Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

§2: Les différentes approches des questions de logements à travers la littérature et les faits

A- La croissance urbaine et le problème de logement

1) la croissance urbaine en Afrique

Le continent africain dans son ensemble se caractérise par une croissance urbaine extrêmement rapide. Au début du 20^ème siècle la population africaine était rurale à 95% (N'bessa, 2003)^22(*). Pendant la colonisation, notamment après la première guerre mondiale, l'Afrique a connu un taux de croissance urbaine très élevé comparable à ceux des pays latino-américains et dépassant largement celui des pays industrialisés. L'occupation coloniale avait mis en place une espèce d'embryon de réseau urbain qui fut complété ultérieurement, en dehors des villes traditionnelles. Après les villes militaires ou forts, il fut créé des chefs lieux de région. Mais c'est surtout après les années d'indépendance que le fait urbain en Afrique a connu un essor spectaculaire. En 1960, le degré d'urbanisation était de 13% pour l'ensemble du continent. Ce taux a atteint 34% en 1987 avec une population urbaine d'environ 195 millions sur un total de 575 millions d'habitants. Ce processus d'urbanisation se poursuit toujours et on ne peut plus parler de l'Afrique aujourd'hui sans parler des villes. Le fait urbain est un phénomène général sur ce continent, mais tous les africains ne sont pas au même niveau d'urbanisation (tableau n°1).

Tableau n°1 : Evolution des taux d'urbanisation de 1950-2010 (%)

Régions	1950	1960	1970	1990	2000	2010
Afr. Subsaharienne Afr. Occidentale Afr. Orientale Afr. Centrale Afr. Australe Afr. Du nord	11,5 10,3 5,3 14,2 38,2 24,5	14,8 14,5 7,4 17,9 41,9 30,2	18,9 16,6 10,4 24,8 43,6 36,4	28,2 32,8 19,2 31,0 46,2 43,8	34,3 40,6 24,6 35,9 50,5 48,3	41,2 48,5 30,7 42,9 57,3 54,1

Source: Nations Unies, World urbanization prospects, the 1994 revision, New York, 1995 in Population et défis urbains p.55

Selon Dubresson (2003)^23(*), à l'échelle étatique, les inégalités sont encore plus affirmées: en 1995, le taux d'urbanisation retenu par les Nations Unies était de 7,2% au Burundi et 6% au Rwanda mais il atteignait 58,8% au Congo, 53,8% en Mauritanie et près de 70% des sud-africains sont probablement citadins; en Afrique occidentale, 42,3% des Sénégalais vivraient en ville contre 17% des Nigériens et 27% des maliens. Au Bénin ce taux a évolué de 36% en 1992 à 38,9% en 2002.

Un élément essentiel de la croissance urbaine, très rapide depuis plusieurs décennies est la croissance démographique liée au dynamisme interne des citadins et aux apports extérieurs de plusieurs origines. Le dynamisme démographique dans les pays en développement est induit par un taux de natalité élevé de l'ordre de 45-50 pour mille suivant les pays conjugués à un taux de mortalité faible de l'ordre de 15 pour mille. Ainsi le taux d'accroissement naturel se situe entre 3 et 3,5% dans certaines villes en développement.

En dehors de la croissance naturelle très élevée due à l'excédent des naissances sur la mortalité infantile, les mouvements de population jouent un rôle majeur dans le dynamisme démographique des centres urbains. Notamment le phénomène de l'exode rural, le développement des activités économiques dans les villes (secteur secondaire et tertiaire), l'installation des grandes maisons de commerce avec leur siège principal, les entreprises industrielles et diverses activités de service sont à l'origine du départ des jeunes ruraux vers les villes à la recherche d'une amélioration de leurs conditions de vie. Cette attraction urbaine s'est généralisée dans tous les pays africains après les années d'indépendance avec un début de réalisations d'entreprises économiques.

Les facteurs essentiels de la croissance urbaine sont en effet d'ordre économique, social et psychologique. Ainsi l'exode rural ou la migration de la campagne vers les villes et la croissance naturelle des populations urbaines constitue les principales composantes de la croissance urbaine.

