Memoire Online - La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

La vente d'immeuble à construire
entre le Droit Français et le Droit Algérien
(La vente en l'état futur d'achèvement et la vente sur plans)

Introduction Générale

Le régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement et de la vente sur plan.

Chapitre II Les garanties propres à la vente en l'état future d'achèvement

Conclusion générale

Je dédie ce travail d'abord à mon défunt père qui m'a donné une bonne éducation malgré le peu de temps que nous avons eu à passer ensemble. À ma chère mère qui ne m'oublie jamais dans ses prières. Que dieu la garde et la protège. À ma femme qui m 'a beaucoup aidé et soutenu en faisant preuve de beaucoup de patience et de compréhension. À mes enfants SOUMIA, ISMAIL, TAHA et la petite ASMÂA. À mon cousin paternel OMAR de Paris, qui m 'a été d'un grand secours en matière de documentations.

Je remercie ici tous ceux et toutes celles qui m'ont apporté un soutien et ont contribué à la réalisation de ce travail de recherche.

D'abord M. Albert LOURDE et les Responsables de l'Université de Perpignan pour l'opportunité qu'ils nous ont présentée afin de suivre une formation spécialisée de grande valeur sans avoir à nous déplacer en France. Je cite aussi particulièrement Mme ZENAKI dont les conseils m'ont été d'un apport fort appréciable, M. FAHSI Saïd et M. ADJAL Amar pour respectivement l'appui méthodologique de l'un et la contribution sur le plan linguistique de l'autre.

Je n'oublie pas également M^me SELMI Djamila de la Daïra d'Ain-El-Türk, Melle SILILNI Leila de l'école EL-FARABI , et M. BELA TRA CHE Habib de la Direction du Logement et des Équipements Publics de la wilaya d'Oran et enfin mon ami d'enfance GHEMRI Azzedine de l'université de Mostaganem pour ses encouragements.

Introduction générale

a vente est le mode juridique d'accession à la propriété le plus naturel, puisque cette opération a pour effet le transfert du droit du vendeur à l'acheteur. Cependant le

schéma classique de la vente a longtemps paru inadapté à la commercialisation des immeubles neufs,
pour des raisons tenant au financement de la construction car même soutenus par les banques, les
promoteurs ont rarement les moyens financiers de faire arriver à terme leur programme de promotion.

Afin de résoudre ce problème, il y a eu la proposition de faire participer au financement de la construction d'immeubles ceux qui sont directement intéressés par le programme, c'est-à-dire les accédants à la propriété. Mais cette proposition manquait du cadre légal et juridique.

La loi du 28 juin 1938, en France, regroupait les candidats au logement à l'intérieur d'une société de construction dans laquelle ces derniers faisaient des apports en vue de la réalisation de l'objet. Puis, s'en était suivi un autre mode qui consistait en la vente d'immeubles non encore construits, c'est-à-dire sur plan, a des accédants qui étaient invités à verser des sommes d'argent de long mois avant que l'immeuble ne leur soit livré.

C'est de cette évolution que la vente d'immeubles à construire a pris naissance et a été par la suite réglementée et encadrée par la législation afin de la dissocier de la vente d'immeubles après achèvement, appelée aussi la vente « clé en main ».

La vente d'immeubles à construire était née bien avant que le législateur français n'intervienne pour la règlementer. Cette règlementation s'était faite d'une manière progressive, et c'est seulement la Loi du 03 janvier 1967 qui a donné un statut à cette vente.

Avant la loi suscitée en France, c'était le code civil qui la règlementait et qui en constituait le texte de base et de référence.

Mais il en est résulté beaucoup de problèmes tels que les garanties suffisantes de cette vente. Le Droit commun ne répondait pas à cette aspiration car à titre d'exemple l'acquéreur qui avançait des fonds pour financer la construction se trouvait réellement impuissant lorsque l'opération échouait du fait de la faillite du promoteur.

De plus, par exemple en France, et après la deuxième guerre mondiale, les rapports de forces entre acquéreurs et promoteurs étaient tels que les premiers ne pouvaient exiger ni un délai de livraison, ni des garanties efficaces de bonne fin.

Et c'est à partir de ce constat que le législateur commençait à intervenir, d'abord à travers le décret 54-1123 du 10 novembre 1954 qui visait à protéger l'épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction, ensuite par la Loi de 1961 qui tentait à protéger les accédants contre les dangers encourus dans diverses formules de commercialisation d'immeubles. Cela a prévalu jusqu'à la parution du texte de base servant de cadre légal à la vente d'immeubles à construire, la Loi du 03-01-1967, et le décret d'application l'accompagnant¹.

Les débats sur cette opération ou plutôt sur la promotion immobilière en Algérie ont été menés à partir de l'année 1986 avec l'apparition du premier texte dans le domaine ² , suivi plus tard par le décret du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière. Mais l'expérience y est moins connue qu'en France, pays qui reste l'un des pionniers au monde dans ce domaine.

Donc, 1986 a été l'année du début de la première codification de la promotion immobilière en Algérie (expérience menée dans deux Wilayas pilotes : Sidi-Bel-Abbès et Sétif.

Cette expérience a connu un grand succès auprès des deux parties concernées. D'une part, les pouvoirs publics qui n'arrivaient pas à répondre à une demande de logement de plus en plus pressante (en impliquant les demandeurs répondants à des critères sociaux favorables à réaliser eux même leurs logements par le biais d'intermédiaires immobiliers qui sont les promoteurs), et d'autre part les accédants eux-mêmes en choisissant la méthode qui leur semble bonne sur la base d'un contrat de vente discuté avec les promoteurs constructeurs.

Ensuite, avec l'ouverture de l'Algérie sur le libre marché mondial, le volet de la vente d'immeubles construits où à construire n'a pas échappé à ce phénomène qui a connu un rythme accéléré.

C'est donc une activité relativement récente en Algérie qui visait surtout «.... le développement du patrimoine immobilier ³ ». La promotion immobilière étant «.... modulée en fonction des besoins d'immeubles ou ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation ⁴».

Mais du fait de la crise de logement, le législateur favorise «l'habitat collectif et semicollectif particulièrement en matière urbain ». ⁵

En 1993, la définition est légèrement atténuée, puisque «l'activité de promotion immobilière regroupe l'ensemble des actions concourant à la réalisation où à la rénovation de Biens immobiliers destinés à la vente, la location, où la satisfaction des besoins propres ⁶».

Ce nouveau décret a introduit pour la première fois une notion et une méthode nouvelles de vente sur plan.

Par cette nouvelle méthode, le législateur a voulu mettre un terme aux opérations d'escroqueries qui ont été effectuées par certains promoteurs immobiliers peu scrupuleux et insoucieux des conséquences négatives de leurs actes sur les acquéreurs.

⁶ Article 02 du décret législatif 93/03 du 01 Mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Durant les deux dernières décennies, la demande de logement est devenue tellement pressante, que les pouvoirs publics n'arrivaient pas à y faire face. La solution qui semblait adaptée à ce genre de situation d'urgence a été par l'implication directe des acquéreurs au moyen d'opération de vente sur plan apportant une aide financière non-remboursable aux accédants à cette formule de vente ayants droit à cette aide à condition de répondre à un certain nombre de critères. Cette formule de vente appelée logement social participatif (LSP) : social d'abord parce que l'état apporte sa contribution par le biais d'une caisse appelée « Caisse Nationale de Logement » (CNL) et participatif parce que les acquéreurs apportent leur participation personnelle directement ou par un crédit immobilier. Cette méthode donc a presque pris le devant de la scène immobilière et a dominé la majorité des opérations de vente sur plan.

Le logement social participatif est donc une vente sur plan, confiée au début de son application aux agences foncières⁷, puis aux promoteurs privés. Cette opération comprend donc plusieurs intervenants :

v l'État (intervenant par le biais de la CNL qui octroie des aides non remboursables aux acquéreurs (aides qui varient entre 300000,00 DA et 500000,00 DA) selon certaines conditions,

v le Ministère de l'Habitat et de la Construction⁸ (intervenant dans le cadre de la viabilisation une fois le programme réalisé⁹.

⁷ Ce sont des entreprises sous tutelle des communes créées par le biais de la Loi 90-25 portant orientation foncière et le décret 90-405 portant création des agences foncières chargées de gérer et de réguler le marché immobilier et foncier.

⁸ Le Décret exécutif 94-308 du 04-10-1994 définissant les règles d'intervention de la CNL en matière de soutien financier et l'Arrêté interministériel du 15-11-2000 fixant les modalités d'application du décret suscité modifié et complété par l'arrêté du 09 Avril 2002.

Cette évolution dans le domaine de la vente sur plan en Algérie, a certainement apporté des solutions à la crise du logement mais elle a aussi suscité beaucoup d'interrogations, et posé beaucoup de problèmes, surtout ceux liés aux garanties d'édifier, de livrer mais surtout aux garanties de bonnes fin.

Cette situation a encore une fois poussé le législateur et les pouvoirs publics à procéder à la création d'un Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière¹⁰ et ce, afin de contrer certaines pratiques malsaines de quelques promoteurs malveillants, et afin d'apporter le maximum de mesures de protection aux acquéreurs.

Pour conclure sur l'expérience que connaît le marché Algérien, et sans entrer dans les détails, on dira que la législation algérienne doit évoluer de façon à accompagner la montée surprenante du marché de la promotion immobilière, afin d'être plus souple, plus rassurante, mais surtout plus fiable et plus protectrice pour l'acquéreur.

La vente d'immeubles à construire est celle donc par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

C'est aussi un projet et un désir d'acheter germant chez l'acheteur et constituant la première étape de l'acquisition du Bien immobilier. Le futur acquéreur commence d'abord par préparer l'action à réaliser en demandant conseils auprès d'experts, également à se renseigner sur les modalités les plus adéquates et aussi à établir un comparatif de l'objet convoité tant sur le plan qualitatif que financier.

Il étudie ce qui est annoncé, en s'interrogeant sur certains paramètres répondant à ses exigences : délais de livraison, conformité de la construction aux normes présentées, prix, etc.

¹⁰ Décret 97-406 du 03-11-1997 portant création d'un fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI).

Cette décision d'achat va engager le futur acquéreur pour de longues années car on n'achète rarement un Bien pour le revendre rapidement. Les acheteurs souhaitant réaliser de simples opérations de profit ou de bénéfice (commerce immobilier) sont minoritaires.

Sur un autre plan, le pouvoir d'achat de la majorité des ménages est tel qu'il est pratiquement impossible d'acheter en versant le montant intégral du Bien.

Dans 95% des cas, une transaction immobilière est réalisée au moyen de crédits bancaires. La nature des prêts est très variée, leur attribution étant conditionnée par de nombreux facteurs et divers critères. Mais ce qui intéresse le plus l'acquéreur est la mise en place du budget d'achat : il s'agit d'évaluer en premier lieu et dans un premier temps la somme globale de l'opération d'achat du logement, ensuite de pouvoir évaluer les dépenses, les charges et les mensualités de remboursement que va entraîner cette opération.

Ces derniers temps la plupart des appartements se vendent sur plan, ce que les professionnels en Algérie appellent la vente sur plan (VSP). En France ou au Maroc, elle est appelée la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

C'est l'un des contrats les plus utilisés en matière de construction et de vente de logements notamment en milieu urbain. La vente sur plan résume donc son objet : elle est un contrat par lequel une personne (l'acquéreur) contracte avec une autre personne (le constructeur ou le promoteur) engagée à lui réaliser sur un terrain dont elle a bénéficié un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux par voie d'accession.

Dans les opérations de vente sur plan ou de vente en l'état futur d'achèvement, et dès que l'acquéreur se lance dans l'opération d'achat sur plan, il ne dispose initialement que du plan de masse du nouveau site d'habitation (plan des divers appartements, l'emplacement de l'immeuble). Il lui faut donc situer son Bien sur le plan puis attendre au moins 18 mois pour y habiter.

Cette longue attente peut s'assimiler dans certains cas à une véritable aventure ; ce qui a incité le législateur algérien à intervenir dans le but de réglementer cette opération, et aussi de donner

La vente sur plan ou la vente en l'état futur d'achèvement est donc un contrat de vente soumis à la théorie générale du contrat et aux dispositions du Code Civil (en ce qui concerne l'Algérie¹¹ d'une manière particulière).

Le même principe s'applique aussi à la législation concernant les contrats de vente qui sont soumis aux dispositions du code civil français. ¹²

C'est donc un contrat de vente réel dont l'objet est déterminé avant la transaction et qui est à la fois visible, visitable et accessible. Mais dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement l'objet n'est pas déterminé mais déterminable.

En droit musulman par exemple, il est interdit de conclure des contrats de vente d'une production agricole précoce, c'est ce qu'on appelle la vente « Bayâa-Esselem » (en français «vente par anticipation »).

Pourquoi donc la législation d'une manière générale a autorisé ce genre de contrat malgré les risques qu'engendre cette vente du fait de l'objet réalisable dans le futur ? Quel est la nature juridique de ce genre de transaction ? Quelles sont les garanties et les assurances données par la législation dans ce cas précis ?

Afin de répondre à ce genre d'interrogations à travers ce modeste travail, nous avons procédé dans la première partie au traitement du régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement en analysant les règle générales du contrat préliminaire et du contrat de vente définitif, et dans la deuxième partie à l'analyse de la nature des garanties légales du vendeur dans la vente en l'état future d'achèvement et dans la vente sur plan.

¹² Article 1601-1 et suivants, Article 1646-1 et 2108-1 du code civil Français.

Le régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement et de la vente sur plans

a vente sur plans et la vente en l'état futur d'achèvement sont les contrats les plus utilisés en matière de promotion immobilière. La vente d'immeubles à construire d'une manière générale

a vu le jour avant que le législateur n'intervienne pour la règlementer que ce soit en France ou en Algérie. Cette réglementation s'est faite d'une manière progressive et, en France particulièrement, c'est seulement à partir de 1967¹³ (et plus tard en 1993 et 1994)¹⁴ qu'on a décrété un véritable statut légal à ce type de vente.

¹³ La loi 67-03 du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeubles à construire

¹⁴ Le décret 93-03 du 01 Mars 1993 portant sur l'activité immobilière et le décret 94-58 du 07 Mars 1994 portant sur le modèle du contrat de vente

Avant même toute intervention du législateur, la vente d'immeubles à construire était prévue par le code civil français dans l'article 1130 qui stipule que :

« ... les choses futures et certaines peuvent faire l'objet d'une obligation 16»

mais le droit commun de la vente n'offrait pas à l'acheteur des garanties suffisantes eu égard des particularités de la situation, notamment l'acheteur qui avait avancé des fonds pour financer la construction et qui se trouvait en pratique démuni sur le plan légal lorsque l'opération était arrêtée du fait de la faillite du vendeur.

De plus, au lendemain de la deuxième guerre mondiale, les rapports de forces entre promoteurs et accédants à la propriété étaient tels que ces derniers ne pouvaient exiger ni la parfaite définition de l'immeuble à construire, ni un délai de livraison, ni une garantie efficace de bonne fin.

C'est ce déséquilibre qui allait bientôt entraîner une intervention du législateur, laquelle intervention a prévu des mécanismes qui s'échelonnent dans le temps.

Elle a aussi institutionnalisé le contrat de réservation ou le contrat préliminaire et le contrat définitif. Mais contrairement au législateur français, le législateur algérien ne parle pas de ces deux types de contrat d'une manière explicite et claire.

Dans cette première partie, nous allons donc essayer avec un peu plus de détails d'étudier et d'analyser les mécanismes et le régime juridique de ce type de contrat. Dans le premier chapitre, nous nous intéresserons au contrat préliminaire ou au contrat de réservation et dans le deuxième chapitre au contrat de vente définitif.

Chapitre I :

Le contrat préliminaire ou le contrat de réservation

'abord, dès le moment où on se trouve dans une opération de vente de logement ou d'immeuble à construire l'établissement d'un contrat est impératif. C'est le contrat par le

quel le futur acquéreur réserve l'achat éventuel d'un immeuble à une autre personne contre le dépôt d'une somme de garantie en raison d'une disposition dans la loi qui prévoit la possibilité de rétractation contre la perte du dépôt de garantie.

En matière de vente d'immeuble, l'usage a toujours été d'établir un avant contrat permettant d'engager les deux parties concernées par la transaction ou l'une d'entre elles, par une promesse unilatérale. Le contrat définitif n'étant établi qu'ultérieurement, d'autant plus que la rédaction du dit contrat exige l'intervention d'un notaire. En France, la Loi 67-03 du 03 Janvier 1967 a officialisé le contrat de réservation et en a fait la seule forme possible d'avant contrat dans le secteur protégé.

Par contre en Algérie, le législateur, malgré la prolifération remarquable de ce type de réalisation de vente de logement et son intervention par les deux décrets¹⁷, n'a pas parlé d'une manière explicite des contrats préliminaires et contrats définitifs ni même d'autres obligations et droits que nous développerons plus tard. Il a en fait laissé à la libre initiative des deux parties de déterminer le type de contrat qui les arrange. Et c'est d'ailleurs une grande défaillance qu'il faudra prendre en considération en amendant ce texte afin de l'adapter à la réalité du marché de la vente sur plans ou du moins à celui de la législation française.

Par ailleurs, le législateur algérien règlemente le contrat préliminaire ou le contrat de réservation dans le domaine de la vente à terme qui englobe la vente sur plans. Il autorise, en outre, la cession sur plans d'immeuble ou de partie d'immeuble, conformément aux règles de constructions prescrites par les services de l'urbanisme¹⁸.

¹⁷ Décrets 93-03 et 94-54 du 01-mars -1993 relatif à la promotion immobilière

¹⁸ Article 29 de la Loi 86/07 du 04 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

«Dans le cadre de la vente à terme, toute cession doit au préalable être marqué par un acte de réservation dont le modèle type sera défini par voie règlementaire ¹⁹».

Un autre décret fixe les conditions et les modalités de souscription à une opération de promotion immobilière et définit le cahier de charges type ainsi que le modèle type d'acte de réservation qui va parler de l'acte de réservation20, dénommé contrat de réservation et qui est rendu obligatoire dans toute vente à terme.

¹⁹ Article 30 de la Loi 86/07 du 04 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

²⁰ Articles 34 et 35 du Décret 86-38 du 04 mars 1986 du code foncier algérien.

Section I

Les Règles Générales du contrat préliminaire

Concernant la nature juridique du contrat préliminaire, une interrogation s'impose : s'agit-il d'une promesse de vente, d'un pacte de préférence ou d'une convention sui generis ? La question n'a pas qu'un intérêt théorique dans la mesure où la nature juridique de cet acte conditionne l'étendue des obligations du réservant.

Le législateur français²¹ semble y voir une promesse de vente puisqu'il dispose dans l'article

À quoi nous objectons qu'une promesse de vente suppose un prix déterminé, ce qui n'est pas toujours le cas ici puisque le prix n'est que prévisionnel. Certains auteurs²³ ont même jugé cet avant contrat comme une sorte de pacte de préférence.

Ces divergences sont également apparues en jurisprudence et ont été tranchées par un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation, lequel arrêt considère le contrat préliminaire comme un contrat sui generis essentiellement synallagmatique. Toutefois ce sujet est toujours controversé, 30 ans après l'application de l'arrêt sus cité.

Mais en réalité ce problème n'a pas trouvé de solution radicale car ce contrat n'est qu'un moule obligatoire, certes, mais pouvant être complété par la volonté des parties concernées en accroissant les obligations du réservant, suivant la manière dont il aura été établi. Il aura telle nature ou telle autre. Ainsi la nature juridique ne peut être résolue simplement au regard du modèle général, elle doit l'être au stade de chaque contrat particulier.

Nous pouvons dire enfin que le contrat préliminaire est un cadre à contenu variable dont le plancher est fixé par la loi et le plafond par les contractants eux mêmes.

La législation française notamment la Loi 67/3, dans l'article R.261-17 prévoie que le contrat préliminaire doit être établi par écrit, et en autant d'exemplaires.

²¹ Nous insistons ici sur le la législation française car celle de l'Algérie n'a rien prévu dans ce domaine ; cette dernière a surtout limité son intervention aux généralités assez ambigües tout en laissant libre initiative de la transaction aux deux contractants.

²² Quand la lettre «L » ou la lettre «R» est mentionnée au début du numéro de l'article cela respectivement au texte législatif ou au texte réglementaire.

23 Par exemple : R. Saint Alary, ***** «La nouvelle réglementation des vente d'immeubles à construire », Redi, 1968 et F. Collart dutillert, «Les contrats préparatoires à la vente d'immeuble », Sirey, 1988

Pour ce qui est de l'enregistrement du contrat l'article 1840-A stipule que : «est frappée de nullité toute promesse de vente unilatérale sous seing-privé qui n 'a pas été enregistrée dans un délai de 10 jours ».

De son côté, le législateur algérien, et particulièrement à travers la Loi 86/07 qui stipule dans son article 31 que « ...le contrat de réservation est établi en la forme « sous seing privé » et est soumis à la formalité de l'enregistrement », ne donne pas de détails sur la spécificité des deux contrats (préliminaire et définitif) et ne les nomme pas clairement, il se contente de l'obligation de formalisation de l'engagement des deux parties.

Article 09 du décret législatif 93/03 du 01 mars 1993 stipule également que :

«... un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une partie d'immeuble avant achèvement, dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régi par les dispositions prévues au présent chapitre ».

Cet engagement prendra obligatoirement la forme authentique du contrat²⁴, et sera soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité²⁵.

D'une manière générale, il est permis aux réservataires de se rétracter dans un délai limité fixé à sept jours dans la législation française²⁶ qui garantit ce droit à la rétractation d'une manière générale dans tous les contrats qui ont pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation. Ce délai prend effet à compter du jour où le réservataire reçoit l'acte par lettre recommandée et avec accusé de réception. Quant à la législation algérienne, elle ne dit rien sur ce point.

Outre la copie originale destinée à l'enregistrement le contrat de réservation est établi en autant d'exemplaires et comporte des conditions générales et des conditions particulières²⁷.

²⁶ Article 72 de la loi 2000-1208 relative à la solidarité et le renouvellement urbain.

L'article 37 du décret 86/38 revient avec détails sur des conditions particulières et des conditions générales qui sont naturellement annexées au contrat de réservation et qui sont constituées d'un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait aux rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière et accédant notamment :

Cette partie doit aussi reproduire toute obligation de réparation des vices cachés ou apparents et d'en préciser la responsabilité ainsi que toute obligation de garantie d'achèvement, de bonne fin, de conformité, garantie décennale où tout autre clause jugées nécessaires à la bonne marche de l'opération.

Enfin selon l'article 38 du décret 86/3 6 il y a obligation au promoteur de notifier le projet d'acte de vente au réservataire un mois avant la date de la signature de l'acte.

Sous peine de nullité, certaines mentions ou indications dans le contrat préliminaire sont obligatoires et s'imposent d'elles-mêmes.

L'acquéreur doit savoir à peu près à quoi s'en tenir, sur les prestations qui lui sont proposées ou offertes et surtout le prix à payer.

Ces indications sont pour l'acquéreur la référence particulière pour apprécier si le contrat définitif est conforme ou non à ce qui à été prévu dans le contrat préliminaire. Ce serait pour l'acquéreur une raison légitime de refus de contracter.

Ces mentions obligatoires concernent particulièrement les éléments suivants :

Il faut noter que, concernant le volet du contrat préliminaire, la réglementation française dès qu'elle autorise le réservant ou le promoteur à ne pas préciser ses engagements, elle lui octroie le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du Bien à réaliser. Ces dispositions dérogent aux textes protégeant les droits du bénéficiaire³³.

