Memoire Online - Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

Mémoire présenté et défendu publiquement en vue de l'obtention du Grade de Licencié en Sciences Economiques et Administratives

CONTRIBUTION A L'ETUDE DE LA
RENTABILITE ET DU FINANCEMENT DU
LOGEMENT URBAIN AU BURUNDI

A nos frères et soeurs

A nos cousins et cousines

Nous dédions ce mémoire

Remerciements

Le présent travail que nous avons l'honneur et le plaisir de présenter est le fruit d'effort et de dur labeur de nombreuses gens. Qu'il nous soit permis de remercier sincèrement tous nos éducateurs du primaire à l'université particulièrement ceux de la FSEA pour la formation morale et scientifique dont ils nous ont fait bénéficier.

Nos sentiments de gratitude vont particulièrement à l'endroit de Monsieur BIREHA Audace, ancien professeur à l'université du Burundi et actuellement consultant indépendant, pour avoir accepté de diriger ce mémoire et de le conduire avec intérêt jusqu'au bout. Son sens d'organisation, ses critiques pertinentes, sa rigueur scientifique et son expérience nous ont été d'une grande utilité.

Nos remerciements s'adressent également à l'endroit de Monsieur GAHUNGU Dieudonné et Jean Claude NKESHHIMANA respectivement président du jury et codirecteur de ce mémoire, pour avoir consacré leur précieux temps à lire ce travail et d'en constituer le jury d'évaluation.

Nous tenons enfin à remercier tous les services de la SIP, ECOSAT, FPHU, BNDE et de la Mairie de Bujumbura pour leur accueil et la disponibilisation d'une documentation utile et indispensable à la réalisation de ce mémoire. Qu'ils veuillent trouver ici l'expression de notre profonde reconnaissance.

Il serait d'une ingratitude sans pareil si nous oubliions de remercier toutes nos familles, tous nos amis fidèles et sincères pour leurs concours sans égal.

Sigles et Abréviations

Liste des Tableaux

Tableau n°1 : Part du crédit habitat dans l'ensemble du crédit intérieur......................12

Tableau n°2 : PIB urbain au Burundi en milliards de BIF.................................14

Tableau n°3 : Part du PIB destiné au secteur du BTP.......................................15

Tableau n°4 : Part des IF et IRL dans les recettes publiques..............................18

Tableau n°5 : Taux d'imposition par tranche de revenu locatif...........................21

Tableau n°6 : Evolution de la variation des prix de matériaux de construction.........34

refinancement et le taux d'inflation...........................................36

Tableau n°8 : Evolution de la production des parcelles et du prix au m².................39

Tableau n°9 : Evolution du coût de construction au m² bâti ........................... ..41

Tableau n°10 : Evolution de la population urbaine en milliers........................... 42

Tableau n°11 : Le mode d'occupation des logements par catégorie de gens............44

Tableau n°12 : Estimation des réalisations en logements.................................. 46

Tableau n°13 : Evolution de la rentabilité financière de la SIP, ECOSAT et FPHU. ..54

Tableau n°14 : Evolution de la rentabilité économique de la SIP, ECOSAT et FPHU56

Tableau n°15 : Les remboursements de la location vente GIKUNGU... ................58

Tableau n°16 : La valeur actuelle nette du projet GIKUNGU............ ................59

Tableau n°17 : La valeur actuelle nette des loyers des immeubles OUA ...............61

Tableau n°18 : Taux de marge du projet KIGOBE Sud.....................................62

Tableau n°19 : Evolution du crédit consenti à l'économie (en MBIF)....................66

Tableau n°20 : Crédit à l'habitat accordé par les banques commerciales (en MBIF)...69

Tableau n°21 : Crédit habitat accordé par la SBF (en MBIF)............ ..................73

Tableau n°22 : Part du crédit habitat consenti par la BNDE (en MBIF).... .............75

Tableau n°23 : Répartition du capital social du FPHU au 31/12/2006 ..................77

Tableau n°24 : Evolution des placements reçus par le FPHU................ .............80

Tableau n°25 : Evolution des indicateurs d'activité du FPHU............ ...............82

Tableau n°26 : Synthèse de la situation de recouvrement cumulé (en %)...............84

Tableau n°27 : Coût du crédit logement au FPHU selon le revenu du ménage.........85

Tableau n°28 : Le crédit habitat consenti par la SBF, BNDE et FPHU...................87

Liste des graphiques

Table des matières

II.1.1.b. Coût élevé du financement.............................................................................36

II.1.1.d. Coût élevé de la mise oeuvre.........................................................................40

Nul n'ignore que le logement constitue, après l'alimentation et au même titre que l'habillement, l'un des besoins fondamentaux à la dignité et à l'intégrité morale et physique de l'être humain. Il en est devenu l'une des préoccupations les plus importantes de l'humanité. Le problème de logement qui est actuellement posé comme une véritable crise est davantage plus prononcé particulièrement en milieu urbain au Burundi. Ainsi, la question du logement urbain n'a jamais été, aujourd'hui comme hier, l'apanage d'un seul continent ou encore moins d'un seul pays. Ceci est remarqué dans les différentes déclarations internationales et les diverses politiques nationales en matière de l'habitat où la volonté est manifeste pour promouvoir le logement décent et suffisant.

Toutefois, rares sont les pays qui s'y investissent et réussissent parfaitement ce qui est réaffirmé par Charles ABRAMS quand il dit que « en ce qui concerne le logis, le monde entier reste sous développé »^1(*).

Au Burundi, le secteur du logement et d'urbanisation a été caractérisé par un dynamisme exceptionnel qui a servi d'exemple à beaucoup de pays d'Afrique dans leurs choix politiques et stratégies nécessaires à une bonne gestion du secteur dans les années 1980. Le Burundi était l'un des rares pays de la région doté des structures et mécanismes institutionnels et financiers nécessaires à la mise en place et à la conduite d'une politique efficace pour le secteur, mais ayant également réussi à réaliser et bien gérer une chaîne d'habitat social planifié.

Néanmoins, ce choix a partiellement perdu d'intérêt pour l'Etat. On prône actuellement une approche participative susceptible d'aboutir à une appropriation totale des choix des politiques et stratégies ainsi que des plans de mise en oeuvre, par les acteurs et les partenaires du secteur.

Bien que le logement soit un secteur à faible risque, avec d'important effets d'induction, son financement requiert d'important fonds financièrement peu rentable. Mise à part la dimension sociale, une activité est rationnellement envisageable lorsque les surplus qu'il permet de réaliser sont suffisants et stimulants pour satisfaire aux objectifs de pérennité et de croissance.

La rentabilité est donc une motivation de premier plan qui attire les investisseurs. La source de financement joue et influe ainsi beaucoup sur cette rentabilité de par son coût ou son terme qui peut être peu ou pas adapté au secteur.

Toutefois, le logement étant un investissement qui revêt un caractère économique et social très important, il devrait être promu et envisagé même en absence de toute rentabilité vue au sens strict.

Ainsi, pour jouer pleinement son rôle moteur avec efficacité économique et sociale, le logement doit être intégré dans la politique économique générale.

0.2. PROBLEMATIQUE ET INTERET DU SUJET

De façon générale et particulièrement dans les villes des pays en développement où le revenu des ménages n'est que l'encre du salut, les conditions d'emploi, d'alimentation et de logement sont dures et angoissantes. La problématique du logement présente un intérêt à maints égards pour la ville de Bujumbura qui est frappée par la crise du logement. Cette crise s'explique à la fois par la dégradation du pouvoir d'achat de la population, l'inefficacité dans la mobilisation de ressources adéquates, les coûts élevés liés à la construction ainsi que l'inadéquation de la politique nationale en matière de l'habitat.

Cet état de choses est également imputable au cycle financier de l'investissement en logement qui est de long terme et demandant des fonds importants.

Ainsi, le logement souffre d'un manque criant de ressources adaptées pour subvenir aux besoins en logement sans cesse croissants. Cette situation connaît une grande détérioration consécutive à l'afflux massif de la population urbaine et à la crise que traverse le pays depuis 1993.

Nonobstant, l'investissement dans l'habitat est loin d'être une dépense de consommation improductive mais a plutôt toujours fait preuve d'effets d'entraînement positifs induits sur les secteurs économiques et sociaux. C'est l'avis de HAVEL J.E qui dit que « un pays qui bâtit est un pays qui s'enrichit »^2(*). Nous nous sommes donc proposés de faire une analyse critique de la rentabilité du logement urbain et de son financement après quoi nous aurons à formuler des recommandations en insistant dorénavant sur la dynamique du marché ainsi que la responsabilité des pouvoirs publics dans leur mission d'administrateur et de promoteur de l'habitat.

La formulation et la délimitation de notre sujet tient compte non seulement de l'intérêt que nous portons au secteur, mais aussi des possibilités matérielles et des contraintes de temps sinon le travail mérite d'être porté plus loin.

