Memoire Online - La sécurité foncière au Cameroun: une analyse à partir du département de la Mefou et Afamba

La sécurité foncière au Cameroun est consacrée à la fois par les institutions que par les nomes et les procédures. De ce fait, pour en arriver à ce stade, la socialisation juridique se présente comme étant indispensable au regard de la complexité de l'objet : le foncier. Les experts en la matière ont parfois du mal face à la complexité de la chose, car en dehors du droit dans sa dimension régulatrice, la paix sociale semble être très capitale. Ceci dit, le droit et les rapports sociaux davantage communautaires méritent d'être pris en compte dans les dynamiques foncières.

CHAPITRE V :

Introduction

La sociologie de l'action publique saisie par les institutions permet en effet, de rendre compte des dynamiques sociales des politiques publiques dans les rapports qu'entretiennent le centre et la périphérie. Les nouvelles stratégies gouvernementales d'intervention publique dans le domaine du foncier au Cameroun permettent de mener une sociologie de la réception des normes et procédures en la matière par les populations du département de la Mefou et Afamba.

Les dynamiques sociales de l'action publique de la sécurité foncière au Cameroun et particulièrement dans le département de la Mefou et Afamba permettent d'analyser l'ancrage sociologique de ce processus, les pratiques quotidiennes, l'habitus des populations en la matière. Cette sociologie de l'implémentation s'inscrit dans une dimension cognitive qui permet de saisir l'impact des institutions sur les comportements des populations, en fournissant des schèmes de représentation cognitifs que se taillent les administrés du département de la Mefou et Afamba. Ce chapitre au détail, s'attèle à faire une sociologie de la sécurité foncière dans la Mefou et Afamba, afin de saisir les facteurs, obstacles et écueils éventuels. De plus, il sera question d'analyser la connaissance par les populations, des règles de procédures de sécurisation des terres. A l'épreuve des faits, il est aisé de s'apercevoir que la sécurité foncière ne se présente pas comme la chose du monde la mieux partagée chez les populations du département de ma Mefou et Afamba. Une telle situation est causée par de nombreux écueils dont les premiers semblent être logistiques entendus au sens des moyens économiques et intellectuels (section I), et les seconds sociologiques, au regard du nombre important des conflits familiaux et des oppositions (section II).

Section I. La sécurité foncière dans la Mefou et Afamba : des heurts logistiques

La sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba semble être et demeurer une réelle bastille à prendre. Cette situation est, à l'épreuve des faits, due à un certain nombre d'heurts à consonance logistique, qui hissent l'indigence économique (I) et l'ignorance des textes et procédures (II), au pinacle d'un déficit de sécurité en matière foncière.

I. La sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba neutralisée par l'indigence économique des populations

Le processus de sécurité ou de sécurisation foncière est adossé sur des relents d'ordre économique ou financier. C'est dire que la sécurité des terres a un coût (A). Cependant à l'épreuve des faits et de l'observation, ce coût se présente comme étant un obstacle à la sécurité des terres des populations de la Mefou et Afamba, qui, séduites par les financiers, sont parfois obligées de brader leur patrimoine foncier (B).

La consistance économique ou financière de la sécurité foncière varie selon les cas d'immatriculation directe ou de concession (1), mais ces deux procédures n'échappent point aux travaux topographiques et cadastraux (2).

1. Grille tarifaire des droits afférents aux procédures d'immatriculation et de concession

Les procédures d'immatriculation et de concession sont frappées d'une fiscalité, conformément à la loi des finances. Dans cette veine, par voie d'immatriculation sur le domaine national de première catégorie, dix francs par m² dans la zone urbaine, avec pour minimum à percevoir de 5000 FCFA, et un franc par m² dans la zone rurale avec pour minimum à percevoir de 3000 FCFA. La redevance de base des concessions des dépendances du domaine national est, suivant la nature de l'affectation du terrain fixée de la manière suivante :

Tableau 3 : redevance de base des concessions des dépendances du domaine national

Affectation du terrain	Terrain urbain	Terrain rural
Résidentiel	200 francs	100 francs
Commercial	300 francs	150 francs
Industriel	90 francs	45 francs
Social	30 francs	15 francs
Culturel	15 francs	8 francs
Agricole	1 franc	1 franc
La sécurité foncière au Cameroun : une étude de cas à partir du département de la Mefou et Afamba

A toutes ces redevances et perceptions, s'ajoutent les frais inhérents aux travaux topographiques et cadastraux.