C'est d'ailleurs pour cette raison que la doctrine juridique française suggère la fructification du contrat préliminaire³⁴ .

D'après un groupe de professeurs de droit Français qui émettent des réserves sur cette proposition, une telle entreprise paraît périlleuse et est considérée comme une source peu fiable sur le plan juridique. Le droit de la consommation et ces dispositions du secteur protégé de la construction ne visent pas le même objectif et n'obéissent pas à la même logique.

En droit de la consommation, la protection est liée à la situation non professionnelle du contractant, tandis qu'en droit de la construction elle est liée à la destination de l'immeuble et à l'existence des versements de fonds avant l'achèvement de la construction. Or, les deux critères ne coïncident pas forcément : une personne qui achète des locaux en l'état futur d'achèvement ne bénéficie pas des règles du secteur protégé mais par contre un promoteur qui achète un appartement à construire chez un autre promoteur en profite.

Fusionner les règles des secteurs protégés avec celles du droit de la consommation surviendrait à déstructurer profondément les mécanismes spécifiques du droit de la promotion immobilière. Seule une réforme globale en la matière pourrait entreprendre une réelle refonte.

Dans le même contexte la législation algérienne fait obligation aux souscripteurs de certaines mentions nécessaires dans le contrat de réservation sous peine de nullité notamment 35:

- La description de la consistance de l'immeuble où la fraction de l'immeuble vendu ;

- Le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances

- La surface habitable de l'immeuble et le cas échéant celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation ;

On constatera sur une simple lecture que se sont les mêmes éléments à quelques différences qui sont cités dans la Loi de 1967 en France ce qui nous emmène à conclure que ce sont des termes repris dans la législation française par le législateur algérien et ce sont les mêmes mentions qui seront plus tard rappelées par le décret 93/03 notamment l'article 10 qui utilise les termes d'acte de vente au lieu d'acte de réservation qui à notre sens est le même.

Section II

Les Obligations des parties contractantes

1. Les Obligations des réservataires

L'acheteur ou le réservataire est dans l'obligation d'effectuer un dépôt appelé dépôt de garantie qui représente l'obligation de réserver souscrite par le vendeur³⁶.

Il faut rappeler d'abord que le législateur algérien n'a rien prévu concernant cette obligation ou ce dépôt. Dans ce contexte, les textes juridiques relatifs à l'activité immobilière stipulent entre autre que :

« le contrat de vente sur plans, dont le modèle est déterminé par voie règlementaire, doit à peine de nullité, comporter, outre les formules habituelles :

- les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur.

- la description et la connaissance de l'immeuble ou la fraction d'immeubles vendus. - le délai de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect.

- la nature des garanties légales, garanties de bonnes fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuelles³⁷ »

Ces mentions sont pratiquement identiques à celles prévues par la Loi 67/03, mis à part les garanties, les prêts bancaires et surtout le dépôt de garantie qui n'est nullement cité ni prévu par la législation algérienne.

³⁶ Le législateur algérien traite du dépôt de garantie dans les articles 34 à 38 de la Loi 86.

³⁷ Article 10 du décret 93/03 du 31 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Afin de pallier à ces défaillances, l'article sus cité prévoit cependant que les deux parties sont libres de compléter par toutes autres choses jugées nécessaires :

«Le contrat peut, par ailleurs, être complété par toute autre clauses particulières jugées nécessaires par les parties sans toute fois que les garanties contractuelles puissent être inférieurs à celles prévues dans le contrat type tel que fixé par voie règlementaire³⁸ »

Contrairement au législateur français, le législateur algérien a limité le seuil du dépôt de garantie à 20 %.

Par ailleurs, il est supposé que la législation française ait peut-être laissé la libre initiative de décision aux parties contractantes dans la mesure où cette obligation de ce dépôt n'est pas d'ordre public car le réservant pourrait en dispenser le réservataire. Mais la jurisprudence semble considérer que cette obligation fait partie des éléments constitutifs du contrat préliminaire.

- « 5% du prix prévisionnel du montant de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an

- Si le délai excède deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé, ce dépôt est fait à un compte spécial au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire, ce compte est grevé d'affectation³⁹ ».

Ces fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente⁴⁰. Leur sort dépend par la suite de la réalisation de la vente ou des conditions de non-réalisation. La violation de ces dispositions entraîne l'application de sanctions civiles, ainsi que pénales.

³⁸ Article 10 al. 2 du décret 93/03 du 01 Mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

³⁹ Article 261-25 de la Loi du 03 Janvier 1967 qui précise que, pour les immeubles collectifs ou un ensemble immobilier, les dépôts peuvent être groupés dans un compte spécial par le réservataire

«L'accédant à la propriété est assujetti d'un dépôt de garantie dont le montant est égal à 20 % du coût estimatif de l'immeuble où fraction d'immeuble cédé ».

Ce dépôt étant bien entendu consigné dans un compte spécial au nom du réservataire ouvert auprès d'un organisme financier habilité⁴¹.

Ces fonds sont inaccessibles, insaisissables et indisponibles et productifs d'intérêts.

Si le prix de vente excède le prix prévisionnel, le titulaire du dépôt de garantie dispose de la

possibilité de le restituer, suite à une simple notification et sans aucune retenue ni pénalité⁴².

Si le bénéficiaire ou l'accédant à la propriété se rétracte au cours de l'opération, le

promoteur bénéficie d'une retenue correspondant à 25 % du montant du dépôt.

Ce sont pratiquement les mêmes principes adoptés en matière de dépôt de garantie que sa soit en France où en Algérie, à la différence du montant du dépôt qui en Algérie s'approche d'un versement préliminaire que d'un dépôt.

1.2 Le réservataire et l'obligation d'acheter

Le contrat préliminaire étant règlementé par la loi de manière impérative, il est certainement interdit aux parties d'y ajouter une obligation supplémentaire à la charge du réservataire que la loi a voulu protéger.

Mais tel que règlementé par les textes, cet avant contrat ne comporte t-il pas une obligation d'acheter ? Selon le professeur Philipe Malinvaud⁴³ et son groupe de recherche, les textes notamment celui de référence, c'est-à-dire la Loi du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeuble à construire, imposent au réservataire des obligations facultatives dont une est celle d'acheter à certaines

⁴³ C'est plutôt une obligation dite « Facultative », le réservataire doit acheter, mais il a la faculté d'éluder cette obligation en abandonnant son dépôt.

conditions⁴⁴ dans le cas de dérobade sans motif légitime du réservataire, ce dernier perd le montant de son dépôt de garantie.

En conclusion, le dépôt de garantie ne constitue pas une obligation d'acheter pour le réservataire mais c'est beaucoup plus un moyen de faire pression sur sa volonté.

2. Les obligations du réservant

2.1 L'obligation de réservation d'immeuble

La loi impose au réservant une obligation de réserver sans définir l'objet de la réservation. Dans certains cas assez rares, le contrat préliminaire n'est qu'un instrument pour tester le marché. Le contenu de l'obligation est uniquement négatif : c'est l'obligation de ne pas vendre à autrui, dans l'hypothèse d'une éventuelle construction de l'immeuble dans un laps de temps indéfini concernant l'établissement du contrat, le réservataire n'a pas à consigner de dépôt de garantie ; et dans ce cas, le réservant n'a pas l'obligation de construire.

Si le contrat prévisionnel ou préliminaire est conclu alors que la décision de construire est prise mais sans précision préalable du prix et des prestations qui s'en suivent, il y a extension de l'obligation du réservant ; c'est-à-dire l'obligation d'offrir la vente d'un Bien sans détermination du prix et des prestations qui pourraient être modifiés par le réservant.

La question qui se pose est de savoir si le réservant est obligé de proposer la vente aux conditions prévisionnelles ou bien s'il est libre de la proposer à d'autres conditions en offrant de restituer le dépôt de garantie. La seconde possibilité semble préférable lorsque le réservant est de bonne foi.

En définitive, l'obligation de réserver apparaît comme une option à contenu variable dont la loi fixe le plancher et la volonté. Elle est limitée entre l'obligation de ne pas vendre à autrui et celle d'offrir la vente aux conditions promises.

2.2 Sanction de l'obligation du réservant

La loi dispose que le dépôt de garantie doit être restitué au déposant lorsque la vente n'est pas conclue du fait du vendeur ; ce qui représente pour beaucoup une sanction de l'obligation du réservant.

Cette manière de voir est inexacte selon bon nombre de spécialistes en droit immobilier⁴⁵, la restitution du dépôt de garantie n'est, comme son nom l'indique, qu'une «Restitutio in integrum » découlant d'une résolution automatique du contrat préliminaire.

En fait, la loi n'a pas prévu de sanction. Et dans ce cas, il est fait recours au droit commun de la responsabilité contractuelle ; cela voulant dire que l'inexécution des obligations par le réservant entraîne sa condamnation au versement des dommages et intérêts.

En Algérie, et vu l'ampleur que prend le marché immobilier dominé dans sa majorité par un seul et unique mode de transaction et de commercialisation d'immeubles qu'est la vente sur plans, les décrets 93/03 et 94/58 n'ont rien prévu quant à la garantie de la réservation de l'immeuble, ni en ce qui concerne la manière ou le montant du dépôt de garantie. Cette faille a laissé, d'après l'expérience vécue, beaucoup plus de manoeuvres aux promoteurs sur le plan pratique dans la réservation et la commercialisation des logements surtout dans les grands programmes.

Le dépôt de garantie constitue, à notre sens, un gage pour les deux parties. Mais beaucoup plus une protection et une assurance pour le réservataire et le réservant. Il faut donc que le législateur s'y intéresse de plus près, ainsi qu'aux autres clauses et obligations que nous développerons dans la suite de ce travail. Mais parfois le réservant se trouve dans l'incapacité de proposer la vente d'un bien aux conditions prévisionnelles à cause du changement des circonstances de la transaction prévue. Dans ce cas, il est obligé de proposer la vente sous d'autres conditions ; le réservataire pouvant évidement refuser de récupérer son dépôt de garantie.

⁴⁵ Philipe Malinvaud, Philipe JESTAZ, Patrice Jourdain, Olivier Tournafon « Droit de la promotion immobilière » Dalloz - 7 ^eme edition

La question s'est posée aussi quant à savoir si le réservataire qui conclut la vente à des conditions différentes de celles du contrat préliminaire peut obtenir des dommages et intérêts de la part du réservant pour manquement à ces obligations.

Sur ce point la cour de cassation de Paris a rendu public des décisions apparemment contradictoires mais dans des cas d'espèces souvent complexes.⁴⁶

2.3 Le dénouement de l'obligation

2.3.1 Notification de l'acte de vente

L'établissement du contrat définitif suppose la réunion d'un certain nombre de conditions et d'éléments qui sont plus au moins directement sous la dépendance du vendeur et qui en même temps n'échappent pas à l'acheteur.

L'article R.261-30 de la Loi du 03-01-1967 impose au vendeur de reprendre l'initiative. Cela veut dire que le réservant doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte. Il est de même pour la législation algérienne⁴⁷.

La signature du contrat définitif doit intervenir dans les délais prescrits au contrat préliminaire. Le vendeur doit veiller à ce que la notification soit faite au moins un mois avant l'expiration de ce délai ; tout retard par rapport à la date prévue à l'avant contrat serait en effet un motif valable de retrait du réservataire⁴⁸.

Cette notification va permette à l'acquéreur de comparer les termes du contrat définitif à ceux du contrat préliminaire et d'apprécier dans quelle mesure il y a concordance ou décalage entre les deux contrats.

2.3.2 Les motifs valables de retrait du réservataire

Le réservataire qui refuserait de signer le contrat de vente sans motif valable perdrait le montant de son dépôt de garantie au profit du vendeur.

⁴⁷ Article 38 du décret 86/07 du 04 mars 1986 fixant les conditions et les modalités de souscription à une opération de promotion immobilière.

En revanche le réservataire peut se retirer de l'opération et se faire néanmoins restituer son dépôt de garantie

«si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par apport aux prévisions du contrat préliminaire 49» mettant en oeuvre les principes de l'article R.261 -31 qui dresse la liste des motifs recevables du retrait du réservataire :

ü si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

ü si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire ;

ü si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur à 10% aux prévisions du dit contrat⁵⁰ ;

ü si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présentant dans sa

consistance ou dans la qualité des ouvrages une réduction de valeur supérieure à 10%.

Cette liste est-elle limitative ou bien le juge pourrait-il autoriser le retrait du réservataire dans des cas non prévus par le décret ?

La restitution du dépôt de garantie n'est pas automatique car le réservataire demeure libre de traiter la transaction dans les conditions qui lui sont proposées. S'il choisit de se retirer, il doit notifier sa demande de remboursement au vendeur ou au dépositaire par lettre recommandée avec accusé de réception⁵¹.

⁵⁰ Quelles que soit les causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ou même à un cas de force majeure.

Le remboursement des dus doit s'effectuer dans un délai maximum de 03 mois à partir de la date de la demande ⁵² (sans que le notaire ne prétende retenir ses honoraires lors du remboursement).

L'Article 38 du décret 86/3 8 prévoie dans les dispositions de contrat de réservation les conditions et les modalités de constitution et de restitution du dépôt de garantie.

Pour conclure ce domaine d'obligations, on dira que suivant les époques et la situation du marché immobilier, le contrat préliminaire est utilisé soit comme un test commercial, soit comme un acte préparatoire à la vente.

Au cours de ces dernières années, cette seconde caractéristique parait l'emporter sur la première et les contrats préliminaires se rapprochent de plus en plus en ce qui concerne les obligations du réservant, des promesses de ventes classiques dans lesquelles le prix et la consistance de l'immeuble sont définis avec précision. D'où la nécessité de revoir et de rénover le contrat préliminaire notamment en ce qui concerne la consistance de l'immeuble et, à un degré moindre, le prix approximatif même si cela s'avère parfois difficile, vu l'entrée en jeu d'autres facteurs déterminants.

Même s'il ne détaille pas le contrat de vente sur plans, le législateur algérien y fait allusion dans les articles 09-10-12 et 13 du décret législatif 93/03relatif à l'activité immobilière et les articles 1 et 2 du décret 94/5 8 du 07-03-1994 relatif aux ventes sur plans, et surtout le chapitre 4 du décret 86/3 8 (articles 34 à 40) et chapitre 5 de la Loi 86/07 (art. 29 à 38).

La législation algérienne tout en reprenant presque les mêmes principes et les mêmes notions du droit immobilier Français notamment celles et ceux contenue dans la loi de 1967 relatifs à la vente d'immeuble à construire.

La loi 86/07 relative à la promotion immobilière à et le premier texte dans ce domaine, qui à été par la suite suivi par le décret législatif 93/03 après la libération de la fonction du notaire, par laquelle le contrat de réservation ou le contrat préliminaire s'est transformé d'un acte sous seing- privé en un acte notarié soumis aux principes de l'enregistrement et de publicité :

« ...le contrat de vente sur plans est établi en la forme authentique et est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité 53»

Cet acte sera suivi par la suite d'un procès-verbal de prise de possession des Biens dressés contradictoirement en la même étude notariale afin de constater la conformité de l'acte de réservation cité à l'article 13 avec les engagements contractuels.

La législation algérienne a consacré des chapitres importants dans les trois textes de loi régissant l'acte de réservation dont un arrêté interministériel en a présenté un modèle.

Mais, pratiquement, en l'absence de suivi et de contrôle des pouvoirs publics et surtout de plaintes par les accédants à la propriété (soucieux beaucoup plus d'accéder à la propriété que d'entrer dans des batailles juridiques avec les promoteurs), le contrat de réservation est très peu utilisé. Dans certains cas, le souscripteur est tout bonnement mis hors-course par les promoteurs en cas d'exigence de ce genre de contrat.

Ce chapitre s'étant intéressé au régime juridique du contrat de vente sur plans selon la législation algérienne et le contrat de vente en l'état futur selon la législation française et ayant permis d'expliquer la notion des obligations des contractants au sujet du contrat préliminaire et du contrat définitif dans toute transaction immobilière, le chapitre suivant va permettre d'approcher la notion du contrat définitif.

⁵³ Article 12 du décret législatif 93-03 du 1 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

Chapitre II

Le contrat de vente définitif

Dans ce chapitre, nous essayerons de porter l'intérêt sur les règles relatives à l'établissement des contrats définitifs tels que l'élément de la temporalité, la forme authentique ainsi que les mentions tels les avenants et les modificateurs mais aussi les effets des obligations du contrat et enfin les sanctions prévues dans les règles relatives à l'établissement du contrat.

Nous nous intéresserons, dans un premier temps aux règles relatives à l'établissement du contrat définitif et en particulier aux aspects contextuels de cette procédure à la fois juridiques et commerciaux.

Dans un deuxième temps, nous nous intéresserons aux règles relatives aux modalités de paiement, telles que l'échelonnement en fonction de l'avancement des travaux, les sanctions civiles et pénales de l'échelonnement, la consignation du solde en cas de contestation de la conformité. Nous aborderons aussi les pénalités de retard, la révision du prix et enfin les conditions suspensives d'obtention des prêts.

Section I

Les règles relatives à l'établissement du contrat définitif

Ces règles sont d'une manière générale gérées par la Loi 67/03 du 03 Janvier 1967 relative à la vente d'immeubles à construire et notamment dans l'article L.261 -11 de la dite Loi, lequel article traite la circonstance temporelle, la forme authentique, ainsi que les mentions obligatoires du contrat de vente définitif. Il y est également question de ses annexes obligatoires et de la remise du règlement de copropriété, ainsi que des sanctions des règles relatives à l'établissement du même contrat.

Dans sa rédaction initial, l'article 71 alinéa1, modifié en L.261.11 CCH⁵⁴ reprenant une ancienne solution interdisant la conclusion d'un contrat avant l'achèvement des fondations.

Cette règle reposait sur l'idée que la réalisation des fondations réserve parfois de mauvaises surprises mais elle n'ajoutait rien à la protection des acquéreurs qui avaient traité la transaction de vente à prix convenu qui n'est pas susceptible de souffrir d'une augmentation du coût des fondations. Il n'y avait donc pas lieu de retarder la conclusion des contrats, ni en conséquence le versement du premier apport aux vendeurs. En matière de vente sur plan ou de vente en l'état futur d'achèvement, et sur la base des garanties de bonne fin, il suffit pour le vendeur de fournir, dès le moment de l'établissement du contrat, soit une garantie bancaire d'achèvement soit une garantie intrinsèque, cette dernière supposant que les fondations sont achevées.

C'est dire que dans ce genre de vente faite de garantie intrinsèque, le contrat ne pourra être conclu avant l'achèvement des fondations⁵⁵.

⁵⁴ CCH : Code de la Construction et de l'Habitat regroupant l'ensemble des textes législatifs et réglementaires du secteur de l'habitat et de la construction.

Ces mentions sont gérées et règlementées par l'article L.261-1 1 qui cite les différentes conditions devant obligatoirement figurer au contrat, sous peine de nullité relative. Ces mentions visent :

Dans le cas où ces mentions sont réunies, le contrat doit comporter une condition relative à l'obtention de prêts et dans le cas contraire, il doit comporter une renonciation circonstanciée et manuscrite au bénéfice de la condition. Au cas où, avant la conclusion de la vente, le vendeur aurait obtenu l'octroi d'un crédit foncier, l'acheteur doit obligatoirement être mis au courant :

⁵⁶ Articles 10, 12,13 et14 du décret 93/03 du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.

⁵⁷ Article 324, alinéas 4 -14 du code civil algérien et article 12 de la Loi 88/27 du 12/07/1998 portant organisation du Notariat.

« L'acheteur à été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération ⁵⁹».

L'article 38 du décret 86/38 prévoit que le contrat de réservation doit déterminer les

modalités et les conditions de paiement, particulièrement l'accès au crédit par le réservataire.

Aussi l'article 30 de loi 86/07 prévoit-il les garanties et les moyens de financement dont

Mais suite à la Loi de 1967, les spécialistes du domaine de la promotion immobilière avaient fait remarquer que les indications allaient rendre l'établissement des contrats plus lents et plus coûteux et avaient suggéré un allègement des actes par le report des éléments non spécifiques à la vente considérés dans un cahier de charges enregistré auprès d'un notaire.

La Loi du 16 juillet 1971 portant sur les coopératives immobilières leur a donné partiellement satisfaction à ces regroupements dans le cas où la vente porte sur une partie d'un immeuble collectif. Toutefois lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, elle peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues et mentionnées plus haut doivent alors figurer dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes du notaire et auquel l'acte fait référence. Mais parfois, après la conclusion du contrat définitif, l'acquéreur souhaite apporter plus de modifications au projet initial tels les aménagements spéciaux ou personnalisés, travaux complémentaires...

Si ces modifications interviennent entre la conclusion du contrat de réservation et du contrat définitif, il suffira d'un avenant écrit au contrat préliminaire. Mais lorsqu'il s'agit de modifier le contrat définitif, le problème devient plus délicat, et une question se pose quant à savoir s'il faut procéder à un avenant notarié. Ce qui parait en réalité compliqué lorsque les travaux portent sur des travaux de finition ou sur l'aménagement intérieur de l'immeuble.

Conformément à la réglementation en vigueur, le contrat est défini en fonction d'éléments stipulés comme suit :

«Doit en outre comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble⁶⁰ ». Ces indications doivent être fournies dès la conclusion de l'acte ou du contrat. Elles constituent la définition de l'objet du contrat à partir de laquelle l'acquéreur pourra ultérieurement contrôler la conformité de l'immeuble par rapport à ce qui avait été convenu.

L'article R.261-13 précise les indications que doivent comporter les documents joints au contrat et concernant la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble :

«La consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coups et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ⁶¹».

Cette consistance s'entend à la fois du local vendu et de l'immeuble tout entier. S'agissant du local lui-même :

«Un plan coté....et une notice indiquant les éléments d'équipements propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente 62».

Tandis que les indications de l'immeuble pourront être relatées dans l'acte par référence à des documents déposés chez un notaire, et si bien sûr :

«L'immeuble est compris dans un ensemble immobilier les indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux ⁶³».

« Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base au marché où une notice descriptive conforme au modèle type agréé... ⁶⁴».

Il s'agira alors d'indiquer ici la nature de la construction, les matériaux employés et les éléments d'équipements tant de l'immeuble entier que du local vendu.

« Le règlement de copropriété est remis à l'acquéreur lors de la signature du contrat, il doit lui être communiqué préalablement »

L'application de ce texte soulève un problème d'attestation non pas en ce qui concerne la remise du règlement qui peut être constatée dans l'acte mais en ce qui concerne la communication préalable. Le vendeur ou le promoteur aura le plus grand intérêt à se réserver cette preuve ; par exemple par le biais d'un accusé de réception afin d'éviter la nullité du contrat.

En Algérie l'article 13 du décret 93-03 exige la remise par un procès-verbal notarié de la copropriété⁶⁶.

L'art L.261 -11, al 6 sanctionne l'ignorance et l'inobservation des dispositions précédentes en rendant le contrat nul d'effet (une nullité relative de protection).

Seul l'acquéreur peut l'invoquer avant l'achèvement des travaux. Il est à signaler que la responsabilité du notaire pourra être engagée si les irrégularités commises lui sont imputables.

⁶⁶ Article 13 alinéa 2 du décret 93-03 du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière

Section II

La vente d'immeubles revêt un caractère synallagmatique en ce qu'elle met à la charge de l'acheteur diverses obligations qui entretiennent avec celles du vendeur un rapport de réciprocité. En premier lieu, figure l'obligation de payement mais l'acheteur est aussi tenu par d'autres obligations. Ainsi, doit-il enlever l'objet vendu s'il s'agit d'un Bien mobilier ou l'occuper s'il s'agit d'un Bien immobilier. La possession du Bien est liée normalement à l'exécution de la délivrance par le vendeur. L'article 1650 du code civil français stipule que :

« La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglé par la vente ».

