B- Litiges liés aux opérations commerciales
Ces opérations commerciales sont : le bail
professionnel, la vente commerciale et la vente du fonds de commerce.
1- Litiges liés au bail professionnel
Dans un bail professionnel, les relations entre le bailleur et
le preneur sont très souvent conflictuelles, chacun essayant de tirer la
couverture de son coté. C'est notamment le cas, lorsque, l'immeuble
étant endommagé, il faille procéder à des
réparations : l'AUDCG répartit assez clairement la part de chacun
dans ces circonstances (grosse réparations pour le bailleur,
dégâts locatifs pour le preneur), mais, bien des fois,
l'intervention d'un arbitre est nécessaire. L'article 132 attribue
à la juridiction présidentielle, la compétence dans ces
litiges ; il prévoit que (sauf convention contraire des parties) les
contestations découlant de l'application des dispositions sur le bail
professionnel sont portées à la requête de la partie la
plus diligente - sauf dispositions contraires - devant la juridiction
compétente, statuant à bref délai, dans le ressort de
laquelle sont situés les locaux donnés à bail.
Ainsi, l'article 106 de l'AUDCG dispose que « si les
réparations urgentes sont de telle nature qu'elles rendent impossible la
jouissance du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la
durée des travaux à la juridiction compétente statuant
à bref délai ». Il est complété par
l'article 107 du même Acte uniforme d'après lequel, lorsque le
bailleur refuse d'assumer les grosses réparations qui lui
73 Article 70 AUS.
74 Article 218 AUS.
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incombent, le preneur peut se faire autoriser par la
juridiction compétente, statuant à bref délai, à
les exécuter conformément aux règles de l'art, pour le
compte du bailleur ; et, dans ce cas, la juridiction compétente,
statuant à bref délai, fixe le montant de ces réparations
et les modalités de leur remboursement.
La même juridiction intervient dans d'autres cas :
- en cas de renouvellement d'un contrat de bail professionnel,
et, à défaut d'accord écrit entre les parties sur le
nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à
bref délai, est saisie par la partie la plus diligente75 ;
- en cas de cession du bail, et lorsque cette cession s'impose
au bailleur, celui-ci dispose d'un délai d'un mois à compter de
cette signification ou notification pour s'opposer, le cas
échéant, à celle-ci et saisir la juridiction
compétente statuant à bref délai, en justifiant des motifs
sérieux et légitimes de s'opposer à cette
cession76 ;
- en cas de sous location totale ou partielle, lorsque le
loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le
bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du prix
du bail principal, augmentation qui à défaut d'accord entre les
parties est fixée par la juridiction compétente, statuant
à bref délai (en tenant compte des éléments
visés à l'article 117 AUDCG)77 ;
- en cas de pluralité de demandes des ayants-droit
souhaitant poursuivre le bail d'une personne physique, le bailleur peut saisir
la juridiction compétente, statuant à bref délai, afin de
voir désigner le successeur dans le bail78.
Enfin, le contrat de bail pouvant prévoir une clause
résolutoire de plein droit, en cas d'inexécution d'une clause ou
d'une condition du bail et après une mise en demeure, la juridiction
compétente statuant à bref délai constate la
résiliation du bail et prononce, le cas échéant,
l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef79.
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