Les travaux topographiques et cadastraux se répartissent en deux groupes à savoir, les travaux topographiques de terrain, et les travaux de bureau. Dans le groupe des travaux topographiques figurent les travaux planimétriques et altimétriques. Les premiers comportent le bornage et les divers travaux planimétriques. En effet, les bornages d'immatriculation et de concession sont frappés de tarifs, qui varient selon la situation de l'immeuble. En la réalité, pour les terrains situés à l'intérieur du périmètre urbain, le coût est de 25000 FCFA pour une superficie inférieure ou égal à 5000 m², et 2000 FCFA par are en plus, pour la superficie supérieure à 5000 m². Pour les terrains situés hors du périmètre urbain, le coût est de 25000 FCFA pour une superficie inférieure ou égale à 5 hectares, 50000 FCFA pour une superficie comprise entre 5 hectares et 20 hectares, et 10000 FCFA par hectare supplémentaire au-delà de 20 hectares. Pour les divers travaux planimétriques, il est perçu un droit fixe de 25000 FCFA avant toute descente sur le terrain, et 5000 FCFA par borne reconstituée, rectifiée ou implantée.

Les seconds comportent les levées avec des points côtes et éventuellement le traçage de courbes à niveau. Pour ces travaux, il est perçu 35000 FCFA pour une superficie inférieure ou égale à 1000 m², 700 FCFA par are supplémentaire pour une superficie supérieure à 1000 m². Dans le groupe des travaux de bureaux, rentrent les tirages de plans, le dossier de plans et la mise à jour des plans. Le tableau ci-après fait état des tarifs des tirages de plans.

Nature du format	Coût par tirage
Format 21*31 cm	150 FCFA
Format 26*37 cm	250 FCFA
Format 37*52 cm	300 FCFA
Format 52*105 cm	1000 FCFA

Au regard de ce qui précède, il semble aisé de s'apercevoir que le processus de sécurisation ou de sécurité des terres est d'un coût relativement élevé, et par conséquent

difficilement à la portée des populations du département de la Mefou et Afamba. Sur ce point de vue, l'indigence économique de ces populations constitue un obstacle à la sécurité foncière.

B. Le niveau de vie des populations comme obstacle à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba

L'analyse du niveau de vie des populations du département de la Mefou et Afamba se présente comme un obstacle pour elles, quant à la sécurité foncière. En effet, les populations de la région de l'Est sont en majorité commerçantes et agricultrices et la terre se présente comme étant leur patrimoine essentiel. Ainsi, si les populations du département de la Mefou et Afamba ne peuvent pas facilement sécuriser leurs terres en raison de leur niveau de vie (1), elles ne résistent que difficilement au charme économique de ces financiers (2).

Les populations cibles ne présentent pas une vie économique et financière assez fructueuse. A l'épreuve des faits, la vie économique et financière des populations de ce département relativement à leur revenu journalier ne place pas la sécurité foncière au premier rang des priorités. Ainsi, les autochtones et les propriétaires terriens ne disposent pas de revenus stables pour ainsi permettre d'initier le processus de sécurisation des terres, au regard de son coût relativement important. L'exploration du niveau de vie de quelque enquêté nous a permis de comprendre que, dans Le département, les populations ont davantage des besoins physiologiques⁵⁸ que des besoins de sécurité, d'appartenance, d'estime ou encore d'autodétermination. De ce point de vue, elles ne peuvent que difficilement lancer le processus de sécurité foncière, car cette action leur prendrait non seulement beaucoup de temps dans la quête de la satisfaction de leur besoin physiologique, mais également beaucoup d'argent pour ainsi suivre quotidiennement le dossier. C'est certainement la raison pour laquelle, elles préfèrent brader leurs terres, aux financiers.

⁵⁸ Abraham H. Maslow théorise la hiérarchie des besoins. Il part du principe selon lequel, les individus ont un ensemble complexe de besoins exceptionnellement forts, qui peuvent être classés dans un ordre hiérarchique. Voir dans cette direction, Abraham H. Maslow, « Theory of human motivation », Psychological Review, 1943, n°80, p370-396 ou son ouvrage Motivation and personnality, New York, Harper and Row, 1970.

2. Sécurité foncière, populations du département de la Mefou et Afamba et les « financiers »

Le département de la Mefou et Afamba connait une pression foncière des plus accrue et prononcée. Cette pression et convoitise font émerger un phénomène localisé, connu sous le vocable de « financier ». En la réalité, les financiers constituent cette catégorie d'acteurs au fort poids économique et financier, qui pour des raisons agricoles ou autres, s'accaparent de milliers d'hectares dans le département de la Mefou et Afamba, au grand-dam des populations locales. La tendance générale au sein du département de la Mefou et Afamba est l'insécurité foncière, qui manifestement plombe la licéité des transactions. De ces points de vue et face à l'indigence économique des populations du département de la Mefou et Afamba, ces financiers se présentent comme étant des bienfaiteurs, plombant ainsi l'important patrimoine foncier du département. Ce point de vue avait été généralisé par le Préfet du département, qui, lors de sa tournée de prise de contact et de redynamisation socioéconomique, interpellait déjà la vigilance et la sagesse des populations sur la question, et les invitait à recourir à la sécurité foncière. Dans une localité comme Awae, le phénomène est prégnant disait monsieur le Maire « on retrouve une seule personne avec plus de 50 hectares, c'est-à-dire presque tout un village »⁵⁹. Toutefois, l'indigence économique ne saurait être hissé comme le seul obstacle à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba, car l'ignorance des procédures se présente aussi comme un cimetière où vont s'enterrer les prétentions de sécurité foncière des populations de ce département.