0.3. HYPOTHESES DE TRAVAIL

Notre travail mené dans le dessein d'analyser la rentabilité et le financement du logement urbain se propose de vérifier en fin de compte deux hypothèses à savoir :

0.4. METHODOLOGIE ET DELIMITATION DU TRAVAIL

Nos sources vives de documentation ont été les ouvrages généraux, les différentes revues sur le développement économique et social, les rapports annuels des institutions tant immobilières (SIP, ECOSAT) que financières (FPHU, BNDE, SBF) oeuvrant dans le secteur ainsi que d'autres publications qui intéressent le thème.

Cette documentation a été complétée par des interviews organisées auprès des divers responsables en charge de l'habitat urbain. Nous avons également fait recours aux calculs et à l'utilisation de certains indicateurs permettant d'apprécier la rentabilité d'une activité économique. L'observation des différents facteurs endogènes (système de gestion, tenue de comptabilité, efficacité du personnel, taux d'intérêt...) et exogènes (politique gouvernementale d'encouragement, libéralisation de l'épargne, ...), nous a conduit à formuler les recommandations en vue d'améliorer la rentabilité et la mobilisation des ressources du financement du logement urbain.

Dans l'optique d'une plus grande efficacité, notre travail va se limiter au secteur structuré du logement particulièrement en MAIRIE de Bujumbura.

Nous nous sommes intéressés spécialement à l' ECOSAT qui, en principe, s'atèle à l'habitat social, à la SIP qui s'intéresse à la promotion immobilière moyen et faible standing ainsi qu'au FPHU spécialisé dans le financement de l'habitat urbain en général.

0.5. ARTICULATION DU TRAVAIL

Dans la rédaction de notre travail, nous avons estimé indispensable d'élucider de prime abord, dans le premier chapitre, le cadre théorique et les aspects généraux du logement.

Dans le deuxième chapitre, nous avons traité de l'analyse rétrospective de la rentabilité du logement par les méthodes comptables et la méthode dynamique dite de la VAN pour certains projets.

Le troisième chapitre quant à lui fait une analyse critique du financement du logement urbain au Burundi. Notre travail est clôturé par une conclusion générale et une série des recommandations.

CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE ET ASPECTS GENERAUX

DU LOGEMENT URBAIN

I.1 Concepts généraux et termes employés dans l'immobilier.

Quand on se propose de faire une étude, il importe de commencer par définir les concepts que l'on va utiliser. Pour le cas présent, certains auteurs éprouvent un embarras quant à la définition des termes : habitat, logement, habitation.

* L'habitation est définie comme « un abri naturel ou aménagement artificiel choisi ou construit par l'homme pour en faire sa demeure temporaire ou permanente. Elle peut être un bâtiment ou une partie du bâtiment destiné à abriter des être humains et comprenant un ou plusieurs logements »^3(*). L'habitation peut se dire d'un palais comme d'un taudis. On parle souvent d' «habitations» car on se demande quoi de commun entre une grotte, un appartement dans un gratte ciel.

Alors que les termes « habitation » et « logement » sont synonymes dans le langage courant, on établit une distinction dans la terminologie de zonage entre « habitation », terme que l'on applique indifféremment à tout bâtiment dont l'affectation est résidentielle, et « logement » qui a le sens d'un seul local n'abritant qu'un seul ménage. Le logement correspond à une unité ou « dwelling unit ». Une habitation peut alors servir de logement mais n'est pas nécessairement un logement. Pour parler de logement, il faudrait qu'il y ait installation effective de l'homme et l'occupation des lieux. Egalement, d'autres synonymes pourtant non équivalents méritent d'être définis. Il s'agit de demeure, domicile, résidence, séjour et logis pour ne citer que ceux là.

* Demeure : ce terme général et assez vague se dit de tout lieu où l'on habite ou séjourne.

* Domicile : ce terme est d'emploi surtout réservé au domaine du droit et de l'administration. L'article 103 du code civil Napoléon le définit par deux éléments : « une habitation et une intention d'y fixer son principal établissement »^4(*). Cette perception diffère cependant en droit français et anglo-saxon. On peut donc fort ne pas demeurer à son domicile et le droit anglais a construit la théorie des domiciles secondaires qui sont des demeures de fait.

*La résidence : prise dans le sens d'habitation, s'applique à un lieu construit, généralement luxueux, revêtant un sens plus précis dans le domaine juridique. Elle est la demeure légale ou officielle.

*Le séjour : est plus simple et marque quelque chose moins durable et plus occasionnel que demeure et résidence.

* Le logis quant à lui est un terme qui désigne aussi bien l'endroit où l'on habite que celui que l'on occupe seulement en passant. Ainsi, le logement, qui est au coeur de notre travail peut prendre plusieurs formes :

- Le logement locatif / immeuble de rapport ou maison de rapport désigne l'une des grandes catégories de logements disponibles sur le marché. Ces termes s'appliquent à tout immeuble dont le propriétaire tire profit par la location. Notons en passant que le bail est un contrat de location entre le locataire et le bailleur propriétaire, portant sur le prix du loyer, la durée de la location ainsi que les droits et les obligations des parties.

- Le Logement ou Habitation à Loyer Modéré (HLM) se définit comme étant un type de logement répondant à des normes administratives précises et initialement destiné aux catégories sociales à revenus modestes. La caractéristique dominante de ce régime réside dans les avantages particuliers dont bénéficie ce type de construction (primes, prêts, exonérations fiscales et des conditions requises pour les attributions de logement (plafond de revenu). L'édification d'HLM est le plus souvent le fait des organismes publics mais peut être entreprise par des organismes privés.

- Logements publics : sont des constructions de logements faites par l'Etat, c'est-à-dire le développement d'un secteur de logements construits et administrés sous la responsabilité d'organismes publics.

- Les logements sociaux quant à eux peuvent prendre la forme de logements publics ou logements réalisés par des coopératives et organismes sans but lucratif. Ce genre de logements a le mérite d'être accessibles aux gens à faible revenu. Le logement social « est un logement destiné, suite à l'initiative publique ou privée, à des personnes à revenu modeste qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre »^5(*).

- Les taudis : sont des habitations dont les conditions de construction, d'entretien ou d'occupation sont en dessous des normes minimales de confort, d'hygiène et de sécurité.

Ces conditions de logement sont agrémentées par l'ensemble de l'environnement. C'est ainsi qu'il faut définir l'aménagement et l'habitat.

* L'aménagement du territoire ou planification territoriale est l'organisation de la mise en valeur d'un territoire grâce à la recherche d'une répartition optimale

des activités et des populations, des axes de communication et des équipements publics indispensables. Il diffère de l'aménagement foncier et d'urbanisation dont les règles s'appliquent aux différentes constructions.

* Habitat : « L'habitat comprend davantage que le domicile ou le logement. Il est tout l'aire que fréquente un individu, qu'il y circule, y travaille, s'y divertisse, s'y repose »^6(*).

Ainsi, l'habitat se distingue de l'habitation ou du logement en ce qu'il comprend non seulement le bâtiment où l'homme s'abrite, mais aussi et surtout tout ce qui entoure ce bâtiment et notamment tous les services, les installations et dispositifs dont l'existence est nécessaire ou souhaitable pour l'hygiène physique et mentale ainsi que le bien être social et familial de l'individu.

La notion d'habitat découle de la prise en compte du logement et des éléments du cadre de vie autour d'un groupement (voiries, équipements, services publics, espaces de jeux et de loisirs, etc). La production d'habitat conduit donc, par action combinée sur le sol, le logement, et l'environnement, à des activités d'aménagement urbain comprenant plusieurs dimensions : aménagement foncier, équipements des parcelles, construction des bâtiments, protection contre les risques naturels et préservation des milieux naturels.

En milieu urbain, cette notion implique un abri contre les éléments naturels et une série de services : eau, électricité, ramassage des ordures, transport public, équipements collectifs, sécurité, ...qui font partie intégrante de son environnement immédiat. Les éléments constitutifs d'un logement peuvent être définis à partir des catégories socioprofessionnelles des ménages urbains en se référant à la proportion du revenu total que le ménage est prêt à consacrer pour disposer d'un toit.

I.2. FONDEMENTS DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT

La nécessité presque absolue d'une intervention sans faille des pouvoirs publics et privés dans le secteur, se justifie en général par l'importance du logement pour le bien être de l'individu et plus particulièrement son rôle dans le développement économique, social et culturel.

Le développement suppose la satisfaction des besoins fondamentaux de l'homme. Le logement est l'un des besoins vitaux au même titre que l'habillement et les soins de santé primaires. Or, au Burundi, depuis quinze ans, l'écart entre la demande et l'offre de logement urbain ne fait que se creuser.

Cet état des choses est dû, d'une part, aux différents codes d'investissement et différentes politiques qui ne sont pas de nature à favoriser ou à inciter l'implication effective des privés et, d'autre part, à l'incapacité matérielle et financière de l'Etat à promouvoir seul, le secteur et faire face efficacement aux besoins en habitat. Cette incapacité est due à l'évolution disproportionnée des besoins et des ressources publiques mais aussi aux exigences des partenaires étrangers dont les institutions de Bretton Woods. Ces institutions contraignent l'Etat à une rigueur de gestion des dépenses publiques à travers les politiques d'ajustement macroéconomiques (PAS) visant l'amélioration de la balance des paiements devenue insupportable.

