Le processus de
valorisation du foncier en renouvellement urbain
Attachons nous maintenant à estimer le poids du foncier
dans une opération de renouvellement urbain, et le chemin qu'il suit
pour être valorisé. Un des objectifs étant d'apporter de la
mixité dans le quartier par l'apport de logements (un minimum de 400
logements est aujourd'hui inscrit dans le PLU), regardons la chaîne de
valeur d'une transformation d'un foncier d'activités en foncier de
logements.
Dans le domaine du logement, le foncier est une matière
première transformée à plusieurs reprises pour obtenir, au
bout de la chaîne de valeur, une opération de construction. Sa
valeur est progressivement augmentée par le travail de mobilisation et
d'aménagement réalisé par de multiples acteurs, qui
apportent chacun une véritable valeur ajoutée. Cette
création de valeur est rendue possible par le faible rendement du
foncier occupé par d'autres activités que le logement neuf (baux
industriels, fermage...). Il s'agira ici de comprendre comment les principales
étapes de transformation du foncier se traduisent par une valeur
ajoutée. Nous nous baserons pour ce faire sur la fiche du conseil
général de Haute Savoie, la création des valeurs
foncières (2007).
Mobiliser le foncier
Il s'agit dans un premier temps d'identifier des gisements
fonciers. Dans notre cas, et puisque l'établissement public foncier de
Loire Atlantique n'est pas encore opérationnel, c'est à
l'aménageur que revient cette responsabilité. Lorsque ces
gisements fonciers ne constituent pas d'emblée une unité
foncière opérationnelle pour le projet, un remembrement peut
s'avérer nécessaire. À cette identification des gisements
fonciers s'ajoute, tout au long du processus, l'acquisition foncière,
qu'elle se fasse à l'amiable ou sous contrainte. En plus du temps
passé par les intervenants, des frais s'ajoutent lors de chaque
accession. À l'issue de cette étape, on dispose d'une
matière première : le foncier maîtrisé.
Rendre opérationnel le droit des sols
En fonction des avants projets, une adaptation du droit des
sols est souvent nécessaire : foncier non urbanisable ou sur des
densités très faibles, contraintes ne permettant pas de
réaliser le projet... Il s'agit alors pour l'aménageur
d'élaborer un pré-projet à destination de la
collectivité pour examiner une modification du droit des sols. La
procédure de ZAC permet de réaliser cette étape
conjointement avec la définition de l'aménagement. Le fait de
rendre un terrain urbanisable ou d'augmenter les droits à construire a
un impact majeur sur sa valeur. Cette étape est extrêmement
consommatrice de temps, non seulement pour l'opérateur et ses
prestataires, mais aussi pour la collectivité.
Aménager le foncier
L'aménagement dote le foncier d'un certain niveau
d'équipement et d'une qualité urbaine qui apportent de la valeur
: l'aménagement créée de la valeur par les investissements
réalisés.
Le coût est plus ou moins élevé en
fonction de la nature du foncier : en renouvellement urbain, les coûts de
démolition et de dépollution viennent fortement renchérir
le foncier par rapport à un foncier nu (extension urbaine). Ces
coûts peuvent s'avérer très élevés et sont
difficilement évaluables au début du projet. En projet
d'aménagement (ZAC ou lotissement principalement), le foncier est une
seconde fois commercialisé auprès d'opérateurs immobiliers
: cette étape vient également augmenter le prix des charges
foncières finales, notamment lorsque les opérateurs passent par
une mise en concurrence.
Schéma des processus de valorisation du foncier dans
une opération de renouvellement urbain, Conseil Général de
Haute Savoie (2007)
Etablir un bilan d'aménagement
En termes de bilan d'aménagement, il est
nécessaire de distinguer projet d'aménagement de renouvellement
urbain (hors projets types ANRU qui reposent beaucoup sur les subventions
publiques) et projet en extension urbaine. Cette distinction repose
principalement sur le poids relatif des acquisitions foncières, beaucoup
plus importants en renouvellement urbain : environ 49 % du bilan, contre
17 % en extension urbaine.
 
Ventilation des postes dans un bilan d'aménagement,
Conseil Général de Haute Savoie (2007)
Cette différence s'explique par :
· Une valeur des marchés fonciers bien plus
élevée dans les secteurs urbains, principaux territoires porteurs
de renouvellement ;
· La nécessité d'offrir une valeur
suffisante aux grands propriétaires industriels devant financer un
projet de réimplantation souvent très coûteux et assurer la
dépollution et le démolition de leur site ;
· Un processus d'acquisitions foncières
complémentaires souvent complexe et étalé dans le temps,
dans des conditions de survalorisation progressive des coûts plus
l'échéance opérationnelle du projet se rapproche.
Il faut compter aussi avec la prise de valeur progressive de
tous les fonciers, à mesure que le projet prend forme. Car les acteurs
immobiliers présents comprennent rapidement l'intérêt de la
présence d'un projet urbain à proximité, et
l'intègrent par anticipation dans la valorisation de leur terrain,
entraînant un phénomène spéculatif. Ce
phénomène, que l'on peut déjà voir à
l'oeuvre sur le Bas Chantenay (on l'a vu plus haut avec l'exemple de Mr Sertis,
propriétaire de l'entreprise SECODI), est à nuancer cependant,
car l'aménageur dispose également de la possibilité de
faire évaluer les parcelles par une estimation des domaines, qui bien
souvent ont tendance à lisser volontairement les effets
spéculatif pour favoriser l'acquisition publique.
| 