Puisque cette obligation (obligation de payer le prix) est la plus importante par rapport à l'acheteur, elle exige des développements particuliers et l'étude des règles relatives aux modalités du paiement. Elle exige d'examiner l'échelonnement du paiement en fonction de l'avancement des travaux, des sanctions civiles et pénales de la règle de l'échelonnement, de la consignation du solde en cas de contestation sur la conformité, des pénalités de retard ainsi que de la révision du prix.

Le principe de paiement de l'objet vendu et un principe fondamental dans n'importe quelle transaction entre le promoteur et l'acquéreur. Dans le cas de la vente sur plan ou de la vente en l'état futur d'achèvement, le principe de paiement arrêté est celui du paiement en fonction de l'avancement des travaux67. Par contre, dans la vente à terme, le prix ne devient exigible qu'au moment de la livraison⁶⁸.

L'article R.261-14 du CCH fixe un calendrier maximum exigible en fonction des trois événements marquants. Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

À condition de ne pas dépasser le maximum indiqué, le vendeur peut choisir entre deux modalités :

v soit le paiement par versements périodiques dont le montant sera déterminé en fonction de l'avancement des travaux,

v soit par le versement d'un montant fixe avancé à un rythme variable en prenant bien garde dans ce dernier cas de ne jamais dépasser les maximums réglementaires.

Quant à la législation algérienne, elle laisse à la libre volonté des parties contractantes d'arrêter un calendrier de paiement⁷⁰.

Selon le code civil, la règle est énoncée par l'article L.261-16 qui formule non écrite toute restriction à l'article L.261-12 relatif à l'échelonnement des paiements.

Selon le code pénal, la violation de la règle est sanctionnée selon l'article L.261-17 alinéa 1, à un emprisonnement de deux ans et à une amande de 60000 F, ou de l'une des deux peines seulement. L'infraction est conçue de manière très large puisqu'elle vise « toute personne qui aura exigé ou accepté un versement en violation des dispositions des articles L.261-12 et L.261-15 »

Si nous analysons cet article d'une manière détaillée nous aboutissons à une conclusion axée autour de quatre points fondamentaux :

⁶⁹ Pour définir les fondations à la base de toute construction, on peut retenir les termes de la circulaire du 21 août 1967 qui stipule : « Les ouvrages de grosses oeuvres situés au-dessous soit du niveau du sol le plus bas de l'immeuble, soit du sol naturel dans le cas du bâtiment sur terre plein ou vide sanitaire »

⁷⁰ Article 5 du décret 94/58 portant vente sur plans : «fixer le prix et ses modalités de payement en liant la libération par l'acquéreur des payements fractionnés à des phases d'avancement des travaux ».

· « Toute personne » sous-entend l'incrimination de l'acheteur et du vendeur (qui est le principal élément visé par l'article) mais aussi le notaire, le banquier qui serait considéré comme auteur ou complice de l'infraction.

· « Qui aura exigé ou accepté » ; cette expression concerne la personne acceptant spontanément un versement et celle l'exigeant sans pour autant l'obtenir (comme l'exigence par le promoteur d'une clause qui dépasse le seuil autorisé qui est considérée comme une infraction).

· « Un versement » ; ce terme renvoie à la fois aux versements de fonds au vendeur, aux souscriptions ou acceptations d'effets de commerce⁷¹ et à tout dépôt même celui de garantie⁷².

· « En violation des dispositions des articles L.261-12, etc. » ; cette expression vise la double interdiction d'exiger ou d'accepter des versements, soit avant la signature du contrat soit avant la date à la quelle la créance est exigible.

Enfin la Loi du 05 janvier 1988, a autorisé les Associations de la Protection du Consommateur ainsi que les Unions d'Associations Familiales à « exercer les droits de la partie civile relativement aux faits portant un préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs ».

Ces associations se constituent parties civiles contre un vendeur d'immeuble à construire dans le cas où l'acquéreur lui-même négligerait d'utiliser ce droit.

Quant à la législation algérienne, elle n'aborde pas explicitement les sanctions en cas de non respect du principe d'échelonnement mais les cite dans les conditions générales.

D'une manière générale, quand la construction de l'immeuble atteint quasiment le stade final, le promoteur est en droit de réclamer les 95% du prix initialement prévu.

Et c'est à ce moment-là que l'acquéreur voit l'immeuble sous son aspect relativement définitif, ce qui a pour conséquence le début des réserves d'achèvement de la construction et les contestations par l'acquéreur.

Cette situation emmène parfois l'acquéreur à refuser de s'acquitter de l'échéance des 95% en prétextant l'inachèvement de l'ouvrage.

L'immeuble est réputé achevé lorsqu'il répond à toutes les conditions techniques de réception ; même s'il existe des vices (cachés ou apparent) ou défauts de conformité, à la condition qu'ils ne revêtent pas un caractère substantiel (supra 312). Cette explication laisse la place à une large marge d'appréciation car les textes ne prévoient aucune constatation sur le plan technique⁷³. Cette omission est remédiée dans les contrats préliminaires et les contrats définitifs à travers une procédure de constatation contradictoire amiable.

Si l'acquéreur n'a pas fait la constatation de l'achèvement de la construction répondant aux normes détaillées et approuvées dans le cahier des charges74, le promoteur ne peut réclamer l'avance de la somme relative aux 95% tant que l'acheteur n'a pas explicitement constaté l'achèvement. En plus, l'acquéreur se trouvant dans un besoin pressant d'intégrer son logement ne peut pas assimiler cette action à une opération de constatation présumée sauf s'il prend possession de son logement en jugeant que ce dernier est en parfait état.

Dans certains cas très particuliers, des situations litigeuses apparaissent lorsqu'un bénéficiaire d'un logement LSP occupe précipitamment son Bien refuse la reconnaissance de la déchéance de son droit à la constatation préalable et du coup du droit à la contestation.

Légalement et pratiquement, le promoteur a le droit de saisir le tribunal territorialement compétent pour la constatation de l'achèvement du logement par les services techniques compétents et ordonner le paiement.

⁷³JESTAZ Philipe, « Variations sur la notion d'achèvement dans la vente d'immeuble à construire » p 338-340. ⁷⁴ Code civil 3 ^eme 20 octobre 1981, revue du droit immobilier 1982, 525 observation Gros Lière et Jestaz

L'article R.261-2 du CCH prévoit, sur requête du vendeur, la nomination par ordonnance judicaire d'un expert pour constater l'achèvement des travaux. La cour de Paris recourt très souvent à cette procédure de constatation par expert nommé en référé⁷⁵.

Pour conclure, nous constatons à travers ce type de contentieux que la jurisprudence ne peut combler à elle seule cette brèche juridique.

À 95% de la réalisation des travaux de construction, le solde est payable à la livraison76. L'immeuble ne doit pas normalement présenter des défauts ou des vices qui peuvent arrêter cette échéance car il doit être complètement fini et ne doit faire l'objet d'aucune contestation.

La jurisprudence n'a pas manqué de consacrer la logique de cette conclusion⁷⁷. L'article R.261-14 alinéa 2 du CCH a laissé possible une consignation de solde par l'acquéreur et cela en cas de contestation par l'acheteur de la conformité avec les prévisions du contrat initial. Mais ce texte suscite des difficultés d'interprétation : l'utilisation de la formule « il (le solde) peut être consigné » parait ambiguë.

Si nous supposons, pour cette consignation, qu'il y a accord des deux parties, nous pouvons déduire que ce texte ne présente pas un grand intérêt. Mais si nous partons du principe que seul l'acquéreur peut se soustraire au paiement du solde en le consignant et exiger du vendeur la remise des clés, nous concluons que cette logique parait plus proche de l'esprit de cette Loi. Ceci nous amène à dire, qu'en pratique, la consignation est un moyen utile et efficace de pression sur le promoteur qui dans la plupart des cas néglige les travaux de finition78. D'autre part, ce texte ne prévoit la consignation qu'en cas de contestation sur la conformité mais ne prévoit rien en cas de retard dans la réalisation complète des travaux ou de malfaçon.

⁷⁷ La loi n'impose aucune constatation formaliste de l'achèvement, lors de la livraison, de sorte que l'acquéreur ne peut refuser le solde dans l'attente d'une pareille constatation

Il existe une jurisprudence qui donne à ces textes une signification plus large79, mais elle s'est opposée en ce qui concerne le retard, et en l'admettant dans le cas de malfaçon. Ceci nous permet alors de nous interroger sur la distinction possible entre la malfaçon et le défaut de conformité.

La majorité des promoteurs rétorquent aux acquéreurs qui veulent consigner le solde du prix, soit par le refus de l'attribution de l'immeuble, soit par la limitation de la consignation en cas de défaut de conformité ; cette position pouvant être assimilée à l'exigence d'un versement anticipé.

L'article R.261-14, dernier aliéna, du CCH autorise implicitement l'insertion dans les contrats de vente d'une clause comprenant les pénalités de retard dans les paiements. Mais quel taux faut-il y appliquer ?

Conformément à la Loi de 1967, les pénalités ne peuvent excéder 1% par mois⁸⁰, ce qui est dérisoire actuellement, du fait de l'importance qu'il recouvrait seulement dans le contexte de l'année 1967, et cela au regard des taux d'intérêt pratiqués alors. Mieux vaut donc un montant proche du loyer réel⁸¹. Toutefois l'article L.261-14 du CCH introduit une autre limite puisqu'il précise que la pénalité ne peut dépasser au total 10% du prix du logement.

En Algérie les articles 30 de la loi 86/07 et 38 du décret 86/38 parlent de pénalité de retard. Les dispositions de contrat de réservation visent à déterminer notamment :

v les pénalités ci-dessus visées sont au maximum égales à 1/2000eme du coût prévisionnel par jour du retard.

⁷⁹ Arrêt de la 3^ème chambre de la cour de cassation de Paris, en date du 13 février 1985.

⁸⁰ L'acheteur qui refusant de payer le solde, assigne son vendeur en réparation de divers malfaçons n'est en retard et doit donc verser les pénalités qu'a compter de la date ou le procès prend fin (civ 3^eme23 mai 1978)

⁸¹ La jurisprudence ne considère pas le taux de 1% comme excessif (civ 3 ^eme1 8-11 - 1992) et la cour de cassation a même considéré qu'une pénalité forfaitaire de 11% n'était pas nulle, mais elle doit être ramené à un taux légal de 1% par mois

Le contrat de vente d'immeuble à construire tel que décrit par la Loi du 13 juillet 1979 notamment en son article 16 devenu L.321-15 du code de la consommation stipule que : « Le contrat doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par le chapitre 1 de la présente Loi ».

Les prêts visés sont ceux accordés par les préteurs professionnels (banques, etc.) au vendeur et transférable à l'acheteur.

⁸² Le vendeur peut indexer son prix alors même que le marché conclu par ses soins avec les entrepreneurs ne comportait aucune indexation.

S'il est mentionné dans le contrat que l'acquéreur entend recourir à ce type de prêt, le contrat doit être conclu sous condition suspensive de leur obtention. Cette condition, qui suspend l'exécution du contrat, interdit notamment au vendeur de percevoir des acomptes relatifs aux dépôts au titre du contrat préliminaire.

Cette condition sus citée a un délai d'un mois⁸⁴. Cela veut dire que le contrat de vente devient caduc si le prêt n'est pas obtenu dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte. Mais l'accord entre les deux partis peut prolonger la durée du délai, mais sans la diminuer.

Enfin, si les deux parties ont indiqué que le prix serait payé sans recours à aucun prêt visé par la Loi, l'acte doit porter «de la main de l'acquéreur une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s 'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la présente Loi⁸⁵ ».

Pour conclure ce chapitre concernant le régime juridique du contrat préliminaire et du contrat de vente définitif, nous pouvons aboutir à la conclusion que la France est l'un des pionniers de la promotion immobilière dans toutes ses formes car c'est vers les années 1920 qu'ont commencé les premières opérations de promotion sous forme de groupements de bénéficiaires de logement afin de construire des immeubles collectifs à frais communs.

Cette opération s'est développée et accélérée à partir de 1950. Pour certains bénéficiaires qui occupaient déjà des appartements, il leur était possible de s'acquitter du coût du Bien immobilier en versant un loyer mensuel assez substantiel ; ce qui les a emmené à opter pour des crédits de la part d'organismes financiers auxquels les locataires versent des dus avec un taux d'intérêt étalé jusqu'à une limite de vingt années. Ce remboursement mensuel excédait sans doute le loyer mensuel mais permettait à cette catégorie de locataires d'accéder à la propriété.

Avec l'avènement de la formule du crédit immobilier et la fondation de la promotion immobilière, des opérations de construction d'habitations de grande envergure ont vu le jour, ce qui a obligé le législateur Français à réagir et à échafauder un cadre juridique continuellement adapté aux nouvelles donnes.

Dans ce cadre, les différentes expériences ont fait forger un véritable arsenal judiciaire dont l'objectif principal est de poser les règles juridiques susceptibles d'assurer la protection de l'acquéreur qui très souvent est victime d'agissements indélicats de la part de certains promoteurs déloyaux. Cependant, toutes ces mesures préventives n'ont pas pu venir à bout de toutes les difficultés dans la gestion des contentieux dans ce domaine.

En Algérie, nombreuses sont les personnes qui ont fait l'objet d'arnaque de la part de certains promoteurs immobiliers malhonnêtes détournant les sommes versées par les futurs acquéreurs contre de simples reçus ou livrant des logements non-conformes à ce qui était convenu au départ ; ceci sans parler des nombreux cas de retard dans la réalisation des travaux.

Enfin, nous pouvons affirmer que, contrairement à la législation Française où la vente en l'état futur d'achèvement est bien encadrée, la législation algérienne par le biais des textes de base⁸⁶, notamment le décret législatif 93/03 du 01 mars 1993 relatif à l'activité immobilière et le décret exécutif 94/58 du 07 mars 1994 relatif à la vente sur plan n'abordent pas la notion de la vente sur plan avec beaucoup de détails. Ils traitent uniquement de l'acte de vente sur plan qui doit mentionner le permis de construire, le plan de masse et le plan détaillé de l'habitation, les délais de livraison, le prix prévisionnel et la nature des garanties, tout en laissant la libre initiative aux deux parties de décider des conditions du contrat.

La législation algérienne ne cite pas nommément le contrat préliminaire ou de réservation, elle parle d'acte de vente sur plan.

Nous en déduisons qu'il s'agit du contrat préliminaire qui ne cite pas le délai de rétraction, le dépôt de garantie, les obligations du réservataire et du réservant, la possibilité de retrait du réservataire, les annexes obligatoires du contrat, les documents relatifs à l'équilibre financier et la remise du règlement de copropriété.

S'agit-il alors d'un contrat de réservation ou d'un procès-verbal notarié qui est postérieur à la prise de possession du logement. Logiquement, ce n'est pas le cas car un contrat préliminaire ou un contrat de réservation sous-entend qu'il y a un acte de vente définitif après réalisation de l'objectif final.

Toutefois, un seul article de l'activité immobilière cite clairement l'acte ou le contrat de vente définitif :

«...le souscripteur a une opération de promotion immobilière qui dans un contrat de réservation exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date à laquelle la créance est exigible ...⁸⁷ »

Tous ces éléments cités et règlementés explicitement par la législation française sont ignorés par le législateur algérien. Est-ce là une intention préméditée de la part de ce dernier à laisser aux contractants l'autonomie de la volonté ?

La nature des garanties légales du vendeur
dans la vente en l'état future d'achèvement
et dans la vente sur plans

ans la vente en l'état futur d'achèvement ou la vente sur plans, il est nécessaire d'instaurer une garantie spéciale en plus des garanties classiques liées au domaine de la construction.

Dans la vente à terme, par contre, les acquéreurs sont suffisamment protégés contre le risque de paie de la construction par les modalités de paiement car l'acquéreur à terme ne paie qu'à la livraison de l'immeuble, et il n'a pas à redouter que les dépôts de garantie ne soient perdus puisqu'ils ont été transférés sur un compte bloqué. Ceci n'est pas le cas de l'acquéreur dans la formule dite vente en l'état futur d'achèvement qui paie au fur et à mesure de l'achèvement des travaux et qui court ainsi le risque que l'immeuble ne soit jamais achevé, notamment à la suite à une liquidation judiciaire du vendeur par exemple. Il subira une perte, car l'achèvement de l'immeuble par une personne ou une autre entreprise lui coûtera plus cher que l'exécution normale du contrat préliminaire.

Le projet de loi de1961 instaura une garantie bancaire d'achèvement qui a vécue un échec suite aux objections des banquiers mais qui a refait surface d'abord dans le décret fiscal de 1963 et en suite en 1967 dans le cadre de Loi 67/03 du 03-01-1967 qui a introduit pour les ventes en l'état futur d'achèvement du secteur protégé la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements affectées.

Le décret du 22 décembre 1967 a instauré deux formes de garanties appelées « garantie extrinsèque » et « garantie intrinsèque ».

Les garanties extrinsèques sont les garanties d'achèvement données par une banque ou un organisme financier, soit par l'ouverture de crédit soit par une convention de cautionnement.

L'acquéreur est certain de restituer les avances versées aux promoteurs tandis que les garanties intrinsèques d'achèvement qui résultent de l'opération elle-même exigent que les fondations soient achevées à l'acte de vente et le tout confirmé par un homme de l'art.

En plus des garanties suscitées, la loi a instauré d'autres garanties à la signature du contrat définitif ; particulièrement la garantie des vices de construction tels que les vices apparents (isolation phonique) et vices cachés, en plus, bien entendu, des garanties classiques telles que la garantie de livraison de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennal, en plus de la garantie dommage-ouvrage.

En Algérie, la vente sur plans est soumise à un régime de garantie classique.

«pour les ventes sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fond de garantie et de caution mutuelle prévue par la législation en vigueur ».

Sous l'égide du décret 94/406 de 03 Novembre 97, ce fond sera créé et réglementé quatre années plus tard.

L'article 09 du décret 93/03 parle lui aussi de garantie technique et financière sans les détailler ni même les citer nommément :

«sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes telles que prévues à l'article 10-11-17 et 18 ci-dessus ».

L'article précise dans son dernier paragraphe que le contrat de vente sur plans doit supporter les formules habituelles telles que :

«La nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur ».

La Loi 86-07 du 04 mars 1986 relative à la promotion immobilière parle de vices cachés et vices apparents ainsi que de la garantie d'achèvement et de bonne fin⁸⁸, de même que le décret 86/3 8 dans son article 37 :

« ... les obligations et garanties du souscripteur de l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant ; les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garantie précitées... ».

La Loi parle aussi d'une garantie contre les risques mais aussi d'une garantie décennale, c'est ce que nous détaillerons dans cette Partie réservée à la nature des garanties légales du vendeur dans la vente en l'état future d'achèvement et dans la vente sur plans.et nous amène aussi à diviser notre travail en deux chapitres :

- Chapitre I : les garanties communes propres à la vente d'immeuble à construire - Chapitre II : les garanties propres à la vente en l'état future d'achèvement

⁸⁸ En plus des obligations contenues dans cette loi, la jurisprudence ajoute une obligation de renseignement.

Mir civ, 3eme, 6-11-1979, RD IMM 1981-1985, 13 Janvier 1982, Mir civ, 3eme, 23 Janvier 1979, JCP, ED Not, 1979- 11-1973, Obs.B.stemmer qui traite comme un vice caché un cas relevant en réalité de la garantie contre l'éviction.

Les garanties communes propres à la vente d'immeuble à construire

énéralement, dans le droit commun de la vente, le vendeur se voit imposer une obligation de délivrance et une obligation de garantie.

L'obligation de délivrance et comme elle vise un objet à réaliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de d'échéance temporelle, d'édifier cet objet dans un détail précis. Elle est soumise à une condition, bien sûr, dans tous les contrats de vente : la conformité aux principes et aux clauses contractuels initialement prévus au contrat préliminaire ou au contrat de réservation signé au début de l'opération elle-même.

La Loi de 1967 en France, et dans le cadre de la garantie toujours, a un peu ignoré la garantie contre l'éviction qui relève du droit commun. En contre partie, elle a instauré une autre garantie originale et réelle, c'est celle des vices apparents et des vices cachés⁸⁹

⁸⁹ En plus des obligations contenues dans la loi, la jurisprudence ajoute une obligation de renseignement. (Voir civ, 3eme, 6-11-1979, RD IMM 1981-1985, 13 Janvier 1982 et civ, 3eme, 23 Janvier 1979, JCP, ED Not, 1979-11-1973, Obs.B.stemmer qui traite comme un vice caché un cas relevant en réalité de la garantie contre l'éviction.

La garantie d'édification en conformité avec les termes du contrat

Le promoteur est obligé d'édifier un immeuble conformément à ce qui a été convenu au contrat autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces, des matériaux, ou des équipements. Ces particularités dépendent naturellement des obligations qui on été inscrites au contrat préliminaire lors de sa signature.

Par contre dans le contrat de vente définitif, toutes les caractéristiques des devis et marchés sont reprises de telle façon que le promoteur ait la possibilité de s'ériger contre les entrepreneurs chargés de la réalisation du Bien en cas de défaut de conformité.

Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa qualité de maître de l'ouvrage est dans l'obligation de veiller de près à la conformité de l'immeuble aux prévisions du contrat, d'ailleurs, dans le cas de la vente en l'état futur d'achèvement, l'article 1601-3 du code civil français précise que :

«Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ce texte rappelle que la réception des travaux effectués par les entrepreneurs est faite par les maîtres de l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, même si ces derniers ont droit à y assister, mais cette présence n'a ni valeur, ni effet juridique⁹⁰.

1.Distinction entre défaut de conformité et vice de construction

Il s'agit de la distinction transposée du droit commun de la vente entre l'obligation de délivrance à laquelle répondent l'idée de conformité et la garantie des vices. Ainsi, il y a défaut de conformité si le vendeur livre par exemple la boiserie d'une qualité autre que celle prévue dans le contrat initial mais il y a vice si le montage de cette boiserie n'est pas effectué conformément aux normes connues.

⁹⁰ Ne pas confondre la réception des travaux qui est l'acte par lequel le vendeur promoteur reçoit l'immeuble des locataires d'ouvrage avec la constatation de l'achèvement et la délivrance qui interviennent entre ce même vendeur avec des acquéreurs.

Malheureusement, cette distinction n'est pas toujours aussi évidente et il est souvent permis de tergiverser sur la qualification à donner.

Traditionnellement, on considérait que les défauts de conformité engageaient la responsabilité du vendeur promoteur pendant 30 ans, durée qui dépasse de loin celle de la garantie des vices de telle sorte que les acquéreurs avaient tendance à plaider le défaut de conformité pour bénéficier d'une action plus longue tandis que, de leur côté, les vendeurs plaidaient le vice de construction. Cette différence de délai parait désormais remise en question par les arrêts de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 16 Octobre 2002 qui déclare que :

«L'action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage, avec ou sans réserves ».

Il est donc difficile de cantonner cette règle nouvelle, à la responsabilité des locataires d'ouvrages à l'égard du maître de l'ouvrage car à partir du moment où les constructeurs ne sont plus engagés que pendant dix ans à son regard, on ne saurait soutenir que ce dernier, lorsqu'il a la qualité de promoteur vendeur reste tenu pendant 30 ans de ces mêmes défauts à l'égard des acquéreurs de l'immeuble.

En revanche, d'autres différences importantes subsistent entre le régime du défaut de conformité et celui du vice de construction relevant des garanties biennales et décennales :

D'une manière générale, le critère de distinction est lié à la différence conceptuelle qui existe entre normalité et conformité. Si l'ouvrage est affecté d'une anomalie, il y a vice de construction ; en revanche s'il est sain mais différent des promesses tenues dans le contrat ou encore destiné à un usage différent, il y a défaut de conformité.

