Les garanties de crédits bancaires au Cameroun

B - La vente aux enchères publiques

La vente aux enchères publiques est l'instant capital où se réalise la mise en oeuvre effective de la garantie immobilière. C'est l'aboutissement normal de la procédure de saisie. Elle concerne principalement la date et le lieu de la vente, l'adjudication et enfin la surenchère.

1 : Le lieu et la date de la vente

La vente aux enchères publiques doit avoir lieu à la barre du tribunal ou en l'étude du notaire convenu³³¹. Le tribunal en question est le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. En ce qui concerne le notaire, l'acte uniforme n'a malheureusement rien prévu sur la convention désignant notaire. Mais à notre sens, il est probable que ce soit le notaire à l'étude duquel la convention d'hypothèque a été établie³³² parce qu'il paraît mieux aviser dans le suivi des diverses conventions d'hypothèques, ou, à défaut, celui du lieu de situation de l'immeuble selon la convention expresse des parties. En ce qui concerne la date, l'art. 268 de l'acte uniforme précise qu'elle ne peut être fixée quarante cinq jours au moins et quatre vingt dix jours au plus tard à compter du dépôt de cahier de charges.

Il est clair ici, que l'acte uniforme a redouté une extrême accélération de la procédure et une
lenteur excessive, si l'on se réfère à l'ancienne législation Camerounaise en la matière qui

329 Art. 276 AU PSRVE.

330 TGI de DOUALA, 05 février 2004, BICEC contre BATOUANEN Jean Daniel, inédit.

331 Art. 282 al. 1^er AU PSRVE.

332 TGI de DOUALA, jugement du 05 février 2004, sus cité.

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YMELE KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de Prof. MODI KOKO

prévoyait que la vente pouvait « avoir lieu dans un délai maximum de quatre vingt dix jours à compter du dépôt de cahier de charges » à peine de nullité³³³. Le législateur antérieur ne redoutait donc pas la précipitation.

2 : L'adjudication

L'adjudication est l'instant où se déroule effectivement la vente de l'immeuble saisi. C'est le moment où le débiteur ou le tiers doit être définitivement exproprié.

L'adjudication se fait aux enchères publiques, qui sont des offres de prix successives, de plus en plus croissantes, et qui sont présentées au nom des personnes qui désirent acquérir l'immeuble. La personne qui fait l'offre la plus élevée est déclarée adjudicataire. L'adjudication n'est faite qu'après l'extinction des trois bougies allumées successivement. Elle est constatée par décision judiciaire ou procès verbal du notaire au profit soit de l'avocat, dernier enchérisseur, soit au profit du créancier poursuivant pour le montant de la mise à prix³³⁴, qui peut être le banquier.

Qui peut être enchérisseur ?

En principe, toute personne intéressée peut enchérir. Mais l'interdiction d'enchérir faite aux personnes insolvables est sans effet dans la mesure où l'on retrouve dans les cahiers de charges la clause de style « nul ne peut enchérir sans le versement préalable d'une caution égale au montant de la mise à prix sauf dispense de l'avocat poursuivant »³³⁵.

L'adjudicataire devenu propriétaire de l'immeuble est tenu de tous les droits³³⁶ et de toutes les obligations contenues dans le cahier de charges et spécialement celui du paiement du prix. En effet, s'il est le seul créancier inscrit ou privilégié, il n'est tenu que du paiement des frais et de l'excédant de sa créance. Le banquier qui verra l'immeuble adjugé à son profit ne paiera que la partie supérieure à sa créance. Dans le cas où il y a plusieurs créanciers, il est tenu de

333 Art. 404 C. Proc. Civ.

334 TGI de DOUALA, n° 772 du 04 septembre 2003, SGBC contre MAVEM AFRIQUE (inédit), dans laquelle l'extinction des bougies sans enchérisseur a permis l'adjudication de l'immeuble au profit de la SGBC en tant que créancier poursuivant.

335 A. M. H. ASSI-ESSO et N. DIOUF, op. cit., note sous n° 512, p. 220.

336 CA DOUALA, n° 288/RG/2001-2002, BICEC contre EWONDE NOAH Léonard, constatant l'adjudication de la vente sur saisie-immobilière et autorise l'exécution sur minute avant enregistrement et toutes voies de recours, confirmant du même coup l'Ordonnance n° 821 du 02 juin 2002 rendu par le TPI de DOUALA, inédit..

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reverser tout le prix convenu entre les mains de justice ou du notaire à l'étude duquel la vente a eu lieu en vue du partage.

L'adjudication de l'immeuble au profit du banquier pourrait s'analyser comme une sorte de compensation entre la créance du banquier et la dette correspondant au prix de vente de l'immeuble qu'il doit payer.

L'adjudicataire dispose d'un délai de vingt jours pour présenter la quittance et les pièces justificatives indiquant qu'il s'est acquitté de toutes les exigences du cahier de charges. A défaut et passé ce délai, la folle enchère pourra être poursuivie³³⁷.

