter, mais pas dépasser les limites administratives prescrites pour le pôle commercial zando.

Ø Autres équipements : Avec la présence du Jardin botanique de Kinshasa, d'une université, d'un institut supérieur, d'un marché central à moderniser et quelques bureaux administratifs au sein du pôle, ce dernier offrira un bon cadre de vie à ses résidents et ses visiteurs pour l'année 2030.

IV.3. Description du projet

Dans ce travail, nous avons procédé à des opérations et à des principes innovateurs pour revaloriser le pôle commercial de zando spontané et dégradé.

IV.3.1. Opérations

Ce sont les actions d'aménagements que nous avons utilisées dans ce travail pour répondre aux différents problèmes. Sur ce, nous avons :

IV.3.1.1. La réhabilitation

Une action de réhabiliter, de remettre à son état initial et par rapport à ce travail, elle consiste à réhabiliter toutes les voies de communication du pôle commercial zando en général et en particulier pour les avenues du quartier MADIMBA et BITSHIAKU-TSHIAKU ; cette action vise à modifier les emprises des avenues et d'aérer ces quartiers., ils seront renforcés par des caniveaux ; un réseau unitaire sera mis en place pour une bonne évacuation ; prévoir des éclairages continus sur les parcours piétons; intégrer mobilier et signalisation pour une convivialité des parcours. Elle vise aussi à aménager les arrêts de bus, les terminus de bus et les parkings.

IV.3.1.2. La rénovation

Elle consiste à transformer, à reconstruire, à renouveler un ilot, un quartier après démolition des bâtis anciens. Et dans ce travail, la rénovation du marché de bitula va favoriser la réadaptation de celui-ci au projet du marché central en cours de rénovation. Cette option nous permettra de réorganiser cette zone et de la donner une nouvelle image. Et dans ce travail, nous avons proposé la reconstruction de 3 marchés :

Ø Marché de Butula 1

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Il est situé entre l'avenue Kasa-vubu et l'avenu des marais. Son espace sera élargi jusqu'à l'espace qu'occupe la première chaussée et il aura comme superficie de 3.975 m2 soit 0.3ha. Le but ici c'est de rassembler les étals qui ses retrouvent sur l'avenue Ruakadingi jusqu'à la direction de l'avenue des marais, de réorganiser l'espace donc de séparer les étals avec les magasins du Jardin botanique, de créer l'espace de parkings. Sur-ce nous avons supprimé le séparateur de la chaussée de l'avenue Ruakadingi pour élargir le nouveau marché qui sera construit à ciel ouvert, élargir l'emprise de l'avenue et créer les parkings juste devant ces magasins.

Ø Marché de Bitula 2

Il est situé sur l'avenue Ruakadingi juste en face du marché central de Kinshasa, il a comme superficie de 5.000 m² soit 0.5 ha et il est limité entre l'avenue des Marais et de l'École. Ce marché sera construit sur l'espace qu'occupé l'ancien marché de Bitula mais celui-ci sera à une partie en hauteur avec le parking souterrain et un arrêt de bus pour faciliter son intégration avec le marché central en cours de reconstruction et l'autre partie à ciel ouvert pour faciliter son intégration avec les magasins en face. Le but ici c'est d'augmenter la capacité d'accueil de ce marché et de le revêtir d'une nouvelle image.

Ø Marché de Bitula 3

C'est le plus petit entre les trois marchés. Il a comme superficie de 3.882 m² soit 0.3 ha. Il est situé sur l'avenue de ruakandingi et Luambo-makiadi. Il est limité entre l'avenue de l'École et Bolingo. Ici le but c'est de réaménager l'espace, augmenter la capacité d'accueil et le rendre accueillant. Ce marché sera à ciel ouvert.

IV.3.2. Principes innovateurs

Ce sont les systèmes ou moyens employés dans ce travail pour résoudre quelques problèmes. Et dans ce travail, nous avons comme principes innovateurs :

IV.3.2.1. Le tombeau poubelle

C'est une de poubelle intelligente souterraine avec une borne à la surface, elle est munie d'une application signalétique pour sa collecte vers la centrale de collecte et elle se ferme automatiquement une fois rempli. Et dans ce travail, nous l'avons proposé dans chaque coin de chaque avenue. Nous avons divisé le pôle commercial zando à trois zones selon les communes pour faciliter la collecte et chaque zone à sa centrale de collecte.

Source : KINGOMBE

Figure 3: cette figure illustre le fonctionnement du tombeau poubelle.

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IV.3.2.2. Chrono urbanisme

Il vient de deux mots : chrono (le temps) et urbanisme (science d'aménagement d'une ville), c'est une technique utilisée vers les années 90 qui consiste à moduler les temporalités de la ville de manière à décongestionner le pic de charge par exemple le pic de charge sur les transports, sur les routes, etc. Et cette technique nous permet d'aménager la vie dans le pôle commercial zando et non seulement l'espace du pôle commercial zando. Il consiste à repartir les activités selon les temps pour décongestionner l'espace, les routes, les transports du pôle commercial. Et voici comment se présente la répartition des activités selon le temps au sein du pôle commercial zando :

Ø De lundi à vendredi (de 8h30 à 12h30) et chaque samedi (de 9h30 à 12h00) activités sur le pôle commercial : vivres, bijouteries, quincailleries, santé et bouté.