D'autres facteurs tels que les famines, les guerres civiles, le mariage sont à la base des migrations dans certains pays africains. Dans ce mécanisme, on note deux facteurs unifiants poussant au gigantisme: les mécanismes spécifiques de production foncière et immobilière; l'incapacité des autorités locales ou nationales à contrôler l'occupation du sol et à orienter la croissance.

En effet, dans les grandes villes africaines, il se manifeste un grand déséquilibre entre le rythme de la croissance urbaine et les possibilités d'assimilation économiques des cités. C'est ce qui est à l'origine de la crise urbaine qui se manifeste par un certain nombre de faits: insuffisance et cherté des logements, transports de plus en plus pénibles, des équipements insuffisants incapables de répondre aux besoins croissants de la population, dégradation de l'environnement et pollution avec un air irrespirable, autant de conditions qui favorisent les maladies et rendent la vie urbaine de plus en plus pénible. Les villes africaines connaissent actuellement de graves crises marquées par le problème de l'emploi, de logement et de sécurité.

Déjà dans la période pré-indépendance, le Congo était un pays à forte croissance urbaine et avec un nombre constant de grandes villes, quatre, dont deux contiennent presque la totalité de la population urbaine (Hossenlop, 1970)^24(*).

Dans les deux grandes villes que sont Brazzaville et Pointe-Noire, durant la période 1960-1974, le taux de croissance de chaque ville est passé respectivement de 6,4% et de 5,3% à 6,6% et à 7,4% dans la période de 1974-1984 (Tati, 1993)^25(*). Durant ces périodes, ces deux grandes villes ont connu une dynamique démographique importante. Etant donné que les deux phénomènes que sont croissance urbaine et développement économique sont liés, cette dynamique a entraîné un problème général de développement: selon Tati (1993)^26(*), le pays n'arrive pas à faire face à l'accroissement de la population notamment à effectuer des investissements dits "démographiques", entre autres le logement. En effet cette croissance urbaine a entraîné une extension périphérique de la ville qui n'est pas toujours suivie par un habitat convenable.

Néanmoins, avec un taux de population urbaine parmi les plus élevés d'Afrique, la crise du logement y est moins forte qu'ailleurs avec des phénomènes de bidonvilles presque inexistants et circonscrits, pour l'essentiel, à Pointe-Noire.^27(*)

2) Le problème du logement dans les villes africaines

La ville de Cotonou, en tant que capitale économique du Bénin, et centre des affaires a des caractéristiques proches de celles de beaucoup de ville africaines. Une brève analyse de la situation de ces villes permettra de mettre en évidence les particularités béninoises et servira de base de comparaison.

Le constat général est que le problème du logement est essentiellement urbain, partout en Afrique. Les formules d'habitat social expérimentées en d'autres temps et en d'autres lieux se sont révélées impuissantes à satisfaire les besoins en logements du plus grand nombre.

Au Cameroun, dans les années 1980 la croissance rapide des villes a amené les autorités à prendre de plus en plus au sérieux les problèmes de la maîtrise urbaine. L'analyse que font les autorités camerounaises du secteur de l'habitat part du constat que l'obstacle principal à l'accession du plus grand nombre à un logement doté d'un équipement minimum est la pénurie en terrains équipés des voiries et réseaux indispensables. Déjà en 1959, le plan d'aménagement de Douala imposait des superficies minimales de 300m² pour les parcelles qui comporteront plus d'une habitation dans certaines zones données^28(*). A Bamako, entre 1976 et 1987, le rythme de croissance de la population dépassait celui des logements: 4,2% contre 3,3% (Antoine 1996)^29(*). Par contre à Yaoundé, dans la même période, la progression du parc de logement suit celle de la population. Dakar n'a pas échappé à la logique démographique de l'urbanisation Tokindang (1998)^30(*) : N'étant pas suffisamment préparée à accueillir un flux important de population, on assiste à la dégradation progressive des conditions de vie des citadins. A Cotonou, le problème de logement se traduit par l'occupation de zones impropres à l'habitation, un nombre croissant d'habitations insalubres et de populations sans abri qui sont aujourd'hui les exclus de la société urbaine.

