Memoire Online - De l'occupation illégale en droit positif congolais. à‰tude des quelques cas devant les tribunaux de la ville de Kinshasa.

Mémoire présenté et défendu en vue de l'obtention du grade de Licencié en Droit

De l'occupation illégale en droit positif congolais : étude des quelques cas devant les Tribunaux de la ville de Kinshasa

INTRODUCTION GENERALE

L'introduction de notre travail porte sur la problématique (I), l'intérêt du sujet(II), les méthodes de recherche (III), la délimitation du sujet(IV) et le plan sommaire(V).

I. PROBLEMATIQUE

La loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime de sûreté telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, constitue un pas de géant vers l'uniformisation des règles relative à la gestion du sol en droit congolais.

Cependant, pour acquérir ladite portion de sol de manière à s'en occupé, il faut respecter toutes les formalités (les normes) telles que prescrites notamment par la loi précitée.

Etant donné qu'en droit congolais le sol est la propriété exclusive et inaliénable de l'Etat^1(*), il est normal que l'Etat puisse prévoir des mesures pour sa protection tout en mettant en place des mécanismes relatifs à la jouissance dudit sol.

Dans la ville province de Kinshasa, nous constatons actuellement que la majorité des conflits judiciaire portent sur les litiges fonciers. Ces litiges sont estimés au moins à 80% dont l'occupation sans titre, ni droit est considérée comme la cause principale de ces dits conflits. Cela produit des conséquences aussi bien sur le plan pénal que sur le plan civil^2(*).

Le fait d'occuper une terre sans titre ni droit c'est une infraction prévue et punie par l'article 207 de la loi du 20 Juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés. Donc la simple prise de possession d'une terre outrant la procédure requise pour acquérir le droit de jouissance^3(*), donne lieu à une infraction punissable en droit positif congolais conformément à l'article 207 de la loi précitée.

Nous constatons également que, cette infraction d'aussi grande influence n'est pas prévue ni punie en droit pénal congolais, lequel droit requiert sévérité et rigueur et nous insinuons aussi que la répression serait mieux pour la protection du sol de l'Etat.

La condamnation de 2 à 6 mois de servitude pénal ou l'amande telles que prévues dans l'article 207 de la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, ne garantie pas forcement une bonne protection d'un bien d'aussi grande importance que le sol de l'Etat, c'est ainsi que, la forte répression pénale, selon nous, serait nécessaire pour garantir cette protection du sol de l'Etat.

Ce phénomène d'occuper illégalement une terre devient fréquent en République Démocratique du Congo mais ce comme si les juges congolais en abusent encore d'avantage l'application de cette prévention.

Si on comprend bien l'esprit et la lettre de l'article 207 précité, nulle part le législateur qualifie de ce comportement, qu'il s'agit d'une occupation illégale. La qualification de l'occupation illégale est beaucoup plus un fruit jurisprudentiel que légal. Cette jurisprudence avec le concours de la doctrine qualifie d'occupation illégale, le fait pour une personne d'occupée une terre quelconque (bâtie ou non) sans titre ni droit.

Cette qualification nous semble pas la meilleure car plusieurs juge en abusent notamment lors de leur interprétation de loi ou de jugement que nous verrons plus tard dans notre étude.

Une bonne application de la loi pénale dans le cas de cette infraction exige qu'il y ait réunis dans le chef du comportement incriminé, les éléments constitutifs de cette infraction de l'occupation illégale dont il sera coupable l'auteur (Elément matériel et intentionnel)^4(*).

Ainsi, nous nous posons la question de savoir qu'est ce qu'il faut entendre réellement par occupation illégale?

Pour ce faire, nous somme obligé de faire une étude de notion d'occupation illégale et sa base légale.

Une autre question que l'on se pose serait de savoir si un certificat d'enregistrement portant mention « duplicata » est-t-il admissible comme un titre légal tel que requit par l'article 207 sous examen pour occuper une parcelle ?

Cette question nous pousse à aller jusqu'à faire l'analyse de régime répressif de cette prévention et in fine, pour comprendre l'intention du juge dans son interprétation que s'il respect ou non la loi concernant le droit d'occupation, nous serons obligés de commenté si pas faire une jurisprudence sur des décisions judiciaires déjà prononcé à la matière car il y a des juges qui interprète mal la loi et d'autre qui interprète bien la même loi dans la matière de l'occupation.

Nous devons comprendre cet article 207 dans son contexte car un texte qui n'est pas pris dans son contexte reste toujours un prétexte et le contexte de cet article est que, la loi à travers ses dispositifs ne protège pas le particulier mais elle protège plutôt l'Etat car c'est ce dernier qui est la seule victime étant donné qu'il est le propriétaire unique et seul de son sol conformément aux 53 et suivant de la loi sous examen. Le particulier n'a que le droit de jouissance, cependant, il ne peut pas être protégé de l'infraction d'occupation illégale.

Une infraction naît-elle que, quand il y a une décision (jugement ou arrêt) coulée en force de chose jugée. Alors aux travers des décisions examinées, les juridictions de la ville de Kinshasa, condamne-t-elles à juste titre des personnes pour occupation illégale ?

Ainsi, notre étude serait d'analyser ces décisions et qu'avec cet apport, nous serons à mesure de combattre, si pas de diminuer l'excès de la commission de cette infraction dans la ville province de Kinshasa et même en toute la République démocratique du Congo.

Ce sont là, tant des questions que nous nous somme posée dans le présent travail et auxquelles nous tenterons de trouver des réponses tout au long de notre rédaction vu l'intérêt qu'il présente.

II. INTERET DU SUJET

II.1. Sur le plan théorique

Sur le plan théorique, cet intérêt est beaucoup plus considéré dans domaine scientifique étant donné que, le mémoire est une exigence académique, notre apport est d'étudier cette question de l'occupation illégale pour que nous puissions amener à l'université un mémoire qui contribuera à l'arsenal scientifique et juridique de notre alma mater, qu'est l'université de Kinshasa.

En outre, Il sera donc intéressant à toute personne de vérifiée l'exacte disposition de la loi sur la prévention de l'occupation illégale c'est-à-dire il sera permis à toute personne qui nous lira, de bien pénétrer l'aspect fondamental et la compréhension des dispositions de la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés notamment dans son article 207. Nous voudrions par nos moyens théoriques enseignés aux chercheurs la notion d'occupation, encore la sanction qui tombe lorsqu'on occupe illégalement une terre de l'Etat.

Ainsi, toute personne ayant en vue de se procuré une portion de terre de l'Etat pour s'en occuper aura à sa disposition un document qui constituera un éclaircissement de sa connaissance notamment dans les limites de ses responsabilités pour ne pas tomber sous le coup de l'occupation illégale.

II.2. Sur le plan pratique

Pratiquement, beaucoup des décisions sont rendis à tord et cette étude constitue un modeste apport tendant à corriger tant soit peu, le glissement sur l'infraction de l'occupation illégale.

A travers cette étude, nous voudrions encore permettre aux praticiens du droit d'éradiqué toute confusion au tour de cette prévention et tout praticien aura à sa porté un document qui constituera ou mieux qui servira de référence comme source du droit (doctrine) et comme référence dans les enseignements.

C'est par ces intérêts que nous trouvons des méthodes à suivre pour atteindre les objectifs ou les résultats de notre étude.

III. METHODES DE RECHERCHE

Il n'y a pas dit-on, une méthode absolue et universelle applicable en tout temps et en tout lieu pour une recherche scientifique.

III.1. La méthode exégétique

La méthode exégétique nous permet d'analyser et mieux interpréter et comprendre les différents textes de lois que nous utilisons dans le cadre de la présente réflexion ; afin de bien saisir la ratio legis^5(*).

Nous n'étions pas limité a ce niveau, nous somme servi encore de la méthode empirique toujours pour apporter une autre facette à notre étude

III.2. La méthode empirique

In fine, nous servirons de la méthode empirique autrement appelée méthode sociologique, qui est une méthode nous permettant de faire une étude scientifique des faits ou phénomènes sociaux dans un domaine particulier (d'où la sociologie du droit)^6(*).

Vu que la prévention de l'occupation illégale revêt un caractère social, une approche sociologique se veut donc importante et obligatoire.

Nous observons donc, les faits sociaux face à la pratique de l'occupation illégale.

Sur ce, il nous faut mieux délimiter le champ de notre recherche pour que toute ces méthodes trouvent leur leurs compréhensions.

IV. DELIMITATION DU SUJET

Dans le temps, cette recherche concerne seulement la période allant dès l'entré en vigueur de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, jusqu'à ce jour.

Dans l'espace, nous nous somme limité sur l'étude de la prévention de l'occupation illégale seulement dans l'étendu de la ville province de Kinshasa.

Nous somme limité à faire une étude jurisprudentielle tirée des tribunaux de Kinshasa sur la question sous examen.

V. PLAN SOMMAIRE

Après cette brève introduction, nous subdivisons notre travail en deux chapitres, respectivement sur l'analyse de l'article 207 de la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés (chapitre premier) et de l'autre part l'analyse des quelques cas d'occupation illégale (chapitre deuxième).

In fine, une conclusion qui détaillera le résumé essentiel de notre étude en précisant les faiblesses et en proposant les suggestions pour une bonne administration du domaine foncier et immobilier de l'Etat congolais.

Chapitre Ier : DE L'OCCUPATION ILLEGALE : ANALYSE DE L'ARTICLE 207 DE LA LOI N°73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT REGIME GENERAL DES BIENS, REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ET REGIME DES SURETES.

Nous examinons ce chapitre en deux points, d'une part, une étude de notion d'ensemble sur ce que nous entendons par occupation illégale et sa base légale (section Ière) et de l'autre part, nous ferons un examen des éléments constitutifs et de régime répressif de l'occupation illégale (section IIe).