Ø De lundi à vendredi (de 13h30 à 17h30) et chaque samedi (de 13h à 15h30) activités sur le pôle commercial : accessoires, chaussures, friperies, habillements.

Compte tenu de COVID-19, le chrono urbanisme nous aidera à diminuer les taux de contamination face à la pandémie et nous permettra aussi à équilibrer le mouvement de transport, à décongestionner l'espace et à réduire les embouteillages.

IV.3.2.3. Le commerce de quart d'heure

Inspiré par l'urbanisme de quart d'heure, qui est une notre forme de chrono-urbanisme et qui consiste à rapprocher les activités de la ville dans les quartiers à 15minutes. Ici la réponse est de réussir à se dire : je me déplace moins parce que j'ai beaucoup plus de choses à proximité.

Et dans ce travail, cette technique consiste à renforcer les marchés des quartiers par les activités du pôle commercial zando pour réduire les différents déplacements au sein du pôle commercial zando. Il nous aidera à créer de l'espace de réserve au sein des marchés de différents quartiers de la ville de Kinshasa pour les commerçants du pôle commercial zando avant ou après le temps de leurs activités.

IV.4. Proposition des prescriptions urbanistiques

Tout plan d'aménagement doit comporter des règles concernant l»implantation des constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives et aux autres constructions et des prescriptions spéciales lorsque la situation l'exige.

Par rapport à ce projet les règles que nous pouvons citer, figurent entre autres :

Ø Les règles sur l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques

Il s'agit de savoir à quelle distance de l'alignement parcellaire, à front de la voie, sera établi le mur de la façade de la construction. Cette question que l'on se pose fréquemment en pratique trouve sa réponse à l'article 39 de l'ordonnance n° 127/6 du 15 juin 1913 portant règlement sur les constructions dans les circonscriptions urbaines, ainsi libellées : « L'alignement des façades des bâtiments longeant la voie publique sera établi suivant l'importance des rues et avenues où ils doivent être érigés, par les soins du commissaire de district ». L'ordonnance n° 97/108 du 19 avril 1957 sur la

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zone de recul et le parcage des véhicules précise : « le nu du mur de façade des constructions sera établi à la limite de la zone de recul ». Par rapport à ce projet, nous avons proposés le réalignement des bâtis à 2m de recule de la limite officielle des parcelles pour élargir et aérer le site d'étude.

Ø Les règles sur la zone de recul

La zone de recul est une bande de terrain que les riverains d'une voie publique ou privée sont tenus, tout en conservant la propriété de laisser vierge de construction entre l'alignement de la voie et la façade de l'immeuble.

Le principe de la zone de recul, avec servitude de « non aedificandi », a été consacré par l'article 2 de l'ordonnance n° 97/108 du 19 avril 1957 sur la zone de recul et le parcage des véhicules.

Cependant, pour les quartiers commerciaux, il est admis que l'alignement des façades peut être à front de rues, avenues, allant limiter des parcelles.

Ø Les règles sur l'emprise du sol

La surface bâtie ne pourra excéder 40% de la surface totale du terrain à bâtir à moins d'une autorisation spéciale du gouverneur de province » (ordonnance n° 127/6 du 15 juin 1913 sur les constructions dans les circonscriptions urbaines, en son article 43). Et dans ce projet, nous avons proposé le taux d'emprise au sol de 70% par rapport à la particularité du site d'étude.

Ø Les règlements sur la hauteur des immeubles

Dans les circonscriptions urbaines, la hauteur des immeubles est fixée par l'article 81 de l'ordonnance n° 127/6 du juin 1913 selon la largeur des voies. Et dans ce projet les largeurs des voies de circulation sont entre 8 à 15m, sur ce nous avons proposé la hauteur des bâtis à 15m max soit 5 niveaux.

Toutes les affectations en caractères commerciaux et ceux qui accompagnent le commerce sont autorisés sauf les activités industrielles. Toutes les affectations en caractères commerciaux et ceux qui accompagnent le commerce sont autorisés sauf les activités industrielles.

Affectation : Toutes les affectations en caractères commerciaux et ceux qui accompagnent le commerce sont autorisés sauf les activités industrielles.

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Carte 12: Plan particulier d'aménagement du pôle commercial zando.

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Carte 13: Plan de la réorganisation du transport du pôle commercial zando.

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Carte 14: Plan d'assainissement du pôle commercial zando.

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IV.5. LES ACTEURS DU RENOUVELLEMENT URBAIN DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO

Un acteur est une personne qui prend une part déterminante dans une action. Les acteurs du renouvellement urbain sont donc ceux qui prennent une part active dans la conduite, dans l'exécution d'une affaire. Et pour ce travail, nous distinguons quatre types d'acteurs : acteurs publics, acteurs privés, acteurs professionnels et acteurs civils.