Toutefois, l'objectif du gouvernement devrait demeurer l'amélioration des conditions de vie et particulièrement de logement. C'est aussi une obligation en vertu du droit international notamment dans la Déclaration universelle des droits de l'homme en son article 25.

Cependant, le droit au logement n'est pas un droit que l'individu peut faire valoir contre l'Etat au sens où une personne sans abri a droit d'avoir un logement adéquat dès lors qu'elle en fait demande à l'autorité compétente.

Il s'agit là d'une responsabilité politique des pouvoirs publics à l'égard de l'individu. L'Etat a donc l'initiative des lois ; Il est tenu de légiférer comme il convient dans les domaines pertinents : planification, financement, construction, fixation des loyers et gestion des logements, etc en comblant bien évidemment les lacunes que comporte le secteur privé.

Dans une économie de marché, la tâche de l'Etat consiste avant tout à établir un cadre législatif et institutionnel adéquat et incitatif. Il détient ainsi les instruments de politique économique : fiscalité, subventions et autres avantages divers. Cette politique devrait chercher à concilier «efficacité optimale» et « justice sociale ».

I.2.1. Importance économique et sociale du secteur de l'habitat

L'importance des investissements en logement est loin d'être négligeable. « D'abord, de meilleures conditions de logement permettent une meilleure reproduction de la force de travail au même titre qu'une meilleure alimentation et une éducation des enfants. Ensuite, les effets multiplicateurs du secteur sont nombreux en provoquant une dynamisation des économies locales »^7(*) .

En effet, le secteur de l'habitat occupe, dans une économie nationale, une place fondamentale tant par le volume de sa production et le nombre d'emplois qu'il offre que par la masse des capitaux qu'il mobilise. L'industrie de la construction assure des logements, des locaux commerciaux, des écoles, des hôpitaux et d'autres bâtiments publics.

C'est elle qui est chargée de construire des usines et bâtiments agricoles, des bâtiments destinés à d'autres activités économiques, sociales, culturelles et d'effectuer d'autres travaux publics.

Toutefois, ce secteur bénéficie d'une part congrue du crédit comme le montre le tableau ci-après.

Année	Tot CT	MT			LT		%	TOT Crédit	Tot Hab	%
Année	Tot CT	Tot	Hab	%	Tot	Hab	%	TOT Crédit	Tot Hab	%
2000	102462,6	14369,4	2490,6	17	5905,4	4195,3	71	122737,4	6685,9	5,5
2001	113682,1	17866,7	3571,3	20	5437,7	3860,1	71	136986,5	7431,4	5,4
2OO2	145595	23223,5	4421,9	19	5586,2	3682	66	174404,7	8103,9	4,6
2OO3	147066,9	28139,2	4527,5	16	5336,7	3616,4	68	180542,8	8143,9	4,5
2OO4	144248,9	31620,3	3941,8	12	4390,5	3314,5	75	180259,7	7256,3	4,0
2OO5	131439,6	30787,1	4469,5	15	4388,2	3448	79	166614,9	7917,5	4,7
2006	170825,4	38604,7	5960,3	15	5796,1	4095,6	71	215226,2	10055,9	4,7
2007	174218	48323,8	7092,5	15	6450,6	5352,8	83	228992,4	12445,3	5,4

Nous constatons à travers ce tableau que le crédit de long terne concerne l'habitat pour une grande part. Nous remarquons cependant que sa part demeure très minime dans l'ensemble du crédit intérieur. Elle ne dépasse pas en moyenne 5%, la grande part du crédit intérieur étant de CT qui exclue l'habitat. Le développement du secteur a cependant un grand effet d'entraînement favorable sur l'ensemble de l'économie nationale. Il est en effet un important client du bois et de la mécanique, de la fonderie, et de l'industrie du travail, des métaux, des industries chimiques, des produits pétroliers, du matériel électronique, des briqueteries, des tuileries, de la plomberie, de la cimenterie, carrière, peinture etc. A chaque niveau ci haut mentionné, il doit y avoir nécessairement création de la valeur et du travail.

Au Burundi où il n'y pas toutes ces industries, ce sont les commerçants qui bénéficient des effets d'entraînement. Une grande partie des effets induits est expatriée suite à l'utilisation des matériaux importés où on rémunère les facteurs étrangers malgré le chômage qui fait rage au Burundi. Si l'industrie du Burundi utilisait des matériaux locaux pour le maximum possible, ces effets profiteraient plus à l'économie nationale.

Toutefois, certaines des ressources naturelles sont facilement épuisables, d'autres sont en quantités importantes. L'Etat devrait alors jouer son rôle d'encadrement pour l'utilisation responsable des ressources et la préservation des équilibres environnementaux et écologiques.

Allain BOUBLIL affirme à propos de ce facteur d'entraînement que « le coefficient multiplicateur est proche de deux »^8(*) ce qui signifie qu' un million de francs dépensé dans le secteur engendre un million de demande supplémentaire dans l'appareil de production, sous l'hypothèse que les capacités de production

nécessaires à ce supplément d'activité soient disponibles et qu'il n'est pas nécessaire d'investir pour le satisfaire.

L'industrie de construction joue un rôle important dans le processus de formation du capital. Le secteur bancaire bénéficie des dépôts des entreprises de construction et des individus et récolte des intérêts sur les prêts importants accordés au secteur. Ce secteur joue significativement dans l'incitation à l'épargne pour le logement et accélère remarquablement l'activité économique.

Signalons à toutes fins utiles que tous les effets induits convergent vers le PIB.

La mesure de l'efficacité du PIB formé par le secteur du logement en milieu urbain est donnée par le PIB des secteurs économiques urbains. On constate en effet que les villes, de par les économies d'échelle qu'elles offrent, sont également le lieu de concentration des activités économiques. Il est aussi admis que « le niveau d'urbanisation est en étroite corrélation avec le développement économique »^9(*). Les secteurs secondaires et tertiaires ont pour champ les centres urbains. Aussi pour faire simple, le PIB cumulé de ces deux secteurs est parfois comparé au produit urbain. Dans cette hypothèse, le PIB urbain peut être déterminé par le total des éléments suivants.

DÉSIGNATION	1992	1993	1994	1995	1996		1997	1998
% PIB II^aire	21.4	20.9	22.5	19.2	12.6		15.8	16.9
% PIB III^aire	25.2	26.5	30.7	32.6	30.2		35	36.8
% PIB urbain	46.6	47.5	53.2	51.8	42.8		50.8	53.7
PIB National	225.6	227.9	233.7	249.9	263.1		342.8	400.2
PIB urbain	102.	108.0	124.3	129.4	112..6		174.1	214.9
DÉSIGNATION	1999	2000	2001	2002		2003	2004	2005
% PIB II^aire	17.8	18.8	19	17.5		20.7	14.4	15.4
% PIB III^aire	38/.5	40.8	41.5	38.4		44.1	30.2	32.6
% PIB urbain	56.3	59.6	60.5	55.9		64.8	44.6	48
PIB National	455.5	511.1	550	584.6		644.7	731.5	860.8
PIB urbain	256.4	304.6	332.8	326.8		417.8	326.2	413.2

Nous constatons à travers ce tableau que la production nationale est réalisée à plus de 52% dans les villes soit en 2005, 413.5 milliards de BIF en prix courant. Cette activité économique qui génère la valeur ajoutée, élément de base pour la détermination du PIB est réalisée en grande partie par les entreprises privées. Une telle activité ne peut donc se faire efficacement que dans un milieu harmonieux et bien urbanisé.

L'Etat du Burundi devrait alors prendre en compte cette place combien importante des centres urbains dans l'économie nationale en mettant en place une politique dynamique du soutien à l'investissement dans ce secteur.

Considérant que le logement constitue une composante du secteur des Bâtiments et des Travaux publics (BTP), la valeur du PIB affecté à ce secteur reste toujours très faible tournant autour de 4% du PIB national. Le tableau suivant en fait une bonne illustration.

Nous constatons que le secteur sous étude est très important bien qu'il reçoive peu de ressources. Les éléments précédents nous montrent que :

-Les consommations intermédiaires varient entre 8.75% et 10.57% du total des branches économiques au Burundi. Ceci justifie l'existence des effets d'entraînement dont nous avions déjà parlé.

-Les rémunérations de salaires varient entre 5.92% et 9.31 pour cette seule branche pour un total de 30 branches. On tiendra aussi en compte que les salaires de cette branche ne sont pas très élevés : la plupart des employés sont

des journaliers non qualifiés qui ne reçoivent que de maigres salaires. Ceci laisse entendre que les emplois créés sont relativement plus élevés ce qui joue un rôle économique et social important surtout en matière de répartition des revenus.

