A - Une procédure judiciaire formaliste et
longue
Le banquier qui ne dispose pas d'un titre exécutoire ne
peut envisager aucune saisie immobilière. Toutefois, la poursuite peut
être engagée en vertu d'un titre exécutoire par provision,
ou pour une créance en espèce non liquidée ; mais
l'adjudication ne peut être effectuée que sur un titre
définitivement exécutoire et après
liquidation320. De la sorte, l'existence d'un titre
exécutoire suppose l'existence de la créance. Quant à la
liquidité, pour que l'adjudication ait lieu, la créance doit
être liquidée. Cette disposition évite alors la braderie
des immeubles du débiteur au cas où il y aurait multitude de
saisies alors que la créance s'avère dérisoire quant
à son montant.
Dans le but de protéger les intérêts en jeu,
nous allons analyser les formalités liées à la saisie de
l'immeuble et celles liées à la préparation de la
vente.
1 - Les formalités liées à la saisie
de l'immeuble
La saisie immobilière consiste à mettre
l'immeuble en question sous main de justice en vue de la préparation de
la vente. Au cas où l'immeuble en question n'est pas immatriculé,
le banquier est tenu de requérir cette immatriculation à la
conservation foncière après avoir reçu une autorisation de
justice321. Cette décision n'est susceptible d'aucun
recours322.
320 Art. 247 AU PSRVE.
321 Art. 253 al. 1er AU PSRVE.
322 Ibid. Mais, dans certains cas, les décisions
judiciaires rendues sur saisie immobilière peuvent être
frappées d`appel ; art. 336 AU PSRVE. Voir également, arrêt
CCJA n° 013/2002 du 18 avril 2002, Banque Internationale du Commerce et de
l`Industrie de Côte d`Ivoire (BICICI) contre DOUM M`BANDY, Boucherie
moderne de Côte d`Ivoire dite Boucherie DOUM M`BANDY.
Les garanties de crédit bancaires au
Cameroun
Mémoire de DEA Droit des affaires,
Université de DOUALA, FSJP, 2003 - 2004, Présenté par
Bertin
YMELE KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de
Prof. MODI KOKO
Le commandement signifié au débiteur ou le cas
échéant au tiers saisi doit pour être efficace contenir
obligatoirement la reproduction ou la copie et le montant de la
dette323, ainsi que les noms, prénoms, adresses du
créancier et du débiteur et s'il s'agit d'une personne morale,
ses forme, dénomination et siège social ; la copie du pouvoir
spécial de saisir donné à l'huissier ou à l'agent
d'exécution par le banquier ; l'avertissement que faute de payer dans un
délai dans les vingt jours, le commandement pourra être transcrit
à la conservation foncière et vaudra saisie ; l'indication de la
juridiction où l'expropriation sera poursuivie ; le numéro du
titre foncier et l'indication de la situation précise des immeubles
faisant l'objet de la poursuite.
Le commandement tel que servi au débiteur doit
être publié. La publication consiste en la mise d'une copie du
commandement à la disposition du conservateur foncier après qu'il
ait visé l'original présenté par l'huissier de justice.
Dans le souci de protection des tiers324, le
commandement leur est signifié avec sommation soit de payer
l'intégralité de la dette en principal et intérêts,
soit de délaisser l'immeuble hypothéqué, soit enfin de
subir l'expropriation325. Le banquier dispose alors ici d'une
possibilité de se faire payer sans recourir à la vente
forcée de l'immeuble, à condition que le tiers paie les frais
nécessaires et suffisants à l'apurement de la dette. Toutefois,
le tiers qui a payé est subrogé dans les droits du banquier.
En cas de non paiement, le commandement vaut saisie à
compter de son inscription. L'immeuble et ses revenus se trouvent par ce
même fait immobilisés et indisponibles326. Dès
lors commencent les formalités relatives à la vente.
2 - Les formalités relatives à la
préparation de la vente
il est surtout question de la rédaction et du
dépôt du cahier de charges et de la publicité de la
vente.
323 C A DOUALA, n° 306/RG/2003-2004 du 22 mars 2004, sus
cité : le procès verbal de saisie ne contient pas les
dispositions relatives aux sommes réclamées en principal,
intérêts comme l'exige le texte ; il ordonne de ce fait la
mainlevée de la saisie.
324 Il s'agit des éventuels acquéreurs et
détenteurs de l'immeuble.
325 Art. 255 AU PSRVE.
326 Art. 262 et suivants AUPSRVE.
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YMELE
KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de Prof. MODI
KOKO
a- La rédaction et le dépôt du
cahier de charges
L'avocat327 du banquier - créancier
saisissant - est tenu de rédiger et de signer un cahier de charges, qui
précise les conditions et les modalités de la vente de l'immeuble
saisi qui doit être déposé au greffe du tribunal au maximum
dans un délai de cinquante jours à compter du jour de la
publication du commandement.
Aux termes de l'art. 267 de l'AU, le cahier de charges doit
à peine de nullité contenir l'intitulé de l'acte,
l'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites
sont exercées, l'indication de la juridiction ou du notaire convenu
entre le poursuivant et le saisi, l'indication du lieu où se tiendra
l'audience éventuelle ; les nom, prénom, profession,
nationalité, date de naissance et domicile du créancier
poursuivant ; les noms et adresse de l'avocat poursuivant ; la
désignation de l'immeuble ; les conditions de la vente ; le lotissement
s'il y a lieu ; la mise à prix fixée par le poursuivant qui ne
peut être inférieure au quart de la valeur vénale de
l'immeuble.
Dans les huit jours au plus tard après le
dépôt du cahier, le banquier fait sommation au saisi et aux autres
créanciers inscrits de prendre communication, au greffe, du cahier et
d'y faire inscrire leurs dires et conclusions328 qui seront
jugés à l'audience éventuelle, dans le strict respect des
droits de la défense.
b- Les formalités liées à la
publicité de la vente
La publicité consiste à attirer les personnes
intéressées par l'adjudication et à permettre au banquier
d'obtenir le plus haut prix. Ceci dans mesure où les conditions
prévues pour l'adjudication au cahier de charge seraient connues de
toutes. Elle est réalisée trente jours au plus tôt et
quinze jours au plus tard avant l'adjudication par l'insertion d'un extrait du
cahier de charges, sous la signature de l'avocat poursuivant, dans un journal
d'annonces légales et par apposition des placards à la porte du
domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du
327 Le législateur a imposé dans le cadre de la
saisie immobilière la constitution d'avocat. Par exemple, l'art. 254-6
prévoit que, à peine de nullité, le commandement doit
contenir la constitution de l'avocat chez lequel le créancier
poursuivant élit domicile.
328 Art. 269 et 270 AU PSRVE.
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notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d'affichage
de la commune de situation de l'immeuble329. L'expropriation de
l'immeuble saisi ne peut intervenir qu'après accomplissement des
formalités de publication en vue de la vente330.
Selon l'article 277 AUPSRVE, cet extrait doit à peine
de nullité contenir les noms, prénoms, professions, domiciles ou
demeures des parties et de leurs avocats, la désignation des immeubles
saisis, telle que insérée dans le cahier de charges, la mise
à prix, lieu et heure de la vente, de la juridiction compétente
ou du notaire convenu devant qui elle aura lieu.
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