IV.5.1. Acteurs publics

Ce groupe réunit les autorités publiques, les institutions communales, régionales ou nationales. Ces acteurs peuvent jouer des rôles aux niveaux exécutif, législatif, judiciaire ou administratif.

Dans le cas de ce travail, les acteurs publics sont représentés par les élus municipaux, ce sont eux qui jouent les rôles de premier plan dans ce projet. Le renouvellement du pôle commercial zando est d'abord une responsabilité politique. Il appartient aux élus, en relation avec les citoyens, d'effectuer les choix, de prendre les décisions, de recourir aux arbitrages qui s'imposent.

Il revient au conseil municipal de décider de ce que sera le pôle commercial zando de demain et de traduire cette vision de l'avenir dans un ensemble de politiques claires précisant chacun des éléments de l'organisation physique du pôle.

En termes simples, l'urbanisme consiste pour les élus municipaux à définir ce qui est le plus souhaitable quant à l'organisation physique du pôle et à poser les gestes nécessaires pour atteindre la réalisation de cette vision de demain.

IV.5.2. Acteurs privés (acteurs économiques)

Ils constituent des groupes de pression efficaces, et interviennent de plus en plus dans le processus urbain ; leur rôle est même fréquemment officialisé de telle sorte que le terme du privé que l'on peut employer pour les décrire devient ambigu.123

Ce groupe est constitué d'entrepreneurs, de promoteurs et de propriétaires fonciers ; plusieurs parcelles qui se trouvent dans le pôle commercial zando appartiennent à un ou plusieurs propriétaires. Ces acteurs sont fréquemment les instigateurs premiers des dynamiques urbaines au sein du pôle, en fonction de leur statut de propriétaires du sol. De par sa puissance financière, l'acteur économique décide d'investir qu'en fonction d'une rentabilité.

Parmi ces investisseurs, on retrouve le promoteur, qui est un professionnel, maître d'ouvrage, qui prend le risque financier d'un programme immobilier et le conduit jusqu'à son terme. Il réalise ou fait réaliser des opérations de constructions125. Il agit en tant qu'acteur incontournable, il achète le terrain, il construit puis le cède à de nouvelles copropriétés.

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IV.5.3. Acteurs professionnels

Les urbanistes, les architectes, les ingénieurs sont les acteurs professionnels du renouvellement urbain. À ce qui concerne l'urbaniste, il ne prend pas de décision, il propose et suggère des solutions, formule des orientations et il appartient à l'autorité publique de prendre la décision qui lui parait rationnelle. La mission de l'urbaniste consiste à effectuer des relevés, des études, des analyses et pour traduire ceux-ci à l'intérieur d'avis, de procédures, de projets, de règlements. Il peut bien être un fonctionnaire de la municipalité ou bien un consultant travaillant en pratique privée.

Toutefois, le travail de l'urbaniste ne saurait se réduire à un travail d'études de plan. Sa présence est indispensable pour assister les élus nationaux, provinciaux, municipaux et locaux dans leur prise de décision, saisir les implications globales des diverses solutions envisagées, prévoir leurs conséquences sur le milieu, suggérer des choix et les mécanismes de communication de ces choix, prévoir l'impact sur la gestion des finances nationales, provinciales, municipales et locales, assurer le suivi de leur mise en oeuvre.

IV.5.4. Acteurs civils

Chaque individu vivant dans la ville est donc un acteur tricéphale : Habitant, Usager et Citoyen, à des degrés divers. Ce groupe d'acteurs est constitué : d'habitants, pour qui l'appropriation de l'espace est essentielle ; d'usagers, qui se distinguent selon les pratiques et la fréquentation qu'ils ont de l'espace ; de citoyens, qui se portent en responsables de la gestion urbaine. Relevons que les HUC sont parfois difficilement cernables et leurs connaissances et ressources (moyens juridiques, budgétaires, etc.) peuvent varier considérablement.

Nous estimons que les HUC sont d'importants « créateurs » d'espace, dans la mesure où ce sont leurs motivations qui mobilisent fréquemment d'autres acteurs, débouchant sur des actions concrètes ou, au contraire, entravant des projets (destructions prévues par exemple). Mais les HUC sont aussi des « consommateurs » d'espace.

Les manières dont les HUC conçoivent et utilisent l'espace construit et aménagé par les autres acteurs constituent de véritables « baromètres » des opérations. L'enthousiasme, l'indifférence ou la protestation des HUC face à un projet urbain sont des clés permettant de guider les actions ultérieures. C'est donc à condition de prendre en compte les désirs/besoins des HUC et de les consulter régulièrement que les professionnels de l'espace, ainsi que les autres acteurs, produiront un aménagement dont les enjeux seront le mieux assumés. Cette reconnaissance à l'habitant, usager et citoyen, du statut d'acteur du renouvellement urbain, implique la reconnaissance de son autonomie et de la capacité de créativité dont il dispose.

Cependant, intégrer les différents acteurs : politique, professionnel, privé et civil dans le même processus, implique des rapports conflictuels et complexes entre eux, d'où la nécessité d'une équité dans le partage de pouvoir, selon lequel tous les acteurs sont

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réunis autour du développement d'un projet du renouvellement urbain durable et commun de la société.

