A. Une appropriation des terres progressivement
privatiste.
Les règles coutumières ont longtemps
conditionné la gestion des terres dans notre milieu d'étude qui
regorge des villages traditionnels Lébous. Les rapports entre les
villageois et la terre, étaient plus un rapport irréel. La terre
était sacrée, un bien collectif et sa destinée devait
être soumise à l'avis de tous, surtout celui des chefs coutumiers,
des familles dirigeantes fondatrices des villages.
Ainsi, les terres que les dignitaires et chefs coutumiers
donnaient, avaient pour objectif d'encourager le peuplement des villages afin
d'éviter la disparition des villages, c'est le cas des villages comme
Niague-Peulh, Déni Guedj Sud, Keur Mareme Mbengue.
Mais à cause de la forte croissance urbaine des villes
de Dakar et de la banlieue, de la rareté des terres, que les rapports
entre les villageois et la terre changèrent.
La terre devient alors une marchandise sur le marché,
une offre qui ne peut satisfaire la forte demande qui existe. La
prédominance des chefs coutumiers dans la gestion foncière est
reléguée au second plan par les organisations publiques et
privées qui prennent le relais, cette mutation est visible dans les
modes d'acquisitions et les difficultés dans l'effectivité des
règles régissant le foncier.
76
A.1 Les mutations dans les modes d'acquisitions des
terres.
Les mutations dans les modes d'acquisitions des terres sont
visibles. Ces mutations se caractérisent par une prédominance des
acquisitions par achat. Du fait de la forte demande de logement, la terre dans
les deux communes, constitue une ressource rare qui fait l'objet d'une forte
convoitise. Dans les deux communes, environ 40 % des enquêtés
affirment avoir acquis leur terre par achat, ce qui s'explique par une forte
ruée dans cette zone et le nombre important de projets de logements qui
foisonnent dans les deux communes. Cependant, les modes de transmissions par
héritage perdurent jusqu'à présent et font environ 37 %.
Les populations sont conscientes aujourd'hui de la raréfaction des
terres et des difficultés que pourraient être à l'avenir
l'accès aux logements. La majeure partie des personnes
enquêtées ont décidé de ne pas vendre leurs terres
pour ne déposséder leurs héritiers qui se retrouveront
après sans logement. Ce qui explique l'importance des modes
d'acquisitions par héritage qui sont très fréquentes dans
les deux communes. En effet, la population est devenue beaucoup plus regardante
sur le foncier, surtout s'il doit servir pour l'habitat. Depuis
l'épisode du litige sur le titre foncier Berthin, cette mode
d'acquisition est très ancrée dans les pratiques surtout à
Bambilor village le plus densément peuplé de la commune ou
l'acquisition par héritage fait 56 %, suivi de l'achat qui est de 21
%.
Les dons arrivent peu après et représentent pour
les enquêtés 16 %. Les modes d'acquisitions par don sont plus
fréquents dans la commune de Tivaouane-Peulh-Niague, composés de
villages récents avec des chefs de villages qui ont mené des
politiques de peuplements dans leurs villages, c'est le cas des villages de
Keur Mareme Mbengue et de Niague-Peulh .Cette politique de peuplement a
été confirmé par le fondateur et ancien chef de village de
Niague - Peulh, le vieux Souleymane Ba et premier occupant du village qui dit
que « j'ai dû faire des dons de terres à mes proches et
aux personnes venus des villages alentours comme Niague-Wolof et
Tivaouane-Peulh afin de les encourager à s'installer dans la zone
» .
77
Graphique n° 6 : Mode d'acquisition
des terres des personnes dans les deux communes
51
ACHAT HERITAGE DON LOCATION PRÊT
RELOGEMENT
18
34
Mode d'acquisition de terres
30
Tivaouane-Peulh-Niagha Bambilor
17
11
4 1 1 3 1
Source : enquête Alassane Niang,
mémoire 2017
1. La prédominance des actes de
propriétés.