Toutefois le transfert de propriété ne s'effectue pas automatiquement, car il peut y avoir surenchère.

3 - La surenchère

C'est une possibilité donnée par la loi à ceux qui estiment que l'adjudication n'a pas donné un résultat suffisant, de provoquer une nouvelle adjudication en vue d'obtenir un plus haut prix³³⁸. Toute personne intéressée peut provoquer la surenchère. Elle doit intervenir dans un délai de dix jours à compter de la date de l'adjudication. Le non respect de ce délai est sanctionné par la forclusion. La surenchère doit être du dixième du prix principal de la vente³³⁹. Les accessoires et les frais ne sont pas pris en compte. La déclaration de surenchère est mentionnée sans délai dans le cahier de charges. Lorsqu'elle n'est pas contestée, elle débouche sur une nouvelle adjudication. Le souci étant de tirer de la vente un plus grand prix. Au cas où aucune nouvelle enchère n'atteint le prix de la première majorée du dixième, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

Il ressort de ces développements que l'acte uniforme sur les procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d'exécution, a opéré une avancée marquante dans la sécurité du banquier dispensateur de crédit notamment en matière de mécanismes de recouvrement des créances. Il est encore très tôt pour faire un bilan de l'apport général de ces instruments sécurisant le banquier et par delà tout créancier qu'il soit chirographaire ou privilégié. Le débiteur compte tenu de ses difficultés est aussi suffisamment protégé.

337 Art. 290 al. 5 AU PSRVE.

338 F. ANOUKAHA et A. D. TJOUEN, op. cit., p. 59, n° 140.

339 Art. 287.

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Une chose est sûre, c'est que, les différents Etats-membres vont avoir des interprétations différentes de ces textes comme le témoignent déjà de nombreux avis émis par la CCJA sur les divergences d'interprétation des actes uniformes. La force donc de ces instruments ne viendra que de l'intervention que fera la Cour Commune de Justice et d'Arbitrage en vertu des pouvoirs qu'elle exerce sur l'orientation des décisions des juridictions des Etats-membres. La Cour Commune de Justice et d'Arbitrage a déjà, à ce jours rendu de nombreux arrêts concernant l'application de divers actes uniformes. Mais il apparaît qu'il est encore très tôt pour faire un bilan relatif à l'apport des divers actes uniformes dans l'environnement juridique et la pratique des affaires en Afrique.

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CHAPITRE II :
LA RELATIVE SECURITE DU BANQUIER
DANS LA DISTRIBUTION DU PRIX

La mise en oeuvre des garanties et des moyens de paiement n'aurait aucune efficacité et aucun intérêt, si elle ne permettait au banquier de rentrer en possession de ses fonds. L'engagement de la procédure n'est pas en soi un gage de paiement. C'est la raison pour laquelle certains créanciers hésitent à engager les procédures d'exécution.

Une fois les biens du débiteur réalisés³⁴⁰, se pose le problème relatif à la distribution du prix. Cette distribution se fait indépendamment de la qualité de créancier ayant engagé l'action. Le banquier qui n'aurait pas de privilège sur un bien ne provoquera la vente que s'il est sûr qu'aucun autre créancier n'a de droit sur ce même bien. En cas de privilège lui donnant le bénéfice de l'action, il provoquera la vente, car il sera payé par priorité. De cette analyse, il ressort que le banquier selon le cas possède une position relativement confortée (section 1) et d'une position mitigée face à un débiteur in bonis (section 2).

Section 1 - Position relativement confortée du banquier dans la
distribution du prix

³⁴⁰Comme nous l'avons détaillé dans le chapitre précédent, la réalisation dépend selon qu'il s'agit d'un bien meuble corporel ou incorporel ou bien d'un immeuble.

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Le banquier peut se retrouver dans une position relativement favorable par rapport aux autres créanciers. Pour cela, il faut et il suffit qu'il détienne des droits³⁴¹ sur certains biens du débiteur. Ces derniers peuvent être mobiliers ou immobiliers. Au cas où il a apporté son concours à son débiteur pour l'acquisition d'un immeuble, il pourra mettre en oeuvre les privilèges immobiliers (§ 1). Aussi, dans le cadre du redressement d'une entreprise en difficultés, il peut apporter son appui financier. Cet appui financier lui accorde le privilège résultant du crédit à une entreprise en difficultés (§ 2).

§ 1 - La mise en oeuvre des privilèges immobiliers

Les privilèges immobiliers sont des sûretés réelles immobilières sans dépossession du débiteur, soumises à publicité et qui confèrent le droit de préférence et le droit de suite. Ce sont des formes d'hypothèques. Ce sont des hypothèques légales forcées³⁴², mais spéciales, dans la mesure où, contrairement aux autres hypothèques, elles ont une assiette spéciale. L'article 2013 du Code Civil institue deux privilèges qui peuvent intéresser le banquier. Il en est de même de l'article 134 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés. Il s'agit d'une part du privilège du vendeur d'immeuble (A) et le privilège du prêteur de deniers (B).