Malgré l'absence d'une politique urbaine efficace, les citadins ont su activer les «réseaux sociaux» pour permettre à la majorité de la population de vivre dans des logements. Ainsi les migrants nouvellement arrivés, tout comme les citadins ayant des problèmes de logement, sont pour l'essentiel pris en charge soit par leur réseau de relations, soit par la parenté ou par des proches. La conséquence en est que la taille des ménages a augmenté de même que la charge des actifs qui doivent consacrer plus de ressources à la «survie» du groupe.

Pour palier ce problème, des politiques de logement ont été adoptés par certains gouvernements et autorités municipales.

A Dakar par exemple, la solution retenue est caractérisée par plusieurs étapes. De 1960 jusqu'au début des années soixante-dix, planification de logements para-étatiques par l'entremise de la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP), de l'Office des Habitats à Loyer Modéré (OHLM) et du soutien financier de la Caisse Centrale de Coopération Economique (CCCE). L'Etat assurait la viabilisation des terrains tandis que la Banque Nationale de Développement du Sénégal (BNDS) offrait des crédits pour compléter l'apport de la CCCE.

Au cours des années soixante-dix, compte tenu de l'insuffisance de la production de logements effectuée par ces sociétés para-étatiques, l'Etat réoriente sa politique de l'habitat et incite les ménages à l'auto - construction tout en interdisant les baraques. Avec le soutien de la Banque Mondiale, il lance le programme des parcelles assainies en faveur des couches sociales à faible revenu.

De la fin des années soixante-dix au début des années quatre-vingt, l'Etat crée la Banque Sénégalaise de l'Habitat (BSH) qui avait pour mission entre autres de recentrer le financement de l'habitat et d'inciter à la promotion immobilière privée ainsi qu'au développement de coopératives d'habitat. La structuration des sociétés comme la SICAP et OHLM conduit l'Etat à la fin des années quatre-vingt à confier à la BSH un rôle de pivot dans la nouvelle politique en faisant participer les ménages à la mobilisation de l'épargne pour le logement.

La situation de Cotonou n'est pas plus reluisante que celle de ces métropoles africaines. Très peu d'attention semble avoir été jusqu'ici accordé par les différentes autorités aux problèmes de logements depuis les indépendances jusqu'à ce jour, même si des efforts de construction de résidence ont été faits. La prise en main de la ville par la mairie au début de la décentralisation sera peut-être à l'origine d'une révolution des normes.

B- Influence du logement sur les êtres humains

Le simple bon sens nous dira que des conditions de logement inadéquates entraînent des baisses de moral ainsi qu'une santé physique et mentale déficiente. Selon certains auteurs, l'importance du logement tient également de son influence sur les comportements humains et les relations interpersonnelles. Dans cette partie, seront abordées ces questions afin d'apprécier le rôle du logement, en tant que nécessité vitale, dans la formation de l'identité personnelle et de la structure sociale.

1) Le logement comme nécessité vitale

Dans la vie quotidienne, les questions de logement influencent directement le développement des individus à travers leur effet significatif sur les niveaux de santé. Ainsi, dès le milieu du siècle dernier, Wilner (1956)^31(*) classifiait en quatre catégories les différents types de maladies reliées à des conditions d'habitation inadéquates : les infections respiratoires et infantiles, les maladies du système digestif, les blessures causées par des accidents domestiques et les infections de la peau, toutes dues à des systèmes de sanitation, de ventilation et d'aération déficients.

De nombreux auteurs ont par ailleurs démontré l'existence d'une relation statistique positive et significative entre les conditions de logement et le niveau de santé des individus. Ainsi, selon les résultats d'une étude menée à Tokyo par Tanaka et al., (1996)^32(*), certains indicateurs tels que la surface moyenne des logements et le pourcentage des maisons construites après 1975 et entre 1986 et 1988 sont reliées négativement au taux de mortalité enregistré entre 1988 et 1992 chez les résidents de la capitale. Cette relation demeure significative malgré l'inclusion au sein du modèle de différents facteurs socio-économiques qui pourraient également avoir un impact sur l'espérance de vie des résidants.

Dans le même ordre d'idée, une étude faite à partir de données anglaises de 1981 à 1992 a amené ses auteurs à conclure que les résidants les mieux logés, qui possèdent un logement d'une valeur d'au moins 100.000£, ont une espérance de vie en moyenne deux fois plus élevée que celle des itinérants^33(*). Bien qu'un nombre important de facteurs autres que le logement (en particulier l'éducation, le revenu ou l'emploi) peuvent expliquer un tel résultat, les auteurs soutiennent que les conditions d'habitation ont des effets bien réels sur la santé des individus et doivent de ce fait être prises en considération lors de l'implantation des politiques gouvernementales.