La prédominance des actes de propriété
est l'un des meilleurs baromètres pour mesurer le degré
d'appropriations de la terre par les populations. Notre enquête a
révélé une prédominance d'acte de
propriété dans les gros villages, devenus des chefs-lieux de leur
commune. Grace aux infrastructures routières qu'ils
bénéficient ces villages sont devenus des carrefours.
Dans ces zones, le coût élevé de la terre
s'explique par un fort taux de densité comparé aux autres
villages ce qui fait que les terres sont plus disputées. Ces villages
contrairement aux autres villages périphéries de la commune sont
devenus des centres des communes. Durant notre enquête sur les 186
personnes qui avaient déclaré détenir de terre
d'habitable, 75 % affirment avoir des actes de propriété et 25 %
n'en ont pas. Cette tendance est plus forte dans la commune de
Tivaouane-Peulh-Niague à cause du nombre important
d'enquêté. Mais dans la commune de Bambilor, il existe une partie
importante de personnes qui ne détient pas d'acte de
propriété sur leur terre, environ 30 % répertoriées
majoritairement dans les villages traditionnels comme Déni Biram Ndao ou
la plupart des maisons de types traditionnels avec de grandes surfaces sont
difficiles à délimiter. L'importance de la superficie des maisons
s'explique par une volonté de vivre ensemble, en grande famille. Cette
propension révélait aussi un souci de sécuriser leur
logement et prévoir des réserves au sein de ces parcelles. En
effet,
78
conscientes tôt ou tard de l'épuisement des
réserves de terres habitables, les populations préféraient
occuper de grandes surfaces pour sécuriser l'accès aux logements
de leurs proches, d'où l'éparpillement de bâtiments
construits dans les demeures, équivalents à chaque
ménage.
Mais cette mode gestion, peut également soulever des
conflits liés à l'héritage après la mort du
patriarche. Elle peut créer sur le long le terme des problèmes
rencontrées dans les quartiers populaires des grandes villes avec un
accès difficile lié à leur nature de quartiers à
habitation spontanée dépourvus de lotissement .Au fur et à
mesure du degré d'urbanisation, se posera enfin l'obligation de
l'immatriculation conditionnée aux actes de certificats
d'héritages et aux morcellements après mutations individuels de
la demeure familiale de chaque héritier. Cette longue procédure
constitue une contrainte à la sécurité foncière.
Elle soulève aussi un autre problème, les implications des
mariages coutumières ou religieuses qui souvent ne sont pas
déclarées auprès des services d'état-civil, tout un
écueil dans le processus d'urbanisation alors que certains segments de
la vie coutumière restent toujours ancrée auprès des
populations.
Graphique n° 7 : Détention
d'acte de propriété par les personnes enquêtées
AVEC ACTE DE PROPRIÉTÉSANS ACTE DE
PROPRIÉTÉ
Detentionn d'acte de
propriété dans
chacune des
deux communes
52
Bambilor Tivaouane-Peulh-Niague
89
22
25
Detention d'Acte de
propriété sur
l'ensemble des
deux communes
25%
75%
Dispose d'acte de propriété
Ne dispose pas d'acte de propriété
Source : enquête Alassane Niang,
mémoire 2017
79
1.1 L'émergence des actes de
délibérations comme mode d'acquisition.
La complexité des procédures d'immatriculations
de parcelles, constitue un problème dans les zones rurales, c'est
pourquoi les compétences en matière d'affectations de terres du
domaine national étaient reconnues à la communauté rurale
et aujourd'hui aux communes qui par leurs organes de
délibérations peuvent faire des actes allant dans ce sens. La
forte demande foncière et la nature des différentes terres qui
sont sous le régime du domaine national, donnent un rôle
indispensable aux communes, qui sont au coeur des transactions
financières du fait que les revenues qu'elles y tirent sont
importantes.