Section Iere : NOTION ET BASE LEGALE DE L'OCCUPATION ILLEGALE

Par cette étude, nous réunissons les mécanismes pour chercher et comprendre la notion de l'occupation illégale c'est-à-dire que, dans cette section, nous expliquons les concepts, ce qui signifie que nous allons démontrer le sens des concepts occupation et illégale pour chercher à donner une définition proprio motu de ce qu'on entend par occupation illégale à travers l'aide de la doctrine d'autant plus que la loi ne dit mot (§Ier). Nous analysons ensuite la base légale de cette prévention (§II).

§Ier : NOTION DE L'OCCUPATION ILLEGALE

Ici, nous analysons d'une part le concept occupation(A) et de l'autre part le concept illégale(B).

A. Analyse du concept « OCCUPATION »

Le terme « occupation » vient du mot latin « occupatio », qui dérive du verbe « occupare » signifiant donc « occupation ».

Il faut noter que ce mot à deux significations et selon ces deux significations du mot, sans majuscule et au singulier, ce mot a une signification historique, un sens qui le dilue de la vie quotidienne.^7(*) Alors, selon ce premier sens, ce mot signifie l'acte par lequel on prend possession d'un bien.

Le second sens, à son tour, signifie le résultat de cet acte de prendre possession. Ici, nous tombons dans un sens revenant purement du mode originaire d'acquisition.

Selon le mode originaire d'acquisition, l'occupation serait donc un moyen d'acquérir une chose en entraînant volontairement possession c'est-à-dire avec l'intention d'en devenir effectivement propriétaire. On devient ici maître d'une chose tout en mettant la main dessus.

Le propriétaire d'une occupation est appelé « occupant » mais il peut être un occupant de bonne foi ou de mauvaise foi.

Cet occupant est de bonne foi, lorsqu'il ignore le vice qui peut contraindre ses droits d'occupation, il est de mauvaise foi, lorsqu'il a pris connaissance de ces vices mais il se proclame quand même occupant, tout en sachant qu'il ne l'est pas et qu'il a acquit cette propriété par des moyens détournés.

Néanmoins, la définition donnée ci-haute, couvre beaucoup plus l'idée des biens mobiliers alors que l'occupation dont il est question ici dans le cadre de notre étude est portée sur les biens immobiliers ou fonciers.

Sous cet angle de chose, nous devons laisser entendre par « occupation » l'idée de prendre possession suffisante d'un lieu en vertu d'un titre ou non et avec ou sans droit, pour pouvoir y exercer les droits dont on s'empare.

Un occupant a le droit d'utiliser ou de ne pas utiliser le lieu ou la chose (usus), il a également le droit dans certain cas, de jouir du lieu ou la chose et d'en recevoir le revenu (fructus). Alors, pour qu'il soit appelé propriétaire, cet occupant doit avoir sur la chose ce qu'on appel l'abusus c'est-à-dire le droit de disposer de la chose ou du lieu, d'être appelé maître de ce lieu ou cette chose.^8(*)

Dans le cas d'espèce, il faut un titre qui va attester que l'occupant détient en lui cet abusus sur la parcelle de terre lui étant confier par l'Etat.

Selon BROUILLAUD^9(*), l'occupation est donc l'un des moyens d'acquisition de la propriété.

Un particulier peut occuper un meuble vacant dans le but de devenir le propriétaire dudit meuble (en fait de meuble possession vaut titre) tandis que si un immeuble est vacant, automatiquement, c'est la propriété de l'Etat.

Lorsque la construction est élevée sur un terrain d'autrui en absence d'un lien de droit contractuel, le propriétaire du terrain acquiert la propriété de cette construction mais à titre onéreux^10(*), et devient donc occupant de la construction. L'acquisition n'est pas toujours pour lui, d'ailleurs, c'est une acquisition forcée (à cause peut être que l'indemnisation qu'il peut faire à la vraie propriétaire qui peut être lourde).

Il faut ainsi distingué selon que le constructeur qui voulait occuper était de mauvaise foi^11(*) ou s'il était de bonne foi^12(*).

Le propriétaire du terrain tient le constructeur en état c'est-à-dire donc qu'il le tient à sa merci, en ce sens qu'il peut exiger de lui la démolition de ce qui a été fait et la remise en état du terrain, outre des dommages et intérêts éventuel. C'est son droit de propriété qui lui pousse d'éliminer toute trace d'usurpation. Il peut toute foi décider de conserver cette construction mais sa ne sera pas gratuitement car il doit, à son choix, soit payer au constructeur une somme égale à la plus-value du fond, soit lui rembourser le prix des matériaux et la main d'oeuvre évaluée à la date du remboursement effectif. Il choisira, bien entendu, la moins onéreuse des deux voies et son choix ne saurait quel qu'il soit être taxé d'injustice, la double limite de l'action « de in rem verso^13(*) », sera respectée dès lors que l'on peut dire soit que le constructeur (prétendu occupant) n'est pas appauvri soit que le propriétaire du sol (l'occupant véritable) n'est non plus pas enrichi.

Le juge in specie casus, ne peut exercer le choix du propriétaire à sa place mais si, malgré, mise en demeure il reste taisant, c'est forcement le demandeur qui choisira.

Le propriétaire est alors obligé dans ce cas, de conserver la construction intruse, bien qu'il puisse n'en vouloir, ce qui est une restriction considérable à son droit de propriété car la bonne foi est toujours présumée.

Il doit en outre payer pour la conservation de la dite construction et il sera d'ailleurs bénéficiaire, quand à la fixation de sa dette, de la même option que s'il était en face d'un constructeur de mauvaise foi.

En définitive, nous ne devons pas ignorés que le terme occupation revêt aussi un sens coutumier, et, dans ce sens, ce terme est pris dans sa manifestation juridique et non dans son sens ordinaire.

Dans son sens ordinaire, il désigne le fait de s'installer, de s'asseoir sur toutes les parties, et, en un mot, une occupation réelle, effective, exhaustive de tout ou partie du domaine pris en compte.

Dans un sens juridique, qui nous intéresse ici, l'auteur du lieu (sol, terrain ou immeuble) qu'on appel « occupant » doit manifesté selon le professeur LUKOMBE NGHENDA^15(*), sa volonté d'acquérir ou d'être titulaire, notamment en empêchant l'établissement d'un autre groupe ou individu sur le même domaine.

L'occupation n'a pas d'importance et elle est sans valeur que si elle est acquise d'une manière illégale. Encore faudrait-il comprendre que signifie le concept illégal.

B. Analyse du concept « ILLEGAL »

Du latin « illégal » vient de l'adjectif « illegalis ». Cet adjectif donne deux sens, le sens matériel et le sens formel.

Dans son sens matériel, le concept illégal veut dire, ce qui est opposé au droit et par droit ici nous entendons, la constitution, les conventions internationaux, les lois, la coutume, les principes généraux de droit, les actes et décisions des autorités administratives, les actes authentiques en forme exécutoire, etc.

Dans son sens formel, le concept illégal, évoque l'idée de ce qui est contraire à la loi, c'est donc un vice de tout ce qui est de la loi.

Du latin « lex » ou « legis » veut dire « loi » et la loi dans son acceptation formelle signifie tout acte édicté par le législateur national suivant la procédure législative fixée par la constitution telle que complétée par les règlements intérieurs de deux chambre (l'assemblée nationale et le sénat).^16(*)

A ne pas confondre avec le concept « illégitime » parce que, ce qui est illégitime c'est ce qui ne remplit pas les conditions requises par la loi tandis que ce qui est illégale, c'est ce qui est non conforme à la loi.

Par ces concepts « occupation » et « illégale », nous disons que, l'occupation illégale serait donc, la manière d'occuper ou de régner sur un lieu mais d'une manière non conforme à la loi.

Cependant, on est frappé de l'infraction d'occupation illégale lorsqu'on pose un acte de jouissance sur une terre dont on n'est pas propriétaire.

Après cette longue analyse des concepts et grâce au concourt de la doctrine, nous pouvons maintenant tirée une définition de l'occupation illégale d'autant plus que la loi ne la définie pas.

C. Définition de l'occupation illégale en tant qu'une prévention

En tant que prévention, par occupation illégale, nous entendons le fait d'occuper une terre quelconque sans titre ni droit c'est-à-dire une occupation purement volontaire d'un lieu quelconque dénouée de tout fondement juridique.^17(*)

Cette occupation sera dite donc une occupation acquise mais d'une manière non conforme à la loi et le simple acte de jouissance posé sur une terre dont on n'a pas la propriété constitue cette prévention de l'occupation illégale.

Lorsqu'une personne se loge sur un terrain contrairement à la loi prévue pour l'occupation de ce terrain, en l'occurrence, la loi congolaise du 20 juillet 1973 sous examen, régissant la matière des biens en général, cette personne sera frappée de cette mesure selon l'article 207 de la loi sous examen (l'amende de 50 à 500 zaïres et la servitude pénale de 2 à 6 mois).

En effet, le fait de se comporter comme tel ne suffit pas et il faut encore que cela soit prévue et puni dans des textes, comme nous venons de le souligné qu'en République Démocratique du Congo, c'est la loi du 20 juillet 1973 régissant la matière des biens qui reste compétente en cas d'occupation illégale.

Ceci dit que, pour punir un individu de l'occupation illégale, il faut une base légale et cette base reste jusqu'à ces jours au sein de la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés. L'occupation illégale est aussi le fait de construire ou de réaliser n'importe quelle autre entreprise sur une terre concédée en vertue d'un contrat frappé de nullité. Cette infraction est aussi nomméé « trouble de jouissance »^18(*).

Cependant, la question qu'il nous reste à se posée est celle de savoir, que nous explique cette base légale ? En d'autre terme quels sont les éléments énoncés dans cette base légale?