IV.6. ESTIMATION BUDGÉTAIRE DU PROJET DE RENOUVELLEMENT DU PÔLE
COMMERCIAL ZANDO

Le budget d'un projet est un élément important dans l'étude d'un projet puisque les résultats économiques auront un impact sur la réalisation ou non et sur la conception du projet. Quelle que soit la méthode d'estimation retenue, la démarche d'estimation des coûts suppose :

· D'assurer la collecte et le stockage des données historiques sur les coûts des projets qui vont servir de documentation de référence ;

· D'analyser les caractéristiques techniques et économiques du projet à estimer afin de mettre en oeuvre le plan de l'estimation (données de références, méthodes retenues, mises à jour nécessaires...) ;

· D'apprécier le degré de précision des chiffres obtenus afin de constituer les provisions nécessaire²⁴

24 J. KIANA BASILA (2013-2014), amélioration des activités tertiaires dans la ville de Kinshasa cas des quartiers matonge 1 et 2 dans la commune de Kalamu, mémoire, I.S.A.U, p107.

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Tableau 6: Coût estimatif pour paver les routes en pierre naturelle.

N

Avenues à paver Surface en m^2 Prix Unitaire Prix Total

État Travaux à

Réalisati

Financeme

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°

		1 m^2=80$	par avenues		réaliser	on	nt	1
Marais	3.000 m^2	80	240.000	Mauvaise	Construction	Entreprise de construction	L' ÉTAT et autre partenaire	2
Kato	10.000 m^2	80	800.000	Mauvaise	Construction
Lowa	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Luvua	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Lac-moero	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Tshuapa	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Mbomu	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Usoke	10.000 m^2	80	800.000	Mauvaise	Construction
Du Marché	5.000 m^2	80	400.000	Mauvaise	Construction
Plateau	7.000 m^2	80	560.000	Mauvaise	Construction
De l'École	9.000 m^2	80	720.000	Mauvaise	Construction
Bas-congo	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Bas-congo	8.000 m^2	80	640.000	Mauvaise	Construction
Des Travailleurs	7.000 m^2	80	560.000	Mauvaise	Construction
Bolingo	5.000 m^2	80	400.000	Mauvaise	Construction
Total général	112.000 m^2		8.960.000

Source : Réalisé sur base de la mercuriale de l'Office de Voirie et Drainage (OVD).

Tableau 7: Coût estimatif pour asphalter les routes.

N

Avenues à asphalter Long. en

Prix Unitaire Prix Total

État Travaux à

Réalisati

Financeme

P a g e 72 | 86

°

	Km	1km=850.000$	par avenues		réaliser	on	nt	1
Kasa-Vubu	0.3 km	850.000	255.000	Mauvaise	Réhabilitation	Entreprise de construction	L' ÉTAT et autre partenaire	2
Luambo-Makiadi	0.5 km	850.000	425.000	Mauvaise	Réhabilitation
Kasaï	0.3 km	850.000	255.000	Mauvaise	Réhabilitation
Marais	0.3 km	850.000	255.000	Mauvaise	Réhabilitation
Itaga	1.0 km	850.000	850.000	Mauvaise	Réhabilitation
Ruakadingi	0.4 km	850.000	340.000	Mauvaise	Réhabilitation
Total général	2.8 km		2.380.000

Source : Réalisé sur base de la mercuriale de l'Office de Voirie et Drainage (OVD).

Tableau 8: Coût estimatif pour le curage de la rivière Bitshiaku-tshiaku.

N° DÉSIGNATION Longueur Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

		en Km	1m=15 $					1
Curage de la rivière Bitshiaku-tshiaku	0,4	15.000	6.000	Entreprises de construction	L'État et autre partenaire		2
Total	6.000

Source : Réalisé sur base de la mercuriale de l'Office de Voirie et Drainage.

Tableau 9: Coût estimatif pour renforcement de la berge de la rivière Bitshiaku-tshiaku.

N° DÉSIGNATION Longueur en m Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

			1m^3=450 $ 0.40 x 2 x 400m x450$					1
Renforcement de la berge de la rivière Bitshiaku-tshiaku	400	144.000x2=288.000	288.000	Entreprises de construction	L'État et autre partenaire
Total	288.000

Source : Réalisé sur base de la mercuriale de l'Office de Voirie et Drainage.

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Tableau 10: Coût estimatif pour la réhabilitation du chemin de fer.

N° DÉSIGNATION Longueur en Km Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

			1km=2.500.000 $					1
Chemin de Fer	1 km	2.500.000	2.500.000	Consortium allemand	L'État et consortium allemand
Total	2.500.000

Source : la Société nationale des Chemins de fer du Congo (SNCC).

Tableau 11: Coût estimatif pour l'aménagement des terminus et des arrêts d'autobus.

