B- La sécurisation du crédit par les
garanties assimilables aux suretés réelles
La banque peut se subroger dans les suretés et
privilèges d'un autre créancier (1), elle peut aussi signer les
conventions concernant les rangs de créances (2).
1- Subrogation dans les suretés et privilèges d'un
autre créancier
Nous pouvons citer deux types de privilèges, qui sont
consacré en droit OHADA comme étant des hypothèques
légales, d'abord il existe la subrogation sur les privilèges du
vendeur et enfin le privilège du prêteur de dénier.
Nous savons que le vendeur d'un immeuble, pour le paiement
à terme ou du solde du prix qui lui est dû, détient un
privilège sur le bien immobilier vendu. Dans le même sens une
banque qui octroie des sommes à une personne pour financer la partie du
prix payable à terme peut se faire subroger dans le
bénéfice du privilège ainsi inscrit à la
conservation des hypothèques. De ce fait la banque dispose non seulement
du droit de préférence et du droit de suite mais elle a aussi la
possibilité d'exercer l'action résolutoire plutôt que de
recourir à la saisie immobilière avec les mêmes effets tout
en évitant les concours avec d'autres créanciers.
Nous pouvons aussi inclure dans les suretés
réelles immobilières le privilège du prêteur de
deniers. Ce privilège se retrouve dans le cadre du financement par une
banque du prix d'acquisition d'un bien immobilier acheté par une
personne physique non commerçante. Ainsi le prêteur de deniers est
celui qui a fourni les sommes nécessaires pour l'acquisition d'un
immeuble. Cet acte doit être authentiquement constaté, par l'acte
d'emprunt qui prouve que la somme était destinée à cet
emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait
des deniers empruntés à la banque. Cette garantie est autonome et
peut être conférée indépendamment de la subrogation
dans les privilèges du vendeur. Notons cependant que le privilège
du prêteur de denier ne permet pas la résolution de la vente en
cas de défaut de paiement du débiteur. Ce privilège
à contrario du privilège de vendeur d'immeuble garantit à
la banque le principal du prêt mais aussi les intérêts
calculer au taux conventionnel. Pour le privilège du vendeur d'immeuble
il n'est garanti à la banque que le principal du prêt et aussi les
intérêts calculés au taux légal pendant seulement
trois années. Afin que les intérêts soient calculés
au taux conventionnel il est nécessaire de s'adonner à
l'inscription hypothécaire complémentaire. Le prêteur de
deniers pourra bénéficier d'une inscription en premier rang
La gestion des risques bancaires dans l'espace UEMOA Amadou
Lampsar Sall
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sans concurrence, et ceci même si entre l'acte de vente
et la date d'inscription du privilège à la conservation des
hypothèques d'autres inscriptions ont eu lieu sous le même
bien41.
Nonobstant la subrogation sur les privilèges d'un autre
créancier, la banque ou l'établissement financier peut aussi
signer une convention concernant les rangs de créances.
2- Les conventions concernant les rangs de créances
L'hypothèque est un moyen sûr de se faire
rembourser si le débiteur est dans l'impossibilité de payer. En
effet le créancier hypothécaire dispose d'un droit de
préférence sur l'immeuble à vendre. Ce qui veux dire qu'il
sera le premier à être payer si l'immeuble sur lequel il a
constitué a été vendu. Cependant un problème peut
se posé s'il existe plusieurs créanciers qui ont une
hypothèque sur le même immeuble. Dans cette situation les
créanciers hypothécaires seront payés selon le rang qu'ils
occupent présentement. Le rang constitue un critère fondamental,
car il détermine l'ordre des priorités lors de la vente de
l'immeuble. Le rang dépend tout simplement des dates respectives
d'inscription des hypothèques. Le premier qui doit être
payé est celui qui a rempli en premier toutes les formalités
nécessaires pour l'inscription d'hypothèque sur l'immeuble et
ainsi de suite. Une exception peut être apportée à cette
règle en ce qu'il existe la convention de cession
d'antériorité.
La convention de cession d'antériorité est
l'hypothèse où plusieurs créanciers ayant inscrits une
hypothèque sur le même immeuble, le créancier
antérieurement inscrit cède son rang à un créancier
inscrit après lui. Mais pour que la cession d'antériorité
soit valable elle doit être inscrite en marge de l'inscription initiale.
Ainsi une banque avant de prêter des deniers à un débiteur,
peut exiger de ce dernier qu'il lui cède son rang d'inscription
d'hypothèque sur l'immeuble, par la convention de cession
d'antériorité.
Les suretés réelles ne sont pas les seules
garanties qu'une banque ou établissement financier peut prendre pour
éliminer totalement le risque de crédit. Il existe d'autres
suretés ayant aussi une grande importance pour la garantie de
crédits. Nous pouvons ainsi citer les suretés personnelles et les
suretés dites économiques.
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