Toutefois, les politiques menées n'ont réservé à l'habitat et à l'urbanisation qu'une place congrue qui n'a jamais dépassé 4% du PIB national, même avant la crise où ce secteur semblait faire partie des grandes priorités de l'Etat. Les actions financées par ces faibles allocations ont concerné l'amélioration des conditions d'hébergement des services publics, l'assainissement de la gestion du patrimoine de l'Etat et la promotion de l'habitat social.

I.2.2 Importance du secteur habitat dans la création d'emploi

Quel que soit le niveau de développement économique et social d'un pays, l'industrie du bâtiment mobilise une part importante de main d'oeuvre. Ceci s'explique par le fait que la construction n'est pas encore relativement très mécanisée même dans les pays dits avancés.

En France par exemple, «l'industrie de la construction a employé, en 1987, plus de 6% de la population active et 25% de la population active de l'industrie »^10(*).

Dans les PED où on est contraint à privilégier la technique de haute intensité de mains d'oeuvre (HIMO), la proportion d'emplois créés est très importante.

Ainsi, le marché de l'emploi au Burundi comme ailleurs dans les autres PED, est marqué par l'étendue du travail indépendant, la prédominance de l'emploi informel, une faible productivité du travail et des salaires bas.

L'habitat est l'un des secteurs qui embauche beaucoup de mains d'oeuvre qualifiée et non qualifiée. La répartition des actifs entre les secteurs montre cependant la prédominance du secteur primaire. La part est en effet depuis 1990, d'environ 93.5% pour le primaire, 2% pour le secondaire et 4.5% pour le tertiaire.

Par ailleurs, le chômage et le sous-emploi étant très élevés, le secteur de l'habitat devrait alors être promu pour résorber ce chômage et partant promouvoir l'activité économique.

I.2.3 Importance du logement sur les recettes publiques via les IF et les IRL

La construction paie des impôts et taxes constituant ainsi une source de recettes de l'Etat. Le logement génère de multiples recettes publiques à travers les droits de douane pour les matériaux importés, l'impôt sur les sociétés oeuvrant dans le secteur, les taxes de bâtisse (6% du devis pour autorisation de bâtir), les TT pour les matériaux et transfert de propriété des immeubles, les taxes administratives pour divers documents TOP (titre d'occupation provisoire), TP (titre de propriété), les impôts fonciers et les impôts sur le revenu locatif pour ne citer que celles là.

Pour le cas concret de la ville de Bujumbura, nous avons analysé l'importance des recettes dégagées par le secteur du logement par rapport aux recettes municipales.

Cette étude considère des impôts fonciers et des impôts sur le revenu locatif dans le total des recettes de la Mairie de Bujumbura durant la période de 1990 à 2006.

Année	IF	IRL	IF+IRL	RTM	%
1990	60 574 537	176 294 437	236 868 974	493 743 632	48
1991	49 657 465	180367 251	230 024 716	485 726 071	47,4
1992	52 331 290	260915 419	313 246 709	623 735 048	50,2
1993	51 239 360	229918 703	281 158 063	554 956 745	50,7
1994	19 674 475	204874 610	224 549 085	442 365 248	50,8
1995	36 858 223	181837 649	218 695 872	404 852 701	54,0
1996	39 118 116	202969 639	242 087 755	571 743 952	42,3
1997	47 052 827	238843 372	285 896 199	891 238 405	32,1
1998	51 284 628	303634 794	354 919 422	1 060 690 060	33,5
1999	51 787 878	357810 197	409 598 075	1 137 147 063	36,0
2000	43 663 816	376252 542	419 916 358	1 472 280 747	28,5
2001	43 663 816	376252 542	419 916 358	1 472 280 747	28,5
2002	52 317 139	394473 485	446 790 624	1 197 361 146	37,3
2003	49 463 201	420601 444	470 064 645	1 364 883 524	34,4
2004	76 255 334	556847 916	633 103 250	1 483 315 758	42,7
2005	56 169 453	574703 002	630 872 455	1 479 435 802	42,6
2006	44 122 839	934566 874	978 689 713	2 124 437 215	46,1

Source : -Mairie de Bujumbura, Département des recettes et Département des

Pour mieux analyser les éléments de ce tableau, le graphique suivant nous aide à voir l'évolution de ces revenus dans le temps.

Graphique n° 1 : Evolution des IF, IRL et des RTM

L'analyse des données du tableau précédent et du présent graphique nous conduit à affirmer que les IF et les IRL constituent une part très substantielle des recettes totales de la municipalité de Bujumbura.

Notons à titre indicatif que les recettes de la mairie s'articulent en plus d'une cinquantaine de rubriques.

Sur une période de 17ans, la moyenne globale des impôts fonciers et locatifs tourne au tour de 1 015 305 521 FIB soit 41,5% des recettes totales de la Mairie ce qui constitue une ressource vive et considérable. Même les années où ces recettes ont chuté en pourcentage, les montants nominaux ont toujours augmenté. Cette apparente diminution en pourcentage de ces recettes est due à la hausse des autres recettes de la mairie dans des proportions non nécessairement équivalentes.

Les impôts sur le revenu locatif sont toujours en pleine croissance. Les impôts fonciers quant à eux connaissent une grande période de stagnation voire une tendance actuelle en baisse.

Toutefois, ces impôts nécessaires pour permettre le fonctionnement des activités, sont tellement dissuasifs et ne stimulent guère les investisseurs. De même, l'Etat éprouve un manque à gagner très important du fait que la croissance urbaine est mal suivie.

Très peu de gens obéissent aux normes légales et réglementaires admises pour les constructions urbaines. Ce secteur du logement urbain est dominé par l'informel et partant, rares sont ceux qui déclarent leurs revenus locatifs et l'impôt foncier n'est pas aussi bien maîtrisé au degré voulu.

Des formules innovantes visant la décentralisation et la révision des taux d'imposition sont donc plus que nécessaires.

Ainsi, on pourrait toucher le maximum de contribuables et diminuer les taux afin de stimuler les investisseurs.

Notons que le taux d'imposition pour l'impôt foncier tient compte de la superficie bâtie et de l'équipement de la construction en cause.

Pour la superficie bâtie, le taux d'imposition est de 36F/m² pour la construction en dur, 24F/m² pour les constructions semi dures, et 15F/m² pour les constructions en matériaux non durables.

Quant à la superficie non bâtie, l'imposition tient compte du degré d'équipement du quartier. On distingue pour cause, trois catégories de quartiers avec lesquels les taux varient comme suit.

On ne distingue pas de taux d'imposition quant à la destination qui peut être d'habitation, commerciale et/ou industrielle ce qui est non sans préjudice à l'équité.

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu locatif, le taux est fixé par tranche de revenu comme indiqué ci bas. On applique un taux progressif sur le revenu locatif net. Celui-ci est obtenu en retranchant 40% du revenu locatif brut, une part du capital et des intérêts relatifs à des emprunts si la construction a été financée par un emprunt bancaire ainsi que d'autres frais y relatifs.

Nous remarquons que ces taux sont toujours élevés bien que résultant des allégements récents de la loi n° 1/004 du 13 mars 2001. Cette loi visait également des incitations pour la construction en hauteur et des logements collectifs. Ce barème sera déduit de : 35% pour un bâtiment à usage de logement collectif ; 30% pour un propriétaire disposant de deux maisons louées, etc. Les immeubles en hauteur sont exempts de l'impôt à compter du deuxième niveau.

Les imperfections subsistent néanmoins pour toucher tous les contribuables alors que les taux demeurent très élevés incitant à l'évasion fiscale frauduleuse et/ou non frauduleuse.

Le secteur est donc imprégné d'irrégularités dans les constructions anarchiques difficilement contrôlées et dominées par des domaines fonciers et des revenus locatifs souterrain ou informels.

Signalons que la Mairie doit ventiler ses recettes entre autres, dans le paiement des factures pour les éclairages et robinets publics et en soutenant les services techniques municipaux (SETMU) ou toute autre initiative visant à l'assainissement et à l'amélioration de la voirie urbaine, évacuation des eaux usées et pluviales, enlèvement des ordures ménagères et les autres déchets, ainsi que la construction et l'entretien des bâtiments et équipements collectifs.

Après cette importance de l'habitat prouvée sur le marché du travail, sur le plan socio-économique et sur les finances publiques, il sied de noter cette fois ci la priorité et l'importance du soutien que ce secteur a reçu de l'Etat à travers l'histoire.

I.3. Bref aperçu historique du logement urbain à Bujumbura.

Au Burundi, Depuis l'époque coloniale, on s'est intéressé à la promotion de la propriété du logement presque exclusivement pour les fonctionnaires de l'Etat. Plusieurs institutions tant immobilières que financières ont été créées à l'initiative du gouvernement du Burundi.

Aussi, des mesures ont-elles été successivement adoptées en vue de faciliter le financement et l'accès à la propriété du logement. Ces formules, bien que coûtant très cher à l'Etat n'ont pas permis de satisfaire la demande de logements tant sur le plan qualitatif que quantitatif ne fût ce que pour le personnel de la fonction publique cible.

Nous avons montré cet aperçu à travers l'évolution des cadres rég lementaires et institutionnels.