La nature du logement est aussi liée à l'identité personnelle de son propriétaire ou de son locataire.

2) Le logement et l'identité personnelle

Selon la théorie hiérarchique des besoins élaborée par Maslow^34(*), le logement occupe une place fondamentale dans la vie des individus car il permet d'assurer la satisfaction des besoins psychologiques et de sécurité. En effet, tout être humain a besoin d'un abri pour vivre, se protéger, stocker des provisions et organiser sa vie sociale. L'épanouissement ultime de chaque individu ne peut donc se réaliser que si ces besoins fondamentaux sont comblés et permettent l'émergence de besoins supérieurs tels que l'amour, l'estime, la reconnaissance et la réalisation de soi.

Par ailleurs, comme le souligne un rapport paru en 1960 sur les conditions d'habitation dans le quartier de Chelsea à New York, le logement «est le symbole d'un statut, d'un accomplissement, d'une acceptation sociale. Il semble contrôler la façon dont l'individu se perçoit lui-même et est perçu par les autres»^35(*). Ainsi, d'un point de vue psychologique, le logement participe à la formation de l'identité de l'individu et détermine de ce fait son estime de soi et son attitude à l'égard du monde qui l'entoure. Dans cette perspective, Schorr (1970)^36(*) souligne que des conditions de logement inadéquates peuvent favoriser la passivité et le pessimisme, des attitudes qui se traduisent par une hausse du stress et une baisse du niveau de satisfaction général.

3) Le logement et la structure sociale

Le logement apparaît également comme un facteur déterminant de la vie en société. Comme le remarque Thompson (2000), chaque unité de logement est reliée aux autres par un ensemble de liens complexes qui forment l'infrastructure physique de la vie de groupe. Dans ce contexte, « lorsque le fondement physique de la vie sociale est disloqué, plusieurs bouleversements dans le fonctionnement des individus et du groupe s'ensuivent ».^37(*)

Les caractéristiques sociales de la population d'une ville ou d'un quartier résultent en grande partie de celles des logements de ces ensembles. Des logements de bonne qualité attirent des gens aisés; des logements dégradés, des ménages pauvres; des grandes maisons, des familles nombreuses; des petits appartements, des personnes seules.

Selon Schorr (1970), les individus qui vivent dans des conditions de logement déficientes sont par ailleurs plus enclins à passer une proportion importante de leur temps à l'extérieur de la maison. Pour cette raison, les enfants et les jeunes adultes ont tendance à ne développer que des relations superficielles avec des membres de leur voisinage, au lieu de concentrer leurs apprentissages au sein de la famille. Une illustration de ce phénomène vient d'une étude menée sur des familles viennoises récemment installées dans de petits appartements. En effet, on a observé que, peu de temps après leur déménagement, ces familles ont modifié leurs habitudes de vie de façon significative en participant davantage à des activités de loisir à l'extérieur du foyer. Fait plus troublant, on a relevé que dans le cas où les familles ne pouvaient prendre part à de telles activités, leurs membres ont démontré une aggravation de leurs prédispositions à certains comportements névrotiques.^38(*)

Ainsi, il apparaît que le logement représente un élément fondamental dans la vie des êtres humains, de par son impact sur d'importantes questions d'ordre physique, psychologique et social. En effet, nous avons vu que les conditions d'habitation influencent non seulement le niveau de santé et l'espérance de vie des résidants mais également la façon dont les individus se développent, se perçoivent et interagissent au sein des sociétés. Dans cette perspective, l'intégration de ce secteur dans le développement socio-économique d'une ville relève d'un grand intérêt tant pour la population que pour les autorités municipales et le gouvernement.

