De la protection de la propriété foncière en rdc : étude causale de la persistance des conflits parcellaires dans la ville de Lubumbashi

B. La concession ordinaire

1. Notion

C'est un droit que l'Etat reconnait à toute personne physique de nationalité étrangère, mais aussi à toute personne morale de Droit Public ou de Droit Privé de jouir de son fonds pendant une période donnée et aux conditions et modalités prévues par la loi, les règlements et le contrat de concession.

2. Caractères

- Toutes les concessions ordinaires sont temporaires, elles ont un terme qui n'excède pas vingt-cinq ans renouvelables ;

- Les concessions ordinaires sont principalement destinées aux personnes physiques étrangères et les personnes morales puisqu'ils ne peuvent pas accéder à la concession perpétuelle, d'où sa particularité. Mais il n'est pas interdit à un congolais de se voir octroyé un contrat de concession ordinaire.

3. Sources

- Le contrat de concession ordinaire ;

- La conversion d'un titre de concession perpétuelle en un titre de concession ordinaire.

4. Sortes

L'article 109 de loi foncière dispose qu'il existe cinq sortes de concessions ordinaires qui sont les suivantes :

v L'Emphytéose : qui porte sur les terrains incultes (terrains vierges) à charge pour l'emphytéote de les mettre et les entretenir en valeur. Elle confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui y est incorporé. Elle cessible et transmissible dans les limites des prérogatives de l'emphytéote^17(*).

v La Superficie : qui porte sur les terrains déjà mis en valeur, à charge pour le superficiaire de les maintenir et les améliorer en valeur. Elle le confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui y est incorporé. Elle est cessible et transmissible^18(*).

v L'Usufruit : qui porte sur un terrain mis en valeur, à charge pour l'usufruitier d'en jouir et de le conserver en son état. Il confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui y est incorporé. Etant un droit viager, il est cessible mais non transmissible^19(*).

v L'Usage : qui porte sur un terrain mis en valeur, à charge de l'usager d'en jouir lui-même avec sa famille et de le conserver en son état. Il est, en principe, incessible et intransmissible. Il confère le droit de jouir du sol et de tout ce qui est incorporé. Contrairement aux concessions ordinaires précitées, l'usage ne peut être consenti pour un terme excédant quinze ans renouvelables, et ce, généralement à titre gratuit^20(*).

v La Location : c'est le droit de jouissance provisoire d'un terrain, que l'Etat accorde au demandeur d'une concession, perpétuelle ou ordinaire, sur un terrain inculte, afin de lui permettre de mettre d'abord ce terrain en valeur avant de lui consentir la concession proprement dite. Comme tout autre contrat de concession, le contrat de location ne peut être accordé que par l'autorité compétente, en fonction de l'étendu du terrain sollicité^21(*). Elle est accordée pour un terme n'excédant pas trois ans renouvelables deux fois en raison de deux ans par renouvellement^22(*). L'expiration de sa durée sans renouvellement par un écrit expresse, entraine automatiquement son extinction sans aucune formalité. Le locataire est tenu d'occuper le terrain au plus tard dans les 6 mois et de commencer la mise en valeur, au plus tard dans les 18 mois, sous peine de déchéance ou de résiliation du contrat, après une mise en demeure de 3 mois demeurée infructueuse^23(*). Le locataire ne peut en principe transférer ou céder son droit de location qu'avec l'accord écrit de l'autorité compétente. Dans ce cas, le transfert est réalisé par l'annotation portée au contrat initial par le conservateur des titres immobiliers^24(*). Au contrat de location foncière, on rapproche aussi les décisions et contrats d'occupation provisoire, préalable au contrat de concession^25(*).

N.B : selon le professeur Jean-Pierre KIFWABALA, l'énumération de l'article 109 est incorrecte parce qu'elle cite la location comme étant un droit réel, or la location est un actepréparatoire à toute concession et qu'elle ne donne pas lieu à l'établissement d'un certificat d'enregistrement^26(*).

5. Extinction

- L'échéance du terme du contrat de concession ordinaire ;

- La rupture du contrat.