Ainsi, nous notons une forte prédominance des actes de
délibération dans les maisons visitées durant notre
enquête, envions 51 % dans les deux communes, 48 % à
Tivaouane-Peulh-Niague et 52 % à Bambilor. La forte présence
d'acte de cession dans les maisons enquêtées 28% dans les deux
communes, dont 30 % à Tivaouane-Peulh-Niague et 23 % à Bambilor,
démontrent deux choses :
- L'importance des chefs de village dans les transactions
fonciers. Ils jouent un rôle de témoins et s'assurent que les
terres cédées n'appartiennent pas à une autre personne ou
ne font pas l'objet d'un litige.
- la nature des terres cédées qui sont dans le
domaine national. En effet, les terres du domaine national ne sont pas à
vendre, mais à céder.
-Et la facilité dans les transactions qui n'exigent pas
une procédure compliquée, ce dernier avantage a comme
inconvénient de ne pas sécuriser assez les transactions.
Les actes de baux sont plus récents avec les
différentes réformes qui facilitent l'obtention de bail, ainsi
ils représentent 13% dans les deux communes. Suite aux litiges qui
existent dans la zone dues en plus grande partie aux titres précaires
comme le permis d'occuper et les actes de délibérations, les
populations préfèrent acheter aujourd'hui des parcelles plus
sécurisées (bail ou titre foncier). Certains cas de litiges
dénombrés dévoilent l'existence de faux actes de
délibérations ou même plusieurs numéros d'actes de
délibérations délivrées sur une même
parcelle.
Certains promoteurs sont conscients de ces pratiques qui se
font au sein de leurs corps de métiers. Ainsi, ils
préfèrent allait plus loin dans leur procédure afin de
rassurer leurs clients en introduisant des demandes de bail pour leurs
parcelles. C'est pourquoi les concessions qui disposent de baux et de Titres
fonciers sont plus localisées dans les zones loties. C'est le
même
80
cas des titres fonciers 5 %, localisés vers cités,
dans les villages de Tivaouane-Peulh et de Niague-wolof surtout dans les
cités de recasement.
Graphique n° 8 : Nature juridique
des terres de personnes enquêtées
TITRE FONCIER BAIL DÉLIBERATION ACTE DE CESSION PERMIS
D'OCCUPÉ
4
7
10
Nature juridique des terres
17
Bambilor Tivaouane-Peulh-Niague
46
64
20
39
1
5
Source : enquête Alassane Niang,
mémoire 2017
B. Une appropriation privatiste nuancée par la
préférence des voies amiables comme mode de résolutions
des conflits.
Malgré la médiatisation, des conflits et les
acteurs qu'ils impliquent, les populations préfèrent
résoudre leurs Conflits fonciers, par voie amiable. Ces conflits
fonciers tournent autour des questions de limites de parcelles, d'escroqueries
sur les parcelles et des contestations sur la propriété des
parcelles. Ils mettent aussi aux prises, les agriculteurs entre eux, les
acheteurs contre les promoteurs et des membres d'une même famille,
surtout les questions d'héritage. La résolution par voie amiable
est certes moins contraignante. Mais elle a l'avantage de régler
rapidement la situation surtout lorsqu'il s'agit de la vente d'une parcelle
à plusieurs personnes par un promoteur qui propose le plus souvent une
autre parcelle en guise de dédommagement sur une autre zone. Cette
solution est très pratiquée dans notre zone d'étude. Les
victimes se voient dans l'obligation d'accepter pour éviter la lenteur
dans les processus de résolution par voie judiciaire et du non - respect
des décisions en matière de dédommagement qui reste sans
suite.
La préférence de la voie amiable peut trouver
comme origine aussi, les caractéristiques
81
traditionnelles des structures des sociétés, ou
certains conflits sont réglés par le chef de famille ou les chefs
coutumiers en interne afin de préserver l'intégrité et la
paix dans des communautés. Cette préférence de la voie
amiable montre aussi l'importance des chefs coutumiers et surtout du chef de
village qui joue un rôle de régulateur social. Cependant, la forte
croissance urbaine ainsi que les mutations qui se sont produites au sein de ces
communautés, ont déclenché la judiciarisation progressive
des conflits. De nombreux acheteurs de parcelles viennent de la banlieue ou des
grandes villes comme Rufisque et Dakar. Leur méconnaissance des coutumes
et l'absence de lien parentale, les poussent à recourir à la voie
judiciaire en cas de conflit foncier. Le recours à la voie judiciaire
est aussi favorisé par plusieurs paramètres qui sont les enjeux
économiques qui s'expliquent par le fait que les parcelles
achetées qui font l'objet d'un conflit sont le résultat de
plusieurs années d'économie, la médiatisation et le nombre
important d'acteurs impliqués favorisent aussi cette judiciarisation des
conflits fonciers.