N° DÉSIGNATION Nombre Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

			Un arrêt de bus =300 $ Termunis bus =500 $					1
Aménagement des terminus	14	300	4.200	Entreprises de	L'État et autre partenaire		2
Arrêts d'autobus	4	500	2.000	construction
Total	6.200

Source : La mercuriale de l'entreprise `Société Zenghwei Technic Cooperation (SZTC) n^o29, av. Lubefu C/ Gombe à Kinshasa.

Tableau 12: Coût estimatif pour la construction de 3 centrales des collectes.

N° DÉSIGNATION Superficie en m² Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

							1m^2=100 $					1
Construction collectes	de	3	centres	des	1.200	100	120.000	Entreprises de construction	L'État et autre partenaire
Total					120.000

Source : La mercuriale de l'entreprise `Société Zenghwei Technic Cooperation (SZTC) n^o29, av. Lubefu C/ Gombe à Kinshasa.

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Tableau 13: Coût estimatif pour la mise en place de tombeau poubelle.

N° DÉSIGNATION Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

		1e poubelle=200 $					1
Mise en place de tombeau poubelle	460	92.000	Entreprises de construction	L'État et autre partenaire
Total	92.000

Source : La mercuriale de l'entreprise `Société Zenghwei Technic Cooperation (SZTC) n^o29, av. Lubefu C/ Gombe à Kinshasa.

Tableau 14: Coût estimatif pour la reconstruction des 3 marchés du pôle commercial zando.

N° DÉSIGNATION Superficie en m² Prix Unitaire ($) PT ($) Réalisation Financement

			1m^2=1000 $					1
La construction des 3 marchés du pôle commercial	12.857	1000	12.857.000	Entreprises de construction	L'État et autre partenaire
Total	12.857.000

Source : La mercuriale de l'entreprise `Société Zenghwei Technic Cooperation (SZTC sarl) n^o29, av. Lubefu C/ Gombe à Kinshasa

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Tableau 15: Tableau synthèse des coûts du projet.

N° DÉSIGNATIONS Prix Total

			($)	1
Coût estimatif pour asphalter les routes	2.380.000		2
Coût estimatif pour paver les routes en pierre naturelle	8.960.000		3
Coût estimatif pour le curage de la rivière Bitshiaku- tshiaku	6.000		4
Coût estimatif pour renforcement de la berge de la rivière Bitshiaku-tshiaku	288.000		5
Coût estimatif pour la réhabilitation du chemin de fer	2.500.000		6
Coût estimatif pour l'aménagement des terminus et des arrêts d'autobus.	6.200		7
Coût estimatif pour la construction de 3 centrales des collectes	120.000		8
Coût estimatif pour la mise en place de tombeau poubelle	92.000		9
Coût estimatif pour la reconstruction des 3 marchés du pôle commercial zando	12.857.000		10
Total général	27.209.200

Source : Réalisé par C. Kingombe

Le coût global du projet de renouvellement urbain du pôle commercial zando est estimé à 27.209.200$ et le financement de la mise en oeuvre de ces différentes actions de ce projet peut être sollicité chez les bailleurs de fonds internationaux multilatéraux ou bilatéraux.

CONCLUSION PARTIELLE

Ce projet de renouvellement urbain se présente comme un système d'actions qui tente de coordonner les opérations publiques et les actions individuelles existantes pour permettre une valorisation du pôle commercial zando, mais aussi pour assurer l'amélioration du cadre de vie et inclure une continuité avec l'existant. Les solutions proposées dans ce chapitre visent à recomposer les équilibres sociaux et à revaloriser le pôle commercial zando touché par la dégradation afin d'améliorer durablement la qualité de vie urbaine.

P a g e 76 | 86

CONCLUSION GÉNÉRALE

En conclusion, l'objectif poursuivi dans cette étude sur le renouvellement urbain du pôle commercial zando dans le cadre du PPA/SOSAK de la partie nord de la ville de Kinshasa était d'élaborer les plans d'aménagement du pôle commercial zando qui est le fruit d'un renouvellement urbain spontané avec un projet de renouvellement urbain planifier dans le cadre du PPA Nord de la ville de Kinshasa.

Pour y arriver, nous avons utilisé les approches historiques, descriptives, analytiques, associées à des techniques suivantes : l'observation sur terrain, la technique documentaire, la technique d'interview et la technique instrumentale avec les images satellites.

C'est donner suite à une croissance exponentielle de la population kinoise, une situation économique difficile dans laquelle le pays est en train de passer, une mauvaise politique d'urbanisme, des constructions anarchiques combinées avec la présence du marché central de Kinshasa qui sert le dernier recours pour les kinois sans-emploi que le pôle commercial zando a vu le jour et depuis là, il ne cesse de s'étaler anarchiquement dans les quartiers environs avec les projets de démolition-reconstruction ponctuels qui sont majoritairement individuels et privés (propriétaires des parcelles). Ce renouvellement urbain spontané du pôle commercial zando pose de nombreux problèmes sur le plan de mobilité, d'environnement, du commerce comme énuméré au-dessus.

Pour résoudre ce problème, nous avons proposé les plans d'aménagement du pôle commercial zando sur base du PPA/SOSAK, dont les principales orientations et les principes d'aménagement sont :

· La mise en place des nouvelles prescriptions urbanistiques sur l'implantation des bâtis et l'affectation de l'espace

· La mise en place des techniques urbanistique pour lutter contre le Covid-19 ainsi que pour décongestionner le pôle commercial zando.

