La protection des droits du débiteur saisi dans la réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance

Paragraphe II : Les conditions tenant aux immeubles

Même si l'AUVE comporte une section intitulée : « conditions relatives à la nature des biens », il n'y a aucune disposition dressant la liste des immeubles pouvant faire l'objet de saisie. En réalité, si on cherche les règles qui permettent de déterminer les immeubles pouvant faire l'objet de saisie immobilière, on doit aussi faire appel aux dispositions du code civil, du Décret du 26 juillet 1932 et de celles de l'Acte Uniforme sur le droit des sûretés (AUS) (Art.119 et suivants). Mais, il faut préciser que nous n'entendons pas faire l'exégèse de toutes ces dispositions dans le présent rapport. Notre analyse consistera à déterminer d'une part, les immeubles saisissables (A) et, d'autre part les limites du droit de saisir (B). C'est d'ailleurs sous ce point qu'on rencontre le plus de restrictions au droit de saisir du créancier ; donc par voie de conséquence, une grande sollicitude des droits du débiteur.

A. Les immeubles saisissables

En matière de saisie immobilière, l'objet de la saisie est un bien immeuble. Peu importe sa nature. L'article 119 AUS dispose que :

« Seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l'objet d'une hypothèque, sous réserve des textes particuliers autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure d'immatriculation, à charge d'en opérer l'inscription définitive après l'établissement du titre foncier. Peuvent faire l'objet d'hypothèque :

1°) Les fonds bâtis ou non et leurs améliorations ou constructions survenues, à l'exclusion des meubles qui en constituent l'accessoire ;

2°) Les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier ».

Pour sa part, l'article 253, alinéa 1^er de l'AUVE dispose « Si les immeubles devant faire l'objet de la poursuite ne sont pas immatriculés et si la législation nationale prévoit une telle immatriculation, le créancier est tenu de requérir l'immatriculation à la conservation foncière après y être autorisé par décision du président de la juridiction compétente de la situation des biens, rendue sur requête et non susceptible de recours ».

L'analyse majeure qu'on peut tirer des dispositions ci-dessus est la suivante : dans les Etats membres où la législation nationale prévoit l'immatriculation des immeubles comme c'est le cas au Niger et au Burkina Faso, tout immeuble qui n'est pas immatriculé doit l'être, à la demande du créancier, avant que celui-ci puisse régulièrement entreprendre la procédure de saisie. A ce niveau, il serait prématuré de notre part de consacrer des développements sur ce point car nous comptons amplement le développer dans les conséquences que cause la protection des droits du débiteur saisi dans la pratique (V. Paragraphe I de la section II du Chapitre II, pp 35 et suivantes).

Néanmoins, précisons que, comme ont eu à le souligner certains auteurs^14(*), les injonctions prévues par l'article 253 de l'AUVE sont à l'origine de nombreuses difficultés dans les Etats membres où l'immatriculation est difficile voire impossible compte tenu des registres existants. Pour se convaincre de cette situation, au Niger par exemple, le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière prévoyait la création d'un bureau de conservation dans chaque ressort de tribunal de première instance.

Malgré ces dispositions, actuellement, il n'existe qu'un seul bureau de conservation foncière pour tout le Niger qui se trouve à Niamey, la capitale. Le comble est qu'il n'existe qu'un seul agent pour tout le pays, ce qui est totalement insignifiant au regard de la superficie du territoire 1 267 000 Km².

Même lorsque l'immeuble est saisissable, les droits du créancier peuvent être restreints.

B. Les limites du droit de saisir

L'analyse de la loi sur la saisie immobilière montre que le législateur communautaire agissait tantôt pour protéger les intérêts des créanciers chirographaires, tantôt ceux du débiteur.

Cette recherche d'équilibre dans la matière où les intérêts du créancier sont opposés à ceux du débiteur est à l'origine de beaucoup de restrictions du droit de saisir du créancier poursuivant.

Ainsi, selon l'article 251 de l'Acte Uniforme, le créancier ne peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans le cas d'insuffisance des immeubles qui lui sont hypothéqués. Cette règle n'est écartée qu'à la double condition que l'ensemble des biens constitue une seule et même exploitation et que le débiteur le requière. L'on comprend aisément la ratio legis de ce texte. Il s'agit, en matière de saisie immobilière, d'une règle visant de n'agir en exécution forcée, d'abord sur le ou les immeubles objets de la garantie. En effet, c'est seulement lorsque les revenus de la vente sont insuffisants pour désintéresser le créancier que celui-ci peut procéder à d'autres saisies. La mise en oeuvre de cet article (art.251 de l'AU) risque cependant de poser quelques difficultés dans la pratique. Car, la notion d' « insuffisance des biens » suscite sans doute les mêmes interrogations^15(*) que celles posées par l'article 2209 du code civil.

Une seconde restriction résulte de l'article 252 de l'Acte Uniforme aux termes duquel « la vente forcée des immeubles situés dans les ressorts de juridictions différents ne peut être poursuivie que successivement ». Ce texte admet cependant l'exercice des poursuites simultanées dans deux cas :

- Lorsque les immeubles font partie d'une seule et même exploitation ;

- Lorsqu'il y a autorisation du président du tribunal compétent dans l'hypothèse où la valeur des biens situés dans un même ressort est inférieure au total des sommes dues tant aux créanciers saisissant qu'aux créanciers inscrits.

Une troisième restriction résulte de l'article 264 qui donne au débiteur saisi, lorsque la valeur des immeubles saisis dépasse notablement le montant de la créance, la possibilité d'obtenir de la juridiction compétente qu'il soit sursis aux poursuites sur un ou plusieurs immeubles désignés dans le commandement. Cette restriction édicte une règle qui s'apparente au cantonnement que le juge peut ordonner en matière de saisie. Elle vise à protéger les intérêts du débiteur en évitant d'immobiliser l'essentiel des ses biens immobiliers pour une créance de moindre valeur.

En outre, citons l'article 265 de l'Acte Uniforme qui, d'une certaine manière, restreint les droits du créancier. Cet article permet au débiteur d'obtenir, du juge, la suspension des poursuites, s'il «  justifie que le revenu net et libre des ses immeubles pendant deux années suffit pour le paiement de la dette en capital, frais et intérêts, et s'il en offre délégation au créancier ». En effet, à ce niveau, outre le fait le paiement de la dette est fractionné, il y a l'incertitude liée au problème des revenus des loyers pendant cette période. En l'espace de deux ans, beaucoup de choses peuvent se passer ; par exemple, des baux peuvent être résiliés, vidant la décision du juge de suspendre les poursuites de son contenu.

Enfin, il y a lieu de signaler la survenance d'une procédure collective. L'ouverture d'une telle procédure sur la personne du débiteur entraine la suspension des poursuites individuelles^16(*) paralysant du coup la réalisation de la garantie.

Le formalisme de rigueur dans lequel est enfermée la procédure de la saisie immobilière constitue également une restriction des droits du créancier.

* ^14. Boris MARTOR et autres : Le droit uniforme africain des affaires issu de l'OHADA, n°1145, P 245.

* ^15. Il s'agit de la controverse sur la question de savoir qui du saisissant ou du saisi doit établir l'insuffisance du bien saisi mais aussi du moment de cette preuve.

* ^16. V. art.8 et 68-5° de l'Acte Uniforme portant organisation des procédures collectives d'apurement du passif