Graphique n° 9: Mode de
résolution de conflits fonciers des personnes enquêtées
AMIABLE JUDICIAIRE
21
Mode de résolution des conflits
Modes de résolution des conflits
7
Source : enquête Alassane Niang,
mémoire 2017
82
II. Impacts sur les habitats : La modernisation des
habitations.
Les manifestations de l'avancée du bâti
au-delà de la réduction des espaces agricoles, se trouvent aussi
dans les mutations visibles dans l'aspect des habitats. En effet, les mutations
qui se sont produits en matière d'habitat vont des types d'habitations
et de la surface occupée par ces habitations.
Il existe un flou pour considérer ces zones comme des
villages à cause de la structure des maisons .tant la croissance urbaine
dans la zone est fulgurante surtout les gros villages qui composent nos deux
communes ou les caractéristiques qui permettaient de reconnaître
les villages africains tendent à disparaître laissant place
à de nouveaux traits, propre aux villes. Constitués auparavant
d'habitations traditionnelles et quelques hameaux dispersés, la majeur
partie des villages qui composent nos deux communes ont changé d'aspect.
Il existe une véritable mutation dans la structure des habitations,
celles de types traditionnelles faites de pailles et parfois en zincs ont
laissé la place à des habitations en dures, certaines ont un
caractère hétérogènes semi-dure et
semi-traditionnel. Le peu d'habitations traditionnelles qui existent dans les
communes se trouve dans les villages un peu plus reculé, Beunoba, Mbeut,
Déni Biram Ndao ou les populations hésitent à faire des
investissements à cause de l'absence d'infrastructures et de services.
Mais ils arrivent qu'ils se retrouvent aussi dans les villages centres, comme
Bambilor, Kounoune, Niague-Wolof. Ils sont plus localisés dans les
premiers quartiers fondateurs des villages, ces habitations qui
représentent l'histoire de plusieurs siècles d'une famille ont un
symbole mystique à cause des autels qu'elles abritent à la
mémoire des ancêtres. La propriété de ces
habitations dépasse parfois une seule famille ce qui constituent une
contrainte à tout changement.
Mais la tendance dans la structure des habitations va plus
dans les constructions en dure et la disparition progressive des habitations
traditionnelles. Ce changement pourrait s'expliquer par l'avancée des
matériels et des techniques de constructions qui a fortement
bouleversé le paysage urbain dont le reflet sur le paysage proche ou
lointain n'est en réalité qu'une question de temps et de moyens.
De même, l'arrivée massive des populations du milieu urbain vers
la périphérie, favorise aussi ce genre de construction. Une fois
l'achat de parcelles effectué dans la périphérie, le
citadin cherche à reproduire le modèle d'habitat tout comme le
confort qu'il avait dans son milieu d'origine.
83
Les promoteurs immobiliers pour des raisons marketings, mais
aussi pour satisfaire les exigences de la clientèle adopte dans leur
logement ces types d'habitations modernes qui garantissent plus de
sécurité et d'hygiène .Même si la construction en
rez-de-chaussée est présente ,les constructions R+ et R+ 2
deviennent de plus en plus nombreuses à causes des surfaces de
constructions de plus en plus réduites dû à une forte
demande qui dépasse de loin l'offre. Les superficies qui sont les plus
morcelées dans les projets de lotissement sont des 150m2,
200m2 et exceptionnellement 300 qui est le regroupement de deux parcelles.