· L'asphaltage des routes secondaires

· Le pavage des routes tertiaires

· La réhabilitation du chemin de fer

· L'aménagement des terminus et des arrêts d'autobus.

· La construction de 3 centrales des collectes des déchets

· La mise en place des tombeaux poubelles (innovations)

· La reconstruction des 3 marchés du pôle commercial zando

· Une viabilisation du site par l'aménagement de réseau d'assainissement adéquat

· Le renforcement de la capacité d'accueil et de la qualité de service des équipements de proximité.

Nous pensons modestement que ces plans proposés pourraient contribuer à l'amélioration du cadre de vie du pôle commercial zando ainsi qu'à son fonctionnement en symbiose avec le marché central en cours de modernisation.

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BIBLIOGRAPHIE

I. Ouvrages et articles

1. CHOAY Françoise, MERLIN Pierre, Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement, Ed : Publications Universitaires Françaises, Paris, 1988, 964 p.

2. Le petit Larousse illustré (2012).

3. JOURET P, La bataille des Marolles, Actes du colloque : Rénovation urbaine, bilans et perspectives, Université Catholique de Louvain, Allemagne, 1981.

4. SAïDOUNI Maouia, Eléments d'introduction à l'urbanisme : Histoire, méthodologie, réglementation, Ed : Casbah, Alger, 2000, 136 p.

5. GAUTHIEZ B., Espace public : Vocabulaire et Morphologie, Ed : Du Patrimoine, Paris, 2003, 494 p.

6. CLARA Rubin, Les marchés africains, Enoncé théorique de Master en Architecture SAR / ENAC / EPFL, Janvier 2015, Lausanne.

7. ALLAIN Rémy, La morphologie urbaine : géographie, aménagement et architecture de la ville, Ed : Armand Colin, Paris, 2004, 254 p.

8. CROUSSE Bernard, Le BRIS Emile, Le ROY Etienne, 1986 Espaces disputés en Afrique noire, Paris, le Harmattan.

9. Dictionnaire français le Grand Robert (2005).

10. JAGLIN Sylvie (1995), Gestion urbaine partagée à Ouagadougou, pouvoirs et périphéries (1983-1991), Karthala- ORSTOM, Paris.

11. MPURU MB et MBULUKU M, Crise de la planification de la métropole congolaise, Kinshasa in Annales de l'IBTP, n°7, octobre 2008, pp 33-46.

12. PAIN M.et al (1975), Atlas de Kinshasa, MFU, IGZA.

13. PAIN M. (1984), Kinshasa, la ville et la cité, ORSTOM, Paris.

14. PAULAIS Thierry, Le marché dans la ville d'Afrique noire, Les Annales de la recherche urbaine, Gouvernances, n°80-81.

15. PAULAIS Thierry, Wilhelm Laurence, Marchés d'Afrique, Editions Karthala, 2000.

16. WILHELM Laurence, Les circuits d'approvisionnement alimentaire des villes et le fonctionnement des marchés en Afrique et à Madagascar, Collection « Aliments dans les villes », organisation des Nations Unies pour l'alimentation et l'agriculture, 1997.

II. Mémoires et TFC

17. KINGOMBE KEMBA LUFALA Christian (2018), Impact de l'extension spatiale du marché central sur l'habitat de la commune de Kinshasa, TFC, I.S.A.U.

18. KIANA BASILA Joel (2013-2014), amélioration des activités tertiaires dans la ville de Kinshasa cas des quartiers matonge 1 et 2 dans la commune de Kalamu, mémoire, I.S.A.U.

19. RAHAL Kaoutar. (2012). Reconstruire la ville sur la ville, Magister en Architecture, universite badji mokhtar, Annaba.

III. Rapports

1. The world's cities in 2018, ONU.

2. Ville de Kinshasa, commune de Kinshasa, service secrétariat générale, rapport annuel

3. Ville de Kinshasa, commune de Kinshasa, service de la population, rapport annuel, exercice de 2019.

4. Ville de Kinshasa, commune de Barumbu, service secrétariat générale, rapport annuel

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5. Ville de Kinshasa, commune de Barumbu, service de la population, rapport annuel, exercice de 2019.

6. Ville de Kinshasa, commune de Gombe, service secrétariat générale, rapport annuel

7. Ville de Kinshasa, commune de Gombe, service de la population, rapport annuel, exercice de 2019.

8. Ville de Kinshasa, administration marché de Kinshasa et Barumbu service des affaires économiques, rapport des activités.