Les lignes qui suivent seront basées à l'analyse de la base légale, pour saisir la portée de l'infraction l'occupation illégale.

§II : ANALYSE DE LA BASE LEGALE DE L'OCCUPATION ILLEGALE.

Comme nous l'avons signalé ci-haut que la base légale reste jusqu'à ces jours au sein de la loi du 20 juillet 1973 et précisément c'est l'article 207 de la loi sous examen qui est la base légale de cette infraction.

Cependant, nous allons dans un premier temps énoncer cet article 207(I) et puis dire un mot sur les éléments énoncés dans cet article sous examen(II).

Cet article se présente comme ceci : « Tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque qui ne trouve pas son titre dans la loi ou un contrat, constitue une infraction punissable d'une peine de deux à six mois de servitude pénale et d'une amande de cinquante à cinq cent zaïres ou d'une de ces peines seulement. Les co-auteurs et complices de cette infraction seront punis conformément aux prescrits des articles 21 et 22 du code pénal ».

Ici, il est question de faire une analyse des éléments énoncés dans cet article et ces éléments sont tels que nous l'avons soulignés ci-haut.

Par acte, nous entendons toute action consistant en une manifestation de la volonté délibérée de l'homme. C'est donc toute action volontaire que l'homme pose, par exemple, l'action de construire sur un terrain, c'est un acte qu'on pose.

Cependant, Il y a des actes commis par omission qui peuvent être constaté sur le chef de l'auteur comme une infraction telle, de la non assistance en personne en danger, ce n'est pas ces tels actes que nous parlons ici.

Ici nous parlons des actes commis effectivement par l'action d'un homme et qui peut être qualifiés comme une infraction par commission, il s'agit donc d'un acte commis effectivement par l'homme.

L'usage s'entend d'un droit que l'Etat reconnait à une personne sur un fond d'en jouir soi-même ou avec sa famille, soit en y habitant, soit en y créant des entrepôts pour soi-même^19(*).

C'est donc un droit de se laisser servir d'une chose selon sa destination et dans le contexte de l'article 207 sous examen, l'usage ici, n'est pas un droit au vrai sens du mot mais plutôt un fait de se servir de quelque chose c'est-à-dire de l'utiliser ou l'exploiter selon sa destination.

Par jouissance, nous voyons directement les résultats, ce qui veut dire, les bénéfices et avantages attachés à la possession d'un bien ou d'un patrimoine.

Un droit de perception sur les fruits d'un bien, qui est donc, un attribut de la propriété.

Dans le contexte de cet article, la jouissance est donc l'action de tirer profit ou les satisfactions qu'un bien est capable de procurer.

Lorsqu'on dit : « cette parcelle n'est à vendre », en quelque sorte on est entrain de signaler qu'il s'agit du droit de jouissance de cette parcelle qui n'est pas à vendre et non le droit de propriété. Seul l'Etat est l'unique propriétaire de sol et de sous-sol ou mine^20(*).

Par une terre quelconque, nous avons ici l'idée d'un terrain et ce dernier évoque l'idée d'une parcelle de terre ou une portion de territoire ou même l'étendue de cette terre.

Dans le cas d'espèce, une terre, s'agit donc, d'une étendue limitée, bornée susceptible d'exploitation et qui est considérée comme objet de possession.

Lorsqu'on ajoute l'adjectif « quelconque » c'est pour marqué une indétermination absolue c'est-à-dire n'importe quelle étendue limitée, bornée susceptible d'exploitation et qui est considérée comme objet de possession.

Le titre est l'écrit ou un document servant à constater un acte juridique ou un acte matériel pouvant produire des effets juridique.

Le titre ici c'est tout document mais il faut que ce document tire sa source dans la loi ou le contrat, il y a par exemple : le livret de logeur, le contrat de vente de la parcelle, contrat de location ou l'acte de vente et même le certificat d'enregistrement, etc.

Conformément à la loi, le certificat d'enregistrement^21(*), qui est donc un document qui atteste la propriété immobilière légalement acquise et enregistré par un fonctionnaire, en l'occurrence, le conservateur des titres immobiliers, qui donne ce titre moyennant perception des droits par l'Etat.

C'est ainsi que la loi ne reconnait que le certificat d'enregistrement comme seul titre constatant légalement le droit de jouissance immobilière ou le droit de jouissance foncière d'une personne^22(*).

C'est malheureux de constater les fraudes qui se déroulent aujourd'hui sur le certificat d'enregistrement pour conférer la propriété à quelqu'un. C'est pourquoi nous allons nous en tarder un peu sur ce document que nous avons pris comme échantillons parmi les titres reconnus à l'article 207 sous examen.

La question que nous nous somme posée est celle de savoir, si, un certificat d'enregistrement portant mention « duplicata » est-il admissible comme titre légale transférant la propriété ?

Avant de répondre à la question du duplicata, disons un mot sur la nature de ce titre.

Le certificat d'enregistrement est inspiré de real property act, adopté en Australie du sud en 1858 et mise au point en 1861 à l'initiative de Sir R.TORRENS en vue d'établir spécialement du crédit dans le domaine foncier^23(*).

Cependant, comme titre servant de preuve sur le droit de jouissance foncière, le certificat d'enregistrement revêt en son sein une double nature, d'abord, il est un acte administratif et spécial et ensuite il est un acte authentique.

Il est un acte administratif parce qu'il est établit par une autorité administrative et il est un acte spécial parce qu'il ne rentre pas dans l'administration.

Il est aussi un acte authentique dans ce sens qu'il requiert toute une longue procédure pour son établissement et que ses éléments ne fait pas l'objet d'un doute quelconque, d'où sa force probante qui lui rend donc inattaquable^24(*).

Après la connaissance de la nature de certificat d'enregistrement, nous répondons à présent sur la question du duplicata de certificat d'enregistrement.

En principe, lorsque le conservateur des titres immobiliers dresse un nouveau certificat d'enregistrement, l'ancien ne peut plus survivre car il sera remplacé par le nouveau^26(*). Ce dernier doit être conforme à l'ancien et doit être frappé d'un timbre « annuler ».

Cependant l'on rencontre sur le terrain de duplicata de certificat d'enregistrement et c'est vraiment une pratique illégale car c'est de là même la contradiction avec l'article 207 lorsqu'il parle d'un titre tiré de la loi ou du contrat, d'où l'insécurité sur le domaine foncier car le détenteur du duplicata sera donc en même temps le détenteur de l'original et portant sur un même bien, ce qui lui permettra de passer deux ou plusieurs transactions avec des différentes personnes sur le même bien, créant ainsi des litiges immobilières. Il ne peut y avoir deux titres pour un même fond ni pour une même personne sur le même fond.

Ainsi donc, la perte, la destruction, le vol, le pillage ou même le changement de l'ancien certificat pour un nouveau ne peut pas pour ce nouveau, faire l'objet de duplicata.

Au lieu d'apporter la paix, le certificat d'enregistrement nous apporte l'épée que nous servons pour nous poignardé contre les autres.

Donc un certificat avec mention duplicata doit être directement attaqué parce que sa vas à l'encontre de l'article 207 selon notre étude.

La loi dont on parle ici est la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980.

Cela revient à comprendre qu'il s'agit de la loi qui approuve un contrat de concession des terres ayant une superficie reconnue et accordée légalement par l'Etat à travers son ministère d'urbanisme et habitat.

Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose^27(*). C'est une convention qui a pour objet la création ou le transfert de propriété et s'agit donc ici d'un contrat de concession perpétuelle ou ordinaire sur le domaine foncier de l'Etat.

Il s'agit ici de toute convention conclue en matière de la cession d'une terre.

Que sa soit la servitude pénale ou l'amande, les deux sont des peines infligées sur le coupable à titre de sanction sur une infraction commise.

Dans l'arsenal de l'article 207 il requiert la servitude pénale ou l'amande ou l'une de ces peines seulement, ce qui veut dire que les deux ne vont pas ensemble soit l'une soit l'autre qui sera prononcée.

C'est ainsi que nous analysons tour à tour la peine de servitude pénale et celle d'amande.

Lorsque nous parlons de servitude pénale, en droit, nous voyons directement une peine qui ouvre le chemin de la prison pour une personne déclarée coupable par la loi. En d'autre terme, c'est la peine d'emprisonnement.

En droit congolais, il y a plusieurs formes de peine de servitude pénale mais l'article 207 consacre en son sein la servitude pénale à temps. Dans cette dernière, le délinquant ou le coupable est condamné à passer un moment en prison puis être libérer par la suite à l'expiration de ce délai. Le minimum de ce délai est de 1 jour et le maximum est de 20 ans.

Le fait que l'article 207 sous examen fixe deux à six mois de servitude pénale, c'est donc une affirmation de servitude pénale à temps.

La peine d'amande consiste à une somme d'argent que le condamné a l'obligation de verset au trésor public à titre de sanction. Le minimum de ce montant est de 1 FC, à percevoir par l'Etat.

Mais il y a un problème de conversion et du transfert, la loi doit quitter le zaïre monnaie pour se convertir en franc congolais tout en tenant compte du taux en vigueur.

Criminologiquement, l'amande est la meilleure des peines car elle présente des avantages qui en font la sanction et qui parait aux yeux des criminalistes et des criminologues comme la plus appropriée pour la plus part des infractions. Elle ne perturbe profondément ni la famille de l'individu ni sa profession.

L'amande soustrait également l'argent à la promiscuité de la prison et elle est toujours intimidante. Elle offre des possibilités plus grandes d'individualisation de la sanction et d'adaptation à la gravité objective du fait commis et dans un certain cas, elle réduit la longévité du dossier à poursuivre^30(*) et elle enrichie également le trésor public.