Certains habitants propriétaires d'habitations de
grandes surfaces 600 m2 à 800 m 2, voulant
profiter de cette nouvelle donne, morcelle une partie pour la revendre afin de
faire des réparations dans leur bâtiment. Les terrains de grandes
superficies qui restent aujourd'hui sont conservés pour après
être subdivisés en plusieurs parties et réparties entre les
héritiers ou les différents chefs de ménages de la
famille.
III. Dynamique urbaine et ségrégation
sociale dans l'accès à la terre
La forte attraction des terres du département de
Rufisque et la réduction des espaces agricoles sont des
baromètres qui peuvent nous permettre de mesurer le degré des
enjeux sociaux du foncier dans nos deux communes. Quels seront les impacts
sociaux dans une zone ou l'agriculture était la principale
activité des populations ? Malgré leur forte urbanisation,
certains villages des communes de Bambilor et Tivaouane-Peulh -Niague gardent
une mode d'appropriation des terres largement influencée par la
tradition.
Une catégorie importante de la population
constituée de femmes et de jeunes ne pouvait avoir accès à
la terre, la terre était concentrée aux mains des personnes
âgées, des ainés et chefs de famille. Cette situation a
très peu changé dans ces zones à fortes urbanisations,
elle s'est même accentuée, ce qui s'explique par :
· D'abord le changement progressif des modes
d'acquisitions. Les terres ne sont plus données, elles sont vendues aux
plus offrants. Leur rareté augmente leur coût ce qui les rendent
inaccessibles à cette catégorie de la population, en plus
d'être un luxe, elles deviennent sources des revenues importantes pour
ceux qui en disposent, qui spéculent très souvent pour en tirer
un prix exorbitant.
·
84
Ensuite, les terres constituent de nos jours un moyen
d'épargnes pas pour les générations futures, mais pour
servir à régler des cas urgents. Les populations locales sont
conscientes de cette nouvelle configuration. Durant notre enquête de
terrain dans les différents villages des communes de Bambilor et
Tivaouane-Peulh-Niague, l'inquiétude des populations était
située autour des possibilités de préservation de
réserves foncières surtout pour les jeunes. Les politiques de
gouvernance foncière des communes, se limitaient sur des projets
d'extensions des villages. Mais souvent, ces projets faisaient face à
diverses contraintes. Ils servaient souvent comme moyens d'accaparement des
terres de ceux qui n'avaient pas d'actes de propriété.
Ces opérations étaient souvent des projets de
lotissement conclus entre le propriétaire, le promoteur et la commune.
Cette dernière distribue sa part de parcelles récoltées
lors du morcellement, aux ASC, aux jeunes qui à défaut d'y
construire, le revendent à des prix dérisoires (Kounoune,
Bambilor, Gorom, Mbeut).
L'autre contrainte réside des faits de la population
locale qui n'a pas très tôt mesuré l'importance de la terre
de nos jours et l'épuisement des réserves.
En effet, les propriétés de champs avaient
l'habitude de vendre leur terre aux jardiniers du dimanche par peur de se faire
spolier par l'Etat. Ces jardiniers du dimanche, venus de la capitale prenaient
le soin d'immatriculer leur terre. Ces terres sont souvent d'immenses fermes
qui entourent et délimitent les villages, ruinant toute
possibilité d'extension. Les autorités municipales ont
réagi par des actes concrets, surtout la commune de Bambilor qui a
lancé des opérations d'extensions dans plusieurs villages en
collaboration avec certains propriétaires de vergers.
Graphique n° 10: Pourcentage
de femmes et de jeunes qui ne disposent pas de terres
Tivaouane-Peulh-Niague
50%
50%
Femmes Jeunes
46%
Bambilor
54%
Femmes Jeunes
85
Source : enquête Alassane Niang,
mémoire 2017
IV. Dynamique urbaine et compétition entre acteurs
économique pour le contrôle du foncier.