2. Sanction du défaut de conformité

L'acquéreur victime du défaut de conformité a les moyens de faire pression sur le vendeur afin que ce dernier procède à une réparation en nature, avant de faire recours devant la justice car il peut, par exemple, refuser de constater l'achèvement et de payer le prix ou le solde du prix.

Mais naturellement l'acquéreur peut introduire une action en justice. La règle de droit commun (article 1184, alinéa 2, cciv) lui permet d'obtenir à son choix soit l'exécution de la convention, « lorsqu' elle est possible », soit la résolution totale ou partielle accompagnée de dommages et intérêts.

L'action tendant à l'octroi de dommages et intérêts suscite moins de difficultés ; l'acheteur pouvant l'intenter même la constatation de l'achèvement du projet car cette constatation n'équivaut pas à une renonciation à invoquer les défauts de conformité, sans qu'il est lieu de distinguer entre les défauts substantiels et les autres défauts⁹¹.

La garantie de vices ou malfaçons de la construction

Auparavant, le vendeur d'immeuble à construire était soumis au droit commun (les articles 1641 et suites du code civile Français), jusqu'en 1967 où la Loi 67/03 a instauré un régime spécial, modifié par la suite par la Loi du 04 Janvier 1978.

Il est de même en Algérie car c'est le code civil de 1975 qui réglementait le régime de garantie en matière de construction⁹² et ce, jusqu'à 1986 avec la promulgation de la première loi relative à la promotion immobilière⁹³.

La Loi du 03 Janvier 1967 a institué un régime particulier pour les garanties des vices apparents figurant aux articles 1641-1 et 1648 alinéa 2 du code civil français, qui n'ont été ni modifiées, ni supprimées par Loi du 04 Janvier 1978. Or, les défauts d'isolation phonique, par exemple, qui sont un vice apparent, échappent au domaine de l'article 1642-1 du code civil puisque la Loi du 04 Janvier 1978 a édicté sur ce point une règle particulière⁹⁴.

Concernant l'isolation phonique, si la vente porte sur un local d'un immeuble dont le début de chantier est postérieure ou antérieur au 01 Janvier 1979, c'est soit la Loi sus citée qui s'applique, soit l'article L-111-11 alinéa 3 du CCH.

Finalement, pour les vices cachés ou les malfaçons, les principes sont les mêmes dans la Loi du 03 Janvier 1967, que ceux dans la Loi du 04 Janvier 1978. Le promoteur étant tenu par la même garantie que celle qui pèse sur les architectes, les entrepreneurs et les autres locataires d'ouvrages.

⁹⁴ P. Malinvaud « L'impossible garantie des vices apparents et la protection de l'acheteur d'immeuble à construire »

Les garanties propres à la vente en l'état future d'achèvement

L'article 1642-1 du code civil français aborde la notion de la garantie des vices apparents d'une manière indirecte. Cette garantie découle implicitement mais nécessairement de la règle suivant laquelle le vendeur d'immeuble à construire ne peut être déchargé avant une certaine date. Certains contrats de vente d'immeuble à construire soumettent expressément les défauts de conformité apparents à la garantie des vices apparents.

Une telle stipulation est à priori licite mais dans ce secteur protégé, elle risque d'être contournée par les non-conformités ; celles-ci étant tellement manifestées qu'elles ne pouvaient échapper aux regards des accédants à la propriété.

Mais contrairement à la notion des vices cachés qui implique un dommage d'une certaine gravité, la notion de vice apparent englobe tous les vices mêmes ceux qui sont mineurs et n'ont pas d'incidence direct sur la solidité de l'immeuble. Enfin, l'apparence doit s'apprécier par référence à un acquéreur, moyen dépourvu de connaissances techniques particulières.

Quand à la date du vice apparent et en droit commun, il n'y a pas de garantie de vices apparents⁹⁵. Cependant, ne sont garantis que les vices et non les défauts de conformité couverts par l'obligation de délivrance qui engage la responsabilité de droit commun du vendeur.

Un dommage est apparent au moment de la livraison, la loi donne à l'acquéreur un mois pour découvrir les dommages apparents, mais quel moyen a-t-il pour actionner son vendeur ?

D'abord, est qualifié d'un vice apparent, un vice aisément détectable par un acquéreur ; ensuite le vendeur ou le promoteur en vente en l'état futur d'achèvement n'est pas déchargé avant le délai d'un mois après la réception du Bien alors que l'action doit être introduite dans l'année suivant la date de la décharge des vices apparents.

Le point de départ est le plus tardif entre la réception et la livraison, à quoi l'on ajoute un mois. Le délai d'un an est un délai de garantie et d'action à la fois.

À titre d'exemple, le papier peint ou la moquette décollés, une prise électrique ou un robinet défectueux, représentent un vice apparent que le promoteur est obligé de réparer dans les trois mois qui suivent l'entrée dans les lieux. Si le promoteur s'est engagé à réparer ce vice apparent dans le procès verbal de livraison, l'obligation lui est faite de le réparer durant les trente années qui suivent.

Mais en droit commun, il n'y a pas de garanties de vice apparent⁹⁶, la règle est claire et logique : celui qui se porte acquéreur d'une chose affectée de vices apparents dont il a pu se convaincre lui-même est censé avoir accepté ces défauts.

Cette solution n'était pas transposable à la vente d'immeuble à construire parce que la vente porte sur une chose future, non encore construite, dont les vices dits apparents ne peuvent donc apparaître que plus tard, lors de la livraison de locaux.

L'article 1642-1 du code civil stipule qu'il doit être considéré comme apparent tout vice qui s'est révélé avant le plus tardif des deux évènements suivants :

ü Soit la réception des travaux avec ou sans réserves (art R.261-8, al-1 CCH) intervenue

entre le locataire d'ouvrage et le vendeur, réception à laquelle l'acheteur est parfois invité à assister.

ü Soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession pour l'acquéreur,

délai pendant lequel il aura en tout le loisir de recenser les éventuels vices apparents.

L'acheteur d'un immeuble à construire peut exercer une action en garantie des vices apparents. L'article 1648 alinéa 2 lui accorde un délai d'un an, a partir du jour où la décharge était possible⁹⁷ et la cour de cassation à clairement rappelé que l'acquéreur n'est nullement tenu pour exercer l'action de dénonciation des vices apparents avant la réception des travaux ou avant

⁹⁷ Toute fois rien n'interdit à l'acheteur d'agir avant ce jour, c'est-à-dire avant la réception des travaux.

l'expiration d'un mois après la prise en possession⁹⁸. Ce délai d'un an est suffisamment long pour qu'il soit procédé à la réparation des vices en question.

Concernant la vente sur plans, la législation algérienne ne prévoit pas grand-chose, ni en ce qui concerne la conformité de l'immeuble construit conformément aux engagements pris est prescrits dans le contrat préliminaire, ni en ce qui concerne les vices apparents.

Le décret législatif N° 93-03 du 01 Mars 1993, relatif à l'activité immobilière, dans son article 10, stipule que :

«Tout contrat de vente sur plans doit comporter à peine de nullité : La nature des garanties légales, garanties de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contre parties des avances, acomptes et paiements fractionnés⁹⁹ ».

La lecture détaillée et analytique de cet article nous mène à la déduction que le décret suscité laisse la pleine liberté aux contractants de définir la nature des garanties. Il ne fait pas référence aux vices cachés, ni à la conformité de l'immeuble réalisé conformément aux clauses prescrites dans le contrat préliminaire (à ne pas confondre avec la conformité aux règles de l'urbanisme).

C'est dire que la législation algérienne (décret 93-03 et 94-58) a été promulguée au moment où la promotion immobilière était aux débuts de son application contrairement à l'état actuel où elle prend de plus en plus d'ampleur dans son développement ; d'où la nécessité de nouveaux textes plus détaillés et plus explicites.

Avec un léger recul et en nous basant sur la Loi de 1986 relative à la promotion immobilière, nous constatons que le volet consacré aux garanties est plus détaillé que celui abordé par le décret législatif de 1993.

Il est stipulé dans l'article de la Loi sus citée que l'acte préliminaire doit, sous peine de nullité, mentionner les éléments suivants :

⁹⁸ L'article 1642-1 qui renvoie au plus tardif de ces deux évènements fixe un délai d'apparition des vices apparents et non un délai de dénonciation de ceux ci. Autrement dit, sont apparents tous les vices qui se manifestent pendant cette période et sont cachés ceux qui apparaissent postérieurement.

C'est-à-dire, les garanties d'achèvement et de bonne fin, ainsi que l'obligation du vendeur de faire part à des acquéreurs des moyens de financement dont il dispose afin de bien mener l'opération de prêt bancaire ou d'auto financement.

«Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenue des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être décharge avant l'expiration d'un délai de trois mois après la prise de possession par l'accédant de cet immeuble ».

Cela veut dire que le promoteur immobilier est tenu de l'obligation des vices apparents pendant un délai de trois mois, à charge de l'acquéreur de prouver ce vice et surtout de le signaler au vendeur par écrit, avant l'expiration de ce délai. Si par contre, ce vise est réparé dans les délais prescrits, il n'y a pas lieu de résolution ou de réduction de prix.

Cependant le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois ans, à compter de la date de la réception des travaux où de la découverte de défaut de l'ouvrage¹⁰¹.

1. La garantie des défauts d'isolations phonique

Le vendeur est garant devant l'occupant d'un logement de la conformité aux normes de l'isolation phonique dans un délai d'un an à compter de la prise en possession jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente.

La garantie au titre des vices cachés en vertu de l'activité 1790 du code civil, les vices de construction retenus vont être, soit les vices affectés à la solidité de l'immeuble, soit les vices qui vont le rendre impropre à sa destination.

101 Article 40 de la loi 86-07 du 04mars 1986 relative à la ^promotion immobilière.

Le vendeur est tenu donc de garantir tous les vices qui peuvent affecter les éléments d'équipements. L'acquéreur peut se prévaloir de cette garantie au jour du procès-verbal de la réception des travaux.

«Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l'égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à ces exigences (celles minimales requises une matière d'isolation phoniques) pendant six mois à compter de sa prise de possession ».

Ce délai a été porté à 3 ans par la Loi du 31 Décembre 1992. Ainsi le premier occupant dispose d'un délai d'un an à la fois pour constater l'insuffisance d'isolation et pour s'en plaindre auprès du vendeur ou du promoteur.

Par ailleurs la garantie est limitée à la fois dans le temps (un an seulement) et dans la forme (la conformité aux exigences minimales requises par la règlementation) mais la jurisprudence s'est employée à faire sauter ces verrous.

Ainsi et malgré le respect des normes, le bruit rend l'immeuble impropre à sa destination, par exemple dans un environnement, particulièrement bruyant (voisinage d'aéroport, proximité d'autoroute ou d'usine, etc..), l'acquéreur où le premier occupant pourra comme par le passé poursuivre son vendeur et même les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale¹⁰².

La législation algérienne, quant à elle, ne traite pas de l'isolation phonique.

2. La garantie des vices cachés ou des malfaçons

Antérieurement à la Loi de 1967 en France, les vendeurs d'immeubles à construire étaient tenus des vices cachés dans le droit commun des Articles 1641 à 1649 du code civil. Cette solution était insuffisante et ne donnait pas une grande satisfaction.

102 Les décrets 93/3 et 94/57 ne parlent pas d'une manière claire et explicite du défaut d'isolation phonique, ni de conformité ; c'est dire qu'il y a beaucoup à faire dans ce domaine, en procédant à une refonte importante de la législation immobilière.

La Loi du 03 Janvier 1967 a calqué les garanties des vices cachés dus par le vendeur d'immeuble à construire sur celle dues par le locataire de l'ouvrage à édifier. En 1978, le législateur français a modifié la responsabilité des constructeurs, en instaurant une responsabilité relais, l'article 1646-1 stipule que le vendeur d'immeuble à construire :

« ... .est tenu des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs, et autres sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270... ».

En bref, la loi traite le vendeur d'immeuble à construire comme un locateur d'ouvrage et lui impose la garantie des vices cachés¹⁰³. C'est dire que ce vendeur garantit les gros ouvrages pendant 10 ans et les menus ouvrages pendant 2 ans, à compter de la réception des travaux sans réserves ou à compter de la levée des réserves pour les travaux qui ont en fait l'objet¹⁰⁴.

Conformément donc aux principes généraux, il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve de l'existence des vices cachés et le vendeur ne peut s'exonérer qu'en démontrant l'intervention causale d'un cas de force majeure. Logiquement, le fait des architectes et entrepreneurs n'entre pas dans la force majeure. La sanction est la même pour les vices apparents. L'acheteur poursuivra le vendeur en justice dans le but de la résolution ou la diminution du prix, sauf si le vendeur s'oblige à réparer ce vice¹⁰⁵.

Pour récapituler, nous pouvons dire que, dans l'achat d'un logement sur plans ou en l'état futur d'achèvement, ce n'est pas l'acquéreur qui réceptionne le logement. La réception a lieu entre les promoteurs et les entreprises qui ont réalisé les travaux.

Un procès-verbal de réception est alors dressé (il est très important d'en avoir une copie). Ce document sera utile ensuite, au moment de la livraison. Même si ce document n'indique aucune anomalie, il est important de tout vérifier (état du bâti et des équipements), et dans tous les cas demander qu'un exemplaire de procès-verbal de réception soit remis lors de la livraison ; la réception

103 Il en résulte que le vendeur est responsable des malfaçons sans que le juge est besoin de constater une quelconque immixtion de sa part dans la réalisation des travaux.

105 Le vendeur devra verser des dommages et intérêts s'il manque à cet engagement ou même s'il exécute avec retard

des travaux étant le point de départ des différentes garanties dues par le maître d'ouvrage. La garantie du parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie du bon fonctionnement qui concerne les éléments d'équipements est en vigueur pendant deux ans.

Enfin, la garantie décennale peut être invoquée pendant dix ans pour tous les désordres relatifs à la solidité du bâtiment. Quatre sortes de garanties sont à noter :

La garantie de parfait achèvement	Elle est d'une durée d'une année et entre en jeu lorsque les vices apparents quelle que soit leur importance au moment de la réception, font l'objet de réserves sur le procès-verbal. Sont concernés aussi les défauts non visibles, ou les vices cachés, le jour de la réception parce qu'ils ne sont révélés qu'en suite et sont signalés dans l'année suivant la réception. Ces réserves doivent être prises directement en charge par le promoteur au titre de sa responsabilité contractuelle ; l'entrepreneur doit réparer les défauts mentionnés sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si ce dernier ne corrige pas les défauts qui lui sont signalés par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé, une mise en demeure d'agir ou une somation par voie d'huissier doit lui être adressée.
La garantie de bon fonctionnement ou ^biennale	Selon l'article 1792-3 du code civil, les défauts affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de deux ans (biennale) à compter de la date de la réception des travaux. Sont visés par cette garantie les menus ouvrages, les éléments d'équipements dissociables des ouvrages de viabilité, de fondations d'ossature, de clos et couvert et, en gros, les éléments qui peuvent être retirés sans que la construction soit endommagée. En présence de désordre de ce type l'entrepreneur concerné doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception qu'une action en justice est possible. Si ce dernier refuse de remédier, en raison du coût surélevé des travaux, le recours à une telle action devient exceptionnel.
La garantie décennale (dix ans)	Elle concerne la structure de l'immeuble (fondations, toitures, étanchéité, murs, charpentes, canalisations...). Elle couvre aussi les dommages qui comportent la solidité de l'immeuble mais joue également vis-à-vis d'éléments d'équipements. Dès lors, elles sont indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature de clos et couverts rendant alors ce logement impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable. Pour faciliter la mise en jeu de cette garantie, une assurance dommages - ouvrages (D.O) est souscrite par le promoteur. Cette dernière permet à l'acquéreur d'être rapidement indemnisé ; à charge pour l'assureur de se soulever contre les entreprises responsables.
L'assurance dommage - ouvrage	Elle est obligatoirement souscrite par le promoteur, complémentaire à la garantie décennale et permet une prise en charge immédiate par l'assureur des travaux relevant de la garantie décennale sans attendre l'issue des procédures judiciaires engagées pour connaître la responsabilité du professionnel. Cette assurance fonctionne à la simple constatation des dommages sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute commise par le promoteur.

Pour conclure avec ce volet, Nous signalerons que la loi a instauré le principe de la transmission de la garantie aux propriétaires successifs.

La garantie des vices cachés et apparents est impérative de manière générale. Cela résulte clairement de l'article L261-16, du CCH :

«Toute clause contraire aux dispositions... des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil est réputée non écrite ».

Ce caractère impératif de la garantie se trouve confirmé depuis la Loi du 04 Janvier 1978 par l'article 1792-5 qui estime non écrite toute clause limitative de la garantie des constructeurs.

Or le vendeur après achèvement de l'ouvrage est réputé constructeur et le vendeur avant achèvement du même ouvrage voit sa responsabilité calquée sur celle du constructeur.

Quant à la législation algérienne et concernant le domaine de la garantie, à l'exception de quelques articles cités dans le décret législatif 93-03 du 01 mars 1993, le décret exécutif 94-5 8 du 07 mars 1994 relatif à la vente sur plans et notamment les articles 08-09-10-11-15 et 19 du décret législatif 93-3 et les articles 08-1 et 08-2 du décret portant vente sur plans. L'article 08 du décret stipule que :

« Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et entrepreneurs chargés de la réalisation des ouvrages, l'attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennales édictée par les dispositions du code civil, notamment sou article 554 et conformément à la loi relative aux assurances notamment les articles 94 et 99 ».

L'article sus cité parle bien sûr de la responsabilité décennale exigée dans tous les ouvrages hydrauliques, de travaux publics ou de bâtiments et où les entrepreneurs et les architectes sont civilement responsables de tout dommage qui peut affecter l'ouvrage et cela pendant dix ans.

L'article 554 du code civil mentionné ci-dessus rappelle aussi les critères de cette responsabilité :

« L'architecte et l'entrepreneur répondent solidairement, pendant dix ans, de la destruction totale ou partielle des travaux de constructions immobilières ou des autres ouvrages permanents et ce alors même que la destruction proviendrait de vice de sol ».

« La garantie prévue par l'aliéna précédant s'étend aux défauts qui existent dans les constructions et ouvrages et qui menacent la solidité et la sécurité de l'ouvrage ».

Le régime des garanties concernant le domaine de la promotion immobilière tel que prévu par les textes régissant l'activité immobilière d'une manière générale, et la vente sur plans d'une manière particulière est pour le moins insuffisant et ne répond nullement aux exigences actuelles du marché immobilier ; ajouté à cela l'article 09 qui parle de garanties techniques et financière ainsi que des garanties légales (garantie de bonne fin et autre garanties assurées par le promoteur aux acquéreurs).

L'article 11 du décret 93/03 exige du promoteur de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise au fonds de garantie et de la caution mutuelle prévu par la législation en vigueur¹⁰⁶.

L'article 15 du même décret parle de l'exécution des travaux de réparation des vices apparents et/ou du bon fonctionnement des éléments d'équipements du bâtiment et dont le cadre de fixation est le contrat de vente sur plans visé aux articles 09/10¹⁰⁷.

106 Le décret 97 du 03 Novembre 1997 portant création d'un fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière a pour objet de garantir les paiements effectués par les acquéreurs. Revêtant le caractère d'avance à la commande, ce fond est placé sous tutelle du Ministère de l'Habitat. Tout promoteur immobilier est tenu de souscrire auprès de ce fond une assurance pour le projet comprenant le Bien objet de la vente. L'adhésion à ce fond confère au promoteur la qualité de mutualiste ; les montants des droits d'adhésion et de cotisation visés ci-dessus sont fixés par le conseil d'administration du fond (Article 05). La mise en oeuvre par le fonds visée par l'article 04 du décret entraîne une subrogation des droits de l'acquéreur quant à sa créance sur le promoteur dans la limite de ses débours effectifs. L'acquéreur conserve, dans ce cas, le droit que lui confèrent les dispositions des articles 16 et 17 du décret 93/03 (Article 06). Enfin, un échéancier de remboursement d'une durée de 5 ans peut être accordé par le fonds à l'adhérent après désintéressement des acquéreurs pour la partie garantie. Cet échéancier est accordé lorsque la défaillance du promoteur est hors de sa volonté.

« Outre l'obligation prévue à l'article 11, le promoteur immobilier est tenue, par ailleurs, de se garantir contre tous risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur ».

Avant cela la Loi 86-07 qui est considérée comme l'assise en matière de la promotion immobilière stipule dans son article 41 que :

«Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix ans à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux même tenus en application des articles 140 aliéna 1, 554 et 564 du code civil ».

Cet article parle d'abord de vices cachés après délivrance du certificat de conformité par les services de l'urbanisme et de la responsabilité ou la garantie décennale dont les architectes, entrepreneurs et autres sont pénalement responsables.

De ce qui précède, et en comparaison avec la législation française dans le domaine de la garantie, nous notons que la législation algérienne est carencée en garanties malgré les dispositions prévues aux décrets cité précédemment. Même le décret 94-57 relatif à la vente sur plans ne comporte qu'un modèle de vente sur plans et dans lequel il est fait sommairement allusion à la garantie, sans entrer dans les détails que nous avons cités plus haut.

En plus, en Algérie, l'acquéreur ou l'accédant à la propriété immobilière est presque jeté en pâture entre les mains des promoteurs immobiliers qui lui impose leur dictat. En plus, cet acquéreur ne dispose pas d'une bonne culture juridique, et par conséquent, n'a recours que très rarement aux instances judiciaires. Cet état de fait ne crée pas une jurisprudence développée en la matière comme c'est le cas en France ; ajouté à cela, l'indisponibilité de juges spécialisés en la matière.

Enfin, suite au séisme qui a frappé la ville de Boumerdès en 2003, le législateur a instauré une assurance obligatoire pour chaque transaction immobilière (cession ou location) appelée « Assurance Catastrophes Naturelles ».

3. Les garanties d'achèvement ou de remboursement

Dans la vente à terme, les acquéreurs sont suffisamment protégés par les modalités de paiement contre le risque de paume de la construction car, dans ce cas, l'acquéreur ne paie qu'à la livraison de son Bien et il n'a pas à redouter que les dépôts de garantie ne disparaissent puisqu'ils été déposés dans un compte bloqué.

Contrairement à cela, l'acquéreur dans le cas de la vente en l'état future d'achèvement court le risque de l'inachèvement de l'immeuble, notamment suite à une liquidation judiciaire du vendeur. Même s'il n'a payé qu'à mesure de l'avancement des travaux, il subira une perte car l'achèvement de l'immeuble par les soins d'un professionnel lui coûtera plus cher que l'exécution normale par contrat primitif.

En France, le projet de la Loi de 1961 instaurait déjà une garantie bancaire d'achèvement qui provoqua une forte opposition de la part des banquiers mais est réapparue dans le décret fiscal du 09 Juillet 1963 avec des conditions d'imposition plus avantageuse des profits de la construction.

Par la suite, et vu l'évolution du marché immobilier, le législateur a introduit en 1967 parmi les mentions obligatoires du contrat de vente en l'état future d'achèvement du secteur protégé « la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués... ».

En suite, est édicté le décret du 22 Décembre 1967 qui précisait que la garantie était une alternative d'achèvement ou de remboursement¹⁰⁸.

Ce même décret a instauré deux formes de garanties auxquelles l'usage a donné le nom de « garantie extrinsèque » (ou financière ou bancaire) et de « garantie intrinsèque ».

La garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement

La garantie extrinsèque est une garantie d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements. Elle est fournie par une banque ou un autre organisme financier autorisé.