Au regard de l'article 207 sous examen, l'amande est donc de cinquante à cinq cent zaïres mais il reste encore le problème de la conversion en franc congolais en tenant compte du taux en vigueur en République Démocratique du Congo.

L'auteur d'un acte ou d'une infraction n'est tout simplement la personne qui aura exécutée ou qui aura coopérée directement à l'exécution de cet acte. On parle de co-auteur s'il s'agit de deux ou plusieurs personnes consenties directement à accomplir cet acte.

Les hypothèses suivantes sont retenues lorsqu'il s'agit de la co-activité d'une infraction :

§ une exécution et coopération directe c'est-à-dire ceux qui auront exécutés ou qui auront coopérés directement à l'exécution d'un acte infractionnel dans son ensemble.

§ une aide et assistance c'est-à-dire sont co-auteurs, ceux qui, par un fait quelconque, auront prêté pour l'exécution, une aide, telle que, sans leur assistance, l'infraction n'eût pu être commise.

§ une provocation privée c'est-à-dire les co-auteurs sont ici, ceux qui, par offres, dons, promesses, menaces, abus d'autorités ou de pouvoir, machination ou artifice coupable, auront directement provoqués la commission de cet acte.

§ une provocation publique, c'est-à-dire ceux qui, par leur discours tenus dans des réunions ou dans des lieux publics, soit par des placards affichés, soit par des écrits imprimés ou non et vendu ou distribués, soit par des dessins ou des emblèmes et auront provoqué directement la commission de cet acte sans préjudice des peines qui pourraient être portées par un décret ou un arrêté contre les auteurs de ladite provocation et dans les cas où cette provocation ne seraient pas suivies d'effets.

Tels sont les hypothèses consacrées à la Co-activité d'une infraction selon l'ordre du code pénal congolais mais dans le cadre de notre étude, nous admettons comme co-auteur à l'occupation illégale, les personnes qui auront en amont consenties directement à une construction ou à s'approprier une construction sans un titre ni droit c'est-à-dire les personnes qui ont commit une exécution matérielle qu'est la construction sur le terrain d'autrui sans titre ni droit. Cette coopération ou exécution doit être d'une manière directe.

D'une manière indirecte aussi, ces agissements tombent sur la personne mais cette foi là, il revêt un autre caractère qu'on appel la complicité.

Le complice quant à lui, il n'exerce pas directement l'acte infractionnel, il commet cet acte mais d'une manière indirecte.

Pour être complice d'un acte, il suffit seulement de donner les instructions pour commettre cet acte, ce qui revient à dire que, fournir même les matériels, armes, instruments de travail ou tout autre moyen qui servira à la commission d'un acte infractionnel sachant qu'il devaient y servir^32(*).

Le fait d'aidé ou d'assister l'auteur, on n'est pas son co-auteur mais plutôt son complice car de la, même si on porte une aide accessoire on est toujours considérés comme étant son complice.

Outre les cas cités précédemment, il y a une complicité sui-generis consacré à l'article 216 du décret du 30 janvier 1940 portant code pénal congolais, qui s'agit d'une extension des cas. Ce qui veut dire que, celui qui fournira sans contrainte et en connaissance de leur intention, subsiste, moyen d'existence, logement, lieu de retraite ou de réunion aux auteurs d'infraction contre la sûreté de l'Etat. Celui qui portera sciemment la correspondance des auteurs de telles infractions ou leur facilitera sciemment de quelque manière que ce soit, la recherche, le recel, le transport ou la transmission de l'objet infractionnel. Il est considéré comme étant le complice de cette infraction.

Dans le cas d'espèce, le complice est celui qui aura facilité les moyens pour avoir les faux documents pour occuper illégalement la parcelle.

Nous pouvons charger de complicité encore, dans ce cas, le conservateur des titres immobiliers^33(*), qui aura fourni quelque moyen que ce soit et illégalement, la propriété à une personne, qui, à son tour et en connaissance des causes, construit sur un terrain appartenant à autrui, sans titre ni droit légalement constaté.

Ce conservateur sera puni conformément aux prescrits des articles 204 à 206 de la loi du 20 juillet 1973, la loi sous examen^34(*).

Cette analyse des éléments contenus au sein de l'article 207 de la loi, nous permet à présent d'étudier les éléments qui peuvent constituer cette prévention de l'occupation illégale et voir valablement son régime répressif.

Section II : Analyse des éléments constitutifs et régime répressif de l'occupation illégale

Nous analysons deux point dans cette section, d'une part, l'analyse des éléments constitutif de l'occupation illégale (§I) et de l'autre part l'analyse de régime répressif de l'occupation illégale (§II).

§I. Analyse des éléments constitutifs de l'occupation illégale.

L'occupation illégale est un acte infractionnel, c'est une infraction consommée, si et seulement si, l'auteur de cet acte ait posé un acte matériel et un acte intentionnel(ou moral) et si ces actes sont simultanés.

C'est ainsi que nous analysons dans ce paragraphe les éléments matériels d'une part(I) et de l'autre part, l'élément intentionnel(II), qui pourra faire asseoir l'infraction de l'occupation illégale pour qu'elle soit valablement prononcée.

Ici, nous entendons, tout acte ou abstention qui forme la base de toute infraction et qui, en générale associé aux autres éléments constitutifs, suffit pour constituer une infraction c'est-à-dire une infraction dite matérielle^35(*).

Cependant, en ce qui concerne l'élément matériel, la loi foncière dans son article 207 sus examiner dispose que : « Tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque qui ne trouve pas son titre dans la loi ou un contrat, constitue une infraction... », De ce qui précède, l'élément matériel requiert donc en son sein l'association d'un acte positif (A) et aussi d'un acte matériel (B).

L'agent ou l'auteur ou encore le constructeur doit nécessairement avoir posé de lui-même ou donner l'ordre de construire ou de réaliser n'importe quelle autre entreprise sur une terre. C'est ce qu'on peut entendre par acte positif in specie casus.

L'acte matériel est caractérisé par tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque qui ne trouve pas son titre dans la loi ou dans un contrat selon l'article 207 de la loi sous examen. De ce qui précède, l'élément matériel n'est pas le seul moyen qui peut constituer une infraction, encore faudrait-il que l'intention du coupable soit aussi établit pour que l'acte soit valablement sanctionner.

L'élément intentionnel se dit d'un acte ou un fait juridique, lorsque l'intention qui les inspires, amène la personne à la commission d'une infraction, en l'occurrence celle de l'occupation illégale.

Dans ce cas, il doit exister dans le chef de l'agent une intention frauduleuse parce que sans la quelle l'intention frauduleuse se traduit toujours par une action consciente et par conséquent, caractérise cet élément moral.

C'est dans cet élément intentionnel que nous rencontrons mieux la bonne ou la mauvaise foi du constructeur. Si ce dernier connait que ce lieu où il prétend construire ne lui appartient pas légalement et qu'il n'ai ni droit ni titre pour se faire mais son intention frauduleuse la maintienne quand même, il sera considérer comme responsable d'une occupation illégale mais du moins s'il ne le savait pas c'est-à-dire s'il ignore tout vice qui pourraient contraindre sa jouissance en ce moment là, il sera considéré comme un constructeur de bonne foi, à l'occurrence, la bonne foi est toujours présumée et l'auteur va courir moins des peines que s'il était un constructeur de mauvaise foi^36(*).

C'est par ces éléments constitutifs de l'infraction de l'occupation illégale que nous allons analyser le régime répressif de cette infraction toujours pour lui donnée une bonne compréhension.

§II. Le régime répressif de l'occupation illégale

Le régime répressif est l'ensemble des règles régissant l'organisation, la mise en oeuvre et l'application de la répression.

En parlant de la répression, nous voyons directement l'idée de la sanction car la règle est pénale si la sanction aussi est pénale.

En ce qui concerne l'occupation illégale comme toute autre infraction, après avoir établie de lien de causalité entre l'auteur du fait incriminé et l'infraction poursuivie, le coupable ne restera pas épargné de la sanction, en vue du rétablissement de l'ordre social mais avant tout il faut qu'il ait un juge compétent pour prononcé cette sanction.

C'est ainsi qu'avant d'analyser le point sur la sanction(B), il faut d'abord dire un mot sur le juge compétent(A).

A. JUGE COMPETENT

Lorsqu'on parle du juge compétent dans ce cas, il faut entendre, la compétence qu'a une juridiction de statuée sur un litige.

Dans son sens ordinaire, le mot « compétence » laisse entendre, la capacité reconnue à un juge de trancher une affaire^37(*).

Cependant, pour que le juge statue sur un litige et dans ce cas, en matière de l'occupation illégale, encore faudrait-t-il qu'il soit compétent matériellement(1) ou territorialement(2).

Autrement appeler « compétence d'attribution », « compétence absolue » ou du latin « ratione materiae ».

C'est la compétence qui résulte des règles par lesquelles le pouvoir de dire le droit est reparti entre différentes juridictions selon l'importance ou la nature du litige, selon le degré de gravité ou même selon la nature de l'infraction^38(*).

Ce qui détermine la compétence matérielle du juge c'est le taux de la peine à infligé, c'est ainsi que s'agissant de la compétence matérielle dans le cas d'occupation illégale, la loi reconnait cette compétence au juge du tribunal de paix parce que la loi recommande au tribunal de paix de connaître les infractions punissable au maximum de cinq ans de servitude pénale principale et d'une peine d'amande ou de l'une de ces peines seulement^39(*).

Etant donner que, pour l'occupation illégale le maximum de temps de la peine n'est que de six mois, ainsi ne dépassant pas cinq ans alors le juge du tribunal de paix est compétent pour connaître cette affaire en matière répressive notamment au premier degré et selon l'article 89 in fine de la loi n°13/011 du 11 Avril 2013 portant organisation, fonctionnement et compétences des juridictions de l'ordre judiciaire, le tribunal de grande instance est compétent pour connaître de l'appel des jugements rendu au premier degré par le tribunal de paix.