· Les charges pouvant grever les droits de concession foncière

Les droits de concessions foncières peuvent, par la volonté de la loi ou du concessionnaire, supporter quelques charges pour le concessionnaire, lesquelles constituent en même temps des droits réels ou personnels au profit des tiers, il peut s'agir notamment de :

ü La servitude foncière :c'est un service soit de passage (des hommes ou des eaux), soit d'aqueduc, soit de support de matériel, ... rendu parun terrain objet du droit de concession de quelqu'un, et ce, pour l'utilité d'un autre fonds appartenant à quelqu'un d'autre. Ainsi, la servitude foncière est une charge imposée sur un fonds (fonds servant)pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds (fonds dominant)^27(*). Cette charge peut résulter de la situation naturelle des terrains. Elle peut également provenir de la volonté de la loi. Du reste, la servitude peut être constituée par la volonté du concessionnaire du fond servant lui-même (servitude du fait de l'homme) ; dans ce cas, elle se prouve par letitre conventionnel ou par sa possession due à son caractère apparent et continue.

ü L'hypothèque : c'est une charge que peut supporter un droit de concession foncière, à titre de garantie d'une dette, telle que, sicelle-ci n'est pas payée à l'échéance, le créancier a droit de poursuivre la réalisation de l'immeuble objet du droit de concession, pour se faire payer par priorité de son rang, sur le prix de sa vente publique aux enchères. Cette hypothèque résulte principalement du contrat conclu entre le concessionnaire et le créancier. Cependant, elle peut exceptionnellement résulter de la loi (hypothèque légale) ou de la décision de justice (hypothèque judiciaire). Le régime de l'hypothèque relève actuellement du droit OHADA. (acte uniforme portant organisation des sûretés).

ü Le bail: c'est un contrat de louage de bien. Par lebail, le concessionnaire peut diminuer lui-même ses droits sur le fonds en accordant la jouissance exclusive de celui-ci à un tiers, moyennant perception des loyers. Le bail est en principe une charge personnelle et non réelle parce que, le locataire ne peut revendiquer son droit que contre son bailleur (son cocontractant) et non contre des tiers.

Mais un bail de très longue durée, peut êtreopposable aux acquéreurs postérieurs. Actuellement,le bail commercial est régi par l'Ohada et le bail civil et socioprofessionnel, est régi par la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 et par quelques dispositions de laloi foncière (cas de l'article 227 LF).

N.B : En effet, toute concession foncière n'est légalement établie que par un certificat d'enregistrement^28(*), dressé et conserver par le conservateur des titres immobiliers, pour établir et prouver au profit d'une personne le droit de jouissance consenti par l'Etat. Il sied de préciser que seuls les contrats de concession perpétuelle, d'emphytéose, de superficie, d'usufruit ou d'usage font l'objet de l'établissement d'un certificat d'enregistrement, et que le contrat de location foncière^29(*) ainsi les décisions et contrat d'occupation provisoire ne peuvent faire l'objet du certificat d'enregistrement.

* ¹⁷ Article 110 à 122 et 159 de la loi foncière

* ¹⁸ Article 123 à 131 de la loi foncière

* ¹⁹ Article 132 à 140 de la loi foncière

* ²⁰ Article 141 à 143 de la loi foncière

* ²¹ Article 183 de la loi foncière et 14 de l'ordonnance d'application de la loi foncière

* ²² Article 144 de la loi foncière

* ²³ Articles 71 litera 10, 94, 95, 144, 148 à 152 de la loi foncière

* ²⁴ Article 143 de la loi foncière et 18 alinéa 2 et 3 de l'ordonnance d'application de la loi foncière

* ²⁵ Articles 69, 154, 155 et 203 de la loi foncière et 13, dernier alinéa de l'ordonnance d'application de la loi foncière

* ²⁶ Professeur Jean-Pierre KIFWABALA, Droit Civil III : Les Biens

* ²⁷ Article 169 et 180 de la loi foncière

* ²⁸ Articles 59 et 219 de la loi foncière

* ²⁹ Article 151 de la loi foncière