Le foncier dans la zone est devenu de nos jours un enjeu
complexe qui implique divers acteurs .Il crée des revenues
non-négligeables pour ces différents acteurs. L'Etat qui
détient une bonne partie des terres s'est impliqué dans la
gestion foncière. L'Etat voit dans cette zone une aubaine pour
résoudre d'abord l'épineux problème du logement dans la
région de Dakar et ensuite avec des projets structurants,
aménager la région de Dakar de telle sorte que le centre soit
décongestionné. Le foncier lui permet de promouvoir l'habitat
social en octroyant aux promoteurs immobiliers des terres à condition
qu'ils puissent les mettre en valeur en construisant des logements moins
couteux et accessibles pour les populations, c'est cela l'idée
même du projet des 100 milles logements. Les projets de logement sont
réalisés dans la zone des pôles urbains gérés
par la Dgpu.
Quant aux infrastructures comme les routes, surtout la
nouvelle autoroute de Saint -louis et les terres devant abriter le pôle
touristique de lac rose. les coûts des opérations d'expropriations
sont moins importants que dans les zones densément peuplées
où il faudra indemniser un nombre important de personnes
impactées .Cependant dans ces projets le processus de libération
des emprises est très souvent marquée par des conflits entre
l'Etat et les agriculteurs qui se sentent injustement dépouillés
de leur terre ou même d'autres personnes qui s'y établissent et y
construisent sans que l'Etat ne les considère comme des occupants
légaux.
86
Malgré de nouvelles compétences
léguées par l'acte 3, les anciennes communautés rurales
devenues des communes de pleins exercices tardent à être viables.
Ces nouvelles communes sont dépourvues de sources de revenues pouvant
leur permettre de remplir leur mission. Ainsi la terre est devenue pour eux, un
atout non-négligeable pour faire face aux difficultés sur le
court terme. Les communes de Bambilor et Tivaouane-Peulh -Niaga grâce
à leur proximité avec la capitale dakaroise s'adaptent à
la demande et profite du phénomène de la croissance urbaine. Les
deux communes gonflent leurs budgets annuels grâce aux revenues qu'elles
tirent sur le foncier, il en est des frais de bornage, taxe sur l'habitat,
etc.
Pour cette année par exemple la commune de Bambilor a
prévu dans son budget de 1 milliard un apport de 256 millions de
revenues foncières. Ce qui montre que le foncier est un apport important
dans le fonctionnement des communes.
Le foncier génère des revenues importantes
auprès des populations locales. Il est fréquent de voir dans
chaque village un grand promoteur. Ces promoteurs, grâce à la
rentabilité de leur business de vente de parcelles, véhiculent
une image de réussite auprès des jeunes. Ce qui pousse ces
derniers aujourd'hui à se transformer en courtiers ou en promoteurs
d'occasion et prendre le risque de se lancer dans des opérations de
terrassement. Les propriétaires de terres ont su aussi s'adapter en
donnant la possibilité à leurs enfants ou proches de
démarrer leurs activités à travers la vente de leur propre
parcelle de terre. Cette pratique est très fréquente dans les
villages de Keur Ndiaye Lo, Kounoune, Mbeut.
La disponibilité du foncier et la forte demande dans le
secteur de la construction ont aussi fait émerger des activités
secondaires liées à la construction (quincaillerie,
maçonnerie, etc.) Le prix du marché foncier est différent
selon les zones et la nature juridique de la parcelle, les parcelles qui se
situent dans les zones viabilisées et déjà habitées
sont plus chères que celles qui sont récemment terrassés.
Ces genres de parcelles se trouvent dans des cités et font l'objet de
titres fonciers globaux contrairement à d'autres parcelles qui ont comme
papier d'acte de délibération ou d'acte de vente moins
sécurisés.
87
Chapitre II: Les conflits : indicateurs des enjeux
fonciers. Approches typologiques.
Quatre types de conflits sont les plus fréquents dans la
zone :
I. Les conflits liés aux problèmes de
délimitation entre communes.
II. Les conflits entre particuliers.
III. Les conflits entre promoteurs et populations
locales.
IV. Les conflits entre promoteurs avec l'implication de
l'Etat central.
| 