De même sur le plan civil, conformément à l'article 110 de la loi précitée, le tribunal de paix reste compétent pour connaître toute contestation portant sur le conflit foncier collectif ou individuel régit par la coutume et comme l'occupation illégale régie le domaine foncier de l'Etat ainsi civilement et coutumièrement elle est de la compétence du tribunal de paix au premier degré et du tribunal des grandes instances au second degré.

Du latin « ration loci », qui veut dire la compétence en raison du lieu car loci veut dire lieu.

Il faut noter que c'est la compétence qu'a un juge de connaître un litige ou un conflit sur le ressort de sa juridiction.

Comme la compétence matérielle vise le taux de la peine, la compétence territoriale quant à elle, vise le ressort compétent du juge.

La compétence territoriale donne aussi le pouvoir à une juridiction de connaître à l'exclusion de sa compétence, un litige relevant d'une autre juridiction.

Il en est ainsi des infractions hors compétence du tripaix Gombe par exemple mais commise au sein de la commune de la Gombe, le tripaix Gombe peut se saisir de l'affaire, statuer et si possible aller en appel au TGI Gombe .

S'agissant donc de l'occupation illégale, est compétent territorialement, le juge du lieu où cette infraction a été commise, le juge de la résidence ou du domicile du prévenu et celui du lieu où le prévenu aura été trouvé^40(*).

Lorsque deux ou plusieurs tribunaux de même rang, compétent territorialement, se trouvent saisi des mêmes faits, le tribunal saisi le premier est préféré des autres, et ce, conformément à l'article 105 de la loi organique sus visée.

Ainsi, le juge compétent de l'occupation illégale territorialement constaté ne dépend que du ressort où l'infraction est commise. Il en est ainsi, d'une infraction de l'occupation illégale constaté sur le territoire de la commune de NGABA c'est le tripaix LEMBA qui sera compétent et même un litige survenu dans la commune de KASAVUBU c'est le tripaix pont-Kasavubu qui va connaître ce litige.

Nous avons résumés ce point de la compétence territoriale sous forme d'un tableau pour l'exacte portée de chaque juridiction de Kinshasa et après nous parlerons de la sanction de l'occupation illégale.

TABLEAU DE LA COMPETENCE TERRITORIALE DES JURIDICTIONS DE KINSHASA EN CAS D'INFRACTION D'OCCUPATION ILLEGALE

N°	DISTRICT	COMMUNES	TRIPAIX COMPETENT (1^er degré)	TGI COMPETENT (2^e degré)	COUR D'APPEL COMPETENT
1	FUNA	BANDALUNGWA BUMBU KALAMU KASAVUBU NGIRI-NGIRI SELEMBAO MAKALA	TR.PONT-KASAVUBU TRIPAIX ASSOSSA TR.PONT-KASAVUBU TR.PONT-KASAVUBU TRIPAIX ASSOSSA TRIPAIX ASSOSSA TRIPAIX LEMBA	TGI KALAMU	C.A/GOMBE
2	LUKUNGA	BARUMBU GOMBE KINSHASA KINTAMBO LINGWALA Mt NGAFULA NGALIEMA	TRIPAIX GOMBE TRIPAIX GOMBE TRIPAIX GOMBE TRIPAIX NGALIEMA TRIPAIX GOMBE TRIPAIX NGALIEMA TRIPAIX NGALIEMA	TGI GOMBE	C.A/GOMBE
3	MONT-AMBA	KINSESO LEMBA LIMETE MATETE NGABA	TRIPAIX MATETE TRIPAIX LEMBA TRIPAIX MATETE TRIPAIX MATETE TRIPAIX LEMBA	TGI MATETE	C.A/MATETE
4	TSHANGU	KIMBANSEKE MALUKU MASINA N'DJILI N'SELE	TRIPAIX N'DJILI TRIPAIX KINKOLE TRIPAIX N'DJILI TRIPAIX N'DJILI TRIPAIX KINKOLE	TGI N'DJILI	C.A/MATETE

NB : Ce tableau nous montre quelle sera la juridiction à saisir lorsqu'il y a la commission de l'infraction de l'occupation illégale. Le législateur à prévue exceptionnellement pour la commune de MAKALA qui est une commune relevant du territoire de la district de la funa de connaître son premier degré dans un tripaix relevant du district de mont-amba. Ce qui revient à dire que la commune de MAKALA fait une exception de compétence territoriale car elle connaît son premier degré au tribunal de paix lemba et son deuxième degré au TGI Kalamu.

Un juge qui est compétent matériellement et territorialement, ne tarde pas à infligé la sanction lorsque le coupable est connu pour le condamné. C'est ainsi que, la sanction est donc très important dans l'analyse du régime répressif de l'infraction de l'occupation illégale.

B. SANCTION

S'agissant de la sanction et au regard de l'article 207 de la loi foncière, le coupable de l'infraction d'occupation illégale est puni d'une peine de deux à six mois de servitude pénale tout comme d'une peine d'amende de 50 à 500 zaïres.

S'agissant des co-auteurs et complices de cette prévention, ces derniers seront punis conformément aux prescrits des articles 21 et 22 du code pénal livre I^er.

Nous rappelons que par co-auteurs nous entendons, tous ceux qui ont prêté pour l'exécution de l'infraction une aide, telle que sans leur assistance, l'infraction n'eût pu être commise. Et sont complices, tous ceux qui, sans réunir en leur personnes les éléments constitutifs de l'infraction, ont par un comportement positif et volontaire aidé ou facilité la réalisation de l'infraction.

Les notions générales et les éléments constitutifs de l'infraction d'occupation illégale sus analysés, nous pousse à passer en revue quelques décisions prononcées par les tribunaux de Kinshasa à la matière.

Chapitre II : ANALYSE DES QUELQUES CAS DE L'OCCUPATION ILLEGALE

Dans le présent chapitre, il sera question d'analyser des cas tranchés en matière de l'occupation illégale par les tribunaux de Kinshasa.

Pendant notre descente sur le terrain, nous avons rencontrés des cas mais en les analysants, nous somme rendit compte qu'il y a d'autres décisions que les juges ont rendues sur l'occupation illégale mais qui ne cadre guère avec celle-ci et d'autre qui cadre parfaitement avec ladite infraction.

Nous analysons quelques échantillons des cas que nous avons récoltés car il y en a plusieurs, c'est ainsi que nous avons subdivisé le présent point en deux sections, respectivement sur les jugements rendus non conforme à l'occupation illégale (section I) et les jugements rendus conforme à l'occupation illégale (section II).

Section I : Jugements rendus non conforme à l'infraction d'occupation illégale.

Nous analysons ici deux jugements, il y a le jugement sous RPA 1624 du 16 Août 2012 du TGI/N'DJILI (§I) et le jugement sous RP 7721/VII/II/III du 13 décembre 2013 du TRIPAIX/ASSOSSA (§II).

§I. Le jugement sous RPA 1624 du 16 Août 2012 du TGI/N'DJILI.

Il s'agit ici d'un dossier revenu en appel au TGI/N'DJILI du jugement sous RP 10803 du TRIPAIX/N'DJILI. Sur ce, nous allons résumer ce fait(1) puis donner la position du juge dans le dispositif(2) avant de commenté la décision du juge(3).

1. Résumer de fait.

Ce jugement à opposer le ministère public et la partie civile M.A.N contre le prévenu M.L.W.

L'appelant M.L.W avait en date du 25 juillet 1987 par suite d'une décharge signé entre lui et le petit fils du chef coutumier, le nommé S.M, acquis deux parcelles au quartier Bibwa dans la commune de la n'sele. Il céda une parcelle et gardera une autre pour lui-même.

De son coté l'intimé M.A.N avait conclu en date du 10 février 2008 par un acte de vente d'immeuble avec la dame M.M.E portant sur un terrain sise avenue bokwa dans le quartier Bibwa au sein de la commune de la n'sele d'une dimension de 20 mettre carré.

L'appelant M.L.W a brandi sa décharge comme titre faisant preuve de la propriété tandis que l'intimé M.A.N à son tour brandit l'acte de vente comme titre de preuve de sa propriété.

Le premier juge de cette affaire à condamné l'appelant du chef d'occupation illégale et le second juge l'a également confirmé mais le premier juge en condamnant il ne se basé sur la qualité du document brandit par l'intimé, il se fondé dans sa décision du faite que le document en question (décharge) ne se rapporte pas à la parcelle querellée, c'est par cette erreur que nous posons notre commentaire, vu la position du juge.

2. La position du juge dans le dispositif

Le tribunal, par ces motifs, statua contradictoirement à l'égard de l'appelant et de l'intimé M.A.N. Infirme le jugement rendu sous RP 10803 dans toutes ses dispositions.

Il dit non établie en fait comme en droit l'infraction de l'occupation illégale à charge de l'appelant M.L.W et l'a condamne à quatre mois de servitude pénale principale.

3. Commentaire de la décision rendue sur l'infraction d'occupation illégale

Notre souci se rapporte sur la légalité du titre qu'il faut brandir parce que le titre est un élément important dans la détermination de la dite infraction.

La question que nous somme posée est celle de savoir comment un juge peut trancher une décision sur l'occupation illégale en se basant sur un décharge, qui du reste, ne se pas conformé à la loi et ne pas reconnu parmi les titres légaux.

Le juge a condamné l'occupation illégale simplement par le faite que la décharge de l'appelant ne pas conforme à la parcelle, chose que nous ne soutenons pas. Il aurait dû selon nous, examiner d'abord la décharge qui n'est autre chose qu'un titre ne faisant pas la propriété d'une personne.

