Section 2 : Présentation du champ
d'investigation
Dans cette section, nous délimitons dans le temps et
dans l'espace notre terrain de recherche et l'aperçu historique de la
division des titres immobiliers/ cadastre Est.
2.1. Délimitation du terrain
Le champ d'étude renvoie au terrain, le thème
d'étude en criminologie doit nécessairement renvoyer à un
terrain. Le terrain peut être entendu comme un lieu, un cadre, un milieu
ou un espace, une institution d'observation pour le recueil des données
sur un objet d'étude (Lupitshi Wa Numbi Norbert, 2018-2019 : 39). En
effet, tout travail qui se veut scientifique doit avoir un cadre
géographique dans lequel se bornent ses activités, c'est ainsi
que pour bien préciser le cadre d'étude de notre travail, nous
nous sommes fixés des limites tant spatiales que temporelles.
Du point de vue spatial, notre objet d'étude
étant l'analyse et la compréhension des interactions entre les
agents du cadastre et les requérants, le site de notre recherche est la
division des titres immobiliers/cadastre-Est, une société
foncière de l'Etat traitant à recenser l'ensemble des
propriétés foncières bâties et non bâties, en
accordant des droits réels fonciers et immobiliers aux personnes. La
division des titres immobiliers de Lubumbashi/cadastre-Est est située au
centre-ville de Lubumbashi, dans la commune de Lubumbashi sur avenue
Kambove/coin Mama YEMO en face du collège IMARA.
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Du point de vue temporel, il s'agit de limiter le sujet dans
le temps. Donc notre étude s'étend sur une période allant
du 25 Juin au 30 juillet 2020, la période à laquelle nous avons
eu à récolter les données sur le terrain.
2.2. Aperçu historique de la division des titres
immobiliers/ cadastre Est
Comme nous venons de le souligner précédemment,
la division des titres immobiliers est la gestion du domaine foncier
privé de l'Etat, surtout son intervention qui s'impose depuis la
naissance jusqu'au transfert des droits fonciers et immobiliers le
confèrent un poids à la division du cadastre et celui
d'urbanisme. Sur le plan historique, du régime foncier peut s'analyser
à travers quatre périodes : avant l'EIC, pendant l'EIC, pendant
la colonie belge et après l'indépendance.
? Avant l'EIC
Avant la constitution de l'Etat indépendant du Congo, il
existait deux types de terre : - Les terres occupées par les
autochtones, c'est-à-dire les communautés locales, et
régies par la coutume,
- Celles occupées par les non indigènes,
Hollandais, Portugais et Anglais, en vertu des contrats passés avec les
chefs indigènes.
? Pendant l'EIC
Le 1e août 1885, l'administrateur
général au Congo prendra une ordonnance précisant
qu'à partir de la proclamation de l'EIC, aucun contrat ni convention
passé avec les indigènes pour l'occupation, à un titre
quelconque, de parties du sol ne sera reconnu par le gouvernement, ni
protégé par lui. Ainsi, dans le premier temps, l'EIC reconnut
trois sortes de terres :
a) Les terres occupées par les autochtones,
c'est-à-dire celles qu'ils occupaient à titre collectif soit
individuel conformément à leurs pratiques traditionnelles :
agriculture extensive et nomadisant, habitation. Ces terres furent soumises
à la coutume ;
b) Les terres en possession des non indigènes, les
contrats y afférents datant d'avant le 1er juillet 1885 furent reconnues
valables. Ces terres furent enregistrées et soumises à la
législation de l'état ;
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c) Tout le reste de terres, constitué de terres
vacantes, forma le domaine de l'état et une partie constitua le domaine
privé.
? Pendant la colonie belge
A l'annexion de l'EIC à la Belgique, cette
dernière s'est engagée à respecter les fondations
existantes au Congo, ainsi que les droits acquis légalement reconnus
à des tiers, indigènes et non-indigènes. On peut noter
toutefois que nonobstant ses diverses modifications, l'article 15 de la charte
coloniale signée le 18 octobre 1908 a fait intervenir le parlement dans
la procédure d'octroi des concessions d'une certaine étendue.
Pour la détermination de l'étendue requise ; il est tenu compte
des cessions et concessions des biens domaniaux dont le cessionnaire ou le
concessionnaire a bénéficié antérieurement : c'est
le système de totalisation. L'époque de la colonie belge a connu
4 pouvoirs concédant : la colonie, le comité spécial du
Katanga (CSK), le comité national du Kivu (CNK), les compagnies de
chemin de fer du Congo aux grands lacs africains.
? Après l'independance
Le régime foncier de notre pays après son
accession à l'indépendance est marqué par deux grandes
étapes: le maintien du régime foncier colonial et la rupture.