Elle offre une véritable sécurité parce qu'elle est assurée par le banquier lui-même ; ce dernier s'engageant à fournir les fonds nécessaires pour achever l'immeuble ou rembourser les acquéreurs. Elle est de loin la plus pratiquée parce qu'elle est utilisé dans presque tous les programmes de grande ou moyenne importance.

L'article 261-17 indique de manière limitative les organismes auquel pourra s'adresser le vendeur :

«prend fin à l'achèvement des travaux » qui sont certifiés soit par un homme de l'art¹¹⁰, soit par une constatation faite par une personne qualifiée¹¹¹.

1. La garantie d'achèvement

Cette garantie prend la forme d'une ouverture de crédit ou celle d'un cautionnement solidaire.

«... s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble¹¹² ».

Cette convention est conclue entre le vendeur et le garant pour un montant indéterminé, en dehors des acquéreurs de l'immeuble qui ont pourtant le plus grand intérêt à le mettre en oeuvre.

Le texte de loi régissant la garantie d'achèvement donne à l'acquéreur ou au sous-acquéreur le droit d'exiger l'exécution de cette convention. Ce droit, que l'acquéreur peut déclencher à n'importe quel moment, est important car il le dote d'un moyen légal pour assurer ses droits face au vendeur.

Par cette convention, «la caution s'oblige solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble¹¹³ ».

La faculté de garantir l'achèvement par un cautionnement solidaire a pratiquement permis l'intervention des sociétés d'assurances ou des sociétés de caution mutuelle auxquelles il est interdit de pratiquer des ouvertures de crédit¹¹⁴.

Enfin, le banquier garant ne s'engage pas à achever l'immeuble mais à fournir les fonds nécessaires à l'achèvement¹¹⁵ et la jurisprudence refuse de le rendre responsable de la mauvaise exécution du chantier.

114 En Algérie, il a été crée en 1994 un fonds appelé fonds de garantie mutuelle de caution de promotion immobilière (décret 94/57).

115 Le banquier peut se voir condamner par le juge des référés à verser une provision mais non à reprendre les travaux sous astreinte.

2. La garantie de remboursement

La garantie de remboursement peut revêtir «la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable, ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement ».

La mise en oeuvre de ce cautionnement solidaire qui lie le garant caution, le vendeur et l'acquéreur, est enfermée par le texte dans une double limite.

D'une part, la garantie ne joue qu'en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d'achèvement. S'il y a nullité de contrat ou si la résolution est prononcée pour une cause autre que le défaut d'achèvement, le garant n'est pas tenu par des obligations, ce qui signifie qu'il n'y a plus de garanties de remboursement. D'autre part le cautionnement ne garantie que le remboursement des versements effectués et non celui des frais et des pénalités ou dommages - intérêts qui seraient à la charge du vendeur.

En pratique, en France particulièrement, la garantie de remboursement parait n'être que très rarement utilisée. C'est qu'elle ne recouvre pas une valeur commerciale. Les acquéreurs préfèrent plutôt que le vendeur leur garantisse l'achèvement.

Entre la garantie d'achèvement et la garantie de remboursement, c'est le vendeur qui, en accord avec le garant, choisit le critère essentiel du coût qui dépend évidement du risque ; ce risque variant suivant l'avancement des travaux et le contenu de la garantie.

La garantie intrinsèque confère une grande sécurité à l'acquéreur qui a la certitude de l'achèvement du logement, même en cas de grands retards, et dans le cas contraire le remboursement intégral. Néanmoins, cette sécurité est coûteuse, et se répercute sur le prix global.

La garantie extrinsèque présente à la fois l'avantage et l'inconvénient de placer les promoteurs dans un état de dépendance à l'égard des banques qui, en fait, contrôlent le les opérations de construction ; d'autant plus que ces organismes conditionnent l'octroi de crédits par la présentation de contre - garanties que les petits promoteurs ne peuvent pas apporter.

Cette situation a poussé la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs à la mise en place d'un fond de caution mutuelle destinée à fournir aux promoteurs non pas la garantie extrinsèque elle-même mais les contres garanties nécessaires à l'obtention des crédits de la part des établissements financiers.

La garantie intrinsèque d'achèvement

La garantie intrinsèque résulte de l'opération elle-même car en vertu de l'article R.261-19-1 du code de la construction et de l'urbanisme :

«Il faut qu'impérativement les fondations soient achevées à l'acte de vente et le tout confirmé par un homme de l'art ».

Donc l'exécution de ces équipements ci-dessus est établie par certificat d'une personne qualifiée à cet effet. Cette garantie est fournie par le constructeur avec ses fonds propres assurant à l'acquéreur l'achèvement de la construction et n'est consentie que s'il y a de fortes chances que l'opération de construction aboutisse. Il en est ainsi lorsque l'immeuble est hors d'eau, lorsque les fondations sont achevées et que le financement de l'immeuble est assuré à 75% du prix de vente prévu ou encore si la vente porte sur une maison individuelle lorsque les fondations sont achevées et que le versement du prix respecte un certain échelonnement.

1. Immeuble hors-d'eau et non grevé de privilège ou d'hypothèque116

Si l'immeuble est tel, cela signifie que le promoteur a pu mener l'opération jusqu'au stade avancé avec ces fonds propres et des crédits bancaires ordinaires sans affectation hypothécaire.

Ainsi l'opération parait saine, elle inspire confiance et laisse augurer un bon avenir. Et l'article R.261-18 a, la considère comme étant une garantie suffisante d'achèvement.

La garantie intrinsèque est réalisée lorsque, au moment de la vente, deux conditions se trouvent cumulativement réunies :

ü L'immeuble est hors d'eau, c'est-à-dire au stade caractérisé par la pose de toitures ou
l'exécution des terrasses ; ceci étant certifié par un homme de l'art ou un notaire.

ü L'immeuble n'est grevé d'aucun privilèges ou hypothèque : les ventes consenties avec cette garantie n'ayant pas de validité remise en cause par une inscription hypothécaire postérieure.

2. Fondations achevées et financement assuré117

Dans cette situation, le texte d'organisation considère que la probabilité d'achèvement est suffisante lorsque les fondations étant achevées, le financement de l'opération est assuré à 75%.

Il y a donc deux conditions de fond qui sont cumulées et dont l'existence doit être appréciée au moment de chaque vente :

· En cas d'achèvement des fondations : cette condition à été introduite par le décret du 13 juin 1972, elle était devenu nécessaire depuis que la loi du 16 juin 1971 avait supprimé l'interdiction de conclure les ventes du secteur protégé avant l'achèvement des fondations.

· En cas de financement assuré à 75% du prix de vente prévu : cette condition est valable pour l'immeuble ou pour les « immeubles compris dans un même programme »¹¹⁸ réalisables par les fonds propres du vendeur ou par le montant du prix de vente déjà conclu¹¹⁹ ou alors par les crédits confirmés des banques ou autres établissements financiers habilités.

Le texte ajoute que le taux de 75% est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à 30% par les fonds propres du vendeur. Mais lorsque le vendeur déclare fournir la garantie intrinsèque comme stipulé dans l'article R.261-18 b, il convient de donner à l'acquéreur toute les preuves de l'existence de cette garantie.

L'article R.261 -20 réalise cet objectif en imposant comme condition de forme les mentions obligatoires.

118 Le vendeur ne doit évidement pas mélanger les garanties afférentes à deux programme distincts.

119 Les ventes déjà conclues n'on pu l'être qu'avec une garantie extrinsèque puisque par hypothèse les conditions de la garantie intrinsèque n'étaient pas encore remis.

« Le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente ».

Pour conclure ce volet de garantie, nous pouvons dire encore une fois que, malgré toute la législation qui existe en France, la réception des travaux pose beaucoup de problèmes, que la jurisprudence s'en mêle quand elle est saisie, mais qu'en Algérie, l'acquéreur est loin d'être protégé, vu l'absence des textes et leur insuffisance dans certains cas et vu leur ambiguïté quand ils existent. En plus, dans la majeure partie des cas, ces textes sont inadaptés à la réalité du marché immobilier ou carrément dépassés par les événements.

L'article 42 de la Loi 86/07 relative à la promotion immobilière fait obligation aux souscripteurs à la réalisation d'une opération immobilière de l'achèvement conforme des travaux.

En effet, il doit en particulier effectuer l'appel aux fonds nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage quels que soit le régime juridique et la forme de la souscription.

L'article 46 de la Loi sus citée prévoit un emprisonnement de dix à vingt ans et d'une amende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée. Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière qui détourne le crédit qui lui a été accordé par la banque ou l'institution financière habilitée, à des fins contraires à l'objet de l'opération est puni de dix ans à vingt ans de réclusion et d'une amende dont le montant est égal ou supérieur à la somme détournée ; ce crédit devant normalement être exclusivement destiné à l'achèvement du programme.

La souscription au fonds de garantie (FGCMPI) a été crée en 1997, afin de garantir les sommes avancées aux promoteurs par les acquéreurs dans le cadre de la vente sur plans.

L'organisme intéressé par la gestion du fonds organise régulièrement des journées d'études et des séminaires afin de sensibiliser, d'une part, les promoteurs à adhérer à son règlement et, à profiter de ses avantages, et d'autre part, dissuader les acquéreurs de s'inscrire dans un programme de vente sur plans non établi par les services compétents¹²⁰.

Enfin l'article 43 de la loi 86-07 oblige le souscripteur à ce genre d'opération à procéder la mutation des droit de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité nécessaire citées plus haut.

Conclusion générale

e droit d'une manière générale et le droit immobilier d'une manière particulière sont un domaine intéressant et motivant en même temps. Il est de même pour la promotion

immobilière et particulièrement la vente d'immeubles à construire, notamment la vente sur plan, ou la vente en l'état futur d'achèvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les transactions immobilières. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utilisés en matière de construction et de vente de logement.

Cependant le marché immobilier n'a jamais cessé d'attirer toutes sortes de catégories d'acquéreurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement plus de confort.

Cette ruée chez les promoteurs immobiliers provoque bien sûr beaucoup de problèmes notamment en matière de vente sur plan où les acquéreurs avancent des versements pour l'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la réalisation avance en fonction des sommes avancés.

Que ce soit en France où ce genre d'opérations date des années 50 ou en Algérie où ce genre d'activité est relativement récent, les problèmes sont pratiquement les mêmes : retard de livraison, surcoûts, problèmes de conformité, vices apparents et vices cachés, absence de garantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achèvement ou de remboursement).

La législation en France ou en Algérie, a toujours essayé et essaie toujours d'y faire face, à la seule différence quand même que dans la juridiction Française, la réglementation en vigueur s'est plus ou moins adaptée au marché de l'immobilier contemporain et a réussi à poser des garde-fous pour parer à la mauvaise foie ou la mauvaise volonté de certains promoteurs indélicats¹²¹.

L'Algérie a pratiquement repris la plupart des notions du droit immobilier français, notamment la vente sur plan mais la perfection en termes d'organisation et de gestion n'est pas

121 Même la législation marocaine, tunisienne et égyptienne, sont très avancées et ont acquis une grande expérience dans le domaine de la promotion immobilière

encore atteinte, en raison de l'absence d'une juridiction spécialisée et d'hommes de lois formés en la matière, en plus du manque total d'écrits en la matière (ouvrages, articles de presse, séminaires et débats). Tous ces paramètres sensés renforcer un peu plus le marché immobilier, et contraindre le législateur à intervenir sont pratiquement omis, laissant le champ libre aux acteurs principaux du domaine à manoeuvrer à leur guise face à un acquéreur dont le seul et unique souci est d'être logé et par conséquent ne cherche même pas à connaître ses droits ou à se prémunir contre certains agissements malhonnêtes.

Les promoteurs en Algérie profitent de ce vide afin d'extorquer le maximum de souscripteurs aux demandes de logement. À titre d'exemple, certains logements sociaux participatifs¹²² ne sont pas livrés depuis plus de sept années du lancement des travaux de construction et ont connu des révisions à la hausse de leur estimation approchant quelques fois les 100 %¹²³. Parfois, un promoteur préfère écarter un acquéreur piégé par la lenteur bureaucratique du traitement de son dossier de crédit et le remplacer par un autre plus « consistant ». Ceci étant, d'autres problèmes peuvent surgir plus particulièrement concernant le principe de l'échelonnement dans la vente sur plan qui n'est souvent pas respecté.

Pour conclure, nous pouvons ajouter que le marché algérien commence à évoluer tant sur le plan quantitatif que sur le plan qualitatif, avec l'entrée en lice de « grands barrons » de la promotion immobilière.

De nombreux observateurs étrangers estiment que l'Algérie traverse certainement une période de faste avec, pour l'année 2006, une croissance s'élevant à 3% d'après le Fond Monétaire International mais aussi une inflation qu'on dit sous contrôle, des retards importants dans la réalisation des projets économiques importants et un taux de chômage qui avoisine les 15.3 % .

Depuis quelques années, nous assistons à un phénomène nouveau représenté par la présence de plus en plus marquée d'entreprises étrangères qui se chargent de la réalisation de grands projets de

123 En France la révision du prix de vente dans la vente d'immeuble à construire est soumise à l'application de l'index BT 01, ces des indices règlementés.

construction (immeubles de bureaux et d'habitation, hôtels et autres édifices) ; il s'agit

particulièrement d'entreprises du Moyen-Orient, du golfe arabique et même de la Chine. À titre d'exemple, les Saoudiens, les Koweitiens et les Égyptiens se sont accaparé la part du lion dans le domaine des Investissements Directs Étrangers en investissant à eux seuls environ 1.622 milliards d'euros en 2005, soit plus de 46% du total des investissements.

Les Émirats-Arabes-Unies ont également investi dans ce domaine. Et d'ailleurs l'un des pionniers de la promotion immobilière au monde, et l'un des artisans des villes de Dubaï, Sharjah et Abu-Dhabi, en l'occurrence Mohamed El ABBAR , patron de la célèbre société « IMAR » installée en Algérie en 2006, a entamé un investissement colossal avec un coût global de 28 milliards de dollars US, échelonné sur cinq ans, et consistant en la réalisation de villages touristiques, tours et nouvelles cités haut-standing.

De ce qui précède, nous constatons que la législation algérienne en la matière et dépassée. Elle est même ambiguë, pas détaillée et manquant de clarté. Elle est en substance reprise d'une manière peu convaincante, et de ce fait donc elle accuse de grandes insuffisances en matière juridique, surtout en matière de contrat de rénovation dans la vente sur plan d'appartements de haut- standing et dont le montant à payer est considérable¹²⁴ mais aussi et surtout en matière de garantie et de tout ce qui pourrait s'en suivre.

Des problèmes aussi surgissent dans le domaine de la vente sur plan et qui sont liés aux crédits immobiliers sensés soutenir le marché du logement en Algérie. Le gouvernement mise sur le développement de ces formes de crédits permettant aux algériens de financer leur propre logement.

Ainsi une loi sur la titrisation des créances hypothécaires était déjà prévue en ce sens, et qui devrait donner un souffle nouveau à l'habitat en augurant une augmentation des prêts, aux ménages pour l'acquisition de terrains à construire, de logements ou pour l'aménagement de leur propre Bien.

124 À Oran par exemple de grosses opérations de vente sur plan tel que « Chérif promotion », « ZABANA promotion en cour » et « Mobile-Art promotion ». 07 tours de 30 étages presque ont engendrés beaucoup de problèmes.

La CNEP Banque¹²⁵, qui a repris sa vocation initiale de banque de logement est entrée de plein pied dans cette nouvelle orientation de l'État.

Depuis les années 70, cette banque a accordé plus de 270.000 crédits hypothécaires aux particuliers dans le secteur de l'immobilier pour un montant de plus de 50 milliards de dinars. Ses engagements ont presque doublé en 2005 où 16243 crédits de tous types ont été octroyés pour un montant de près de 13 milliards de dinars. Ceux-ci étaient estimés à 9533 prêts pour 5.5 milliards de dinars seulement en 2004.

C'est dire la progression ascendante qu'a connu la banque dans ses activités liées au logement en Algérie. Année après année, la CNEP ne cesse de multiplier ses produits destinés au financement du logement.

Outre l'allongement de la durée de remboursement de 25 à 30 ans avec une limite d'âge de 70 ans, il y a aussi fixation des taux d'intérêts des meilleurs sur le marché et des crédits non plafonnés.

Pour sa part, le Crédit Populaire Algérien (CPA) à financé depuis 1999, et jusqu'au mois de juillet 2005, l'acquisition de 15000 logements. Il a également lancé le crédit immobilier dans le sillage de la promotion immobilière, et a aussi dans sa gamme de produits une série de crédits qui soutiennent les bureaux d'études, les équipes d'architectures et les entreprises de réalisation, ainsi que tous ceux qui interviennent dans l'acte à bâtir de en passant par toutes les opérations de viabilisation.

Cette banque est entrée dans le processus de privatisation comme d'ailleurs le cas d'autres banques. Mais malgré cela, le crédit immobilier ne contribue que timidement dans le marché immobilier Algérien, car si nous comparons les chiffres avancés par la CNEP et ceux du CPA, nous notons rapidement que ces derniers accusent un retard considérable, non pas par rapport à la France

125 Caisse National d'Epargne et de Prévoyance, crée en 1970, elle a pour mission principale le financement du logement.

où le système bancaire est incomparable à celui de l'Algérie, mais par rapport au Maroc et à la Tunisie où le système bancaire est beaucoup plus en adéquation avec le marché de l'immobilier.

C'est dire qu'une refonte du système bancaire algérien s'impose. En effet, les banques algériennes sont beaucoup plus des administrations, que des organismes préteurs ou bailleurs de fond, ce qui conforte la position des promoteurs vente sur plan qui, faute de rapidité dans l'octroi des crédits, mettent la pression sur l'acquéreur afin de l'obliger à se désister de sa réservation et parfois même en lui soutirant un pourcentage des montants versés comme pénalités de retard.

Le mois de novembre de l'année 2006 a connu une réunion d'un conseil interministériel en application des orientations du Président de la République concernant l'évolution de la législation dans ce domaine en vue d'assouplir les procédures qui n'a d'ailleurs donné aucun résultat satisfaisant.

L'intervention du législateur doit en urgence avoir lieu, et ce au niveau de plusieurs secteurs en rapport direct avec cette opération.

D'abord, il faut revoir les deux textes de l'activité immobilière et la vente sur plan, qui ne présentent pas grand chose dans le domaine de la garantie et de la protection de l'accédant ou de sa propriété, surtout comme on l'a déjà signalé, avec l'entrée en jeu de grosses entreprises nationales ou internationales dans le secteur.

Une refonte s'impose aussi dans les textes régissant les instruments d'urbanisme, l'investissement privé, le code des assurances, le code des impôts (particulièrement dans le volet lié à la promotion immobilière) afin que la réglementation en question soit au moins alignée sur celle du Maroc ou de la Tunisie pour ne pas dire sur celle de la France où tout de même beaucoup de problèmes liés à la vente d'immeuble à construire persistent encore en dépit d'une énorme batterie de lois, et ne sont résolus qu'avec le recours à la jurisprudence confortée par la longue expérience dans la gestion des Biens immobiliers et surtout à l'évolution du droit immobilier en général.

Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière

Le Président du Haut Comité d'État,

Vu la constitution et notamment ses articles 115 et 117;

Vu la proclamation du 14 janvier 1992 instituant le Haut comité d'État;

Vu la délibération n° 92-02/HCE du 14 avril 1992 relative aux décrets à caractère législatif;

Vu l'ordonnance n° 66-154 du 8 juin 1966 portant code de procédure civile, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 66-156 du 8 juin 1966 portant code pénal, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce, modifiée et complétée;

Vu l'ordonnance n° 76-92 du 23 octobre 1976 relative à l'organisation de la coopération immobilière;

Vu la loi n° 80-07 du 9 août 1980 relative aux assurances;

Vu la loi n° 81-01 du 7 févri1981, modifiée et complétée, portant cession des Biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l'État, collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes publics; Vu la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative a la promotion immobilière;

Vu la loi n° 87-03 du 27 janvier 1987 relative a l'aménagement du territoire;

Vu la loi n° 88-01 du 12 janvier 1988 portant loi d'orientation sur les entreprises publiques économiques;

Vu la loi n° 88-25 du 12 juillet 1988 relative a ('orientation des investissements économiques prives nationaux;

Vu la loi n° 88-27 du 12 juillet 1988 portant organisation du notariat; Vu la loi n° 89-12 du 5 juillet 1989 relative aux prix;

Vu la loi n° 90-22 du 18 août 1990 relative au registre de commerce;

Vu la loi n° 90-2 5 du 18 novembre 1990 portant orientation foncière;

Vu la loi n° 90-25 du 1 er décembre 1990 relative à l'aménagement et à l'urbanisme; Vu la loi 90-30 du 01 décembre 1990 portant loi domaniale ;

Après avis du conseil consultatif national ;

Promulgue le décret législatif dont la teneur suit :

Article 1er - Le présent décret législatif a pour objet de définir le cadre général relatif à l'activité immobilière.

Art. 2. - L'activité de promotion immobilière regroupe ('ensemble des actions concourant la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destines à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres.

Les biens immobiliers concernes peuvent titre des locaux a usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle industrielle ou commerciale.

Art. 3. - Toute personne physique ou morale qui exerce les activités visées à l'article 2 ci-dessus est appelée promoteur immobilier;

Les promoteurs immobiliers sont réputés commerçants, à l'exclusion de ceux réalisant des opérations de promotion immobilière pour la satisfaction de leurs besoins propres ou de ceux de leurs adhérents.

Art. 4. - Outre les dispositions prévues en la matière par l'article 2 de l'ordonnance 75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce susvisé, sont réputées actes de commerce par leur objet :

- toutes activités d'acquisition et d'aménagement d'assiettes foncières en vue de leur vente ou de leur location,

- toutes activités d'intermédiation dans le domaine de ('immobilier et notamment la vente ou La location de biens immobiliers et notamment la vente ou La location de biens immobiliers,

Art. 5. - Sont également soumises aux dispositions du présent décret législatif de promotion immobili6re des sociétés civiles immobilières lorsque celles-ci ne portent pas sur La satisfaction des besoins propres de leurs membres.

Art. 6. - L'exercice des activités objet des articles 2, 3, 4 et 5 ci-dessus, est ouvert, conformément à la législation en vigueur et dans les conditions définies par le présent décret législatif, a toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d'effectuer des actes de commerce.

Art. 7. - Peuvent être éligibles à l'aide de l'État selon les formes et conditions légales en vigueur ou à fixer les activités de promotion immobilière visant à la réalisation de logements à caractère social destines à la vente ou à la location.

Un cahier des charges liant le bénéficiaire précisera les obligations attachées à l'aide et les sanctions y afférentes.

De la relation promoteur acquéreur

Art 8. - Sous réserve des dispositions prévues ci-après relatives à la vente sur plans, les transactions portant sur immeuble ou une fraction d'immeubles demeurent régies par la législation en vigueur et notamment les dispositions du code civil en la matière.

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et entrepreneurs charges de la réalisation des ouvrages, ['attestation d'assurance répondant de leur responsabilité civile décennale édictée par les dispositions du code civil, notamment son article 554, et conformément à la loi relative aux assurances, notamment ses articles 94 a 99.

La copie de l'assurance visée à l'alinéa précédent est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble.

Faute de quoi et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

Art. 9. - Sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, telles que prévues par les articles 10, 11, 17 et 18 ci-dessous, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans, régis par les dispositions prévues au présent chapitre.