I.3.1. Evolution du cadre légal et réglementaire du logement urbain

L'arsenal juridique susceptible de garantir l'ordre et la justice dans les activités de l'habitat et d'urbanisation est par essence, constitué de la législation foncière et domaniale, de la réglementation d'urbanisme et de constructions, de la fiscalité immobilière et la réglementation bancaire.

Au Burundi, il est marqué par l'absence quasi-totale de dispositions sur l'aménagement du territoire et du code d'urbanisation et de construction.

Le code foncier seul, sert d'instrument de base. Nous allons insister sur l'évolution de la politique de financement de l'habitat urbain qui s'est observée en quatre temps depuis l'époque coloniale à nos jours.

Au cours de cette période où l'urbanisation n'était pas un phénomène marquant, le pouvoir colonial avait pour souci de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat. C'est dans ce cadre que des quartiers furent lotis ainsi que des logements à standings variés construits. Lors de l'accession du pays à l'indépendance, l'Etat du Burundi a hérité des maisons situées principalement à Bujumbura dans les quartiers résidentiels.

« A l'indépendance, les fonctionnaires belges ont été progressivement remplacés par les cadres nationaux aussi bien dans les postes administratifs que dans les avantages dont le logement »^11(*). Toutes ses maisons occupées étaient entretenues par l'Etat. Les charges d'entretien, de réparation et de remplacement du mobilier croissaient sans cesse jusqu'à atteindre des sommes faramineuses en 1972. A cette date, le gouvernement décida de les céder aux occupants supprimant du même coup le logement en nature avec compensation d'une indemnité de 60% du salaire destinée au remboursement de la contre valeur.

Le décret-loi n° 500/178 du 28 novembre 1972 stipule les conditions de cette cession à savoir : être fonctionnaire de l'Etat, être l'occupant légal, n'avoir pas une autre maison, payer le prix de l'expertise et de la maison. De cette opération devrait tout naturellement dérouler l'expression du besoin populaire d'accès à la propriété d'autant plus que l'exode rural se sentait déjà avec le développement des activités administratives, commerciales et industrielles à Bujumbura et que de nouveaux cadres étaient régulièrement recrutés. A chaque année de nouvelles demandes étaient enregistrées alors que le parc immobilier restait constant. La reprise des programmes de construction à l'initiative de l'Etat fût amorcée en 1974 avec la création de l'Office Nationale du Logement (ONL).

Cette période a été marquée par le décret-loi n° 1/20 du 10 juillet 1979 portant «politique gouvernementale d'assistance pour l'acquisition du logement en faveur des agents publics par laquelle l'Etat accorde une subvention de 100% des intérêts des crédits au premier logement et verse 20% du capital plafonné pour chaque bénéficiaire à 3.600.000 BIF. Cette facilité était destinée aux seuls fonctionnaires sous statuts. Etaient donc aussi exclus les agents publics contractuels, les agents du secteur privé et les autres catégories de la population. Cette formule a certes, permis de construire des logements mais devrait avoir des limites quant aux nombres des bénéficiaires et à la dimension de l'engagement.

En effet, l'accroissement du nombre de bénéficiaires potentiels et la permanence des difficultés économiques allaient conduire l'Etat à ne plus pouvoir dégager sur son budget, les ressources nécessaires pour couvrir l'apport à fonds perdu et la bonification d'intérêts. Les choses se sont aggravées davantage en 1986 avec l'entrée du pays dans le Programme d'Ajustement Structurel (PAS). En pratique, ce terme désigne des mesures dont l'objectif est d'équilibrer les comptes extérieurs en ajustant, stabilisant et structurant les échanges et les apports financiers, d'où la nécessité du changement.

Cette politique fut concrétisée par le décret-loi n° 1/004 du 28 février 1991 portant mesure d'application de la politique nationale d'habitat abrogeant de même le décret-loi n° 1/20 du 10 juillet portant politique d'assistance pour acquisition de logement en faveur des agents publics de l'Etat. A fortiori, les subventions et les bonifications d'intérêts étaient abrogées, l'Etat n'accordant plus qu'un aval à titre de garantie aux crédits immobiliers. Les délais de remboursement passaient de 15ans à 20ans. L'objectif de cette politique était d'identifier les moyens nécessaires pour une production régulière et continue de logements décents et économiques dans les centres urbains et tourne autour des axes :

- Création du FPHU dont l'objet est la mobilisation de l'épargne pour financer les individus et les promoteurs immobiliers ;

- Mobilisation de l'épargne de toute nature en faveur des promoteurs et des ménages urbains ;

Dans le cadre des mesures d'accompagnement, l'Etat et l'Association des Institutions Burundaises de Financement de Développement (AIBFD), avaient signé une convention de disponibiliser des fonds nécessaires au taux de 11% si le refinancement à la banque centrale était maintenu à 8,5% par an.

Cependant, le refinancement automatique étant vite suspendu, durant les cinq premières années de cette politique, la moyenne des crédits était de 988,2 milliards par an alors que la SIP et l'ECOSAT n'ont produit respectivement que 1 418 et 2 405 unités, soit 25% des prévisions. Actuellement avec la rareté des terrains, la question devient plus préoccupante que jamais.

Pour clore ce paragraphe, nous pouvons dire que toutes ces politiques ont des limites. Les formules de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat et de cession de logements à leurs occupants étaient mises en oeuvre, non pour résorber le déficit en logements à travers un véritable plan d'action visant la satisfaction des besoins connus d'avance, mais pour réduire les difficultés budgétaires.

Ces politiques étaient aussi discriminatoires car adressées aux seuls cadres sous statut de la fonction publique privilégiant ainsi une aide à la personne plutôt qu'une aide à la pierre. Ces politiques étaient en quelques sorte des subventions à la demande ce qui avait pour conséquence, un effet direct d'augmenter la demande et les prix car aucune stimulation de l'offre ne vient pas compenser cet effet. Actuellement, le secteur est presque complètement libéralisé. Même dans la politique monétaire du crédit, les banques et les établissements financiers doivent respecter les exigences de la banque d'émission dans sa politique monétaire visant à maîtriser la masse monnaie en circulation et l'inflation.

Enfin, nous constatons de ce fait même que la loi bancaire, la loi fiscale et le code des investissements ne donnent aucun traitement de faveur substantiel incitatif. Nous allons alors parler du cadre institutionnel.

I.3.2. Evolution du cadre institutionnel de l'habitat urbain.

Les principaux acteurs institutionnels du secteur de l'habitat et de l'urbanisme au Burundi sont l'Etat (à travers ses différents ministères), les collectivités locales (SETEMU), les promoteurs immobiliers (SIP, ECOSAT), les artisans de la construction, les institutions financières, les bureaux d'étude du secteur, les professions libérales (avocats, notaires) etc.

Pour leur importance marquée pour notre sujet, nous allons focaliser notre attention sur les promoteurs immobiliers et les institutions financières.

I.3.2.1 Les Promoteurs Immobiliers

Le montage institutionnel en matière de promotion de l'habitat urbain est assez complet et a fonctionné à plein régime avant la crise de 1993. Le Burundi s'est doté en 1987, d'un aménageur foncier dénommé Encadrement des Constructions Sociales et Aménagement des Terrains (ECOSAT) dont le champ d'action est en principe tourné vers l'habitat social et d'un producteur immobilier, la Société Immobilière Publique (SIP). Cette société a été créée en 1979 par décret n° 100/69 du 7 mai 1979. Son action est tournée principalement vers l'habitat à moyen standing. Aujourd'hui, le secteur est dans une situation de quasi-absence de promoteurs immobiliers : l'ECOSAT et la SIP n'ont plus de soutien financier qui leur permettent de produire des parcelles pour un grand nombre. Les deux institutions sont aussi demeurées des sociétés à forte participation publique soumises aux dispositions de la loi du 6mars 1996 portant code des sociétés publiques et privées.

Cette caractéristique juridique commune les soumet aux impératifs de rentabilité financière sous peine d'être contraint au dépôt de bilans en vertu de la loi du 15 mars 2006 sur la faillite. Elles sont par ailleurs soumises aux règles régissant la concurrence commerciale prescrite par la loi du 9 juillet 1993 portant dispositions générales de commerce et de règles de concurrence économique. L'Etat ne peut donc leur accorder des subventions.

Toutefois, le gouvernement pourrait, à titre exceptionnel, éponger les pertes cumulées résultant de la sous activité consécutive à la crise en les prenant comme liées au risque de guerre et au titre de l'assistance à la reconstruction.

I.3.2.2. Les Intermédiaires Financiers.

Pour mettre en oeuvre une politique globale de financement dans les secteurs clés de l'économie, l'Etat a mis en place plusieurs établissements spécialisés dans le financement de long terme dont particulièrement l'habitat. Il s'agit notamment de la BNDE créée en 1967 ; de la CADEBU créée en 1967 qui tomba en faillite en 1994 ; de la CAMOFI créée en 1979 mais qui est aussi en liquidation ; de la SBF créée en 1981, actuellement transformée en une banque commerciale dès le 03 septembre 2002 et enfin le FPHU créé en 1989 et reste actif et spécialisé dans le financement de l'habitat urbain. Notons également que la SBF et la BNDE ont cessé dès 1995 l'octroi de crédits logement (sauf pour les crédits d'achèvement) pour cause de rareté de ressources.