II. L'ignorance des textes et des procédures comme entrave à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba

Dans le département de la Mefou et Afamba, l'ignorance des textes (A) et procédures (B) par les populations reste et demeure un cimetière où vont s'enterrer les prétentions sécuritaires des populations. En la réalité, les populations du département observé, font preuve d'un sous-développement juridique important dans le domaine foncier.

A. Le sous-développement juridique des populations du département de la Mefou et Afamba en matière foncière

Les populations du département de la Mefou et Afamba font état d'un substantiel sous-développement juridique, qui se manifeste par la quasi-méconnaissance des textes régissant le foncier au Cameroun, que ce soit en matière des terres de première catégorie (1) ou en matière des terres de deuxième catégorie (2).

Tout comme le décret fixant les conditions d'obtention du titre foncier, le décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion domaine national est tout aussi ignoré par les populations du département de la Mefou et Afamba. En la réalité, l'ensemble de l'échantillon, opte pour l'immatriculation directe alors qu'on observe une mise en valeur problématique des terres datant d'avant le 5 août 1974. La tendance est très souvent un essai de contournement aux fins d'immatriculation directe, d'où la quantité importe des procès⁶⁰. Toutefois, si le droit substantiel en matière foncière est ignoré par les populations du

⁶⁰ Certaines personnes dans l'échantillon ont eu l'idée de contourner la procédure de concession pour celle de l'immatriculation directe, en immatriculant le terrain au non d'une personne âgée de plus de 47. Mais parfois ça tournait mal, car avant la procédure de mutation, la personne en question décède est ses enfants, avec raison, s'accaparent du terrain et généralement le vendent.

département de la Mefou et Afamba, le droit processuel l'est davantage, plombant ainsi la dynamique de sécurité foncière prônée par l'Etat du Cameroun.

B. Un droit foncier processuel ésotériste chez les populations du département de la Mefou et Afamba

Les populations du département de la Mefou et Afamba connaissent très peu le droit foncier processuel. En effet, les descentes sur le terrain permettent de comprendre que la procédure en matière foncière constitue un obstacle à la procédure foncière pour ces populations qui l'ignorent quasiment (1), mais optent davantage pour des transactions illicites (2).

Lors de la tournée de prise de contact et de redynamisation socioéconomique de Monsieur le Préfet dans l'arrondissement d'Assamba, un conseiller municipal posait alors la question sur la valeur juridique du certificat d'abandon des droits coutumiers. La réponse était sans appel : « le certificat d'abandon des droits coutumiers n'a aucune valeur juridique ». Cependant, l'on note le fait majoritaire des transactions foncières sous le fondement de ce certificat dans le département de la Mefou et Afamba, grippant ainsi la chaine de la sécurité foncière au Cameroun. Mais cette sécurité foncière n'est pas seulement mise à mal par l'indigence économique des populations et leur sous-développement juridique, mais également par l'important taux d'opposition et de conflits familiaux.

Section II. Les obstacles sociologiques à la sécurité foncière dans le département de

L'une des principales caractéristiques du Département de la Mefou et Afamba est l'important rythme des transactions foncières. Soient-elles illicites ou licites, les transactions foncières meublent le quotidien des populations de la Mefou et Afamba. Aussi nombreuses sont-elles, elles ne sont pas exemptes de toutes irrégularités qui justifient parfois, l'important nombre de conflits familiaux (I) et d'oppositions (II).

I Les conflits fonciers intrafamiliaux : des obstacles à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba

L'analyse de la situation foncière de la Mefou et Afamba permet de distinguer deux catégories de populations, les populations détentrices de droits d'appropriation sur la terre, et les populations dont les membres accèdent à la terre essentiellement à travers des arrangements institutionnels locaux à l'instar de la location, du métayage, des prêts contre entretien des plantations. Les conflits qui peuvent en naitre, sont de l'ordre de la donation intergénérationnelle (A), d'une part, et des transferts intrafamiliaux d'autre part (B).