§3: L'analyse théorique et empirique de la demande de logement

A- L'analyse théorique

Le logement est un bien complexe et hétérogène. L'hétérogénéité du logement découle du fait que deux logements ne sont jamais totalement identiques, ni en termes de caractéristiques internes ni en terme de localisation. Les attributs internes des logements regroupent tous les paramètres propres au bien: superficie, agencement, taille, nombre de pièces, caractère individuel ou collectif, équipements. Les autres attributs regroupent tous les éléments permettant de qualifier l'environnement du logement: aménités, facteurs socio-économiques, proximité des équipements collectifs...etc. Ces caractéristiques de localisation s'interprètent d'abord en termes de proximité géographique ou d'accessibilité temporelle au centre ville et à divers équipements urbains. On peut également qualifier le logement en fonction de critères sociologiques comme la proportion de certaines catégories socio-professionnelles dans le quartier.

Le marché de tout bien économique est, par définition, une structure organisationnelle qui constitue un lieu de rencontre entre des offres et des demandes multiples et souvent nombreuses. En théorie miro économique, un marché peut être caractérisé par la nature des produits (homogénéité, hétérogénéité), le nombre d'intervenants (atomicité, molécularité), la qualité de l'information (transparence, opacité), l'adaptabilité réciproque entre l'offre et la demande (fluidité, viscosité).

La théorie économique des marchés examine donc et précise les conditions dans lesquelles les quantités des biens et des services effectivement échangées se déterminent, en spécifiant les mécanismes de formation des prix et leur rôle et en appréciant (éventuellement) la qualité (l'efficacité économique et sociale) de l'allocation des ressources à laquelle une situation d'échanges peut correspondre.

Pour Foucade (1997)^39(*), l'analyse théorique du marché de logement permet d'établir deux propositions fondamentales:

i. le "bien logement" et les flux de services qu'il génère relèvent de la catégorie des biens économiques fondamentalement complexes et hétérogènes qui s'échange sur les marchés. Pour souligner cette complexité et l'hétérogénéité associée, il importe de rappeler qu'un logement est en fait défini par un vecteur de caractéristiques s'ordonnant en deux sous ensembles principaux:

ü le premier est celui des caractéristiques relatives au terrain: sa qualité (nature du sous sol, surface, configuration...), sa situation spécifique (ville, quartier, proximité des services et équipements, composition sociologique et niveau de vie du voisinage...) et sa situation générale (situation économique et culturelle de l'espace géographique d'accueil).

ü le second est celui des caractéristiques relatives à la construction (matériaux, architecture, aménagements...).

La valeur économique de ces caractéristiques pouvant se modifier sous l'effet de la transformation des espaces (mutation des situations spécifiques et générales, usure et obsolescence, entretien et amélioration de la construction...) et de l'appréciation que les ménages formulent à cet égard.

ii. En l'absence de toute intervention extérieure qui en modifierait le fonctionnement, les marchés du logement, procèdent alors suivant un mode particulier différent de la loi du schéma idéal de la concurrence pure et parfaite : ils sont en effet hiérarchisés et segmentés. Les prix et les loyers constituant par conséquent l'expression d'une recherche de différenciation des clientèles par les offreurs, alors même que les demandeurs qui cherchent à se prémunir face aux risques multiples affectant l'immobilier à usage d'habitation pratiquent la surenchère et constituent des espaces socio-démographiques homogènes à l'origine de la ségrégation.

Le marché immobilier résidentiel est un marché particulier. Cette particularité s'observe sur trois points à savoir: premièrement, il n'y a pas un seul et unique marché immobilier résidentiel, mais bien de multiples marchés interdépendants. Les producteurs peuvent facilement substituer leur production pour desservir d'abord les clientèles les plus rentables. Les ménages à faibles revenus seront d'autant plus délaissés que les inégalités de richesse sont grandes. Deuxièmement, les ménages sont eux-mêmes en compétition pour accéder à des logements et ont une capacité variable de substituer un logement à un autre selon leurs revenus. Ainsi, les ménages bien nantis peuvent, notamment, payer un surcroît pour obtenir le logement qu'ils désirent, ou encore se loger temporairement dans un logement de plus basse gamme si aucun autre logement n'est disponible. Ce sont alors les plus démunis qui font les frais d'une pénurie de logements. Enfin le déséquilibre entre l'offre et la demande entraîne (ou aggrave) la pénurie de logements. Cette caractéristique, couplée à la réalité d'un marché immobilier résidentiel fortement cyclique, fait en sorte que ce marché est plus souvent en déséquilibre qu'en équilibre.