Rappelons que le refinancement automatique fut supprimé en 1993 par la banque centrale dans sa lettre circulaire référencée D1 273/93 adressée aux établissements financiers et les institutions bancaires.

Le FPHU qui poursuit activement son action, est une société d'économie mixte dont le capital social reste dominé par l'Etat. Même s'il préserve sa rentabilité (bilan, encours de crédits et résultat en hausse), il n'en demeure pas moins certes que le manque de ressources suffisantes et adaptées limite ses interventions en matière de financement des projets d'habitat.

Pour mobiliser davantage de ressources, le FPHU a bénéficié de l'appui des bailleurs étrangers et signe éventuellement des contrats de placement pour le long terme avec les entreprises locales. Il a déjà aussi signé un partenariat avec plusieurs institutions qui lui confient les fonds de pension qu'il gère en favorisant les agents de ces institutions d'accéder au crédit immobilier.

Le FPHU a également initié un régime d'épargne logement des ménages sous deux rubriques : CEL (Compte Epargne Logement) et PEL (Plan Epargne Logement) ainsi qu'une épargne ordinaire adressée aux personnes physiques et morales intéressées. Le manque de guichets propres à l'institution constituera à l'avenir une difficulté à résoudre tant que le nombre de clients croît sans cesse; ce qui n'est pas en soit mauvais.

I.4. La mise en oeuvre de la politique de l'habitat urbain

La mise en oeuvre de toute politique soit-elle, exige une connaissance préalable des données y relatives bien chiffrées et l'identification des remèdes réputés efficients. Nous notons ici la connaissance des besoins à satisfaire, les politiques de financement envisageables, les sources de financement disponibles, ainsi que les contraintes observées.

I.4.1. Détermination des prévisions de l'offre et la demande de logements

Dans chaque pays, il est nécessaire voire indispensable de déterminer les besoins en logements pour une application efficace de la politique d'habitat. Plus la politique est ambitieuse, plus les prévisions doivent être détaillées. « Pour déterminer les besoins de logement et établir les prévisions à ce sujet, il est nécessaire de disposer des registres de population adéquats et détaillés ainsi que les données sur la formation régulière des ménages et la migration »^12(*).

Les types de logements nécessaires et l'évolution de la demande devraient également être pris en considération. C'est la demande effective qui indique la mesure dans laquelle les gens ont des moyens à payer pour se loger convenablement et surtout la disposition de leur volonté de le faire.

Les données concernant le revenu des ménages sont alors importantes à cet égard. Il faudrait aussi prendre en compte les besoins qui se justifient du point de vue social et qui seront satisfaits par des mesures sociales.

Ainsi ce genre de renseignements est indispensable essentiellement pour les promoteurs immobiliers privés lorsqu'ils évaluent prévisionnellement la viabilité commerciale des projets de construction des immeubles de rapport.

La réalisation d'une bonne étude de marché en dépend énormément ce qui contribue d'ailleurs à la constitution d'une base de données à usages plus variés.

I.4.2. Les contraintes à la mise en oeuvre de la politique du logement

Les contraintes majeures à l'exécution de la politique du logement trouvent la cause dans les origines plus variées. Nous citons notamment :

· La pénurie de capitaux suffisants et stables pour financer efficacement l'habitat. Ceci est dû à la fois au manque d'actions concrètes de mobilisation de ces ressources et aux taux d'intérêt débiteur et créditeur moins attrayants ;

· Le coût élevé des matériaux de construction et de la main d'oeuvre ainsi que les dépenses d'administration;

· La rareté des parcelles aggravée par la spéculation foncière nourrie par l'inflation sans cesse croissante ; etc.

I.4. 3. La politique de financement du logement

Une politique de financement suppose une structure des emplois/ ressources et des conditions de financement.

Le financement peut alors être effectué par divers acteurs publics ou privés. L'Etat peut le faire, soit de façon directe par des ressources budgétaires ou indirectement. Ainsi la politique du crédit immobilier couvre t-il toutes les phases de la chaîne verticale de production de logement depuis l'achat de terrain à la fin de la construction, la mise en place des infrastructures et les fonds hypothécaires requis.

Etant donné que la finance est un univers à deux dimensions : le rendement et le risque et que le gestionnaire financier est caractérisé par l'amour du rendement et l'aversion du risque, les établissements financiers font une sélectivité accrue dans l'octroi de leur concours à l'habitat et exigent des conditions de plus en plus dures en l'occurrence : taux d'intérêt élevé ;

Ces conditions contraignent beaucoup de gens à différer leurs projets d'accès à la propriété. La politique de financement de logement devrait répondre à cette double préoccupation, en réconciliant la situation des emprunteurs et ces conditions de prêt par une incitation aux institutions financières. Le problème qui subsistent demeure toujours la rareté des ressources suffisantes et adaptées.

Les ressources de financement du logement

Quel que soit le sens dans lequel cette expression est employée, le financement du logement reste l'instrument fondamental de la politique du logement. Les ressources sont de ce fait indispensables dans l'exécution effective de la politique (planification urbaine, cadre institutionnel, programme d'action, système de financement etc.). Parmi les divers sources de financement du logement, on distingue sans être exhaustif, les sources propres aux individus, les sources budgétaires de l'Etat, ainsi que le marché des capitaux local et international.

D'où qu'ils proviennent, les fonds nécessaires adaptés au financement du logement sont des fonds importants et de longue durée. Ils ne peuvent pas ipso facto être consacrés à la consommation. A cette cause, il est nécessaire de mettre en place un système de collecte de l'épargne volontaire longue et l'affecter au financement du logement.

Il serait aussi louable de prévoir des mesures incitatives directes et /ou indirectes visant à rendre le secteur de l'habitat urbain plus attrayant pour les investisseurs potentiels.

Dans ce premier chapitre, nous avons défini les concepts clés employés dans l'immobilier après quoi nous avons montré les fondements de la politique de l'habitat. Il a été constaté que le secteur de l'habitat urbain joue un rôle important dans la vie économique nationale marqué notamment au niveau du PIB, au niveau de la création d'emploi et la répartition du revenu ainsi qu'au niveau des recettes de l'Etat.

Néanmoins, l'évolution du cadre légale et institutionnel n'a pas permis de résoudre pour de bon, ce problème combien épineux du logement pour tous.

Le noeud du problème dans la politique de financement du secteur réside toujours dans l'insuffisance de ressources stables et adaptées.

Nous allons cette fois ci faire une étude rétrospective de la rentabilité du logement urbain pour voir si celle-ci est suffisamment acceptable pour attirer les investisseurs, même privés.

CHAPITRE II : ANALYSE RETROSPECTIVE DE LA RENTABILITE

DU LOGEMENT URBAIN

II.1. Les principales caractéristiques du marché du logement urbain

II.1.1. Les caractéristiques de l'offre du logement urbain

Le marché du logement urbain qui est actuellement marqué par une crise très prononcée a été caractérisé, au niveau de l'offre, par une hausse vertigineuse et généralisée des prix durant ces dernières décennies.

En effet, les prix des intrants essentiels à la production du logement à savoir les terrains, les matériaux de construction, la main d'oeuvre et le prix du capital financier n'ont jamais cessé de croître à folle allure. De même, les modes d'occupation dominés par la location n'ont pas manqué à créer des distorsions entre l'offre et la demande de logement, se soldant par une hausse des loyers.

II.1.1.a. Le coût élevé des matériaux de construction

L'une des caractéristiques du parc immobilier du Burundi est l'absence d'originalité et de rationalité des logements. Il y a donc absence d'une âme propre à l'architecture burundaise. L'utilisation des matériaux importés prédomine malgré la richesse de ceux produits localement et préférés par les bâtisseurs de l'époque coloniale comme le bois, la brique, la tuile et la pierre.

Alors que la solution du béton seule ne peut pas résoudre la crise du logement, cette importation massive des matériaux de construction engendre de graves problème sur la balance commerciale et partant sur la balance des paiements ; ce qui maintient l'économie nationale dans un état de dépendance chronique. Nous disons alors que les prix des matériaux même locaux ont toujours monté en vitesse vertigineuse comme le montre le tableau suivant.

