Memoire Online - Tramway et recomposition urbaine dans une commune de première couronne: l'exemple de Joué-lès-tours

L'objectif de ce chapitre est d'analyser le rôle du tramway dans la formation des prix des biens immobiliers et ses effets dans transformations ou non de l'appareil commercial dans le corridor.

A. Méthode d'enquête

Le souci de vérifier les hypothèses conduit à la collecte des données à l'aide de plusieurs outils techniques d'enquêtes. Celui utilisé dans le cadre de notre travail pour apprécier les impacts du tramway à Joué-lès-Tours sur l'immobilier est : l'entretien directif. Nous avions au départ identifié un échantillon composé : des notaires, des promoteurs immobiliers et des agences immobilières qui sont des acteurs intervenants dans le secteur de l'immobilier et du foncier. Auprès de ces spécialistes de l'immobilier, nous voulons voir s'il y a un effet tramway sur la fonction résidentielle, la dynamique foncière et immobilière, le renouvellement de l'offre immobilière, le prix du foncier et de l'immobilier, la dynamique d'installation, de construction et de réhabilitation de logements et si le tramway accélère les transaction ou s'il est un outil de marketing etc.

Pour cela, nous étions entrés en contact avec chacun de ces acteurs. Pour les agences immobilières nous nous sommes personnellement déplacés dans les agences immobilières de la rue Gamard et du boulevard de chinon pour expliquer notre démarche et solliciter par la même occasion un rendez- vous pour un entretien avec un responsable ou un agent immobilier. Notre demande fut acceptée dans certains cas et des programmes ont été pris sur place et dans d'autres, il nous a été recommandé d'envoyer un mail, ce que nous fûmes et qui pour la plupart sont restés sans suite malgré plusieurs relances et appels téléphoniques. Au total quatre agences immobilières ont répondu favorablement à notre demande. En ce qui concerne les offices de notaires, nous sommes allés dans les locaux d'un grand groupe situés dans la rue du Pont-Volant à Joué-lès-Tours, malheureusement nous n'avions eu aucun rendez- vous. Il nous a été demandé d'envoyer un mail expliquant notre sujet. Ce qui fut fait. Celui-là aussi est resté sans réponse donc pas de rendez-vous possible avec un notaire. La même démarche fut entreprise auprès des promoteurs immobiliers, mais aucun d'eux n'a

souhaité nous rencontrer. Leur réponse était claire, nette et directe : emploi du temps chargé, débordement au travail, manque de personnels etc.

En définitif, les seuls rendez- vous pour réaliser les entretiens, sont ceux obtenus avec les agences immobilières : ORPI Jocondien, La Bourse de l'immobilier, Nestern immobilier dans la rue Gamard et l'agence Century 21 Grand Sud sur le boulevard de chinon.

Au total, nous avions donc réalisé deux entretiens avec des conseillers confirmés en immobilier. Les seuls que nous avions finalement rencontré sont : Monsieur Éric Perez dans les locaux de l'agence Jocondien le 24 janvier 2018, l'agence donne sur la ligne du tramway, entre 10h et 10h 35 et madame Aurélie Rutkowski, de l'agence Century 21 Grand Sud le 18 février 2018. Commencé à 11 heures, les échanges ont pris fin à 11h40 dans les bureaux de l'agence sur le boulevard de chinon sur la base d'un guide d'entretien que nous avions préalablement élaboré à partir de nos différentes lectures sur le tramway et l'immobilier. Nous avions aussi cherché à collecter les données statistiques témoignant des effets du tramway sur l'immobilier nous ont renvoyé à nos interlocuteurs vers les moteurs de recherches et les sites. Toutes ces rencontres ont permis de recueillir de précieuses informations.

Par ailleurs, la rencontre avec un responsable de l'une des deux agences restantes, initialement prévue pour le jeudi 1^er février 2018 a été annulée et reportée deux semaines plus tard par ledit responsable, évoquant des empêchements de dernières minutes. Deux semaines écoulées, notre interlocuteur nous a signifié qu'il n'était plus disponible. Cela n'a pas pour autant émousser ni diminuer notre ardeur et notre engouement. Notre dernier rendez-vous à peine commencé s'est arrêté par un coup de téléphone. Notre interlocuteur venait de recevoir un coup de téléphone et devrait malheureusement quitter son bureau pour aller sur le terrain rencontrer un client. Avant de prendre congés de nous, il nous a exhortés à le recontacter pour convenir d'un autre rendez-vous. Ce que nous fîmes sans jamais trouver un créneau.

Avant de passer à l'analyse des informations et données collectées, il est important de faire l'état des lieux du parc de logement à Joué-lès-Tours.