Nous somme dans ce cas en 1987, l'année où l'appelant M.L.W a acquit la propriété, et nous n'ignorons pas que, la loi en matière foncière date de 1973 et révisée en date 18 Juillet 1980, soit 14 ans après l'année 1973 que celui-ci à conclu son contrat de vente, alors en matière de transfère de propriété on doit se basé sur le prescrits de la loi précitée.

Selon cette loi, nulle part il est reconnu la cession des biens immobiliers par le moyen d'une décharge comme titre de base. La loi reconnait le livret de logeur, soit un acte ou contrat de vente, un contrat de location, un certificat d'enregistrement ou un titre valable transférant la propriété.

Le chef coutumier encore moins ses ascendants et descendants, n'ont aucun droit de propriété sur la terre de l'Etat mais ils n'ont que le droit de jouissance et de direction (l'administration du domaine), et dans le cas d'espèce, son petit fils n'a pas qualité pour cédé la propriété.

Nous soulevons en outre, qu'on ne peut pas acquérir par un décharge, même si l'article 207 de la loi ne précise pas de quel titre s'agit-il mais du moins il précise que le titre doit être puisé de la loi ou du contrat mais un décharge n'est pas un titre au vrai sens du mot.

Un décharge par définition, n'est que un acte par lequel on tien quitte une obligation^41(*), c'est ne pas un titre au sens de l'article 207 de la loi.

La différence avec la reconnaissance de dette ou du passif, c'est que, celle-ci est un acte par lequel on reconnait avoir acquis des mains d'une personne une dette ou une obligation quelconque tandis que dans la décharge on reconnait l'acquittement d'une dette ou une obligation.

In specie casus, le juge a trancher sur l'occupation illégale mais il n'a pas bien tranché cette décision vu que le titre servant de base n'a pas été bien examiné. Donc il y a bel et bien occupation illégale mais cette infraction est prononcée en ne tenant pas compte des éléments essentiels de l'occupation illégale.

Après analyse du jugement sous RPA 1624 précédent, nous analysons à présent, un deuxième jugement toujours dans la même itinéraire que le précédent jugement, c'est donc le jugement sous RP 7721/VII/II/III du 13/12/2013 du tripaix de Kinshasa/Assossa.

§II. Le jugement sous RP 7721/VII/II/III/ du 13/12/2013 du tripaix/Assossa.

L'analyse de ce jugement part de trois points, d'abord nous résumons le fait(1) en suite nous donnerons la position du juge (2) et nous commentons enfin cette décision selon l'esprit de l'article 207 de la loi(3).

1. Résumer de fait

En 1993 la citée Y.M. avait achetée une parcelle au près de M.M qui, en violation du contrat d'emphytéose conclut avec l'Etat, a détourné la destination du fond mis à sa disposition et se mit à le morceler pour des fins résidentielles. Pour finir cette anarchie, le ministre des affaires étrangères pris un arrêté en date du 31/12/1998 mettant au contrat d'emphytéose conclu avec M.M. abrogeant toutes les dispositions contractuelle intervenues entre ce dernier et ses acheteurs anarchique et prouvant sur le même site un plan particulier d'aménagement et un règlement d'urbanisme comportant 864 parcelles de terre. Par l'arrêté précité, la même autorité a créée un lotissement dénommé « cité de la libération » et en mettant ces parcelles ainsi créées en vente.

C'est par cette voix que le sieur K.L.T. a acquis la propriété de cette parcelle et par la suite l'a vendue en date du 31/12/1999 à K.K.C, d'où la source de la propriété de ce dernier ici, appelant.

La citée à son tour réagissant par ses moyens qu'elle est propriétaire de cette parcelle sur base d'un contrat de vente conclut avec M.M. le 21/12/1993 et du contrat de location n°F044114 du 22/05/1998 conclu avec l'Etat.

Elle prétend être surprise en 1999 par l'irruption brutale de K.L.T. en 1999, prétend être propriétaire de la parcelle.

C'est par leurs arguments que nous voulons commenter ce jugement et en se basant à la position du juge dans le dispositif.

2. La position du juge dans le dispositif

Le juge statuant contradictoirement et publiquement à l'égard de toutes les parties, reçoit l'action du citant K.K.C. et la déclare fondée.

En outre, le juge dit que l'infraction de l'occupation illégale mise à la charge de la citée est établie en fait comme en droit, par conséquent, la condamne conformément à l'article 207 de la loi du 20 juillet 1973.

3. Commentaire quant à l'infraction de l'occupation illégale

Dans cette affaire, la dame Y.M. avait comme titre le contrat de location portant le n°F045876 du 13/03/2000 couvrant une superficie de 13 hectares et 95 centiares.

Nulle part dans le jugement on a attaqué la fausseté de ce document car faudrait-il que le juge l'attaque pour mieux asseoir sa conviction sur ladite infraction.

En ce qui concerne l'infraction d'occupation illégale revenant en charge du citée, nous disons que cette infraction ne devrait pas se qualifiée ainsi mais plutôt celle de faux en écriture parce que la citée s'est user d'un titre reconnue par la loi qu'est le contrat de location pour se prévaloir de la propriété.

Comme le titre tire sa source de la loi, on dira qu'il a agit bel et bien avec un titre reconnu par la loi mais seulement ce titre est faux, voila pourquoi, selon nous, nous retenons que l'infraction ici serait de faux en écriture et non de l'occupation illégale. Et celle-ci n'a donc pas sa place dans ce jugement.

Après cette brève analyse des jugements non conforme à l'infraction de l'occupation illégale, nous analysons à présent les jugements qui répond normalement aux prescrits de l'article 207 de la loi, consacré à condamné l'occupation illégale.

Section II : Jugements rendus conforme à l'infraction de l'occupation illégale tel que prescrit à l'article 207 de la loi sous examen.

Dans le présent paragraphe, nous analysons d'une part le jugement sous RP 4903/II du 26 juillet 2005 du tripaix/pont Kasavubu (§I) et de l'autre part le jugement sous RP 20896/III du 1^er novembre 2011 du tripaix/Ngaliema(§II).

§I. RP 4903/II du 26/07/2005 du Tripaix Pont Kasavubu

Cette affaire a opposé le ministère public et la partie civile Madame K.E. résidant sur l'avenue Bosobolo n°31/A dans le quartier des anciens combattants au sein de la commune de Kasavubu contre le prévenu B.B. résidant sur la même avenue avec la dame K.E. au n°31/B dans la même commune de Kasavubu.

Sur ce, nous allons en premier lieu faire un résumer des faits(1) puis donner la position du juge(2) puis nous chutons par donné notre commentaire en ce qui concerne l'infraction de l'occupation illégale(3).

1. Résumer de fait

La requérante est propriétaire de la portion de la parcelle sise le n°31/A de l'avenue Bosobolo dans le quartier des anciens combattants dans la commune de Kasavubu, par suite d'une vente intervenue entre elle et Mr N.J. en date du 19 septembre 2004.

Plus tard Mr B.B. a aussi acheté l'autre partie c'est-à-dire la parcelle n°31/B chez le même vendeur. Alors, à cause des travaux de constructions entreprises par ce dernier, que le conflit de limite s'éclata entre lui et la dame K.E, sa voisine.

Selon celle-ci, le cité B.B a empiété d'un mettre sur le fond et que pendant les travaux il y a des craquelures (fissures) qui se font sur son mur et à la peur de voir son mur être écrouler, elle saisie le tribunal pour que justice soit faite.

Le cité quant à lui, il rejette toute accusation portée contre lui et soutient avoir construit dans ses propres limites, telle qu'indiquées par le service compétent conformément à la décision du morcellement du 28 septembre 2004 (cote 2).

Tel est en bref, le problème qui les opposent et dont la citante K.E. à attrait en justice le prévenu B.B pour répondre du chef de l'occupation illégale.

C'est par cette tension d'incompréhension que nous faisons asseoir notre commentaire en tenant compte de la position du juge quant à la prononciation de l'infraction d'occupation illégale.

2. La position du juge dans le dispositif

En statuant publiquement et contradictoirement à l'égard de toutes les parties, le juge reçoit et dit non fondée l'action sous RP 4903/II initiée par la citante, en conséquence déclare non établie les infractions de déplacement des bornes et d'occupation illégale de terre mises à charge du cité B.B. , l'en acquitte et le renvoie à des fins des poursuites judiciaires sans frais.

Il reçoit par contre l'action reconventionnelle du sieur B.B. et la dite fondée, en conséquence, condamne la dame K.E. à lui payer à titre des dommages intérêts, la somme fixée ex aequo et Bono à cinq mille dollars américain qui sera payable en franc congolais conformément au taux en vigueur. Le tribunal condamnera en suite la citante au paiement des frais de justice.

3. Commentaire sur l'infraction de l'occupation illégale

Il est reprocher par la dame K.E. à Mr B.B. d'avoir occupé illégalement un mettre de distance de la parcelle n°31/A dont la propriété revient à la dame K.E. mais en ce qui concerne cette infraction, l'article 207 de la loi qui régie le domaine foncier au Congo en l'occurrence la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, dispose : « tout acte d'usage ou de jouissance d'une terre quelconque qui ne trouve pas son titre dans la loi ou un contrat, constitue une infraction punissable... », De ce qui précède, l'occupation illégale exige l'élément matériel, qui ne doit être conforme à la loi ou au contrat et l'élément intensionnel ou moral, qui consiste à avoir une intension méchante de nuire à autrui pour se proclamé maître du lieu alors qu'on ne le pas.

Le tribunal à effectuer une descente sur le terrain pour constater le fait, et il se rend compte que le cité B.B. a bel et bien respecté son fond et qu'il n'a pas du tout empiété le fond de la citante et celle-ci n'a pas vraiment prouvé ses allégations qu'elle portée sur le cité B.B.