Origine Matériaux	Unité	92-06	01-02	02-03	03-04	04-05	05-06
A) Mat, locaux
1, Gravie venant des rivières	M³	334,8	40	0	0	28,57	11,11
2, sable:0/15	M³	366,7	40	-48,57	38,89	40,00	0,00
3, Moellon: -de rivière	M³	300	14,29	0,00	0,00	25,00	20,00
-de carrière	M³	263,6	25,00	-44,00	100,00	-21,43	9,09
*4, Brique cuite191955*	Pièce	400	11,11	0,00	10,00	22,73	11,11
5, Tuile	Pièce	733,3	7,50	16,28	20,00	4,17	20,00
6, Madrier 4m	Pièce	483,3	0,00	33,33	75,00	0,00	0,00
7, Planche 4m	Pièce	354,5	16,67	28,57	11,11	25,00	0,00
B, Matériaux importés
1, Ciment	1 sac	661,9	38,10	-10,34	23,08	-6,25	6,67
2, Fer à béton 12m	pièce
Diamètre:-6mm	pièce	538,1	266,67	-30,91	84,21	-28,57	10,00
-8mm	pièce	504,2	180,00	-35,71	100,00	-33,33	0,00
3, Profilés 6m: HS	pièce	341,7	32,81	-8,82	61,29	0,00	6,00
-1/2HS	pièce	390	30,43	-3,33	68,97	0,00	0,00
-Bouteille	pièce	322,4	30,43	-3,33	68,97	0,00	0,00
4, Tuyauterie PVC						#DIV/0!
-110mm	pièce	414,7	7,41	-10,34	34,62	42,86	-30,00
-50mm	pièce	114,3	15,38	0,00	13,33	41,18	-25,00
5, Appareil sanitaires
- WC anglais	pièce	125	30,43	-20,00	0,00	-25,00	0,00
-WC turc	pièce	268,4	19,15	25,00	0,00	0,00	0,00
- Lavabo	pièce	166,7	2,56	12,50	0,00	-11,11	0,00
-Evier cuisine simple	pièce	161,9	24,44	7,14	0,00	-8,33	0,00
-tuyau galvanisé1/2	pièce		0,00	-29,41	41,67	47,06	940,00
6, Tôle galvanisée
-USG 28	pièce	590,8	20,00	9,33	12,80	-32,43	16,00
-USG 32	pièce	555,2	60,26	0,00	0,00	-36,00	18,75
-USG 37	pièce	490,9	66,67	-13,33	15,38	-20,00	8,33
*8, Tôle plane 2,441,20**
-1,6mm	pièce	580,1	-6,67	9,52	8,70	28,00	0,00
-1,2mm	pièce	603,9	0,00	8,57	13,16	18,60	3,92

A travers ce tableau et le tableau en annexe I, nous constatons que les prix des matériaux de construction sont très élevés et augmentent dans des proportions très inquiétantes. Toutes les années étudiées ont connu des variations positives sauf pour quelques cas. L'année de 2002 ayant connu une baisse plus ou moins généralisée des prix de ces matériaux.

Les variations pour des années consécutives peuvent atteindre plusieurs centaines de pourcentages, soit 266.67% entre 2001et 2002 pour le fer à béton 12mx6mm.

Si nous considérons la période de 1992 à 2006, nous constatons que les variations sont aussi très importantes qui se rapprochent de près 1000%.

Pour les matériaux importés, nous remarquons que les prix ont varié de 661.9% pour le ciment; de 538.1% pour le fer à béton alors que les prix des tôles ont varié en moyenne de 545.63% et 600% respectivement pour la tôle galvanisée et la tôle ondulée.

A côté de la hausse des prix des matériaux importés, ceux produits localement ne manquent pas aussi à connaître des variations non négligeables. La tuile a battu le record en variant de 733.3% ; le gravier, le sable et le moellon variant quant à eux de plus de 300% pendant cette période considérée. Ces matériaux locaux connaissent des prix exorbitant parce qu'ils sont produits en faible quantité. Il ressort de cette situation, tant sur le plan du niveau de la production que celui de la demande, qu'une politique de promotion des matériaux locaux de construction s'avère plus que nécessaire.

A côté de ces coûts des matériaux de construction, d'autres coûts liés à la construction n'ont cessé aussi à croître. Ainsi, le coût moyen de la main d'oeuvre (maçon) a passé de 500 en 1992 à 3500 BIF en 2006, soit un accroissement de 600%.

Le taux de refinancement est un taux directeur des autres taux. Son niveau influe donc sur la fixation des taux d'intérêt créditeur et débiteur appliqués par les institutions du système financier. Un taux de refinancement élevé implique des taux débiteurs davantage plus élevés avec toutes les conséquences que cela engendre sur l'accès au crédit. Le tableau suivant illustre cette dépendance des taux débiteurs au taux de refinancement et de l'inflation. Le taux débiteur concerne uniquement le premier logement

Tableau n° 7 : Evolution du taux d'intérêt débiteur appliqué par le FPHU,

Année	taux de refinancement	taux débiteur	Taux d'inflation	Taux déb réel
1990	8,5	11	7,2	3,8
1991	8,5	11	9	2
1992	10	12,5	4,5	8
1993	12	14,5	9,7	4,8
1994	11	14	14,9	-0,9
1995	10	15,5	19,4	-3,9
1996	10	15,5	26,4	-10,9
1997	10	15,5	31,1	-15,6
1998	12	15,5	12,6	2,9
1999	12	15,5	13	2,5
2000	12	16,5	24,3	-8,8
2001	14	16,5	9,3	7, 2
2002	14	16,5	3	13,2
2003	15,5	17,5	10,7	6,8
2004	14,5	17,5	8,3	9,2
2005	14,5	19	13	6
2006	13,5	18	13,7	4,3

Graphique n° 2 : Evolution du taux d'intérêt débiteur, du taux de

Refinancement, du taux d'inflation et le taux débiteur réel

A travers ce graphique et le tableau précédent, nous constatons que le taux d'intérêt débiteur est influencé à la fois par le taux de refinancement et le taux d'inflation. Le taux débiteur a augmenté de 7% quand le taux d'inflation et le taux de refinancement ont augmenté de 6,5 et 5% respectivement.

Entre 1990 et 2006, le taux de refinancement a varié de 58,75% tandis que le taux d'intérêt débiteur a connu une variation consécutive de 63,64%.

Le taux débiteur réel étant fortement dépendant de l'inflation, il connaît des fluctuations conduisant à des taux négatifs notamment en 1997.

Ainsi, ce taux de refinancement élevé et associé à cet état de l'économie à forte inflation constitue un handicap majeur à la fois pour les agents en quête de financement et pour les bailleurs de fonds.

II.1.1.c Le coût élevé des parcelles

La spéculation foncière pratiquée dans les pays à forte inflation ainsi que la dévaluation et la dépréciation monétaires soudaines et importantes sont autant d'éléments qui diminuent la valeur réelle d'un grand nombre d'actifs.

Dans ces conditions, les épargnants placent leurs avoirs liquides dans la terre et les actifs réels, les devises et les avoirs indexés formellement ce qui a pour effet aussi de nourrir et renforcer l'inflation.

L'Etat éprouve alors d'énormes difficultés à asseoir une politique de stabilisation en utilisant des mesures fiscales et monétaires. Dans la ville de Bujumbura, l'une des obstacles à la libération et à la production des parcelles est le manque de réserves foncières domaniales. Pour y remédier, l'Etat doit procéder à une opération d'expropriation moyennant d'important fonds.

Le processus commence par l'identification des sites, se poursuit par la déclaration d'utilité publique, l'enquête de vacance, l'expropriation puis la concession à un promoteur pour la viabilisation après quoi on procédera à la vente. Le prix sera déterminé par un montage financier. Il comprend les frais d'expropriation, le coût de la viabilisation qui incorpore les frais relatifs à la voirie et drainage, les raccordements divers ainsi que toutes les charges relatives à la production de parcelles, à l'étude et au bornage.

Durant ces dernières décennies, le coût de la production des parcelles est devenu exorbitant suite à l'épuisement des terres domaniales et la cherté des indemnités.

« Ce qui est rare étant cher, chaque distribution de parcelle urbaine fait couler beaucoup d'encre et de salive et suscite de remous sociaux accusant le secteur des irrégularités et de manque d'équité et de probité dans cette affaire »^13(*).

Si on s'en tient aux seules parcelles produites par l'ECOSAT, on remarque une production discontinue de parcelles et une nette augmentation des prix.

Nom du site	Période	Nombre de parcelles	Prix au m² par type de parcelle
Nom du site	Période	Nombre de parcelles	Sociale1	Sociale 2	résidentielle	Comm-erciale
Projet Musaga	1982	104	200	200	-	-
PHS	1985	965	312	375	750	1 000
Etape6 kinanira	1988	454	192	315	750	-
KanyoshaI	1989	414	192	315	750	1 000
KanyoshaII	1990	338	192	315	750	1 000
Gasenyi	1991	508	-	-	--	-
KanyoshaIII	1993	691	300	525	1 250	1 650
Kinanira Est	1996	26	-	-	1 000	1 000
Kanyosha pilote	1998	31	-	600	1 250	-
Sororezo	1999	156	2 586	2 910	3 810	4 208
Kanyosha IV	2001	600	2000	2 300	-	-
Kigobe Nord	2001	244	2 533	2 940	3 808	-
KanyoshaIV extension	2003	217	2 800	3 300	4 000	-
Carama1	2003	600	2000	2 300	3 100	-
Carama2	2003	235	3 300	3 800	4 700	5 000

Source : 2^ème Vice Présidence de la République du Burundi, SP/RFES, document de présentation des consultations sectorielles : Thématiques/secteur privé, habitat et urbanisation, cité par BIGIRIMANA Emmanuel in RIDEC, le

D'une manière générale, entre 1982 et 2003, le prix au m² s'est accru de 1 550% pour le terrain social 1 et de 1 800% pour le terrain social 2.