9. SOSAK Kinshasa, rapport final, 2014.

IV. Notes de cours

1. MBUYI WA MBUYI, cours de droit de construction, 3ème graduat urbanisme, I.S.A.U., 2010-2011.

2. MBULUKU Romain, cours de trame assainie, 1ere Licence Urbanisme, I.S.A.U., Kinshasa, 2012-2013.

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ICONOGRAPHIE

Figure

Figure 1: Graphique comparative de la population de la commune de Kinshasa pendant 5ans. 27

Figure 2: Cette figure illustre comment les caniveaux, les égouts sont bouchés par les immondices et

attire les insectes qui nuisent à la santé de la population. 42

Figure 3: cette figure illustre le fonctionnement du tombeau poubelle. 62

Photo

Photo 1: Vue satellitaire du pôle commercial zando en 2004. 30

Photo 2: Vue satellite du pôle commercial Zando en 2008. 31

Photo 3: Vue satellite du pôle commercial zando en 2018. 32

Photo 4: Vue satellite des bâtiments du pôle commercial zando en 2004, dans la commune de

Kinshasa. 46

Photo 5 : Vue satellite du pôle commercial zando en 2008, dans la commune de Kinshasa. 47

Photo 6: Vue satellite du pôle commercial zando en 2021 dans la commune de Kinshasa. 47

Photo 7a : Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en 2004 au

sein du pôle commercial zando 48
Photo 7b : Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en 2011 au

sein du pôle commercial zando. 48
Photo 7c : Vue satellite des parcelles sélectionnées sur avenue Lac-moero, Itaga, Tshuapa en

2021 au sein du pôle commercial zando 48
Photo 8a : Avenue ITAGA, croisement LUAMBO-MAKIADI, quartier MADIMBA ET BITSHIAKU-

TSHIAKU, octobre 2021. .. 49

Photo 8b : Avenue LUAMBO-MAKIADI, octobre 2021. 49

Carte

Carte 1: La localisation de la commune de Gombe, Barumbu et Kinshasa dans la ville province de

Kinshasa. 23
Carte 2 :La localisation du pôle commercial Zando dans la commune de Gombe, Barumbu et

Kinshasa 24

Carte 3: Plan illustrant l'évolution spatial des activités commerciales du pôle commercial Zando. 33

Carte 4: Plan d'occupation du sol du pôle commercial zando. 36

Carte 5: Plan illustrant la situation actuelle de l'état physique des bâtis du pôle commercial zando. 39 Carte 6 : Plan illustrant la situation actuelle de l'état physique de la voirie du pôle commercial zando.

41

Carte 7: Illustre le niveau d'assainissement actuel du pôle commercial zando. 44

Carte 8: Plan illustrant la situation actuelle de l'organisation du transport du pôle commercial zando.

51
Carte 9: Plan illustrant la situation actuelle de la répartition des activités du pôle commercial zando.

54

Carte 10: Illustre les contraintes et les potentialités du pôle commercial zando.: 56

Carte 11: Plan particulier d'amenagement de la partie Nord de la ville de Kinshasa 59

Carte 12: Plan particulier d'aménagement du pôle commercial zando. 65

Carte 13: Plan de la réorganisation du transport du pôle commercial zando. 66

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Carte 14: Plan d'assainissement du pôle commercial zando. 67

Tableau

Tableau 1: Population résidente nationale et étrangère du pôle commercial zando par quartier. 26

Tableau 2: Répartition de la population étrangère résidente au pôle commercial Zando par nationalité

d'origine 2019. 26

Tableau 3: comparative de la population nationale et étrangère pendant 5ans, de 2013 à 2018. 27

Tableau 4: Répartition de la population du pôle commercial par tranche d'Âge (2019). 28

Tableau 5: mètre linéaire du pôle commercial zando de Kinshasa. 40

Tableau 6: Coût estimatif pour paver les routes en pierre naturelle. 71

Tableau 7: Coût estimatif pour asphalter les routes. 72

Tableau 8: Coût estimatif pour le curage de la rivière Bitshiaku-tshiaku. 72

Tableau 9: Coût estimatif pour renforcement de la berge de la rivière Bitshiaku-tshiaku. 72

Tableau 10: Coût estimatif pour la réhabilitation du chemin de fer. 73

Tableau 11: Coût estimatif pour l'aménagement des terminus et des arrêts d'autobus 73

Tableau 12: Coût estimatif pour la construction de 3 centrales des collectes. 73

Tableau 13: Coût estimatif pour la mise en place de tombeau poubelle. 74

Tableau 14: Coût estimatif pour la reconstruction des 3 marchés du pôle commercial zando. 74

Tableau 15: Tableau synthèse des coûts du projet. 75

WEBGRAPHIE

1. www.Africa-oneweb.com.

2. www.e.marketing.fr.

3. www.wikipedia.com.

4. www.petitfute.com.

5. www.definitions-marketing.com.