Part des résidences principales en 2014, en %	93,3	Part des résidences secondaires (y compris les logements occasionnels) en 2014, en %
0,6	Part des logements vacants en 2014, en %
6,1	Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en 2014, en %
53,8	Nombre total de logements en 2014
18 317

Au cours de nos enquêtes, nous avions cherché à savoir les facteurs qui interviennent dans la formation des prix des biens immobiliers. Monsieur Éric Perez déclarait :

« Effectivement, il y'en a beaucoup. Cela va dépendre des prestations du bien, de la grandeur du bien, de sa situation géographique, la proximité d'un transport en commun». Madame Rutkowski Aurélie de l'agence Century 21 Grand Sud pense à :

« La qualité de l'environnement, l'attractivité et l'accessibilité du quartier, tout ce qui est commerces, transport en commun, la proximité des écoles, la proximité des transports en commun, l'état général du bien »

Au regard des deux déclarations, la proximité des transports en commun fait partie intégrante et déterminante dans l'achat et la location d'un bien immobilier. Ainsi donc, les différents acquéreurs fixent dans leurs critères de recherche cet élément clé qui est la proximité des

transports en commun. Ce critère devient une opportunité pour les agences immobilières qui voient les demandes s'accroitre. Comme le témoignent les propos de Monsieur Perez :

« Aujourd'hui, on a une grosse demande par rapport à la proximité du tramway » nous Madame Rutkowski affirmait que :

« Les acquéreurs veulent être proches du tramway parce que aujourd'hui, ils ont des activités professionnelles sur Tours et veulent se déplacer en transport en commun ».

Donc, l'accessibilité des logements et leur situation géographique par rapport à une ligne de transport en commun, constituent des éléments majeurs que recherchent les acquéreurs et selon les propos de madame Rutkowski :

« Peut- être un atout pour des gens qui travaillent à Tours centre, dont les enfants grandissent. Le tramway apporte de l'indépendance aux enfants parce qu'ils peuvent se déplacer assez librement sans que les parents les accompagnent en voiture à gauche et à droite ».

Aussi pour Monsieur Perez, trouver un bien qui n'est pas trop loin d'une ligne de tramway, serait une occasion pour des gens qui ont deux voitures et qui travaillent à Tours centre, d'abandonner une voiture.

Par ailleurs, les transports en commun en l'occurrence le tramway permet de relier plusieurs quartiers et le centre-ville. Mais aussi de relier la ville-centre à la périphérie. Il permet de désenclaver les quartiers. L'accessibilité des quartiers constitue un élément majeur qui profite au secteur de l'immobilier. Selon Fritsch, les prix du foncier et de l'immobilier constituent en effet, un élément majeur d'organisation de l'espace urbain, et leur évolution fait partie du bilan socio-économique des projets(2007). Parce qu'elles sont étroitement liées aux coûts de transport et à l'accessibilité (Quinet, 1998) les lignes de TCSP sont, comme toute infrastructure de transport radiale en particulier censées contribuer à les modifier.

En effet, le simple fait que le logement est accessible en transport collectif comme le tramway devient un élément de spéculation qui pourra déterminer à la hausse le prix par rapport à un autre logement du même standing, non accessible par tramway. Selon Granelle (1998) cité par Stambouli (2005), « les études empiriques ont montré une corrélation positive

entre l'accessibilité au centre-ville et la valeur des terrains à bâtir ». En effet, dans de nombreuses villes françaises ayant adopté le tramway, l'arrivée d'un type de ce transport en commun, « fait bondir les prix de l'immobilier comme ce fut le cas à Nantes» Fritsch (2007), où on peut considérer que l'aménagement des lignes du tramway a bien un effet sur les prix de l'immobilier. Aussi selon Volle et Bernie-Boissard, dans les zones urbanisées comme à Montpellier, où on a assisté à une revalorisation du prix du foncier et de l'immobilier et pour des biens semblables, le tracé de la ligne 1, se signale par des prix de l'immobilier supérieurs à ceux des zones les plus éloignées ou mal desservies par les transports en commun (2008).

D'après Stambouli, à Grenoble cette corrélation s'est vérifiée le long de la bande des 400m, de part et d'autre de la ligne entre 1987 et 1990. Il en déduit que cette hausse des prix des terrains, a contribué évidement à une hausse des prix des logements (2005). Ce fut le cas aussi, « à Strasbourg où les loyers des petits logements ont connu une plus forte hausse des prix en 1995 dans la zone bien desservie par le réseau de transports collectifs, suite à la mise en place du tramway » Stambouli (2005).

Ainsi à travers ces différents exemples, on peut certainement affirmer que l'arrivée du tramway fait grimper le prix de l'immobilier dans les zones qu'il dessert de façon systématique. Ces différents effets recensés dans ces grandes agglomérations sur l'immobilier ont- ils été observés à Joué- lès-Tours, commune de banlieue ?

Tramway et recomposition urbaine dans une commune de première couronne: l'exemple de Joué-lès-tours

Chapitre III : Les effets du tramway sur l'immobilier et le commerce

A. Méthode d'enquête