Art. 10. - Le contrat de vente sur plans, dont modèle est détermine par voie réglementaire, doit, à peine de nullité, comporter, outre les formules habituelles :

- les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur,

- la description et la consistance de ('immeuble ou fraction d'immeuble vendus,

- les délais de livraison et les pénalités de retards y afférentes en cas de non-respect,

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle,

- les conditions et modalités de sa révision éventuelle,

- les conditions et modalités de paiement,

- la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur en contrepartie des

avances, acomptes et paiements fractionnes, prévus au contrat et à l' appui des autres engagements contractuels.

Le contrat-type peut, par ailleurs, être complète par toutes autres clauses particulières jugées nécessaires par les parties, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inferieures à celles prévues dans le contrat-type tel que fixé par voie réglementaire.

Art. 11. - Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur.

L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10 ci-dessus.

Art. 12. - Le contrat de vente sur plans est établi en la forme authentique et est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publicité. II porte à la fois sur la construction et le terrain sur lequel l'ouvrage est édifié.

Art. 13. - Le contrat prévu à l'article 12 ci-dessus est complété par un procès-verbal dressé contradictoirement, en la même étude notariale, pour constater la prise de possession par l'acquéreur et la Livraison de l'immeuble achevé par le promoteur en conformité avec les engagements contractuels.

Lorsque la vente porte sur un immeuble divisé en fraction, le procès-verbal prévu à l'alinéa ci-dessus est accompagné du descriptif de division de la copropriété établi, à la diligence du promoteur, conformément à la réglementation en vigueur.

Art. 14. - La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990, susvisée. La prise de possession et le certificat de conformité n'ont cependant pas d'effet exonératoire de la responsabilité civil encourue, ni de la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage à laquelle est tenu le promoteur pendant un délai d'un an.

Art. 15. - Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation des vices apparents et/ou au bon fonctionnement des éléments d'équipement du bâtiment sont fixés par le contrat visé aux articles 9 et 10 ci-dessus.

Art. 16. - Toute faillite d'un promoteur qui aura procédé à la vente sur plans, confère de droit à la masse des acquéreurs un privilège de premier rang.

Art. 17. - Toute défaillance ou incapacité matérielle d'un promoteur, constatée par huissier et persistant malgré mise en demeure, confère à la masse des acquéreurs le pouvoir de poursuivre l'achèvement des constructions par tous moyens de droit, aux frais et en lieu et place du promoteur défaillant.

Art. 18. - Sans préjudice des dispositions en vigueur des codes civil et pénal relatives à l'application des dispositions contenues dans le présent chapitre, toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité, ou les garanties prévues aux articles 11 et 14 et celles prévues par la législation en vigueur ou d'en limiter la portée soit en écartant soit en limitant la solidarité des sous traitants du promoteur est réputée nulle et non écrite.

Art. 19. - Outre l'obligation prévue à l'article 11 ci-dessus, le promoteur immobilier est tenu par ailleurs de se garantir contre tous risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur.

Art. 20. - Les articles 471 - 472 - 473 - 474 et 509 ainsi que les articles de 514 a 537 de l'ordonnance n° 75 - 58 du 26 septembre 1975, susvisée, relatifs au droit au maintien dans les lieux, ne sont pas applicables aux baux a usage d'habitation conclus postérieurement a la date de promulgation du présent décret législatif.

Les renouvellements des baux conclus antérieurement a la date de promulgation du présent décret législatif restent soumis a la législation antérieure applicables audits baux.

Art. 21. - Les rapports entre bailleurs et locataires sont formalises obligatoirement par un contrat de location, conforme au modèle détermine par voie réglementaire et établi par écrit avec date certaine.

Toute contravention a cette obligation par le bailleur est sanctionnée conformément aux dispositions législatives en vigueur.

Par ailleurs et sans préjudice des sanctions encourues par le bailleur pour défaut de contrat, toutes quittance détenue par un occupant, confère a ce dernier un droit au bail pour une durée d'une année à compter de la date du constat de la contravention.

Art. 22. - Lorsqu'un bail régulièrement passé arrive à échéance, le locataire est tenu de quitter les lieux

Art. 23. - Lorsqu'une personne morale bailleur décide de vendre par fraction l'immeuble dont elle est propriétaire, l'occupant légal de la fraction mise en vente bénéficie du droit de préemption pour son acquisition. L'intention de vente précisant notamment le prix de cession demandé doit être notifiée par lettre recommandée avec accuse de réception à l'occupant qui est tenu de répondre dans un délai ne pouvant excéder un mois.



	Chapitre V Dispositions transitoires et finales

*Art. 27. -* Les actes administratifs d'attribution, de location ou de cession des ex- biens vacants, ne sont pas invalides du fait de l'annulation des actes et décisions à l' origine du classement desdits bien en tant que bien que vacants. À ce titre et selon le cas : - pour toute cession réalisée en application de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 modifiée et complétée susvisée, l'administration n'est tenue qu'au versement a l'ancien propriétaire du montant du prix réel de vente, augmente le cas échéant, de la contrevaleur des réductions consenties par l'État aux ayants droit et des intérêts légaux encourus. - pour les occupants légaux à titre de locataires, leur droit au maintien dans les lieux est opposable à l'ancien propriétaire qui succède ainsi à la qualité de bailleur assumée par l'organisme ou le service public détenteur du Bien. Art. 28. - Le présent décret législatif et notamment les dispositions des articles 21 et 24 ci-dessus seront précis, en tant que de besoin, par voie réglementaire. Art. 29. - Les opérations de promotion immobilière, engagées dans les conditions et formes prévues par la Loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée, bénéficient des dispositions du présent décret législatif, sauf droit acquis des parties et des tiers. Art. 30. - Nonobstant les dispositions de l'article 29 ci-dessus, toutes les dispositions contraires au présent décret législatif sont abrogées, notamment la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée. Art. 31. - Toute infraction prévue et réprimée par le code pénal et dont les faits constitutifs résultent l'inobservation de l'une des dispositions du présent décret législatif est sanctionnée par la peine correspondante, avec application de droit des circonstances aggravantes lorsque les faits ont pour auteur le promoteur. Art. 32. - Le présent décret législatif sera publie au journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

		Fait à Alger, le ter mars 1993. Ali KAFI



			93

Décret exécutif n° 94-58 du Ramadhan 1414 correspondant au 7 mars 1994
relatif au modèle de contrat de vente sur plans applicable

Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil ;

Vu l'ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code de commerce ;

Vu la loi n° 90-29 du 1^er décembre 1990 relative à l'aménagement et à l'urbanisme ; Vu le décret législatif n° 93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances 1993 et notamment son article 131;

Vu le décret législatif n° 93-03 du 1 ^er mars 1993 relatif à l'activité immobilière ;

Vu le décret présidentiel n° 94-44 du 19 chaabane 1414 correspondant au 31 janvier 1994 portant reconduction du Chef du Gouvernement dans ses fonctions;

Vu le décret présidentiel n° 94-45 du 19 chaabane correspondant au 31 janvier 1994 portant reconduction dans leurs fonctions des membres du Gouvernement;

Article 1er : Conformément aux dispositions prévues par l'article 10 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 susvisé, les opérations de vente sur plans sont formalisées par acte authentique conformément au modèle annexe au présent décret.

Article 2 : Le modèle de contrat vise à l'article 1er ci-dessus peut être complète par toutes autres clauses jugées utiles par les parties, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur régissant les transactions immobilières.

Article 3: Le présent décret sera publie au journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire

MODELE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS

L'an
Et le

Par devant maitre notaire à

ont comparu :

1. (Identification précise du promoteur)

Ci-après désigné « Le vendeur », d'une part :

2. (Identification précise de l'acquéreur)

Ci-après dénommé « l'acquéreur », d'autre part.

3. organisme préteur (cas échéant),de troisième part.

Lesquels, ont requis le notaire la construction d'un ensemble immobilier destine a la vente dans le cadre de la réglementation en vigueur en la matière et les dispositions de l'article 10 du décret législatif n° 93-03 du 1 er mars 1993

Description de l'ensemble immobilier :

Consistance

Localisation

Surface du terrain d'assiette.

Le tout conforme au dossier technique de promotion et d'exécution déposé auprès du notaire soussigné et sur la base duquel seront effectués la poursuite et l'achèvement des travaux.

Textes régissant le contrat:

La présente vente sur plan est régie par les dispositions du code civil en matière de vente d'immeubles complétées par les dispositions du décret n° 93-03 du 1er mars 1993, les clauses contenues dans le présent contrat et les documents de référence indiquées ci-dessous.

Documents de référence : (variante « immeuble collectif »)

Les parties se référeront pour l'ampleur et la limite de leurs engagement, outre les textes sus-énoncés, aux documents ci- après, qui ont fait l'objet, au préalable, d'un dépôt, aux rangs des minutes du notaire soussigné en date du

- acte de propriété établissant la propriété du terrain d'assiette,

- permis de construire et les plans annexes,

- projet de règlement de copropriété définissant la consistance des immeubles a vendre, - état descriptif de division à publier,

-(compléter par tout autre document de référence éventuel)

Documents de référence : (variante « immeuble individuel »)

Les parties se référeront pour l'ampleur et la limite de leurs engagements outre les textes sus-énoncés aux documents ci-après
qui ont fait l'objet, au préalable, d'un dépôt aux rangs des minutes du notaire soussigné en date du

- acte de propriété établissant la propriété du terrain d'assiette, - permis de lotir et ses documents annexés,

- permis de construire et les plans annexés,

Déclaration de l'acquéreur : (variante « immeuble collectif »)

L'acquéreur déclare avoir pris connaissance du dossier d'exécution de l'ensemble immobilier sus- indique, dont fait partie l'immeuble objet des présentes ainsi que les plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des équipements, objets des présentes.

L'acquéreur déclare expressément accepter la présente vente et adhère, de ce fait, sans réserves, à l'ensemble des règles et conditions régissant la copropriété.

Ceci exposé, le notaire soussigne est passé à la rédaction de l'acte comportant les conventions établies entre parties.

Le vendeur comparant en première part, déclare vendre en s'obligeant a toutes les garanties ordinaires et de droit, en la matière et celles particulièrement contenues dans le présent acte et les documents de référence sus-indiqués.

À l'acquéreur, comparant en seconde part, et qui accepte, l'immeuble, dont la désignation suit

Déclaration de l'acquéreur : (variante "immeuble individuel")

L'acquéreur déclare avoir pris connaissance du dossier d'exécution de l'ensemble immobilier sus- indiqué, l'objet des présentes, ainsi que des plans, coupes et devis descriptif de l'immeuble et des équipements, objet des présentes.

L'acquéreur déclare expressément accepter la présente vente et adhère de ce fait, sans réserves, à l'ensemble des règles contenues dans le cahier des charges du lotissement.

Le dit Bien comporte à titre accessoire les équipements particuliers suivants :

2° en copropriété :

Ensemble des parties communes attachées de droit à l'immeuble vendu, représentant les

tantièmes dans la copropriété.

L'immeuble ainsi vendu forme le lot n° de l'état descriptif de division publié auprès de la conservation foncière de

sous le volume n° en date du Article 1er. --- Désignation (variante « immeuble individuel ») 1° (Description exacte de la maison individuelle vendue).

Ledit Bien comporte a titre accessoire les équipements particuliers suivants :

2° Ensemble du terrain sur lequel est édifiée la maison individuelle, d'une superficie de .et formant

le lot n° du lotissement, dont les plans ont été annexés à l'acte de dépôt de l'arrêté portant permis de lotir pris

par en date du dépôt reçu par le notaire soussigné en date

du enregistré le publié auprès de la conservation foncière de

sous le volume n° en date

Article 2. - Propriété - jouissance

2.1. Transfert de propriété:

Conformément aux articles 9 et 12 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble présentement vendu sur plans à dater de la signature.

La jouissance lui sera conférée par le seul fait de son achèvement et de la signature du procès-verbal de livraison dresse devant notaire.

2.2. Achèvement des travaux

Le vendeur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever dans les délais prévus au présent contrat. L'achèvement sera matérialisé par l'obtention du certificat de conformité, prévu par la législation en vigueur que le vendeur s'engage à déposer, auprès de l'étude notariale, dès sa délivrance par les services de l'urbanisme habilités.

Art.3. - Délais de livraison et pénalités de retard

Le vendeur s'oblige à livrer le Bien vendu dans un délai de .mois, à savoir au cours du trimestre 199

En cas de non livraison à l'échéance indiquée ci-dessus et après un délai de grâce de .mois, tout retard donne lieu au

paiement par le vendeur à l'acquéreur, de pénalités de retard calculées a raison de % du prix prévisionnel de

vente, par jour de retard, sans toutefois que le montant maximum des pénalités ne puisse dépasser .% du prix de

base.

Art. 4.- Réception et livraison

La prise de possession par l'acquéreur et la livraison par le promoteur sont constatées par un procès-verbal dressé contradictoirement suivant les modalités ci-après : (à la convenance des parties)

(Préciser en outre, le délai pour la réparation des vices apparents, le cas échéant).

Art. 5. - Prix et modalités de paiement

(Fixer le prix de vente et ses modalités de paiement, en liant, la libération par l'acquéreur des paiements fractionnés, à des phases d'avancements des travaux).

Art. 6. - Modalités de révision du prix

(Prévoir éventuellement les modalités de révision du prix).

Le montant de la révision ne peut être supérieur à .% du prix prévisionnel de base.

Art.7. - Charges et conditions (variante « immeuble collectif »

La présente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment celles contenues dans le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à la vente sur plans et sous celles, suivantes, que l'acquéreur s'oblige à exécuter.

- adhérer sans réserve, par le seul fait de l'acceptation à toutes les règles et conditions contenues dans le règlement de copropriété.

- souffrir des servitudes passives et profiter de celles actives, le tout s'il en existe, sauf à se défendre des unes et à faire valoir les autres à ses risques et périls sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause ne puisse conférer à qui que soit plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits par la loi. À ce sujet, le vendeur déclare qu'il n'existe a sa connaissance aucune servitude sur les biens présentement vendus et que personnellement il n'en a conféré, ni laissé acquérir aucune autres que celles pouvant résulter des règles de jouissance des immeubles en copropriété.

- s'acquitter à compter de l'entrée en jouissance de toutes primes et cotisations résultant des abonnements ainsi que tous impôts et taxes mis à la charges de l'acquéreur.

- enfin, payer tous frais, droits et émoluments des présentes et de leurs suites légales et ordinaires.

Art. 7. - Charges et conditions (variante « immeuble individuel »)

La présente vente a lieu sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment celles contenues dans le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, relatif à la vente sur plan et sous celles, suivantes, que l'acquéreur s'oblige à exécuter,

- adhérer sans réserve, par le seul fait de l'acceptation à toutes les règles et conditions contenues dans le règlement de copropriété.

- s'acquitter à compter de l'entrée en jouissance de toutes primes et cotisations résultant des abonnements ainsi que tous impôts et taxes mis à la charges de l'acquéreur

- enfin, payer tous frais, droits et émoluments des présentes et de leurs suites légales et ordinaires.

CONDITIONS PARTICULIERES

La présente vente demeure soumise aux conditions particulières énoncées ci-après :

Art. 8. - Garanties

1- Assurance :

Le promoteur justifie conformément à la législation en vigueur, de son assurance dont attestation est annexée au présent contrat.

2- Assurance décennale : Le promoteur fait siens le contrôle et le suivi de la garantie par l'assurance décennale de tous : architectes, entrepreneurs, tacherons , appelés à concourir à la réalisation de l'ouvrage et déclare accepter, agir solidairement avec eux à l' égard de l'acquéreur et des tiers sauf à prouver que la faute ne peut lui être imputée.

3- Privilège du vendeur :

- Hypothèque légale ou conventionnelle

- Subrogation au profit de l'organisme préteur (cas échéant)

- Garantie de paiement du solde

En garantie du paiement du montant du solde, le vendeur se réserve un droit à l'action résolutoire qui prendra fin à la date du paiement effectif dans les délais suivant déclaration de quittance à établir par devant le notaire soussigné.

Art. 9. - Publicité foncière

Une expédition des présentes sera publiée par les soins du notaire soussigné à la conservation foncière de

Art. 10. - Titres

reconnait avoir reçu de l'expédition de l'acte de dépôt.

Et une série de plans y afférents, établis à la diligence du vendeur et aux frais de l'acquéreur.

Avant de clore, le notaire soussigné a donné lecture, en vertu des articles 113, 114, 133 et 134 du code de l'enregistrement, ainsi que des dispositions de l'article 124 du code pénal et des dispositions de la loi de finances portant exonération des professionnels, au regard de la plus-value sur les immeubles, prévues par les articles 192 a 197 de la loi des finances n° 83-19 du 18 décembre 1993 relatifs à l'impôt spécial sur les plus-values des immeubles, modifiée par les articles 192 à 194 de la loi des finances complémentaire pour 1990.

Chacune des parties a affirmé sous les peines édictées par le code de l'enregistrement précisé que le présent acte exprime l'intégralité du prix convenu¹²⁶.

Et le notaire soussigné, affirme, en outre, qu'à sa connaissance, le présent acte n'est ni modifié, ni contredit par contre-lettre contenant augmentation du prix.

Et, après lecture et interprétation les parties ont signé avec les témoins et le notaire.

126 Adapter le contenu de cette rubrique en faisant référence à la législation en vigueur, au moment de l'établissement de I 'acte

Décret exécutif n° 97 - 406 du 2 Rajab 1418
correspondant au 3 Novembre 1997 portant création

Vu le décret législatif n°93-01 su 19 janvier 1993 portant loi de finances pour 1993, notamment son article131,

Vu le décret législatif n°93 - 03 du 1^er mars relatif à l'activité immobilière, notamment son article ;

Vu le décret présidentiel n°97 - 230 du 19 Safar 1418 correspondant au 24 Juin 1997 portant nomination du Chef du Gouvernement.

Vu le décret présidentiel n°97 - 231 du 20 Safar 1418 correspondant au 25 Juin 1997 portant nomination des membres du Gouvernement ;

Vu le décret exécutif n°92 - 176 du 04 Mai 1992 portant attributions du ministre de l'habitat ;

Vu le décret exécutif n°94 - 58 du 25 Ramadhan 1414 correspondant au 7 mars 1994 portant modèle type de contrat de vente sur plans applicable en matière de promotion immobilière.

Art 1^er : En application des dispositions de l'article 131 du décret législatif n°93 - 01, du 19 Janvier 1993 et de l'article 11 du décret législatif n°93 - 03 du 1 mars1993 susvisés, il est crée un fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, ci-après dénommé « le Fonds ».

Art.2 : Placé sous la tutelle du ministre chargé de l'habitat, le fonds est doté de la personnalité morale et de l'autonomie financière.

Art.3 : le fonds a pour objet de garantir les paiements effectués par les acquéreurs et revêtant le caractère d'avance à la commande, reçus par les promoteurs au titre d'un contrat de vente sur plans.

A ce titre le promoteur, adhérent au fonds est tenu de souscrire auprès de ce dernier une assurance pour le projet comprenant le Bien de la vente.

Art.4 : Peut adhérer au fonds toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière telle que définie par les dispositions du décret législatif n°93 - 03 du 1^er mars 1993 susvisé.

L'adhésion au fonds qui confrère au promoteur le caractère de mutualiste, devient effective dès souscription de celui-ci au règlement intérieur et acquittement des droits d'adhésion et des cotisations.

Art.5 : Les montants des droits d'adhésion et de cotisation visés ci-dessus sont fixés par le conseil d'administration du fonds.

Art. 6 : La mise en oeuvre par le fonds de la garantie visée à l'article 4 ci-dessus, entraine subrogation des droits de l'acquéreur quant à sa créance sur le promoteur, dans la limite de ses débours effectifs. L'acquéreur conserve dans ce cas, les droits que lui confèrent les dispositions des articles 16 et 17 du décret législatif n°93 - 03 du l' Mars 1993 susvisé.

Art. 7 : Un échéancier de remboursement peut être accordé par le fonds à l'adhérent après désintéressement des acquéreurs pour la garantie.

Toutefois, l'échéancier prévu ci-dessus et dont la durée ne peut excéder cinq (5) ans, est accordé lorsque :

- la défaillance de l'adhérent est indépendante de sa volonté et qu'elle est due à la survenance d'un fait imprévisible et insurmontable ;

- des sûretés réelles ou des valeurs patrimoniales existent, mais dont la réalisation constituent un préjudice certain et irrémédiable à la continuité de son activité.