? Le maintien :
L'article 2 de la loi fondamentale du 19 mai 1960 disposait
que les lois, décret et ordonnance législative leurs mesures
d'exécution ainsi que toutes les dispositions réglementaires
existantes au 30 juin 1960, reste en vigueur tant qu'ils n'auront pas
été expressément abrogés. Cette disposition a
pratiquement reconduit le régime foncier hérité de la
colonie.
Cependant, quelques textes pris pendant cette période
méritent d'être signalés. Il s'agit entre et autre de
l'ordonnance loi N° 66 / 343 du 07 juin 1966 communément
appelé loi BAKAJIKA ; elle annulait toutes les cessions et concessions
successivement accordées par l'état indépendant du Congo,
par la colonie belge et par tous les autres pouvoirs
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concédant avant le 30 juin 1960. Cette loi a
été complété par une ordonnance d'exécution
qui invitait les bénéficiaires à introduire des nouvelles
demandes dans un délai déterminé.
Les fonds pour lesquels il n'avait pas eu des demandes ont
été déclarés comme biens abandonnés, par le
ministre du plan conformément à un texte qui lui a donnait le
pouvoir.
? Rupture
La proposition de l'actuelle loi foncière a
été promulguée par le Président de la
République le 20 juillet 1973 sous le n° 73-021 et publié au
journal officiel de la République du 1èr avril 1974. Ainsi donc,
la loi n° 73 - 021 du 20 juillet 1973 portant régime
général des biens, régime foncier et immobilier et
régime de sûreté constitue la base de l'actuel
régime foncier congolais. Elle a été modifiée et
complétée par la loi n° 80 - 008 du 18 juillet 1980. En
attribuant à l'Etat le sol comme sa propriété exclusive,
inaliénable et imprescriptible, et abolissant en conséquence
l'appropriation privative du sol, le nouveau régime foncier et
immobilier a cessé de poursuivre l'évolution du régime
foncier colonial.
A l'époque la province du Katanga comptait une seule
circonscription provinciale des affaires foncières à Lubumbashi,
cette circonscription représentée tous les districts et
territoire qui entouré la province. C'est dans le but de rapprocher
l'administration foncière auprès des usages, que le ministre
national des affaires foncières a pris une décision en 1993 de
créer d'autres circonscriptions des affaires foncières dans
chaque district et territoires pour faciliter la tâche au conservateur de
bien travaillé.
Et en 2005, vu l'épanouissement de la ville de
Lubumbashi, l'autorité de tutelle a signé l'arrêté
ministériel numéro 075/CAB/MIN/AFF.FDNC/2005 du 16/08/2005
à la création des deux circonscriptions des affaires
foncières à savoir :
- la circonscription des affaires foncières de Lubumbashi
EST
- la circonscription des affaires foncières de Lubumbashi
OUEST
Et en 2008, l'autorité de tutelle a signé un
autre arrêté et crée une troisième circonscription
des affaires foncières de Lubumbashi Plateau.
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Le conservateur est l'administrateur d'une circonscription
foncière, comme dispose l'art.223 de la loi foncière : «
Chaque circonscription est administrée par un fonctionnaire
appelé « conservateur des titres immobiliers ». Il en ressort
que le conservateur est la seule autorité ayant la maîtrise de la
politique foncière de l'Etat dans sa circonscription. Pour mener
à bien son travail, le conservateur est conduit par des textes.
Ces évaluations foncières déterminent le
revenu foncier d'un bien, appelé valeur
locative.
Pour parvenir à matérialise ses missions la
division a parvenu à se doter une équipe Technique qui s'occupe
de faire une descente sur terrain pour prélever les données
cadastrales et apporter les résultats au bureau domaine
foncière.
L'origine foncière en RDC est une adaptation real PRO
PARTY ACT du 2 juillet 1858, popularisée sous le nom d'ACTE TORRENS. Cet
acte consiste à la transcription dans registre foncier, la convention
entre parties et les données techniques du cadastre.
Ce régime repose sur la doctrine juridique selon
laquelle, les contrats sont impuissants à opérer par
eux-mêmes, le transfert de droit réel même entre parties
contractes ; d'où la nécessité absolue et constante de
l'intervention du gouverneur au titre immobilier pour une transmission des
propriétés et toute constitution modification et transmission de
droits réels.
La propriété ne s'établit donc que par un
certificat d'enregistrement et les mutations de propriété ne
s'opèrent que par un certificat nouveau d'une personne morale. Le
certificat d'enregistrement constitue ainsi le véritable titre de
propriété. De ce fait, il doit décrire de manière
aussi exacte que possible l'immeuble auquel il se rapporte, en mentionnant
également la superficie et en produisant le croquis.
