La nature des garanties légales du
vendeur
dans la vente en l'état future d'achèvement
et dans
la vente sur plans
D
ans la vente en l'état futur d'achèvement ou la
vente sur plans, il est nécessaire d'instaurer une garantie
spéciale en plus des garanties classiques liées au domaine de la
construction.
Dans la vente à terme, par contre, les
acquéreurs sont suffisamment protégés contre le risque de
paie de la construction par les modalités de paiement car
l'acquéreur à terme ne paie qu'à la livraison de
l'immeuble, et il n'a pas à redouter que les dépôts de
garantie ne soient perdus puisqu'ils ont été
transférés sur un compte bloqué. Ceci n'est pas le cas de
l'acquéreur dans la formule dite vente en l'état futur
d'achèvement qui paie au fur et à mesure de l'achèvement
des travaux et qui court ainsi le risque que l'immeuble ne soit jamais
achevé, notamment à la suite à une liquidation judiciaire
du vendeur par exemple. Il subira une perte, car l'achèvement de
l'immeuble par une personne ou une autre entreprise lui coûtera plus cher
que l'exécution normale du contrat préliminaire.
Le projet de loi de1961 instaura une garantie bancaire
d'achèvement qui a vécue un échec suite aux objections des
banquiers mais qui a refait surface d'abord dans le décret fiscal de
1963 et en suite en 1967 dans le cadre de Loi 67/03 du 03-01-1967 qui a
introduit pour les ventes en l'état futur d'achèvement du secteur
protégé la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du
remboursement des versements affectées.
Le décret du 22 décembre 1967 a instauré
deux formes de garanties appelées « garantie extrinsèque
» et « garantie intrinsèque ».
Les garanties extrinsèques sont les garanties
d'achèvement données par une banque ou un organisme financier,
soit par l'ouverture de crédit soit par une convention de
cautionnement.
Ou encore les garanties de remboursement en cas de
non-réalisation de l'objet.
L'acquéreur est certain de restituer les avances
versées aux promoteurs tandis que les garanties intrinsèques
d'achèvement qui résultent de l'opération elle-même
exigent que les fondations soient achevées à l'acte de vente et
le tout confirmé par un homme de l'art.
En plus des garanties suscitées, la loi a
instauré d'autres garanties à la signature du contrat
définitif ; particulièrement la garantie des vices de
construction tels que les vices apparents (isolation phonique) et vices
cachés, en plus, bien entendu, des garanties classiques telles que la
garantie de livraison de parfait achèvement, la garantie biennale, la
garantie décennal, en plus de la garantie dommage-ouvrage.
En Algérie, la vente sur plans est soumise à un
régime de garantie classique.
L'article 1 1du décret 93/03 stipule que :
«pour les ventes sur plans, le promoteur est tenu de
couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du
fond de garantie et de caution mutuelle prévue par la législation
en vigueur ».
Sous l'égide du décret 94/406 de 03 Novembre 97, ce
fond sera créé et réglementé quatre années
plus tard.
L'article 09 du décret 93/03 parle lui aussi de garantie
technique et financière sans les détailler ni même les
citer nommément :
«sous réserve de présenter des garanties
techniques et financières suffisantes telles que prévues à
l'article 10-11-17 et 18 ci-dessus ».
L'article précise dans son dernier paragraphe que le
contrat de vente sur plans doit supporter les formules habituelles telles que
:
«La nature des garanties légales, garantie de
bonne fin et autres garanties données par le promoteur à
l'acquéreur ».
La Loi 86-07 du 04 mars 1986 relative à la promotion
immobilière parle de vices cachés et vices apparents ainsi que de
la garantie d'achèvement et de bonne fin88, de même que
le décret 86/3 8 dans son article 37 :
« ... les obligations et garanties du souscripteur de
l'opération de promotion immobilière à l'égard du
candidat accédant ; les sanctions administratives, civiles et
pénales des obligations et garantie précitées...
».
La Loi parle aussi d'une garantie contre les risques mais
aussi d'une garantie décennale, c'est ce que nous détaillerons
dans cette Partie réservée à la nature des garanties
légales du vendeur dans la vente en l'état future
d'achèvement et dans la vente sur
plans.et nous amène aussi à
diviser notre travail en deux chapitres :
- Chapitre I : les garanties communes propres
à la vente d'immeuble à construire - Chapitre II
: les garanties propres à la vente en l'état future
d'achèvement
88 En plus des obligations contenues dans cette loi,
la jurisprudence ajoute une obligation de renseignement.
Mir civ, 3eme, 6-11-1979, RD IMM 1981-1985, 13 Janvier 1982, Mir
civ, 3eme, 23 Janvier 1979, JCP, ED Not, 1979- 11-1973, Obs.B.stemmer qui
traite comme un vice caché un cas relevant en réalité de
la garantie contre l'éviction.
Chapitre I
Les garanties communes propres à la vente
d'immeuble à construire
G
énéralement, dans le droit commun de la vente,
le vendeur se voit imposer une obligation de délivrance et une
obligation de garantie.
L'obligation de délivrance et comme elle vise un objet
à réaliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de
d'échéance temporelle, d'édifier cet objet dans un
détail précis. Elle est soumise à une condition, bien
sûr, dans tous les contrats de vente : la conformité aux principes
et aux clauses contractuels initialement prévus au contrat
préliminaire ou au contrat de réservation signé au
début de l'opération elle-même.
La Loi de 1967 en France, et dans le cadre de la garantie
toujours, a un peu ignoré la garantie contre l'éviction qui
relève du droit commun. En contre partie, elle a instauré une
autre garantie originale et réelle, c'est celle des vices apparents et
des vices cachés89
89 En plus des obligations contenues dans la loi,
la jurisprudence ajoute une obligation de renseignement. (Voir civ, 3eme,
6-11-1979, RD IMM 1981-1985, 13 Janvier 1982 et civ, 3eme, 23 Janvier 1979,
JCP, ED Not, 1979-11-1973, Obs.B.stemmer qui traite comme un vice caché
un cas relevant en réalité de la garantie contre
l'éviction.
Section 1
La garantie d'édification en conformité avec
les termes du contrat
Le promoteur est obligé d'édifier un immeuble
conformément à ce qui a été convenu au contrat
autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces,
des matériaux, ou des équipements. Ces particularités
dépendent naturellement des obligations qui on été
inscrites au contrat préliminaire lors de sa signature.
Par contre dans le contrat de vente définitif, toutes
les caractéristiques des devis et marchés sont reprises de telle
façon que le promoteur ait la possibilité de s'ériger
contre les entrepreneurs chargés de la réalisation du Bien en cas
de défaut de conformité.
Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa
qualité de maître de l'ouvrage est dans l'obligation de veiller de
près à la conformité de l'immeuble aux prévisions
du contrat, d'ailleurs, dans le cas de la vente en l'état futur
d'achèvement, l'article 1601-3 du code civil français
précise que :
«Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Ce texte rappelle que la réception des travaux
effectués par les entrepreneurs est faite par les maîtres de
l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, même si ces derniers ont
droit à y assister, mais cette présence n'a ni valeur, ni effet
juridique90.
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