CHAPITRE II ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT Art. 8: Le fonds est administré par un conseil d'administration et géré par un directeur général, il est en outre, doté d'une assemblée générale. Art9 : Outre les organes d'administration et de gestion visés à l'article 8 ci-dessus, le fonds est doté d'un comité de garantie. Art.10 : Le conseil d'administration prévu à l'article 8 ci-dessus est compose de 7 à 9 membres élus parmi les adhérents en assemblée générale. Le directeur général du fonds participe aux travaux du conseil avec voix consultative. Art.11 : En cas de défaillance d'un membre du conseil, il est procédé à son remplacement pour la période restante du mandat, dans les formes prévues à l'article 10 ci-dessus. Art12 : Le conseil d'administration dispose de toutes les prérogatives d'administration, notamment en matière : - de définition du programme d'activité du fonds ; - d'organisation du fonds et de création de représentations régionales ; - d'adoption du règlement intérieur du fonds ; - d'adoption du budget prévisionnel ; - d'approbation des bilans et comptes de résultats et de leur affectation ; - de définition des conditions et modalités générales de souscription à une assurance auprès du fonds ; - d'adoption des règles générales d'emploi des disponibilités et de placements des réserves - des conditions générales de passation des marchés, contrats, accords, convention et autres transactions et engagements du fonds. - des questions liées aux statuts, aux conditions de recrutement, de rémunération et de formation du personnel ; - de composition du comité de garantie et des règles de son fonctionnement ; - d'acceptation des dons et legs ; et d'une façon générale, de toutes les questions que lui soumet le directeur général. Le conseil d'administration peur consulter ou faire participer à ses réunions toute personne dont la compétence est susceptible d'éclairer ses travaux. Art.13 : Les conditions et modalités d'octroi des garanties exigibles des promoteurs assurés ainsi que leurs montants, tels que prévus a l'article 3 ci- dessus, sont soumis a l'approbation de l'autorité de tutelle. Art. 14 : Le conseil d'administration se réunit, sur convocation de son président en session ordinaire au moins quatre (4) fois par an. II peut se réunir en session extraordinaire, aussi souvent que l'intérêt du fonds l'exige et à la demande de son président ou des deux tiers (2/3) de ses membres au moins. Art.15 : le conseil d'administration ne peut valablement délibérer que si les deux tiers (2/3) au moins de ses membres sont présents. Si le quorum n'est pas atteint, une nouvelle réunion est convoquée dans les huit (8) jours qui suivent et le conseil peut alors valablement délibérer quel que soit le nombre des membres présents. Les décisions sont prises à la majorité des membres présents. En cas de partage des voix, celle du président est prépondérante. Les délibérations ou conseil d'administration sont sanctionnés dans des procès verbaux inscrits sur un registre spécial signé par le président et le secrétaire de séance. Art. 16 : Le président du conseil rend compte au ministre de tutelle de l'ensemble des activités du fonds. Art.17 : Le directeur général du fonds est nommé par arrêté du ministre chargé de l'habitat. II est mis fin à ses fonctions dans les mêmes formes. Art 18 : Outre les pouvoirs qui peuvent lui être délégués par le conseil d'administration, le directeur général du fonds est chargé. - de veiller à la réalisation des objectifs du fonds et d'assurer l'exécution des décisions du conseil d'administration. - de représenter le fonds en justice et dans tous les actes de la vie civile ; - d'élaborer le projet de règlement intérieur et de soumettre au conseil d'administration, de contracter les emprunts et d'ordonner les dépenses. - de signer les contrats et conventions liant le fonds à ses adhérents, aux autres promoteurs, aux organismes prêteurs et aux tiers, - de préparer le budget prévisionnel ainsi que les bilans et comptes de résultats qu'il soumet au conseil d'administration. - d'assurer le fonctionnement des services et d'exercer l'autorité hiérarchique sur l'ensemble du personnel. Il nomme et révoque le personnel dans les conditions prévues par la législation et la réglementation en vigueur. - de présenter, à la fin de chaque exercice, un rapport d'activité, accompagné des bilans et comptes des résultats, qu'il adresse à l'autorité de tutelle après approbation par le conseil d'administration, assemblée générale des adhérents entendue.
Art19 : Le comité de garantie prévu à l'article 9 ci-dessus est chargé : - de décider de l'attribution de la garantie du fonds, après examen des documents et ce, en conformité avec les règles générales et les conditions fixées par le conseil d'administration - d'arrêter les conditions et modalités de mise en oeuvre et de réalisation des garanties couvertes par le fonds ou qui lui sont dues.
Art.20 : Composé de trois (3) à cinq (5) membres, le comité de garantie est présidé par le directeur général du fonds ou par son représentant dûment habilité.
La composition du comite de garantie et les règles de son fonctionnement sont fixées par le conseil d'administration du fonds.
Art.21 : Ne peuvent être membres du comité de garantie :
- les promoteurs immobiliers, qu'ils soient adhérents au fonds ou nom ;
- les parents et alliés de promoteurs immobiliers ou adhérents au fonds, au quatrième degré inclusivement.
- les administrateurs, les membres de directoire et du conseil de surveillance, ou les conjoints, ascendants et descendants des administrateurs, des membres du directoire ou de conseil de surveillance de sociétés de promotion immobilière.
- les personnes ou conjoints de personnes qui reçoivent des promoteurs immobiliers un salaire ou une rémunération en raison d'une quelconque activité.
Art.22 : les décisions du comité de garantie sont définitives.
Toutefois, tout promoteur non satisfait de la décision du comite de garantie a la faculté de présenter de nouveau sa demande devant ce même comité, en y adjoignant toutes informations ou éléments complémentaires susceptibles de modifier la décision prise par le ledit comité.
Art.23 : L'assemblée générale prévue à l'article 8 ci-dessus est composée de tous les adhérents au sens de l'article 4 ci-dessus. Elle élit parmi ses membres son président.
Elle élabore et adopte un règlement intérieur qui doit être en conformité avec le règlement intérieur du fonds.
L'assemblée générale des adhérents se réunit au moins une fois par an en session ordinaire.
Elle peut se réunir en session extraordinaire sur proposition de son président ou au moins des deux tiers (2/3) de ses membres.
Les règles régissant les rapports entre l'assemblée générale des adhérents et les organes de gestion et d'administration du fonds sont fixées par le règlement intérieur du fonds.
Art..24 : l'assemblée générale des adhérents :
- fixe les conditions d'éligibilité de ses représentants au conseil d'administration et procède leur élection.
- prend connaissance du rapport d'activité annule du fonds établi par le directeur général et fait part à ce dernier de ses observations ;
- formule tout avis ou toute proposition de nature à favoriser le développement de la promotion immobilière, à améliorer les règles de gestion et de fonctionnement du fonds et a préserver la renommée de la profession.
- désigne un commissaire aux comptes.
Chapitre III DISPOSITIONS FINANCIERES Art.25 : La comptabilité du fonds est tenue en la forme commerciale. Art.26: Les ressources du fonds sont constituées : - des droits d'adhésion et des cotisations verses par les promoteurs. - des droits verses par les adhérents au titre de la garantie prévu a l'article 3 ci-dessus. des produits financiers des dépôts et placements. - des récupérations financières conséquentes a la réalisation des suretés réelles des adhérents défaillants. - des agios sur les impayés différés. - des dons et legs. - de toute autre ressource éventuelle. En cas de besoin, le fonds peut recourir a des facilites bancaires pour ouvrir des besoins de trésorerie. Les facilites ainsi obtenues peuvent, en tant que de besoin, sur demande préalable du conseil d'administration et accord express du Trésor public bénéficier de la garantie de l'État prévu par l'article 131 du décret législatif n°93 - 01 du 19 janvier 1993 susvisé. Art. 27 : Les dépenses du fonds sont constituées : - des charges de fonctionnement du fonds et des prestations effectuées pour son compte, de toute autre dépense entrant dans le cadre de son objet.
*Chapitre IV*
*DISPOSITIONS TRANSITOIRES*
Art. 28 : A titre transitoire et pour une durée de trois (3) années à compter de la publication du présent décret, les membres du conseil d'administration sont désignés, par arrêté du ministre de l'habitat.
Cette période transitoire peut être réduite ou prorogée. Pour une durée maximale de deux (2) années par arrêté du ministre chargé de l'habitat.
Art. 29 : le conseil d'administration vise ci-dessus :
- un (1) représentant du ministre chargé de l'habitat, président.
- un (1) représentant du ministre chargé des finances.
- deux (2) promoteurs immobiliers.
- deux (2) représentants de la section spécialisée de la chambre nationale de commerce.
- un (1) représentant de l'association des acquéreurs, dans le cas où il en existe.
Le directeur général du fonds participe aux travaux du conseil avec voix consultative.
Art. 30 : Une avance remboursable est consentie par le trésor au fonds.
Art.31 : Le présent décret sera public au Journal officiel de la République Algérienne Démocratique et Populaire.
Fait à Alger, le 2 Rajab 1418 correspondant au 3 Novembre 1997
Ahmed OUYAHIA.

Art. 50 : Le droit de construire est attaché à la propriété du sol. Il s'exerce dans le strict respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation du sol. Il est soumis au permis de construire, de lotir ou de démolir.

Art 51. : Toute personne physique ou morale intéressée peut, avant d'engager les études, demander un certificat d'urbanisme qui indique les droits à construire et servitudes affectant le terrain concerné. Les conditions et modalités de délivrance de certificat d'urbanisme seront définies par voies réglementaires..

Art. 52 : Le permis de construire est exigé pour l'édification de nouvelles constructions quel qu'en soit l'usage, l'extension de construction existantes, la modification de construction touchant aux gros oeuvres ou aux façades donnant sur l'espace public, la réalisation de mur de soutènement et de clôture en dur. Le permis de construction est instruit et délivré dans des formes, conditions et délais déterminés par voie réglementaire.

Art. 53 : Ne sont pas soumises à permis de construire, les constructions couvertes par le secret de défense nationale, pour lesquelles le maître d'ouvrage doit veiller à leur conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme et de construction.

Art. 54 : Les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation, les mesures d'entretien destinés à assurer le respect des règles de sécurité ainsi que le modalités de justification de l'exécution de cette obligation d'entretien sont déterminées par voie réglementaire. Son également fixées par voie réglementaire, les règles de construction et d'aménagement des locaux et les normes d'équipement, de fonctionnement et de contrôle des installations d'aération et de chauffage.

Art. 55 : Les projets de construction soumis à permis de construire doivent être établis par un architecte agrée. Le projet architectural doit comprendre des plans et des documents écrits renseignant sur l'implantation des bâtiments, leur composition leur organisation, leur volume, l'expression des façades ainsi que le choix des matériaux et des couleurs, tout en encouragement le type d'architecture qui tient compte des spécificités locales et civilisationnelles de la société. Toutefois, il n'est pas obligatoire de recourir à un architecte pour les projets de constructions de moindre importante dont la surface plancher, les destinations et le lieu d'implantation seront fixés par la réglementation, lorsqu'ils ne sont pas situés dans les territoires visés à l'article 46 ci-dessus. L'application des dispositions au présent article sera définie par voie réglementaire.

Art. 56: Le propriétaire ou le maître de l'ouvrage doit signaler à l'assemblée populaire communale, d'achèvement de la construction pour la délivrance d'un certificat de conformité.

RÉPUBLIQUE ALGÉRIENNE DÉMOCRATIQUE ET POPULAIRE
MINISTERE DE L'HABITAT ET DE L'URBANISME
CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT

Titulaire du Projet de logements en Accession Aidée à la Propriété (LSP) intitule

En vertu de la Décision ministérielle de validation du projet n^° ... du Et en application des dispositions de la Convention portant cahier des charges passées entre le promoteur et la CNL - n° du ET L'ACQUEREUR :

Déclare avoir pris connaissance que l'ensemble des indications relatives au projet, notamment en termes de localisation, de surface, de prix de cession.

Se déclare intéressé par ce projet et manifeste son intention de devenir acquéreur d'un logement de
type d'une surface de m² et dont le prix de cession est fixe à

Déclare remplir les conditions d'éligibilité à l'Aide de l'État, notamment en termes de niveau de revenu et de causes d'exclusion.

- Déclare que l'acquéreur figure sur la liste présentée par la commission ad hoc compétente. - Déclare avoir fourni à l'acquéreur l'ensemble des indications sur le projet.

- S'engage à retenir l'acquéreur es qualité dans le cadre du projet sus mentionné.

Remarque : le présent « ENGAGEMENT MUTUEL » est établi conformément aux dispositions de l'instruction ministérielle d'avril 2002 relative aux conditions et modalités d'octroi des aides financières prévues par l'arrêté interministériel du 09 avril 2005 et de la convention portant cahier des charges passées entre le promoteur et la CNL et est réservé à l'usage exclusif de l`administration et de la CNL. Il ne constitue d'aucune manière que ce soit une promesse de vente ou un contrat de réservation ou autre.

L'IMPACT DE LA RECEPTION DE L'OUVRAGE

SUR LA GARANTIE DECENNALE

EN MATIERE D'IMMOBILIER

La réception de l'ouvrage a une importance considérable, elle est l'essence de tout le système de la responsabilité des entrepreneurs et des architectes.

C'est une notion particulièrement importante dans le code civil dans la mesure où elle sert de point de départ aux garanties légales (article 554 alinéa 3 du Code Civil).

Il n'existe pas de définition de la réception dans le code civile. L'article 558 de ce code.

Se contente de disposer : « dés que l'entrepreneur a terminé l'ouvrage et l'a mis à la disposition du Maître d'ouvrage, celui-ci doit procéder, aussitôt qu'il le peut, à sa réception, selon la pratique suivie dans les affaires. Si malgré la sommation qui lui est faite par les voies légales, il s'abstient sans juste motif de prendre livraison, l'ouvrage est considéré comme reçu ».

Il peut facilement être déduit de cet article que l'opération de réception s'effectue par la simple livraison de l'ouvrage, ce qui est faux dans la mesure où la réception émane du maître de l'ouvrage et se manifeste par l'approbation des travaux. Or, Normalement cette approbation du maître de l'ouvrage (habituellement assisté par le maître d'oeuvre) ne peut se faire qu'après la livraison des travaux, livraison au cours de laquelle ce dernier vérifie si les travaux sont ou non conformes aux stipulations contractuelles.

Par l'utilisation dans l'article 558 de la notion évasive « ... aussitôt qu'il le peut... », le législateur permet que la réception puisse se faire à un moment autre que celui de la livraison. En effet, les deux opérations ne se confondent pas : la réception peut avoir lieu avant la livraison dans l'hypothèse où le maître de l'ouvrage donne son accord sur les travaux avant toute prise de possession. A l'inverse, al réception peut se faire après la livraison quant le maître de l'ouvrage n'a pas eu le temps de procéder aux vérifications nécessaires au moment de son entrée en possession.

La livraison n'entraîne qu'un simple transfert de la garde contrairement à la réception qui décharge l'entrepreneur de sa responsabilité contractuelle quant aux vices ouvrant droit à garantie et qui fait courir les délais de garantie. Ainsi, contrairement à la réception qui est un acte juridique la livraison est un simple acte matériel.

Il apparaît que c'est le maître de l'ouvrage qui a le rôle actif en matière de réception c'est lui seul qui a le pouvoir de procéder à la réception, de la refuser ou d'en retarder le moment. Le maître de l'ouvrage bénéficie aux vérifications nécessaires mais lui permettant également d'abuser de son pouvoir. C'est pourquoi l'article 558 du code civil fait implicitement référence à la réception judiciaire.

Dans la pratique, il y a le plus souvent une sorte de concomitance entre le moment de la livraison et celui d la réception. Toute fois, en dehors de l'hypothèse où le procès verbal présomption de livraison de l'inverse est aussi vrai. L'importance de la réception réside dans la fait qu'elle est une condition essentielle à la mise en oeuvre des garanties légales, de même qu'elle marque l'extinction de certaines obligations contractuelles.

I. LA MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE DES CONSTRUCTEURS PAR LA RECEPTION

L'effet le plus important de la réception est sans contexte la mise en oeuvre de la garantie légale des constructeurs. Il s'agit d'une garantie spécifique aux contrats d'entreprises édictée notamment par l'article 554 du code civil¹²⁷ pour assurer une protection particulière au maître de l'ouvrage et aux tiers. Il s'agit de la responsabilité décennale de l'architecte te de l'entrepreneur. C'est une responsabilité rigoureuse dans la mesure où leur responsabilité reste engagée pendant dix ans à compter de la réception définitive de l'ouvrage, même quant la destruction de l'ouvrage est due à des vices du sol.

C'et une responsabilité d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger c'est à dire que toute
convention relative à la modification de sa durée ou de son étendue est nulle. Dans ce sens l'article

556 dispose : « est nulle toute clause tendant à exclure ou à limiter la garantie incombant à l'architecte et à l'entrepreneur».

Cette responsabilité décennale assure au maître de l'ouvrage aussi bien qu'aux tiers une protection particulière, laquelle se justifie aisément par la technicité et la complexité des travaux de construction. En effet la maître de l'ouvrage est souvent incapable lors de la vérification de se rendre compte des malfaçons n'apparaissent pas immédiatement : c'est avec le temps que l'ouvrage « travaille » et que des fissures par exemple peuvent apparaître. Il peut nous être objecté que le maître de l'ouvrage lors de la vérification des travaux est assisté par le maître d'oeuvre qui est un professionnel qualifié et qui est en mesure de déceler les vices de l'ouvrage et que cette garantie ne se justifie par. Certes, oui, mais il existe certains vices qui sont difficilement décelables même par le professionnel. De plus, il peut arriver que le maître d'oeuvre soit de mauvaise foi c'est-à-dire que pour la satisfaction d'intérêts égoïstes dont la cupidité que certains entrepreneurs ont l'art de satisfaire, il accepte de ne pas dévoiler les vices et les imperfections de l'ouvrage et qu'il aille jusqu'à assurer le maître de l'ouvrage de la conformité des travaux alors qu'il lui a été loisible de détecter les vices de ceux-ci. Cet aspect des choses n'est pas à négliger. C'est pourquoi la responsabilité décennale reste dans toutes les hypothèses une garantie pour le maître de l'ouvrage et pour la sécurité publique (notamment la sécurité des passants contre l'écoulement des ouvrages).

A. LA PORTEE DE LA GARANTIE DECENNALE :

Il apparaît que le vice de construction est une condition nécessaire à la mise en oeuvre de la garantie décennale. Ce vice de construction peut tout aussi bien provenir d'un vice des matériaux (article 551 du code civil) que d'un vice du sol (article 554 alinéa 1 du code civil) que du vice de construction inhérent à l'ouvrage.

1. Quant aux vices et désordres ouvrant doit à la garantie :

Une malfaçon quelconque affectant l'ouvrage ne suffit pas pour mettre en oeuvre la garantie du constructeur. La garantie décennale est mise en oeuvre lorsque d'une part, les travaux de construction immobilière sont totalement ou partiellement détruits et ceci quelque soit le vice à l'origine de cette destruction.

La destruction partielle signifie que la dégradation peut affecter une partie de l'ouvrage seulement. Une question se pose alors : cette dégradation partielle doit-elle être d'une certaine importance pour mettre en oeuvre la garantie des constructions ? Le législateur ne le dit pas et devant son silence il est permis de déduire qu'une destruction même minime de l'ouvrage est suffisante¹²⁸.

Quant l'ouvrage est détruits partiellement ou totalement, la nature du vice à l'origine à l'origine de cette destruction ne semble pas revêtir d'importance pour le législateur. C'est ainsi qu'il dispose dans alinéa de l'article 554 du code civil : « ... alors même que la destruction proviendrait des vices du sol. »

La prise en compte des vices du sol n'est pas à proprement parler un vice de l'ouvrage mais plutôt une cause du dommage. Cependant l'obligation de livrer ou ouvrage sans vices inclut la prise en charge du vice du sol par le constructeur. Ainsi si la résistance du sol est insuffisante et qu'elle provoque la destruction même partielle de l'ouvrage, c'est que le constructeurs n'a pas respecté les règles de l'art ; l'une des règles principales qui s'imposent aux constructeurs est d'élever la construction sur les fondations adaptées à la nature du sol (cas récent de BOURMADIA à Relizane ) . Il appartient au maître de l'ouvrage de démontrer la présence du vice du sol, sans qu'il lui soit nécessaire d'établir la faute de constructeur.

Cette garantie décennale est également mise en oeuvre lorsque les vices de l'ouvrage en menaçant la solidarité et la sécurité (alinéa 2 de l'article 554 du code civil). Il s'agit d'une condition cumulative, ce qui n'est pas pour avantager le maître de l'ouvrage¹²⁹.

Cependant, et heureusement qu'ici n'est pas nécessaire que solidité de l'ouvrage soit consommée
puisque l'article 554 du code civil fait état de la menace du défaut sur le caractère trop rigoureux de
la condition cumulative établi par l'alinéa 2 de l'article 554. Il suffit donc pour mettre en oeuvre la

128 Le Quotidien d'Oran du 13 mars 2001, p.11. Cette affaire n'a pas pu à ce jour être tranchée.

¹²⁹R. RAFFY « L'obligation de garantie du constructeur immobilier », Thèse Bordereaux N° 130, 1994.

garantie que le vice soit au moins latent. Il n'est pas nécessaire que la dégradation soit consommée, il qu'elle soit imminente.

Quant aux personnes bénéficiaires de la garantie,

Le législateur ne précise pas quelles sont les personnes qui bénéficient de la garantie décennale. Cette garantie étant une protection attachée à la propriété de l'ouvrage, elle devient un accessoire de celui- ci et peut alors se transmettre ne même temps que lui¹³⁰.

La transmission de l'action est donc subordonnée au transfert de la propriété. C'est pourquoi seul le maître de l'ouvrage et tous ceux qui lui succèdent à cette propriété. C'est pourquoi seul le maître de l'ouvrage et tous ceux qui lui succèdent à cette propriété comme par exemple les acquéreurs, peuvent en bénéficier¹³¹.

B- Le caractère impératif de la garantie décennale :

La garantie décennale des constructeurs immobiliers est exorbitante du droit commun. Même si elle a été établie pour assurer une protection particulière au maître de l'ouvrage. Ce qui se justifie par la nature spécifique des travaux de construction, elle est inspirée par une préoccupation de sécurité publique. En effet publique. En effet l'ordre public est intéressé à ce que les constructions soient solides et il s'ensuit que la garantie présente un caractère d'ordre public. C'est pourquoi toute convention relative à la modification de son étendue et de sa durée et nulle (article 556 du code civil 18 du décret N° 93.03 du 01.03.1993 relatif à l'activité immobilière)

II. MAINTIEN DE LA RESPONSABILITE DE DROIT COMMUN APRES RECEPTION :

Avant la réception des travaux, la défaillance des constructeurs liés au maître de l'ouvrage par un contrat d'entreprise est sanctionnée par les règles de la responsabilité contractuelle de doit commun. En effet, puisque la réception s'opère après vérification des travaux effectués par l'entrepreneur, c'est que celui-ci est censé avoir correctement exécuté ses obligations contractuelles. Donc par la réception , le maître de l'ouvrage renonce implicitement à mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle du constructeur.

Pourtant après la réception des travaux, une partie des obligations contractuelles des constructeurs reste soumise à la responsabilité de droit commun. En effet, la réception de l'ouvrage même si elle transforme largement le régime de la responsabilité, n'éteint par toutes les obligations contractuelles. D'un autre coté quant l'un des intervenants à la construction n'est pas lié au maître de l'ouvrage par un contrat, il échappe à l'effet exonératoire de la réception.

A. LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DU CONSTRUCTEUR

Certaines obligations contractuelles des constructeurs immobiliers survivent à la réception et relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il s'agit notamment de tous les dommages subis par le maître de l'ouvrage qui ne rentrent pas dans les catégories prévues pour engager les garanties des constructeurs.

Centaines obligations contractuelles, bien que ne faisant pas partie des obligations relèvent de la garantie, trouvent leur aboutissement naturel dans la réception de l'ouvrage. Il en est notamment ainsi de l'obligation de livrer sans vices : l'obligation de livrer l'ouvrage sans vices survivre à la réception mais en entrant dans le cadre de la garantie décennale.

Il est parfois difficile de dissocier les défauts qui mettent en oeuvre les dispositions de l'article 554 du code civil des défauts relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il en est notamment ainsi à propos des défauts de conformité, ce d'autant que dans l'article 554 alinéa 2, le législateur fait état des « défauts ... qui menacent la solidité et la sécurité de l'ouvrage ». Cet alinéa ne vise pas les défauts de conformité stricto sensu mais les défauts relatifs à la technique de

¹³⁰Il aurait été préférable que le législateur fasse référence « aux défauts qui... menacent la solidité ou la sécurité de l'ouvrage ». Une telle condition alternative aurait eu l'avantage d'être assez large pour englober un maximum de défauts. En effet même un vice mineur peut menacer la sécurité de l'ouvrage.

¹³¹L'acquéreur peut également assigner le vendeur de l'ouvrage sur le fondement des vices caches et ce dernier peut se retrouver contre le construction sur la base l'article 554 du code civile.

construction. Cependant, il peut arriver que les défauts de conformité menacent également la sollicité et la sécurité de l'ouvrage.

Dans ce cas, ils sont pris en compte par la garantie décennale. Seuls les défauts de conformité n'ayant aucun effet sur la solidité et la sécurité de l'ouvrage relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun à condition bien entendu qu'ils n'aient pas été acceptés sans réserve lors de la réception⁽⁶⁾ . Ainsi des fissures qui apparaissent après la réception de l'ouvrage sur un mur non porteur relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.

B. Y-A-T-IL UNE RESPONSABILITE DELICTUELLE DES CONSTRUCTIONS APRES ECEPTION ? La responsabilité délictuelle des constructeurs après réception a un caractère résiduel.

Dans certaines hypothèses très rares le maître de l'ouvrage peut exercer l'action en responsabilité délictuelle contre le constructeur. Il est ainsi en cas de dol de ce dernier, comme par exemple dans l'hypothèse ou il dissimule un vice de construction afin d'éviter que le maître de l'ouvrage n'agisse dans le délai de la garantie. La justification de la nature délictuelle de l'action pour le dol du constructeur immobilier n'est pas aisée, dans la mesure où l'article 182 alinéa 3 du code civil soumet à la responsabilité contractuelle le dol commis par le maître de l'ouvrage pendant l'exécution du contrat d'entreprise.

Pourtant, comme l'affirmait très justement Josserand, le contractant qui commet un dol « s'évade du contrat » et doit être assimilé à celui qui est responsable délictuelle ment c'est à dire de façon intégrale. En effet, le surplus de la réparation ne se justifie pas par le contrat ; le contrat n'a été pour l'entrepreneur que l'instrument pour commettre le dol. « le débiteur s'est comporté comme si le contrat n'existait pas : ... il est privé du droit d'invoquer le pacte »(7)

Le maître de l'ouvrage a également la possibilité d'exercer l'action en responsabilité délictuelle de droit commun contre son constructeur immobilier quant celui ci commet dans l'exécution de son travail une infraction pénale et cela en se constituent partie civile devant la juridiction répressive.

