Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

Section II: Point de la recherche sur le sujet

Cette section structurée en trois parties donne une idée d'une part sur la clarification conceptuelle, les différentes approches des questions de logements à travers la littérature et les faits et d'autre part sur l'analyse théorique de la demande de logement.

§1: Clarification conceptuelle

La croissance démographique : C'est la résultante des naissances, décès et des migrations au sein de la population entre deux dates consécutives. Lorsqu'il s'agit d'une population fermée (une population qui n'a aucun échange migratoire avec l'extérieur), sa croissance dans le temps est exclusivement due à la dynamique des mouvements naturels.

L'habitat : Selon le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement de Merlin et de Choay (1996)^14(*), l'habitat en milieu urbain est la "part d'un tissu bâti spécialement affectée au logement des habitants, et qui constitue en général la fonction principale des villes, associée ou non avec d'autres fonctions. La fonction de résidence revêt des formes extérieures, une structure interne et des modes d'occupation du sol extrêmement variés selon les régions, les villes, les quartiers".

La morphologie et l'évolution de l'habitat reflètent très largement celles des mentalités, des moyens d'existence et des modes de vie.

On admet que l'habitat urbain est constitué par la somme équilibrée:

ü de l'infrastructure de voirie et réseaux divers;

ü des équipements collectifs: bâtiments et espaces libres publics (ou prolongements sociaux);

ü de l'habitation.

L'ensemble est nécessairement lié à des zones d'activités, de culture et de loisirs.

Pour l'Encyclopedia Universalis (1989)^15(*) "L'habitat n'est pas qu'un toit-abri, foyer ou logis, mais un ensemble socialement organisé. Il permet à l'homme de satisfaire ses besoins physiologiques, spirituels et affectifs; il le protège des éléments hostiles et étrangers". Cette définition est semblable à celle proposée par Anizon et Popesco (1985)^16(*) pour qui les infrastructures et la superstructure font partie de l'habitat. Les infrastructures comprennent la voirie, l'accès aux réseaux d'eau potable, d'électricité, d'éclairage public, le système d'évacuation des eaux usées, le terrassement des parcelles et de la voirie ainsi que le parcellaire (c'est-à-dire la surface bâtie); la superstructure a trait au principe de construction de l'habitation (construction par des professionnels du bâtiment ou auto-construction) et aux matériaux de construction.

Le logement : Il n'existe pas de définition unique, simple et concise du terme «logement ». Qu'il prenne la forme d'un petit appartement loué, d'une maison cossue ou d'un taudis, le logement évoque une multitude de réalités différentes, tant dans les apparences extérieures que dans sa signification et ses rôles les plus essentiels.

Selon le petit Robert (1976)^17(*), le logement est tout local à usage d'habitation ; et plus spécialement la partie de maison, d'immeuble ou l'on réside habituellement. Pour les économistes, le logement est un flux hétérogène de services à partir d'une réserve de capital. Les unités discrètes de cette réserve varient entre elles, et leur capacité productive évolue à mesure que le temps passe et que les villes se transforment (Strassman, 2004)^18(*).

Selon le dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement de Merlin et de Choay (1996)^19(*), le logement est "un local ou un ensemble de locaux formant un tout, destiné à l'habitation, et où habitent ensemble plusieurs personnes, qu'elles aient ou non des liens de parenté entre elles, qui constituent un ménage". Les membres d'un ménage qui partagent un logement y ont le plus souvent des activités communes à l'occasion des repas, des loisirs, etc.

Pénurie de logements / crise du logement : Il existe une différence entre les termes `'pénurie de logements'' et `'crise du logement''. Pour Poirier et Petit (2004)^20(*), le terme "pénurie de logements" fait référence à un déséquilibre général entre l'offre et la demande de logements locatifs. Le terme "crise du logement", plus inclusif, fait référence à un ensemble de problématiques, notamment la pénurie de logements, la grande part budgétaire consentie par les ménages à faible revenu pour se loger, la discrimination, le manque de logements sociaux, le mauvais état des logements, etc.