Cette description nécessite l'opération de
mesurage et de bornage officiels des propriétés ainsi que des
terres domaniales qui faut l'objet d'un contrat de concession ordinaire tel que
le bail, l'emphytéose ou la superficie. Le mesurage et le bornage
officiels ne peuvent être effectués que par les
géomètres du cadastre, agrées ou assermentés
conformément à l'ordonnance N° 98 du 13/05/1963.
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Il fut souligné que sous l'emprise de la
législation constituant ce code civil. Ce certificat d'enregistrement ne
pouvait se rapporter qu'à la propriété du sol, les
propriétaires de celui-ci étant aussi et nécessairement
propriétaire des immeubles par incorporation.
Par contre, la loi foncière n° 73/02/ du 20
juillet 1973 est venue supprimer le droit de propriété sur le sol
et a créé un nouveau droit réel appelé concession
perpétuelle ou ordinaire, concession perpétuelle non renouvelable
pour les nationaux et concession ordinaire pour les personnes morales et
étrangères renouvelables après 25 ans.
Dès l'entrée en vigueur de ladite loi, le sol et
le sous-sol sont devenues des propriétés absolues,
inaliénables et imprescriptibles de l'Etat congolais (art 53 de la loi
foncière). La question du cadastre se présente sous des aspects
différents d'un pays à l'autre, suivant certaines circonstances
de fait, la nature des difficultés rencontrées et à
résoudre et l'objet à poursuivre.
Dans tous les pays du monde, où règne le droit
écrit, il ne se conçoit pas que l'état assure la question
du domaine foncier et immobilier des particuliers sans qu'ils en tiennent
simultanément un inventaire complet de toutes les terres du territoire
national. C'est cet inventaire qu'on appelle cadastre et dans lequel les terres
sont représentées par leur projection dessinée sur un plan
horizontal avec leur limite
? Les valeurs de la division des titres immobiliers/cadastre
Est
Le cadastre/ Division de titres immobiliers prône ces
valeurs :
- Le Bureau du conservateur : un bureau dans lequel sont
déposés tous les actes portant sur les droits réels
immobiliers ou certains actes générateurs de droits personnels
dont un immeuble est indirectement l'objet
- Le Bureau Domaine foncier : Ce bureau est même le
moteur de la Division des titres immobiliers, c'est à travers ce bureau
que toutes les procédures d'attribution de terre et d'obtention de
titres immobiliers commencent et se terminent toujours ici au bureau domaine
foncier.
- Bureau d'Enregistrement et Notariat : Dans le bureau
d'Enregistrement Nous voyons en premier le certificat d'enregistre, c'est un
document Authentique délivré par le conservateur des titres
immobilier lui-même.
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- Le travail en équipe ; le cadastre/division des
titres immobiliers Est, travaille en collaboration avec tout le monde sans
discrimination raciale et ethnique.
- L'intégrité : il fait ce qu'il dit.
- Faire toujours mieux (le progrès).
? Le Bureau du conservateur
Le conservateur des titres immobiliers est le chef d'un
service appelé « la conservation des titres immobiliers », Le
conservateur est à ce fait, un agent public de l'Etat qui assume la
garde des pièces déposées et rassemble les fichiers
personnels et réels. Il délivre copies ou extraits des actes
publiés sur l'état des inscriptions des droits réels
(hypothèques, privilèges) grevant un immeuble
déterminé. Il concourt à la gestion et à la
distribution des terres du domaine privé de l'Etat.
? Le Bureau Domaine
Dans ce bureau C'est-à-dire si quelqu'un veut avoir une
portion de terrain d'après la loi, la personne doit s'adresser au
Conservateur des titres immobilier suivant sa compétence dans le
lotissement, et le conservateur fait entrer une lettre au bureau domaine
foncier et le bureau domaine foncier donne une suite à cette lettre, ou
le bureau domaine foncier demande au conservateur de mettre cette personne en
contact avec le bureau domaine foncier et donne les lotissements
disponibles.
? Bureau d'enregistrement et notariat
Le bureau d'Enregistrement et Notariat a pour objectif des :
- Livré le certificat d'enregistrement
- Inscrire le certificat d'enregistrement
- Occupation de vente publique des immeubles
-Consultations écrites et ordinaire
Pour faire face à des divers cas d'intrusion des
inciviques et à toutes formes de
déviance, le cadastre/division des titres immobiliers
travaille en synergie avec la division
de l'urbanisme dans l'objectif d'instaurer la
sécurité foncière au bien pour les investisseurs
que pour les particuliers.
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