L'occupation illégale est une infraction qui se prouve comme toute autre infraction et ici, selon nous, le juge a bien dit le droit en rejetant cette infraction portée sur le sieur B.B. c'est-à-dire le juge à dit non établie l'infraction de l'occupation illégale portée sur ce dernier.

Le sieur B.B. a bel et bien occupé et d'une manière légale sa portion de terre et n'a pas empiété sur le fond de la citante mais seulement celle-ci à user d'une mauvaise foi de voir avancer la construction de son voisin c'est pourquoi elle saisi la justice tout en espérant qu'on lui arrosera la vie par les dommages et intérêts.

Le tribunal statuât et dit recevable l'action mais la juge non fondée c'est-à-dire non établie en fait comme en droit et condamne la citante au paiement de l'amande reconventionnelle pour avoir vexé et touché la dignité du cité B.B.

Après analyse du dossier sous RP 4903/II précédent, nous analysons à présent le jugement sous RP 20896/III du 1^er novembre 2011 du tripaix Ngaliema, qui nous prend les mêmes procédures que le jugement précédemment analysé.

§II. Le jugement sous RP 20896/III du 1er novembre 2011 du Tripaix/Ngaliema

Cette affaire a opposer le MP et la PC Mr B.O domicilié à Kinshasa sur l'avenue Kamundu n°6 bis dans la commune de Ngaliema contre la prévenue E.M. domicilié sur la même avenue au n°6 et dans la même commune que le cité B.O.

Leur différend nous pousse à s'asseoir sur trois points, d'abord faire le résumer de fait(1), en suite donné la position du juge selon le dispositif(2) et enfin donné notre commentaire sur la décision rendue selon une autre image et une autre compréhension(3).

1. Résumer de fait

Mr B.O. ici partie civile a attrait en justice la dame E.M. pour répondre du chef d'occupation illégale, ladite infraction est consacrée par l'article 207 de la loi sous examen.

Cependant, en date du 12 février 1971, la dame A.C. mère de la citée acheta des mains de Mr T.J. la parcelle située au n°6 bis de l'avenue Kamundu dans la commune de Ngaliema au quartier Manenga, et il se fait que plus tard, il lui est établit une fiche parcellaire, un PV de constat de lieu et un PV de confirmation avec une attestation provisoire de propriété qui lui permettra d'être en possession de deux parcelles contigües sur la même avenue portant respectivement les numéros de police 6 et 6 bis.

En date du 13 Août 1982, le citant prétend que fort de ces titres, la dame A.C. mère de E.M. lui vendit la parcelle portant le n°6 bis (en présence de 2 témoins) et une servitude de passage lui était bien reconnue.

Arriver au mois de novembre 1993, la dame E.M, ici la citée, supprima pure et simplement cette servitude, qui, lui a été reconnu par la justice sous prétexte qu'elle a des prétention de propriété sur ladite parcelle et elle ignore également la présence de la parcelle n°6 bis, car pour elle, c'est ne pas deux parcelles mais plutôt une seule parcelle portant le numéro 6 et elle dit détenir le livret de logeur et la fiche parcellaire tout en usant de divers procédure et saisi la justice pour prouver ses titres auxquels le citant considère comme faux.

Comme la dame E.M. a agit par des manoeuvres frauduleuses pour se procurer tout les titres, Mr B.O. a attrait cette dame en justice pour annuler ces irrégularités et la condamnée du chef d'occupation illégale.

C'est par ce résumer que nos idées se sont ensemblées pour commenté cette infraction mise à la charge de la dame E.M. vu la position du juge dans le dispositif.

2. La position du juge dans le dispositif

Le tribunal de céans statuant publiquement et contradictoirement à l'égard du citant B.O et de la citée E.M reçoit la présente action et la dite partiellement fondée.

Dit également établie en fait comme en droit l'infraction dite d'occupation illégale mise à charge de la citée et la condamne à trois mois de servitude pénale principale.

Le tribunal mettra en outre, les frais d'instance à charge de la citée et les dit payables dans les délais légaux, à défaut, elle subira sept jours de contrainte par corps.

3. Commentaire quant à l'infraction de l'occupation illégale

S'agissant de l'infraction de l'occupation illégale reprochée à la citée, aux termes de tout ce que nous avons dit et conformément à l'article 207 de la loi n°80-008 du 18 juillet 1980 modifiant et complétant la loi du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, qu'en espèce, c'est vainement que la citée tente de se disculper en prétendant qu'elle n'a jamais fait abstention à l'usage par le citant de la servitude de passage car en même temps elle ne reconnait pas à ce dernier le droit de propriété sur la parcelle n°6 bis.

Quant à la servitude faisant conflit, nous retenons que, c'est la dame A.C. mère de la citée, qui, accorda au sieur B.O car c'est elle qui lui a vendit cette parcelle. Aux termes de l'article 169 de la loi sous examen, la servitude sur le plan foncier^42(*), n'est rien d'autre qu'une charge imposée sur un fond pour l'usage et l'utilité d'un autre fond. On parle ainsi de la servitude foncière en ce sens qu'elle est rattachée à un fond.

Dans le cadre de ce jugement, cette servitude est accordée à Mr B.O au terme du jugement sous RP 2099 du tripaix Ngaliema en date du 11 novembre 1988, que, c'est donc sans titre ni droit que la citée occupe cette parcelle et que sa défense ne tienne pas.

En supprima cette servitude, en d'autre terme elle ignore le jugement précité alors qu'elle n'a pas qualité pour le faire, elle a même niée l'existence de la parcelle n°6 bis.

L'élément matériel retenue ici, c'est le fait seulement d'occuper sans titre ni droit la portion de terre d'autrui et de nier la propriété légale du citant. Car ce dernier détient des titres légaux (livret de logeur).

L'élément intentionnel (ou moral) est fondé ici par son intention méchante de devenir maître sur le lieu pour nuire à autrui en niant l'existence de la parcelle n°6 bis et par la suppression de la servitude reconnue au sieur B.O.

Par ce fait, le tribunal a retenu sur la dame E.M, l'infraction de l'occupation illégale et la condamne, c'est pourquoi nous disons qu'ici le juge a bien dit le droit et le jugement est bien fondé.

En dépit du chapitre premier où nous avons fait une étude de l'occupation illégale et du chapitre deuxième où nous avons commenté les décisions des juges des tribunaux de Kinshasa, notre étude serait incomplète si on ne la clôture pas par une conclusion générale, qui résumera en quelques lignes tout ce que nous avons dit et relèvera quelques faiblesses puis donné des suggestions pour une bonne administration du domaine foncier de notre pays.

CONCLUSION GENERALE

Dans notre étude consacrée sur l'occupation illégale en droit positif congolais, nous somme partis sous deux chapitres respectivement sur l'analyse de l'article 207 de la loi, où nous avons pris le soin de faire une étude de notion et base légale et toujours dans ce premier chapitre, nous avons détaillé les éléments constitutifs de l'infraction de l'occupation illégale (élément matériel et intentionnel ou moral) et nous avons aussi analysé les éléments répressif en épinglant le juge compétent et en donnant la sanction propre à l'occupation illégale.

De l'autre part, dans le second chapitre consacré à l'analyse de quelques décisions rendues par les tribunaux de Kinshasa en matière d'occupation illégale, au sein de ce chapitre, nous avons analyser les jugement rendu sur l'occupation illégale mais qui ne cadre pas avec l'article 207 de la loi d'une part et d'autre part les jugements rendu sur l'occupation illégale respectant l'esprit et la lettre de l'article 207 de la loi.

Par cette étude, nous avons constaté beaucoup des faiblesses mais nous retenons les plus importants qui, sont, peut être, la manque d'une mesure répressive rigoureuse correspondante à l'infraction de l'occupation illégale car la seule condamnation de 2 à 6 mois de servitude pénale, selon nous, ne suffit pas pour la protection d'un bien d'aussi grande d'importance que le sol de l'Etat. Une autre faiblesse est qu'il y a absence d'une punition sévère sur les conservateurs des titres immobiliers, qui, est l'une des autorités au centre duquel les fraudes passent pour créer des conflits fonciers, bien que fonctionnaire de l'Etat, il doit répondre de ses actes commis par son intention pendant ou en dehors de sa fonction( la corruption par exemple).

La mauvaise application de l'article 207 dans des matières purement civile c'est-à-dire on a tendance à chercher condamné une personne même pour des faits civiles qui n'ont rien à voir avec l'occupation illégale. Par exemple, un locataire qui a consommer sa garantie locative et ne veux pas libérer la maison louée, il ne s'agit pas là d'une occupation illégale mais plus tôt d'une inexécution du contrat.

* D'abord la révision du code pénal congolais pour restauré en son sein l'infraction de l'occupation illégale et remplacer le zaïre monnaie prononcer en ce qui concerne la peine d'amande par le franc congolais en tenant compte de la conversion au taux en vigueur ;

* En suite, placer cette infraction au sein du code pénal qui sera révisé, précisément dans le livre deuxièmes au titre deuxième consacré à des infractions contre les propriétés et en créant un paragraphe 3bis intitulé « de l'occupation illégale » ;

* nous proposons quant à la peine de servitude pénale, qu'elle soit augmentée de 1 à 5 ans au lieu de 2 à 6 mois car selon nous, cette dernière mesure ne correspond pas à la protection d'un bien comme la parcelle ou le sol de l'Etat ;

* nous suggérons également quant à la peine d'amande qu'elle ne soit plus fixé par la loi comme l'article 207 fixe l'amande de 50 à 500 zaïres mais qu'elle soit prononcée par la volonté du juge mais en précisant qu'elle soit le double de la valeur de l'immeuble querellé ;

* en dehors de toute autorité, ministre d'urbanisme et habitat, ministre des affaires foncières, ministre de la justice et le conservateur des titres immobiliers, etc. que ce dernier, soit sévèrement punis en dehors de l'article 205.2 de la loi (6 mois à 5ans et 50 à 300 zaïres), car par lui aujourd'hui plusieurs manoeuvres frauduleuse autorisent le faux en écriture pour la cession de bien et même occupation illégale.