Le fonctionnement du marché foncier et immobilier, la logique d'intervention des pouvoirs publics et les contraintes de la planification urbaine ont des effets ségrégatifs, et une partie des citadins vivent aujourd'hui dans des situations précaires

B- Les approches empiriques

En terme microéconomique, le marché de logement est l'interaction entre l'offre d'une matrice d'unité de logements classée suivant leurs caractéristiques et leurs localisations, et la demande d'une matrice de chefs de ménage classée suivant leurs caractéristiques, préférences et contraintes. Théoriquement, le marché alloue des unités de logement sur la base des prix de ces unités (prix demandés) et du nombre de ménages qui sont prêts à payer le logement (prix de l'offre). Le processus d'allocation progresse jusqu'à l'étape de la solution de clarification du marché, où tous les ménages obtiennent les unités de logements qu'ils préfèrent et peuvent payer. Initialement, les ménages doivent choisir entre un certain niveau de logement et tous les autres biens pour atteindre la combinaison satisfaisante pour tous les membres du ménage. Les dépenses combinées du ménage sur le logement et d'autres biens sont aussi sujettes aux contraintes du revenu. Dans le choix du logement, les ménages doivent trancher entre un certain niveau de qualité du logement et un emplacement convenable. Le terme de l'emplacement représente un compromis entre le coût du logement et le coût du transport pour le travail et la proximité des endroits où on peut faire des courses. Au même moment, les ménages ont des préférences différentes en ce qui concerne les unités de logements. Ces préférences peuvent être représentées par le prix que chaque ménage est prêt à payer pour chaque type de logement (Broune, 1981)^40(*).

En général, la demande de logement est le total des dépenses de logement des ménages et des investissements publics (dans un pays, région ou ville). Selon Laferrère et le Blanc (2002)^41(*), la demande de logement d'un ménage est la quantité de logement consommée par ce ménage (par exemple le nombre de mètres carrés). Ainsi, le niveau de la demande de logement dépendra d'autres variables telles que le taux de croissance de la population et sa structure démographique (telle que la taille du ménage, l'âge du chef de ménage...).

Dittgen (2003)^42(*) a montré qu'il existe une liaison très étroite, quasi linéaire entre la taille des logements et le nombre de leurs occupants initiaux. Ceci s'explique par le fait que les ménages achètent ou louent en fonction de leurs revenus, mais tout autant en fonction du nombre de leurs membres. Selon l'auteur, le choix du logement n'est pas seulement déterminé par la taille des ménages, mais aussi leur structure par âge. Il est cependant important d'ajouter à ces caractéristiques la mobilité des ménages ainsi que leur fécondité.

L'estimation de la demande de logement est donc basée sur la projection de la population et la composition des ménages. Il est difficile dans de telles conditions de déterminer les préférences pour les types de logement, les groupes de revenu et les différentes localisations (emplacements). Un outil utile est le concept de l'élasticité de la demande qui est utilisé en économie. Le terme de l'élasticité fait référence à la proportion dans laquelle la demande de logement varie, variation qui résulte du changement d'une unité du niveau de certaines variables telles que le revenu.

Les estimations des élasticités de la demande dans les pays développés ont été revues par Mayo (1981)^43(*), Ingram (1984)^44(*), Malpezzi et Mayo (1985)^45(*) et Grootaert et Dubis (1986)^46(*). Toutes ces études aboutissent à la même conclusion : les élasticités de la demande de logement varient largement entre pays et dans le temps. Aux Etats-Unis, par exemple, les estimations de l'élasticité du revenu sont dans l'ordre de 0,55 à 1,63 (Mayo, 1981)^47(*) tandis que les valeurs correspondantes dans les régions en développement sont dans l'ordre de 0,2 à 0,8 (Malpezzi et Mayo, 1985)^48(*). Ceci signifie que la demande globale de logement varie en fonction du niveau de développement.

Dans ce travail, la demande de logement (la variable expliquée) est définie comme étant le statut d'occupation du chef ménage qui est en besoin de logement (qui n'est pas propriétaire). Le statut d'occupation se regroupe au titre de propriétaire foncier, propriétaire sans titre foncier, propriété familiale, locataire logé gratuit aussi bien par l'Etat que le privé. Les variables explicatives retenues sont, les variables démographiques telles que l'âge du chef de ménage, son sexe, son état matrimonial, la taille du ménage, le niveau d'instruction du chef de ménage, et certaines caractéristiques socio-économiques.