A. Impact de la donation sur le foncier familial et entrave à la sécurité foncière

Le fonctionnement du système foncier fait apparaitre des changements sociaux importants dans le processus de transmission intergénérationnelle des droits sur la ressource. La donation constitue le mode principal de transmission des droits de gestion sur le patrimoine foncier familial. Cependant, le réseau de parenté dans le département de la Mefou et Afamba permet de diffuser et d'entretenir des conflits. Dans le village « Ebolmedjom » dans l'arrondissement de Nkolafamba en l'occurrence, la transmission intergénérationnelle des droits fonciers a été à l'origine des conflits résolus par le Sous-préfet de cette unité administrative. En l'espèce, le système de donation remis en cause par les membres de la famille biologique avait abouti à des conflits énormes diffusés par l'appétit foncier. Quoiqu'il en soit, la dynamique de donation est appelé à disparaitre sous réserve d'un établissement sous forme notariée. Ces conflits familiaux se manifestent également par un transfert intrafamilial des terres ou des plantations.

B. Les transferts intrafamiliaux des terres et des plantations comme source de conflits et entraves à la sécurité foncière

Les transferts intrafamiliaux des terres ou des plantations s'opèrent majoritairement en ligne patrilinéaire. Les gestionnaires actuels des patrimoines dans leur stratégie de transmission des droits de propriété sur la terre des nouvelles générations, distribuent une proportion importante des terres à leurs propres enfants via la donation. Ce résultat traduit une évolution dans les pratiques sociales de transmission des droits sur la terre. Dans un contexte de recomposition des relations sociales entre les membres de la famille sous l'influence des facteurs internes, et externes, les structures familiales foncières du département de la Mefou et Afamba ne peuvent garantir actuellement la sécurité foncière. Avec les changements qui s'opèrent et la généralisation des pratiques de l'agriculture, la gestion des patrimoines fonciers familiaux n'incombe au seul chef de matrilignage, mais à différents aînés au sein des familles. Toutefois, il importe également de relever le fait majoritaire des oppositions, comme entrave à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba.

II Les oppositions comme obstacles à la sécurité foncière dans la Mefou la Mefou et Afamba

Les oppositions trouvent leur fondement à l'article 16 nouveau du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005. En effet, à partir du jour du dépôt à la sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à la publication au bulletin des avis fonciers et domaniaux, de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressée peut intervenir soit par voie d'opposition, soit par demande d'inscription. Ces oppositions sont omniprésentes dans le département de la Mefou et Afamba (B), même si la législation les encadre en termes de conditions (A).

Il se dégage du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 que, les personnes habilitées à faire opposition doivent préalablement avoir un intérêt. Aussi, l'auteur de l'opposition ou des demandes d'inscription doit être un tiers à la procédure d'immatriculation, c'est-à-dire une personne autre que le requérant, comme le souligne Nenzeko Kagho Clarisse Julienne⁶¹. L'opposant peut alors être une personne physique ou morale dont l'immatriculation préjudicie

⁶¹ C.J Nenzeko Kagho, Le contentieux foncier, Mémoire de DEA droit privé, Université de Yaoundé II, 2003.

à ses droits. De même, une collectivité coutumière peut s'opposer pour le compte de ses membres. Cependant, l'intérêt doit être suffisant pour faire opposition ou demander une inscription. Ainsi, le titulaire d'une autorisation d'exporter de l'or a un intérêt suffisant pour faire opposition, lorsque le législateur lui donne le droit d'occuper le terrain domanial⁶². Ces oppositions constituent alors à proprement parlé, une entrave à la sécurité foncière.

B. L'impossible sécurité foncière dans le Mefou et Afamba en cas d'opposition

Les oppositions à l'immatriculation constituent l'un des obstacles des plus prégnants à la sécurité foncière dans le département de la Mefou et Afamba. En la réalité et sous peine de nullité, aucun titre foncier ne saurait être établi avec des oppositions en marge. Dans le département de la Mefou et Afamba en l'occurrence, l'on observe un important rythme des oppositions chez les populations. Ce phénomène est observable dans presque tous les arrondissements que compte la Mefou et Afamba. Dans l'arrondissement de la Nkolafamba spécifiquement, les descentes sur le terrain ont permis de constater la surcharge du calendrier de Monsieur le Sous-Préfet pour cause de levée d'oppositions, afin de booster la dynamique de sécurisation foncière dans l'unité administrative dont il a la charge.

⁶² V. Gasse, Le droit foncier outre-mer et son évolution depuis les indépendances, Th. Dacty, Tome I, Aix-Marseille, 1968, p. 77.

La sécurité foncière au Cameroun: une analyse à partir du département de la Mefou et Afamba

Conclusion

CHAPITRE V :

Introduction

Section II. Les obstacles sociologiques à la sécurité foncière dans le département de