P a g e 81 | 86

TABLE DES MATIERES

Page 82 | 86

EPIGRAPHE 1

DEDICACE 2

REMERCIEMENTS 3

0. INTRODUCTION 4

0.1. PROBLÉMATIQUE 4

0.2. HYPOTHÈSE 5

0.3. OBJECTIFS DE L'ÉTUDE 6

0.3.1. Objectif principal 6

0.3.2. Objectifs spécifiques 6

0.4. DÉLIMITATIONS DE L'ÉTUDE 6

0.5. LES CHOIX DU SUJET ET INTÉRÊTS DE L'ÉTUDE 6

0.6. MÉTHODOLOGIE DE RECHERCHE 7

0.6.1 Méthodes 7

0.6.2 Techniques utilisées 8

0.7. DIFFICULTÉS RENCONTRES 9

0.8. STRUCTURES DU TRAVAIL 9

CHAPITRE PREMIER 10

CADRE THÉORIQUE ET ÉTAT DE L'ART 10

I.1. DEFINITIONS DES CONCEPTS 10

I.1.1. Réhabilitation 10

I.1.2. Rénovation urbaine 10

I.1.3. Restructuration urbaine 11

I.1.4. Pôle commercial 11

I.1.5. Centre commercial 11

I.1.6. Urbanisme commercial 11

I.1.7. Zone de chalandise 12

I.1.8. Aire d'influence 12

I.1.9. La planification urbaine 12

I.1.10. PPA (schéma d'orienta0on stratégique de l'agglomération de Kinshasa) 12

I.1.11. Renouvellement urbain 12

I.2. CADRE THÉORIQUE 13

I.2.1. La genèse du renouvellement urbain 13

I.2.2 Le renouvellement urbain : un mouvement spontané de l'évolution urbaine 13

I.2.3. Le renouvellement urbain comme action planifiée et volontariste des pouvoirs publics

14

I.2.4. Les objectifs du renouvellement urbain 16

I.3. ÉTAT DE L'ART 17

CONCLUSION PARTIELLE 19

CHAPITRE DEUXIÈME 20

PRÉSENTATION DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO DE KINSHASA 20

II.1. APERÇU GÉNÉRAL SUR LES PÔLES COMMERCIAUX 20

II.1.1. Le pôle commercial spontané 20

II.1.2. Le pôle commercial planifier 20

II.2. PRÉSENTATION DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 20

Ii.2.1. La commune de la gombe 20

II.2.2. La commune de Barumbu 21

II.2.3. La commune de Kinshasa 22

II.3. LOCALISATION 25

II.4. CADRE BIOPHYSIQUE 25

II.4.1. Relief 25

II.4.2. Sol 25

II.4.3. Végétation 25

II.4.4. Climat 25

II.4.5. Hydrographie 25

II.5. ASPECT DÉMOGRAPHIQUE 26

II.6.

BREF APERÇU HISTORIQUE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 28

II.7. ÉVOLUTION SPATIALE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 29

II.8. ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 34

II.8.1. Organisation 34

II.8.2. Fonctionnement 34

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II.9. LES PRODUITS VENDUS 35

II.10. TYPES DES VENDEURS 35

II.11. ORGANISATION SPATIALE DES QUARTIERS 37

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CONCLUSION PARTIELLE 37

CHAPITRE TROISIÈME 38

DIAGNOSTIC SPATIEL ET IMPACTS DE L'EVOLUTION DES TISSUS BATIS

DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO. 38

III.1. DIAGNOSTIC SPATIAL DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 38

III.1.1. ÉTAT PHYSIQUE DU CADRE BÂTI DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 38

III.1.2. ÉTAT PHYSIQUE DE LA VOIRIE DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 40

III.1.3. NIVEAU D'ASSAINISSEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 42

III.2. IMPACTS DE L'EVOLUTION DES TISSUS BATIS DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 45

III.1.1. UN ESPACE PUBLIC EN CONSTANTE MUTATION 45

III.2.2. DES INTERACTIONS FORTES AVEC LE SECTEUR DES TRANSPORTS 50

III.2.3. UNE DENSITÉ VARIANTE DES COMMERÇANTS 52

54

III.3. CONTRAINTES ET POTENTIALITÉS DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 55

CONCLUSION PARTIELLE 55

CHAPITRE QUATRE 57

PROPOSITION D'AMENAGEMENT DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 57

IV.1. PPA-PLAN PARTICULIER D'AMÉNAGEMENT DE LA PARTIE NORD DE LA VILLE DE

KINSHASA 57

IV.1.1. Les options du PPA de la partie nord. 57

IV.1.2. Prescription du PPA Nord 58

IV.2. Axe programmatique 60

IV.2. 1. Projection de la population 60

IV.2. 2. Projection des équipements 60

IV.3. Description du projet 61

IV.3.1. Opérations 61

IV.3.2. Principes innovateurs 62

IV.4. Proposition des prescriptions urbanistiques 63

IV.5. LES ACTEURS DU RENOUVELLEMENT URBAIN DU PÔLE COMMERCIAL ZANDO 68

Carte 80

Tableau 81

WEBGRAPHIE 81

IV.5.1. Acteurs publics 68

IV.5.2. Acteurs privés (acteurs économiques) 68

IV.5.3. Acteurs professionnels 69

IV.5.4. Acteurs civils 69

IV.6. ESTIMATION BUDGÉTAIRE DU PROJET DE RENOUVELLEMENT DU PÔLE COMMERCIAL

ZANDO 70

CONCLUSION PARTIELLE 76

CONCLUSION GÉNÉRALE 77

BIBLIOGRAPHIE 78

ICONOGRAPHIE 80

Figure 80

Photo 80

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