* ²² N'bessa, B., 2004, `'Politique du sol et du logement'', cours de spécialité : DESS Population et dynamiques urbaines, UAC, CEFORP, Cotonou.

* ²³ Dubresson A., 2003, `'L'Afrique subsaharienne face au défi urbain'', in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, p.55.

* ²⁴ Hossenlopp, J., 1970, "Evolution de l'urbanisation dans 14 Etats d'Afrique et à Madagascar (les données de base; la prospective)". Groupe de travail «Prospective»; Communication au colloque de Bordeaux.

* ²⁵ Tati, G., 1993, "Migration, urbanisation et développement au Congo", les cahiers de l'IFORD n°5, CEPED, 90p.

* ²⁶ Tati, G., op. cit.

* ²⁷Ibanez R., janvier 1983, `'le financement du logement ; Etude de cas : Cameroun, Congo, Côte d'Ivoire'', Les cahiers de l'urbanisme et du logement n°9, p.48.

* ²⁸ Ibanez R, op. cit., p.48.

* ²⁹ Antoine P., 1996, `'Crise et accès au logement dans les villes africaines'', in Coussy J. et Vallin J., Crise et population en Afrique, Paris, les Etudes du CEPED, n°13, p.275.

* ³⁰ Tokindang J. S., 1998, "Ménage et crise du logement à Dakar: une émancipation résidentielle de plus en plus tardive des jeunes générations" in Gendreau F., Crises, pauvreté et changements démographiques dans les pays du sud, AUPELEF-UREF, ed. ESTEM, Paris, p.184.

* ³¹ Wilner, D. et al., 1956, "How does the quality of housing affect health and family adjustment", Américan Journal of public health, vol.46, n°6.Pp.736-744.

* ³² Tanaka, A. et al., 1996, "Health levels influenced by urban residential conditions in a megacity - Tokyo", Urban studies, vol.33, n°6, Pp. 879-894.

* ³³ Shaw M., Dorling D. et Brimblecombe M., 1999, `'Life chances in Britain by housing wealth and for the homeless and vulnerably housed'', Environnement and Planning A, vol.31.Pp.2239-2248.

* ³⁴ Cité par Poirier J. op.cit., p.21.

* ³⁵ Schorr, A. L., 1970, `'Housing an dits effects'', in Gutman and Popenoe (eds) `'Neighborhood, city and metropolis : An integrated reader in urban sociology, Random house, New York, p.710.

* ³⁶ Schorr, A. L., op. cit., p.710.

* ³⁷ Thompson F. M., 2000, `'What's Housing got to do with it?'', American Journal of Public Health, vol.90, no.2, p.184.

* ³⁸ Schorr, A. L., op. cit., p.718.

* ³⁹ Foucade, A., 1997, "Le marché du logement à la Martinique: Diversités et cloisonnements", Agence départementale d'information sur le logement, p.2.

* ⁴⁰ Broune, L. S., 1981, The geography of housing London: Edward Arnold.

* ⁴¹ Laferrère, A. et le Blanc, D., op. cit., p.9.

* ⁴² Dittgen, A., 2003, "Types de logement et caractéristiques des populations en ville nouvelle", in Eggerickx T. et al, Populations et défis urbains, Academia-Bruylant/L'harmattan, p.523.

* ⁴³ Mayo, S., 1981, "Theory and estimation in the economics of housing demand", Journal of Urban Economics 10:95-116.

* ⁴⁴ Ingram, G., 1984,"Housing demand in developing métropoles: Estimation from Bogota, Cali, Colombia"(Working Paper n°663), Washington,D.C.: World Bank.

* ⁴⁵ Malpezzi et Mayo, 1985, "housing demand in developping countries" (Staff Working Paper n°733), Washington, D.C.: World Bank.

* ⁴⁶ Grootaert et Dubis, 1986, "the demand for Urban housing in ivory coast" (LSMS Working Papers n°25), Washington, D.C.: World Bank.

* ⁴⁷ Mayo, S. op. cit.

* ⁴⁸ Malpezzi et Mayo, op. cit.