La réception de l'ouvrage marque le chargement de nature des rapports en le maître de l'ouvrage et le constructeur. Elle a une valeur importante : elle constitue une condition essentielle à la mise en oeuvre de la garantie légale du constructeur envers le maître de l'ouvrage.

dose d'optimisme car il faudra d'abord attendre déjà deux à trois années pour recevoir sa livraison. L'achat d'un logement neuf, dans le cadre d'une promotion immobilière, s'effectue souvent suivant la « formule de vente sur plans ». cette forme d'achat, qui a été introduite par le décret législatif 93-03 du 1 mars 1993, relatif à la promotion immobilière, reste néanmoins, en dépit des informations de la presse, insuffisamment connue du citoyen qui a besoin d'être éclairé sur ce type de transaction.

Ce système consiste, en réalité, pour le «promoteur» qu'il soit du secteur public ou du secteur prive, a vendre des logements qui ne sont pas encore sortis de terre ou en cours de construction.

Ce système peut s'appliquer, également, à des maisons individuelles, à construire sur des terrains provenant d'un lotissement dûment autorisé par arrêté de la commune du lieu de la situation du terrain loti.

Son financement est, en vertu de cette technique juridique, assuré par le candidat à l'acquisition, normalement au fur et a mesure de l'avancement des travaux, et selon un

calendrier arrêté d'un commun accord, entre les deux parties, c'est-à- dire «le promoteur» et «l'acquéreur».

Pour être plus précis, l'appartement, objet de la vente sur plans, sera considéré dans son «état futur d'achèvement».

Mais le rêve que tout un chacun caresse pour accéder à la propriété d'un logement ne doit pas faire oublier au candidat a ('acquisition d'observer quelques précautions, dans le déroulement de la procédure d'achat qu'il va devoir conduire conjointement avec le promoteur, et quelques fois, avec le concours du bailleur de fonds «la banque», dans l ' hypothèse ou l ' acquéreur recourt à un crédit pour financer son acquisition.

Si vous estimez (candidat (' acquisition) avoir trouve l' appartement qui correspond a vos besoins, vous allez passer à l'étape juridique, c 'est-à-

dire, vous engager officiellement à l'égard du «promoteur», et pour cela, quatre étapes sont à traverser.

La première étape va s 'attacher, si les deux parties tombent d ' accord, l' une (le promoteur) pour «vendre» et l'autre (l'acquéreur) pour «acheter et payer le prix», à consigner cet accord dans un «avant-contrat» base sur les dispositions de l'article 71 du Code civil, en ce que, ce contrat va seulement préparer les deux parties a organiser leur passage chez le notaire, généralement celui du promoteur, pour signer l'acte définitif de vente sur plans. Cet avant- contrat doit, cependant, comporter certaines mentions essentielles qui sont les suivantes a savoir:

Une description de l'appartement: le nombre de pièces qui le composent, l'étage, la superficie habitable, etc. L'indication du prix prévisionnel de vente et les éventuelles modalités de sa hausse, si les deux parties ne se mettent pas d' accord sur un prix définitif au départ.

La date a laquelle la vente pourra être signée chez le notaire, généralement celui du promoteur. Le prêt que le promoteur s 'engage eventuellement a faire obtenir au candidat-acquêreur aupres de la banque chez laquelle il a domicilie son programme. Notons a cet egard que le demandeur du credit a tout inter& a tenir compte des imponderables qui pourraient diminuer ses capacites de remboursement, car un credit est souvent consenti pour une longue duree et it n'est jamais gratuit.

Les regles relatives a la garantie financiére (caution) d'achevement de la construction que le promoteur est tenu de souscrire aupres du «Fonds de Garantie etde Caution Mutuelle de la Promotion Immobiliere», en vertu de l' article 11 du decret legislatif 93.03 du 01 .03.1993, sus-vise.

Mais avant de signer cet avant- contrat, le candidat a ('acquisition devra s'assurer du lieu d'implantation de I'immeuble, de son environnement, des voles d'acces, de la proximite des commences, des transports collectifs, etc. car la rarete des

A ce stade de notre developpement, qui est la deuxieme etape, it est permis de se poser la question de savoir si la legislation existante protege suffisamment l'acquereur, lorsqu'il engage une operation du type d' un achat sur plans?

Cette question suggere, a ('evidence, la defaillance du «promoteur», l'acquereur n'a pas du tout envie de connaitre de mauvaises surprises ou d'être ('objet d'une duperie au cours de la realisation de son acquisition.

La reglementation existante ne nous semble pas suffisante, pour assurer une protection de l'acquereur en ce que, le «ris 'que» couvert par la garantie financiere fournie par le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobiliere, ne concerne, a notre connaissance, que celui de «l'inachevement»de la construction et ne le protege donc pas contre d'autres types de risques inherents.

La remise des des du logement va constituer le moment fort de ('operation car it s'agit du moment ou

l'acquereur^.va pouvoir prendre possession effective du logement acquis. Rappelons que la remise des cies, doit donner lieu a l ' etablissement d'un proces-verbal, generalement dresse par le notaire reclacteur de l'acte definitif de vente.

Mais it est rare de voir la date de livraison respectee, et dans ce cas, l'acquereur a tout int& ret a prevail, dans le contrat definitif de vente, des 'Denalites suffis_.amment dissuasives, pour le cas ou il se trouverait confronts a un retard de chantier, soit par suite d'une negligence du promoteur, soit plus grave, parce que ce dernier ne peut plus terminer son programme, faute d'argent.

Enfin la formule de la «vente sur plans», offre, pour le «promoteur», un moyen juridique appropriê pour vendre le programme de logements qu'il construit et pour «l'acquereur», un cadre juridique, pour realiser l ' achat d ' un logement neuf ou d ' une maison individuelle, et detenir un «titre de propriete», en bonne et due forme.

quel moment, et malgré les
mises en garde de l'État, la
plupart des assurances

particulièrement celles implantées dans les wilayas du nord dont la wilaya d'Oran, signalent que les citoyens ne se bousculent pas pour souscrire une assurance immobilière contre les catastrophes naturelles (la CAT/NAT). Ainsi, on a appris auprès de la direction régionale de la CAAR implantée au niveau de la wilaya d'Oran que, durant cette année, 4.146 contrats seulement ont été enregistres, représentant un montant global de plus de huit milliards de centimes. Ces contrats ont été élaborés au niveau d'une douzaine de wilayas de l'Ouest du pays. Les agences ayant souscrit le plus grand nombre de contrats sont celles implantées à Oran, Sidi Bel-Abbes, Ghazaouet, et de Maghnia. Cependant, la direction de la CAAR n'a pas trouve d'explication quanta l'attrait de ces agences par rapport aux autres situées ailleurs, a travers le pays, en matière de

Journal officiel numéro 52 du 27 aout 2003, c'est-A-dire a la suite du tremblement de terre du 21 mai de la même armée, est clair; il stipule que : « tout propriétaire, personne physique ou morale, autre que l'État, d'un bien

immobilier construit en Algérie est tenue, donc oblige, de souscrire un contrat d'assurance de dommages garantissant ces biens pour couvrir les effets des

(tremblements de terre, inondations, coulées de boue, tempêtes, vents violents et mouvements de terrains et incendies), que les sociétés

opérationnel dès le premier septembre 2004. D'autre part, toutes les transactions immobilières (vente ou achat d'un bien immobilier) sont soumises à la présentation du document en cours de

validité, attestant la souscription de la personne concernée dans cette assurance.

C'est cette condition qui a force la main a certaines personnes de prendre cette assurance et ce sont celles-là qui représente, malheureusement, la

Les assurances sont tenues de verser 95% du montant des cotisations contractées dans ce même cadre dans un fonds spécial durant les 25 ans a venir. Cela permettra de cumuler des fonds mobilisables de suite en cas de catastrophe naturelle et évitera au Trésor public de débloquer des sommes colossales pour dédommager les victimes du sinistre. Signalons que la CAT/NAT n'existe que depuis 4 ans. Aussi, malgré les campagnes de publicité dont l'objectif est d'intéresser et encourager les propriétaires à assurer leurs biens immobiliers, les gens fuient toutes sortes d'assurances, sauf celles des véhicules. Certains ne sont pas informes de l'existence de ce type d'assurances en Algérie. D'autres ne se souscrivent pas parce qu'ils ont une faible culture et une

mauvaise vision de l'assurance. Certains disent même qu'elle est illégale du point de vue religieux

FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Bloc 1 de la cité des 380 logements - Said Hamdine , Gouvernorat du Grand Algérie

Dossier N° : Promoteur : Adresse : Intitulé du projet: N° de la police d'assurance .
Nom de bénéficière de l'indemnité: Je soussigné Mme- Melle- Mr :

Reconnais avoir reçu du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière de la somme de :

Représentant le montant de l'indemnité d'assurance en remboursement des avances faites au
promoteur immobilier

dans le cadre du projet cité en référence et couvert par la police d'assurance n°

En conséquence, je subroge ledit Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion immobilière dans mes droits de recours contre le promoteur ou ses éventuelles cautions ou toute autre personne physique ou morale s'étant porté garante et ce conformément à l'article 6 du décret exécutif n° 97/406 du 03 Novembre 1997, portant Création du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle.

Pour acquit et subrogation dans mes droits (Nom et prénom lisible et signature dûment légalisée)

FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Bloc 1 de la cité des 380 logements - Said Hamdine , Gouvernorat du Grand Algérie

Dossier N° : Nom de Promoteur : Adresse : Intitulé du projet: N° de la police d'assurance : Nom de bénéficière de l'indemnité: Je soussigné Mme -Melle -Mr :

Reconnais avoir reçu du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière de la somme

Représentant à titre définitif sans réserve et pour de tous solde de tout comptes le montant de l'indemnité me revenant en remboursement des avances faites au promoteur immobilier

dans le cadre du projet cité en référence et couvert par la police d'assurance n° du .délivré par le Fond de Garantie de
Caution Mutuelle de la Promotion immobilière et qui a été annexée au contrat de vente sur

Moyennant ce règlement, je reconnais que le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la

Promotion immobilière a rempli à mon égard toutes les obligations mises à sa charge au terme de la police et déclare formellement renoncer contre lui à toute réclamation et à toute action.

Ce chèque représente le paiement prévu par le contrat de vente sur plans sus référencé
Le présent reçu est établi pour servir et valoir ce que de droit.

Par devant Me (porter de nom de l'étude notariale par devant laquelle est établi le

présent document et qui doit être la même que celle qui a établi le contrat de vente sur plans)
Ont comparu :

et ayant tous pouvoir pour agir en ce sens, ci-après désigné « le vendeur », d'une part :

2°) (Identification précise de l'acquéreur) . ci-après
désigné « l'acquéreur » d'autre part,

Lesquels ont requis le notaire soussigné de procéder à la rédaction du présent procès-verbal de prise possession, établi en complément au contrat de vente sur plans établi en la même étude notariale, le..., enregistré à la conservation foncière le sous n° et portant sur :

Le crédit comporte, à titre accessoire, les équipements particuliers suivants :

L'ensemble des parties communes attachées de droit à l'immeuble vendu, représentant les

L'ensemble ainsi vendu forme le lot n° de l'état descriptif de division publié auprès de la

conservation foncière de ....sous le volume .n° ., en date du
Le tout, conforme :

Déposé auprès de notaire soussigné par le promoteur et sur la base du quel ont été effectués et achevés les travaux. Ceci exposé, le notaire soussigné est passé à la rédaction du procès -verbal de prise de possession établi conformément aux déclarations des comparants.

1/ Le vendeur et l'acquéreur déclarent ensemble avoir visité conjointement le (jour, mois, an)... le bien immeuble ci-dessus défini en vue de sa
prise de possession par l'acquéreur.

Avoir pris connaissance du bien sus indiqué et déclare expressément accepter le Bien visité en état où il est, sous condition des réserves suivantes :

Et , après lecture et interprétation, les parties ont signé avec les témoins et notaire.

Loi N° 86-07 du 04 Mars 1986 relative à la promotion Immobilière

Chapitre VI

Du contrat de réservation

Art.29 : L'organisme public statutairement habilité à réaliser les opérations de promotion immobilière peut proposer à

la « cession » sur plans approuvés conformément aux règles de construction prescrites par les services de l'urbanisme.Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, régulièrement saisi de l'ensemble des droits et obligations y afférents peut également proposer la « cession » sur plans approuvés, conformément aux règles des constructions précises par les services chargés de l'urbanisme et résultant du cahier des charges.

Art.30 : Dans le cadre de la vente à terme, toute cession doit au préalable être marquée par un acte de « réservation » dont le modèle-type sera défini par voie réglementaire.

Cet acte préliminaire doit, sous peine de nullité, mentionner :

§ La description et la consistance de l'immeuble ou de fraction d'immeuble vendu :

§ Le monde des pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances et dégagements ;

§ La surface habitable de l'immeuble et le cas échéant celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation : - la qualité de la construction ;

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision ;

- Les conditions et modalités de paiement ;

- Les délais de livraison ;

- Les pénalités de retard ;

- Les garanties et les moyens de financement ;

- La nullité ne saurait être invoquée que par l'accédant.

Art.31 : Par dérogation aux dispositions de l'article 12 de l'ordonnance N° 70 - 91 du 15 Décembre 1970 portant organisation du notariat et celles de l'article 71 du Code Civil, le contrat préliminaire dénommé « Contrat de réservation » est établi en forme « sous seing privé » et est soumis à la formalité de l'enregistrement.

Art.32 : Sont interdites de nul effet, les clauses pénales et les clauses limitatives de responsabilité autres que celles prévues dans le cahier des charges régissant l'opération de promotion immobilière en appliquant de la présente loi.

Art 33: Nul ne peut se porter accédant à la propriété de plus d'un logement au titre d'une même opération de promotion immobilière.

Art 34 : L'accédant à la propriété est assujetti à un dépôt de garantie à un montant est égal à 20 % du coût estimatif de l'immeuble ou fraction d'immeuble cédé.

Art 35 : Le dépôt de garantie est consigné dans un compte spécial au nom du préservatif ouvert auprès de l'institution financière habilité. Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponible dans la limite fixée à l'article 34 ci- dessus. Ils sont productifs d'intérêt conformément à la législation en vigueur.

Art 36 : Le dépôt de garantie est restitué à son titulaire sur simple notification et sans retenue ni pénalité si le prix de vente excède le prix prévisionnel majoré par application des règles fixées par le contrat de réservation en matière de révision des prix et dans la limite d'un taux maximum fixé par voie réglementaire.

Art 37 : Au cas où l'accédant se dédit au cours de la réalisation du projet, le souscripteur bénéficie d'une retenue correspondant à vingt-cinq pour cent (25 %) du montant du dépôt de garantie.

Art 38 : Le souscripteur doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente, un (1) mois au moins avant la da te de signature de cet acte, lequel est soumis, à peine la nullité, aux conditions et formes prescrites par l'ordonnance N° 70- 91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat.

Chapitre VII
Des dispositions particulières

Art 39 : le souscripteur à une opération de promotions immobilières est tenu des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai de trois mois après la prise de possession par l'accédant de cet immeuble.

Il n'y a pas lieu de résolution ou à réduction du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans les délais raisonnables.

Art 40 :- Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois (3) ans, à compter de réception des travaux ou de la couverture du défaut de l'ouvrage.

Il n'y a pas lieu de résolution de contrat ou à diminution du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans des délais raisonnables ne pouvant excéder trois (03) mois

Art 41 : Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix (10) ans à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage sont eux -mêmes tenu, en application des articles 140 alinéa 1^er 554 et 564 du Code Civil.

Art 42 :- Le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière est tenu à l'achèvement conforme des travaux.

Il doit en particulier effectuer l'appel aux fonds nécessaires de l'achèvement de l'ouvrage, quel que soit le régime juridique et la forme de la souscription.

Art 43 : - Sauf à satisfaire ses besoins de logements personnels et familiaux, le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière doit procéder à la mutation des droits de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité.

Les besoins familiaux sont ceux de la famille simple. Ils sont à déterminés et situé à un seuil qui maintient l'opération dans sa nature de promotion immobilière destiné e à la vente et ce, selon les normes définies par voie réglementaire.

Le titre de propriété de l'accédant constitue le seul acte justificatif pour une occupation régulière des lieux, pour toute opération dont la finalité n'est pas la location.

Art 44 : - Le souscripteur est tenu de procéder à la vente des immeubles ou fractions d'immeubles non cédés au plus tard dans les six (6) mois de l'achèvement des travaux dûment constatés.

Passé ce délai, l'administration compétente peut se substituer au souscripteur pour la cession des logements considérés et éventuellement à toutes réquisitions dans les limites et conditions à définir par voie réglementaire.

Art 45 : - Toutes personne qui aura, à quelque chose titre que ce soit, exigé ou accepté d'un accédant un versement en violation des dispositions de la présente loi sera punie d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et une amende de deux (2) à dix (10) mille dinars ou de l'une de ces deux (2) peines seulement.

Art 46 : - Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui de mauvaises foi, fait du crédit qui lui a été consenti par un usage qui soit contraire à l'objet de l'opération est puni de la réclusion de dix (10) à vingt (20) ans et d'une mende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée.

Art 47 : - Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui dans un contrat de réservation, exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date à laquelle la créance est exigible de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA).

Art 48 : - Quiconque, dans le cadre ou à l'occasion de l'opération de promotion immobilière, porte volontairement des indications inexactes ou incomplètes, dans les documents, actes et contrats auxquels elle donne lieu et puni d'un emprisonnement d'un (1) mois a cinq (5) ans et d'une amende de mille (1000) DA à cent mille (100.000) DA.

Est puni de la même peine le sous scripteur qui induit en erreur l'accédant par des renseignements incomplets ou insuffisants, sans préjudice de l'application de l'article 372 du Codes pénal.

Art 49 : - Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui aura négligé dans un contrat de réservation de mentionner l'une des prescriptions, contenue dans l'article 30 de la présente loi , est puni de la peine de deux (2) mois à trois (3) ans d'emprisonnement et d'une amende de cinq mille dinars (5 000 DA) à dix mille dinars (10 000 DA).

Décret N° 86 -38 du 04 Mars 1986 fixant les conditions
et modalités de souscription à une opération de promotion
immobilière et définissant le cahiers de charges « type »

Art 34 : Le modèle « type » d'acte de réservation prévu de l'article 30 de la loi n°86-07 du 04 Mars 1986 susvisée est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice, le ministre de l'urbanisme et de la construction.

Art 35 : L'article de réservation dénommé contrat de réservation est obligatoire dans toue vente à terme. Il est établi en la forme « sous seing privé » et soumis à la formalité de l'enregistrement.

Art 36 : Le contrat de réservation, outre l'original destiné à l'enregistrement, est établi autant d'originaux que de parties. Il comporte des conditions particulières.

Art 37 : Les conditions générales annexées au contrat de réservation sont constitués d'un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait au rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant.

- Les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties précitées

- Les obligations et garanties du candidat accédant à l'égard du souscripteur à l'opération de promotion immobilière ;

- Les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties ci-dessus visées ;

Cette partie doit répondre, en outre les dispositions des articles 39 à 49 de la loi n° 86-07 du 04 mars 1986 susvisée. Art 38 : Les dispositions du contrat de réservation visent à déterminer notamment :

- Les modalités et conditions de paiement, particulièrement l'accès au crédit par réservataire ;

- Les modalités et conditions de construction et de restitution du dépôt de garantie

Les pénalités ci-dessus visées sont au maximum égales à 1/2000^ème du coût prévisionnel par jour de retard.

Art 39 : Les frais engendrés par le contrat de réservation ainsi que toute autre acte subséquent sont liquidés suivant les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur.

Art 40 : La souscription du contrat de réservation est soumise à la lecture et à la prise de connaissance préalable, par le réservataire, du dossier technique complet afférent à son engagement.

Art 41 : Le présent décret sera publié au journal officiel de la République Algérienne Démocratique et Populaire.

Descriptifs des risques à connaitre dans toute transaction immobilière (en l'état futur d'achèvement)

LORS DE TOUTE TRANSACTION IMMOBILIERE EN ANNEXE DE TOUT TYPE DE CONTRAT DE LOCATION ECRIT, DE RESERVATION D'UN BIEN EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, DE LA PROMESSE DE VENTE OU DE L'ACTE REALISANT OU CONSTATANT LA VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER BATI OU NON BATI sont les personnes concernées ?

NB : Le terme bien immobilier s'applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

ou encore que :

· le réservataire se rétracte dans le délai de sept jours après réception du contrat préliminaire,

· le réservataire demande l'application de la condition suspensive relative à l'obtention

du ou des prêts nécessaires (article L.312-16 du code de la consommation).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Si par contre le réservataire refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, il perd son dépôt de garantie.

Deuxième étape

Signature du contrat de vente définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer.

Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature.

A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Mentions obligatoires du contrat :

Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :

· la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;

· le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;

· les délais de livraison ;

· la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. Défaut de conformité et vice de construction Défaut de conformité : lorsqu'une douche a été installée à la place d'une baignoire, par exemple. Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème. Vice de construction : lorsque la baignoire a été mal posée, par exemple.

Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu'il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).Attention : à ce stade il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés. De plus, si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

Troisième étape

Paiement

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal (sauf cas particulier) est le suivant :

· 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées ;

· 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;

· 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf
consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

- Pénalités en cas de retard dans le paiement

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui attestent du niveau de confort et de sécurité des installations concernées.

1I Décret législatif 93-03 du 01 mars 1993, relatif à l'activité immobilière.

4 Décret exécutif 97- 406 du 03 novembre 1997, portant création du fond de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI).

4 Décret 91-176 du 28 mai 1991, fixant les modalités d'instruction et délivrance du certificat d'urbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement du permis de construire, du certificat de conformité et du permis de démolir.

4 Décret 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles des collectifs.

La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

Introduction Générale

Conclusion générale

Introduction générale

Introduction générale

Le régime juridique de la vente en l'état futur d'achèvement et de la vente sur plans

Chapitre I :

Le contrat préliminaire ou le contrat de réservation

Section I

Les Règles Générales du contrat préliminaire

Section II

Les Obligations des parties contractantes

1. Les Obligations des réservataires

1.2 Le réservataire et l'obligation d'acheter

2. Les obligations du réservant

2.1 L'obligation de réservation d'immeuble

2.2 Sanction de l'obligation du réservant

2.3 Le dénouement de l'obligation

2.3.1 Notification de l'acte de vente

2.3.2 Les motifs valables de retrait du réservataire

Chapitre II

Le contrat de vente définitif

Section I

Les règles relatives à l'établissement du contrat définitif

Section II

La nature des garanties légales du vendeurdans la vente en l'état future d'achèvementet dans la vente sur plans

Les garanties communes propres à la vente d'immeuble à construire

La garantie d'édification en conformité avec les termes du contrat

1.Distinction entre défaut de conformité et vice de construction

2. Sanction du défaut de conformité

La garantie de vices ou malfaçons de la construction

Les garanties propres à la vente en l'état future d'achèvement

1. La garantie des défauts d'isolations phonique

2. La garantie des vices cachés ou des malfaçons

3. Les garanties d'achèvement ou de remboursement

La garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement

1. La garantie d'achèvement

2. La garantie de remboursement

La garantie intrinsèque d'achèvement

1. Immeuble hors-d'eau et non grevé de privilège ou d'hypothèque116

2. Fondations achevées et financement assuré117

Conclusion générale

Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière

MODELE DE CONTRAT DE VENTE SUR PLANS

La nature des garanties légales du vendeur
dans la vente en l'état future d'achèvement
et dans la vente sur plans