Tourisme et développement durable: quelles conjugaisons? cas du Maroc

II.3.1.1.1. Le problème foncier 

Le foncier est le problème le plus épineux auquel se heurtent les investisseurs touristiques. Ceux-ci trouvent encore des difficultés à acquérir des terrains pour la réalisation de leur projet. Les terrains sont le plus souvent des terres collectives, « Guich »,  « Melk » ou encore des terrains immatriculés. Ces variétés de la propriété immobilière ont chacune son régime juridique propre. Ceci rend l'accès à cette acquisition très complexe et lente. On peut citer comme handicaps les difficultés inhérentes aux documents d'urbanisme, l'absence de schémas directeur touristique, l'insuffisance et même quelques fois l'absence et l'inadaptation des infrastructures de base, la spéculation foncière, le manque et la cherté des terrains.

Etant donné le pourcentage élevé de la charge foncière dans le coût initial du projet (30 à 35 %) et afin de remédier au problème du foncier, on a mis en place des agences d'aménagements touristiques. C'est le cas de la Société Nationale d'Aménagement de la Baie de Tanger (S.N.A.B.T.) et la Société Nationale d'Aménagement de la Baie d'Agadir (S.O.N.A.B.).

Cette expérience n'a pas eu les résultats escomptés. Depuis une dizaine d'années, des projets touristiques de grande envergure n'ont toujours pas reçu les terrains promis par ces organismes à des prix préférentiels. L'exemple le plus édifiant, et qui a été exposé lors d'un séminaire^339(*), est celui du géant européen de l'industrie touristique, Necker man.

Actuellement, plusieurs sociétés allemandes déclarent craindre le manque de transparence, les obstacles administratifs et les problèmes juridiques en rapport avec les transactions immobilières, qui découragent les investisseurs étrangers autant que les Marocains.

II.3.1.1.2. Le problème de financement 

Le financement est incontestablement un des grands obstacles qui entravent le développement des investissements, surtout avec la perte des avantages du code des investissements. Les investisseurs supportent tous les frais et charges de constitution, ainsi que l'apport d'au moins 30% en fonds propre qui dans certains cas peut atteindre 50%. Le reste peut être finance par le système bancaire.

Ce dernier ne peut répondre aux besoins de tous les demandeurs. De plus les banques préfèrent acquérir des bons du trésor à faible risque et largement disponible que d'accorder des prêts au secteur privé. Dans le cas d'un accord, ils pratiquent un taux d'intérêt très élevé ce qui pose des difficultés de remboursement^340(*).

Avant la loi sur la libéralisation du secteur financier, seul le C.I.H. était apte (grâce aux taux bonifiés) à octroyer des crédits au secteur touristique, les autres banques ne pouvaient le concurrencer, c'est ce qui explique les faibles montants accordés à ce secteur durant cette époque.

Actuellement, le promoteur touristique peut faire appel aux financements bancaires avec des taux d'investissement variant entre 9% et 12% (exception faite au financement en devises dont les taux varient entre 3% et 6%).

En 1998, le secteur hôtelier a bénéficié de 902,5 millions de DH de crédits à court terme (+ 30% par rapport à 1997), 297,9 millions de DH de crédits à moyen terme (-14.6%) et 2.046 millions de DH de crédits à long terme (-3%) ce qui explique le manque d'instruments financiers à moyen et long terme^341(*). Durant la période (1994-1998), on a remarqué que certains hôteliers avaient des difficultés à rembourser le C.I.H.

* ³³⁹ Séminaire organisé par la chambre de commerce allemande le 30/01/2001

* ³⁴⁰ Rapport de la Banque Mondiale n° 19975-MOR-15 décembre1999.

* ³⁴¹ Source : Banque Al Maghreb, rapport-exercice 2000.