* in fine, nous suggérons qu'il faut vulgariser la notion de certificat d'enregistrement et par là, insister sur le non mention de duplicata de certificat d'enregistrement car la loi ne reconnait pas cette pratique.

Ainsi par l'application de nos suggestions nous pensons réveiller toute personne qui reste encore dans son état de somnambule^43(*) mais ayant le souci de se procurer une portion de terre de l'Etat ou un immeuble par les mains d'un particulier, sur la connaissance de ses droits et devoirs en matière d'occupation pour ne pas tomber sous le coup de l'occupation illégale et réveiller également les autorités de rester sérieux dans leurs fonctions pour ne pas mettre en vente un bien pour deux acheteurs.

Pour une bonne administration du domaine foncier, nous osons combattre et réduire à travers cette étude la commission de l'occupation illégale dans la ville province de Kinshasa et dans la République Démocratique du Congo en générale.

ANNEXE

BIBLIOGRAPHIE

1. La loi n°73-021 du 20/07/1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée par la loi n°80-008 du 18/07/1980, in journal officiel n°spécial, 1992;

2. La loi organique n°13/011-B du 11 Avril 2013 portant organisation, fonctionnement et compétences des juridictions de l'ordre judiciaire, in journal officiel n°spécial, Kinshasa 04 mai 2013 ;

3. Le décret du 30/01/1940 portant code pénal congolais, in journal officiel, 45^ème Année n°spécial du 30/11/2004 ;

4. Le décret du 30/07/1888 portant contrat ou obligation conventionnelle, in Bulletin officiel n°spécial, 1888.

9. A. SOHIER : Les terres indigènes avant l'E.I.C, in journal des tribunaux d'outre-mer, 1964, pp 250.

10. BROUILLAUD Jean-Pierre : Droit civil les biens, les personnes, la famille, Paris- hachette, 2000, pp 192.

11. CARBONNIER Jean : Droit civil les biens, 18^e éd., Tome 3, Paris PUF, 1956, pp 387.

12. François TERRE et Philippe SIMLER : Droit civil les biens, 6^e éd. Paris-Dalloz, 2002, pp793.

13. KANGULUMBA MBAMBI V : Droit civil les biens, 4^e éd. revue et augmentée, 2^e graduat, 2007, pp 325.

14. KATUALA KABA KASHALA : Le certificat d'enregistrement et le livret de logeur, éd. Batena-ntambwa, Kinshasa, 1998, pp 51.

17. KIENGE-KIENGE Raoul : Initiation à la recherche scientifique, 2^e graduat, Université de Kinshasa, 2010(Inédit)

18. MBOKO D'JADIMA Jo : Principes et usages en matière de rédaction d'un travail universitaire, ed. cadicec, Kinshasa Gombe, 2004

19. NYABIRUNGU mwene NSONGA. R. : Droit pénal général, ed. Droit et société (DES), Kinshasa, 1995, pp 389.

20. VUNDUAWE-te-PEMAKO : Droit Administratif, 3^e graduat, Université de Kinshasa, 2012-2013 (Inédit)

Table des matières

INTRODUCTION................................................................................................................................................. 1

LES METHODES DE RECHERCHE ..................................................................................................................... 5

LA DELIMITATION DU SUJET ........................................................................................................................... 6

PLAN SOMMAIRE.............................................................................................................................................. 6

CHAPITREI : DE L'OCCUPATION ILLEGALE : ANALYSE DE L'ARTICLE 207 DE LA LOI DE 20 / JUILLET / 1973 PORTANT REGIME GENERAL DES BIENS, REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ET REGIME DES SURETES 7

§I : NOTION DE L'OCCUPATION ILLEGALE...................................................................................................... 7

§II : ANALYSE DE LA BASE LEGALE ...................................................................................................................12

SECTION II : ANALYSE DES ELEMENTS CONSTITUTIF ET DU REGIME REPRESSIF DE L'OCCUPATION ILLEGALE .............................................................................................................................................................21

§I : ANALYSE DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE L'OCCUPATION ILLEGALE ............................................. 21

§II : ANALYSE DU REGIME REPRESSIF ............................................................................................................ 23

TABLEAU DE LA COMPETENCE TERRITORIALE DES JURIDICTIONS DE KINSHASA EN CAS D'INFRACTION D'OCCUPATION ILLEGALE................................................................................................................................. 26

CHAPITRE II : ANALYSE DE QUELQUE CAS DE L'OCCUPATION ILLEGALE ................................................28

SECTION I : CAS DES JUGEMENTS RENDUS NON CONFORME A L'INFRACTION DE L'OCCUPATION ILLEGALE ............................................................................................................................................................ 28

§I : LE JUGEMENT SOUS RPA 1624 DU 16 /08/2012 DU TGI/ N'DJILI ...................................................... 28

§II :LE JUGEMENT SOUS RP 7721/ VII/ II/III/ DU 13 /12/2013 DU TRIPAIX/ ASSOSSA .......................... 31

SECTION II : CAS DE JUDEMENTS RENDUS COMFORME A L'INFRACTION DE L'OCCUPATION ILLEGALE TELQUE PRESCRIT A L'ARTICLE 207 DE LA LOI DU 20/07/1973 ............................................................... 33

§I : LE JUGEMENT SOUS RP 4903/II/ DU 26/07/2005 DU TRIPAIX PONT-KASAVUBU ............................ 33

§II : LE JUGEMENT SOUS RP 20896/III DU 1/11/2011 DU TRIPAIX NGALIEMA ....................................... 35

CONCLUSION GENERALE ................................................................................................................................. 39

ANNEXE ............................................................................................................................................................. 41

BIBLIOGRAPHIE ................................................................................................................................................ 42

TABLE DES MATIERES ..................................................................................................................................... 44

* ¹ Art.53 de la loi n°73-021 du 20/07/1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, in J.O n° spécial 1992, p 21.

* ² Résultat tiré des décisions rendues au tribunal des paix d'Assossa, tribunal de grande instance de Kalamu, tribunal de paix de Ngaliema, etc.

* ³ A.SOHIER : Les terres indigènes avant l'E.I.C, in journal des tribunaux d'outre-mer, 1964, P116ss

* ⁴ NYABIRUNGU Mwene nsonga R., Droit pénal général, éd. Droit et société (DES), Kinshasa, 2005, Pp 84 et 268

* ⁵ MBOKO DJADIMA JO. : Principe et usage en matière de rédaction d'un travail universitaire, éd. cadicec, Kinshasa/Gombe, 2004, P21.

* ⁶ KIENGE-KIENGE Raoul : Initiation à la recherche scientifique, syllabus des cours pour les étudiants de G2 droit, UNIKIN, 2010-2011, p26.

* ⁷ François TERRE et Philippe SIMLER : Droit civil les biens, 6^e éd. Dalloz, paris, 2002, p306.

* ⁸ Lorsque nous parlons de chose nous entendons dire l'immeuble et par lieu nous entendons dire le terrain ou l'espace foncier du domaine privé de l'Etat.

* ⁹ BROUILLAUD Jean pierre : Droit civil les biens, les personnes, la famille, paris hachette, 2000, p44.

* ¹⁰ CARBONNIER Jean : Droit civil les biens, 18^e éd. Tome 3, Paris PUF, 1956, P320.

* ¹³ L'action « de in rem verso » n'est rien d'autre que l'action dont dispose l'appauvri contre l'enrichi lorsqu'il y a enrichissement sans cause pour établir l'équilibre entre les deux.

* ¹⁶ VUNDUAWE TE PEMAKO : Droit administrative congolais, Université de Kinshasa, 2012, p44 (syllabus de cours).

* ¹⁸ BONY CIZUNGU M. NYANGEZI : Les infractions de A à Z. éd. Lawrent Nyangezi, 2011, p 550.

* ²² KANGULUMBA MBAMBI V : Droit civil les biens, 4^e éd. revue et augmenté, 2008, P267.

* ²³ KATUALA KABA KASHALA : Le certificat d'enregistrement et le livret de logeur (jurisprudence et note de lecture), éd. Bantena-ntambwa, Kinshasa 1998, Pp 7-11.

* ²⁴ La base du principe cher de l'inattaquabilité de certificat d'enregistrement.

* ²⁷ Art. Ier du décret du 30 juillet 1888 portant contrat et obligation conventionnelle (code civil livre III selon PIRON et DEVOS).

* ³³ Par conservateur des titres immobiliers, nous voyons un fonctionnaire de l'Etat qui s'occupe de la livraison légale de titre de propriété sur la concession de l'Etat.

* ³⁸ KISAKA KYA NGOY : Cours d'organisation et des compétences judiciaire, 2^e graduat, 2010-2011, notes de cours (Inédit).

* ³⁹ Art.85 de la loi n°13/011-B du 11 Avril 2013 portant organisation, fonctionnement et compétences des juridictions de l'ordre judiciaire, in J.O n° spécial, Kinshasa 04 mai 2013, p23.

* ⁴³ La théorie du somnambule ou du semblant sommeil n'est rien d'autre que notre propre doctrine, qui signifie que, toute personne qui ignore ses droits et devoirs ne cherchant pas à les connaître mais laissant à charge de l'Etat par le moyen d'une phrase paresseuse : « L'Etat a talela biso likambo oyo ». C'est une phrase qu'aujourd'hui les congolais utilisent fréquemment pour charger à l'Etat congolais toute sa paresse même dans la connaissance de ses propres droits et devoirs. C'est pourquoi nous avons pensés que tout congolais qui réfléchit de la sorte, il fait un semblant sommeil ou il est dans son état de somnambule.