La politique du logement : C'est l'ensemble des mesures prises et des moyens mis en oeuvre par les pouvoirs publics pour adapter l'offre de logement aux besoins. Elle comporte des mesures réglementaires (normes d'habitabilité, de confort), des recherches techniques et économiques, la mise au point de mécanismes de financement et de dispositions fiscales visant à encourager et à orienter la construction de logements.

La concession : selon la définition retenue par l' INSAE pour le recensement, la concession est un ensemble de bâtiments regroupés donnant ou non sur une cour centrale. Une concession peut être clôturée ou non.

Le bâtiment: c'est une construction en un seul tenant couverte par un toit (quelle que soit sa nature) et généralement limitée par des murs extérieurs (quelle que soit leur nature). Un bâtiment peut être:

ü une maison ou case isolée;

ü une maison en bande (souvent rectangulaire et compartimentée);

ü un immeuble: bâtiment à étages contenant plusieurs appartements.

Offre de logement : L'offre en logements locatifs est privée et est le fait d'individus qui investissent dans la pierre pour garantir leurs vieux jours. Elle n'est pas souvent rationnelle ni fonctionnelle car visant le profit immédiat. Aussi, elle n'est pas satisfaisante car elle est préconisée et inadaptée.

Au Bénin, il n'existe pratiquement pas de sociétés de promotions immobilières et les deux ou trois qui se sont vues octroyer un agrément il y a quelques années ne brillent pas par leur efficacité. L'Etat est absent et se réfugie dans un hypothétique plaidoyer de promotion de l'offre privée. C'est dire que la politique nationale du logement est toujours attendue par les Béninois.

Demande de logement : La demande de logement est en général le total des dépenses de logement des ménages et des investissements publics (dans un pays, région ou ville). Selon Laferrère et le Blanc (2002)^21(*), la demande de logement d'un ménage est la quantité de logement consommée par ce ménage (par exemple le nombre de mètres carrés).

La demande de logements est à la fois plurielle et évolutive. Le logement souhaité par un étudiant n'est pas celui qui convient à un couple. De même une famille nombreuse se trouvera à l'étroit dans un «deux-pièces-cuisine» prévu pour de jeunes mariés. Cette demande est évolutive dans le temps, les individus et les groupes souhaitant passer d'un logement insalubre à un logement décent pour obtenir plus de confort dans leur nouveau logement.

Satisfaire donc à la demande en logements ne revient pas à permettre à chacun d'acquérir une parcelle d'habitation. Le logement suppose deux choses essentielles que sont l'intimité et les fonctions de métabolisme humain.

Dans le cadre de ce travail, la demande de logement est définie comme étant le statut d'occupation du chef ménage qui est en besoin de logement (qui n'est pas propriétaire).

Le Ménage : le ménage (ménage ordinaire) est un ensemble de personnes apparentées ou non, vivant sous un même toit, reconnaissant l'autorité d'un même individu qu'est le `'chef de ménage'' et dont les ressources et les dépenses sont également communes.

* ¹⁴ Merlin, P. et Choay, F., 1996 "Dictionnaire de l'urbanisme et de l'aménagement",

Puf , 2eme édition, Paris.

* ¹⁵ Encyclopaedia Universalis, 1989, Guerre et Paix - incendies Corpus 11, Paris, 1053p.

* ¹⁶Anizon A. et Popesco M., 1985, "Prospective de l'habitat en Afrique", CACHE-GROUPE HUIT-Plan Construction et Habitat, Paris, 182p.

* ¹⁷ Robert P., 1976, Le petit ROBERT', Paris.

* ¹⁸ Strassman, P. W., 2004, `'Mobilité résidentielle et marché du logement: une comparaison internationale'', in La ville en mouvement: habitat et habitants, Université de Michigan, USA, 9p.

* ¹⁹ Merlin, P. et Choay, F., op. cit.

* ²⁰ Poirier, M., Petit, M., 2004, "Le logement locatif au Québec-Mythes et réalités", Institut de recherche et d'informations socio-économiques, Québec, p.1.

* ²¹ Laferrère, A. et le Blanc, D., 2002,"Comment les aides au logement affectent-elles les loyers?", Revue française d'Economie et Statistique, n°351, p.9.