En effet, entre 1985 et 2003, le prix du terrain résidentiel a augmenté de 526% et celui commercial ayant enregistré une hausse de 400%.

A travers ce tableau précédent, il convient de souligner deux constations essentielles :

- Le prix de parcelle n'a pas connu un rythme régulier ; mais des hausses et des baisses dans des proportions très variables. Ceci est dû soit à des coûts de viabilisation des sites marginaux, soit à la cherté de l'expropriation.

- La production des parcelles n'est pas régulière ce qui est non sans préjudice sur la santé financière des promoteurs immobiliers qui doivent faire face à des charges de structure même en ces périodes de sous activité. Cela laisse aussi entendre qu'il y a un manque à gagner des promoteurs qui résulterait des commissions d'expertise et d'autres prestations sur l'encadrement et la surveillance des constructions sans parler de l'insatisfaction des bénéficiaires potentiels.

Les coûts de la construction n'ont jamais cessé de croître à folle allure alors que le revenu réel ne suit pas le même rythme. Cela a pour conséquence directe, la limitation à l'accès au crédit et la réduction des superficies bâties.

Nous remarquons que le coût de la construction au mettre carré a varié de 354.5% entre 1990 et 2006.

Ainsi, avec un même crédit de trois millions, on pouvait construire une maison de 91 m² en 1990. En 2006, ce crédit ne permet que de construire à peine une chambrette de 20 m². Il ressort de ce qui précède que nombreuses gens ne seront pas éligibles au crédit tant que le devis monte alors que le revenu ne suit pas la même tendance.

En effet, pour financer cette construction à coût élevé, il faut avoir, soit une épargne préalable suffisante, soit une capacité d'endettement auprès des établissements de crédit, ce qui n'est pas toujours évident.

II.1.2.Caractéristiques de la demande du logement

II.1.2.1. La pression démographique

La rapide croissance démographique a pour effet, le morcellement excessif des terres, la disparition progressive des réserves naturelles et l'exploitation des terrains marginaux. La population du Burundi, estimée aujourd'hui à 7,3 millions est très jeune avec un taux d'accroissement moyen estimé à 2,4%. Calculée sur base des terres émergées, la densité avoisine 280habitants/km². Dans certaines régions, elle dépasse 480hab/km² et avoisine 600hab/km² dans la capitale Bujumbura. Tous ces éléments montrent que la demande foncière et de logement est très élevée.

Année	Bujumbura	Les autres centres	Total
1990	290,2	98,8	389
1991	307,6	104,7	412,3
1992	326,1	110,1	437
1993	346,1	117,6	463,3
1994	366,4	124,7	491,1
1995	388,4	132,1	520,5
1996	411,7	139,9	551,6
1997	436,4	148,5	584,9
1998	462,6	157,4	620
1999	470,4	166,9	637,3
2000	474,2	176,8	696,6
2001	481,5	187,9	699,9
2002	490,4	193,5	703,9
2003	502,2	208,1	710,3
2004	532,3	220,5	752,1
2005	563.5	133,5	797,1
2006	597,3	247,5	845

Nous remarquons que la population urbaine croît en rythme géométrique au taux de 7% par an. La production de logements ne suit alors pas cette allure ce qui conduit inévitablement au déficit. Cette population est de plus concentrée en mairie de Bujumbura qui héberge à elle seule plus de 70% de la population urbaine.

C'est ainsi que la crise du logement sera aussi beaucoup plus senti à Bujumbura qu'ailleurs dans les autres centres urbains.

II.1.2.2. Le mode d'occupation par types de logements

Le logement est composé des unités d'habitation occupées soit par leurs propriétaires, soit les locataires.

Les résultats de l'enquête QUIBB 2006 révèlent que 91.5% des ménages burundais sont propriétaires des logements qu'ils occupent, 5.7% locataires et 2.4% logés gratuitement. Cette forte proportion des propriétaires est due au fait que la population est à plus de 90% rurale et occupe son propre terroir.

En ville, la grande partie des ménages sont des locataires soit 48,6%. Ce phénomène est lié aux difficultés d'accès à la terre qui se conjugue avec le renchérissement du coût de construction et du crédit.

Source : Ministère de l'Intérieur et du développement des Collectivités locales, recensement général de la population et de l'habitation (15-30 août 1990) résultats définitifs, Gitega, 1992, p.246.

Ce tableau nous montre que les locataires sont plus nombreux que les propriétaires et préfèrent les bâtiments à plusieurs logements qui sont par ailleurs relativement nombreux.

Les logements isolés sont pour l'ensemble détenus par leurs propriétaires. Même si cette enquête date de longtemps, on ne pourrait pas penser à une inversion de la tendance qui montrerait un effectif plus élevé des propriétaires que celui des locataires. Cela ne cesse alors de renforcer la distorsion entre l'offre et la demande de logements faisant ainsi flamber les loyers.

Cette situation constitue une réelle opportunité d'investir dans le logement locatif sous réserve que la demande soit solvable.

II.2.3. Synthèse sur les principales caractéristique du marché du logement

Le principal défi du Burundi dans le domaine de l'habitat est de porter l'offre foncière, la production immobilière, le taux d'équipement et d'accès aux services de base à des niveaux proportionnels à l'importance et aux moyens de la population. Pour relever ce défi, il reviendrait à coller les investissements à la croissance démographique. Ainsi, doit-on chercher à surmonter les obstacles liés aux coûts élevés des matériaux de construction, du financement, des parcelles et de mise en oeuvre pour enfin satisfaire la demande toujours plus élevée que l'offre.

L'offre de parcelles étant un préalable, le seul cas de Gasenyi (1991) a enregistré 3 265 demandes pour 490 parcelles disponibles, soit un taux de couverture de la demande de 15%.

La situation est actuellement plus dure. La demande non satisfaite est plus importante suite aux effets combinés du ralentissement de la production des parcelles et l'exode des populations rurales vers la ville. L'urbanisation est très rapide même si elle est l'une des plus faibles du monde, soit 9,7%. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande des services et équipements urbains engendre de ce fait une pression sur les infrastructures existantes. « En plus de l'accroissement résultant de la fécondité toujours élevée et d'une mortalité en baisse, l'exode rural est un facteur qui accélère cette urbanisation de la population à tel point qu'on assiste à une urbanisation de la pauvreté »^14(*).

Cette inadéquation de l'offre et de la demande de logements date de longtemps. La promotion immobilière a commencé au Burundi avec le souci de loger gratuitement les fonctionnaires de l'Etat. Plusieurs opérations immobilières de différents standings ont été réalisées dans les quartiers de Bujumbura. Dès 1974 déjà, la demande de logements dépassait de loin l'offre disponible ; ce qui amena à la création de l'ONL qui disparu vite faute de moyens. L'expérience de la location vente de la SIP ne permit non plus à couvrir la demande.

La création du FPHU et la mise en place de la politique nationale d'habitat ont suscité un regain d'intérêt dans le secteur. Jusqu'en 1993, seule une superficie de 377 ha a été aménagée pour 4 857 parcelles viabilisées et commercialisées par la SIP et l'ECOSAT. Ceci correspond en moyenne à une production de 1000 parcelles par an ce qui est a priori insuffisant.

Nous constatons à travers ces estimations que le déficit en logement est très important atteignant plusieurs dizaines de milliers, soit 69 660 en 2003. Signalons que la réduction du déficit en 2006 est due, non à la satisfaction améliorée, mais plutôt à la modification de la taille du ménage passant de 5 à 8 personnes par ménage. Cette crise du logement a certes des conséquences sur le traitement des ordures ménagères et des eaux usées créant des zones d'insalubrité et un entassement des individus dans les zones périurbaines.

Pour satisfaire cette demande, dans les conditions de la croissance moyenne de 7% par an de la population urbaine, avec un nombre de 2 ménages par logement dont la taille est fixée à 5 personnes, on devrait aménager 855ha et construire 26 365 logements par an en milieu urbain.

II.2. Théorie sur la sélection et le contrôle des investissements

a. Notion d'investissement, ses caractéristiques et ses facteurs d'analyse

Selon une acception plus large, investir consiste à échanger des dépenses actuelles ou prochaines (flux de dépenses) contre des recettes futures (flux de recettes). Les deux séries de flux de liquidité constituent un investissement si et seulement si l'existence des recettes dépend nécessairement de la décision de consentir aux dépenses. Les investissements sont alors caractérisés par une combinaison optimale entre la rentabilité attendue et le risque mais aussi du caractère de nécessité ou d'urgence ainsi que la contrainte financière.

La décision d'investir est donc très importante et difficile avec un coût d'erreur qui peut être irréparable. Certains facteurs sont pris en compte dans l'analyse des investissements. Il s'agit des sorties de liquidités, les flux de liquidités périodiques ainsi que les flux de valeurs résiduelles et le facteur fiscal.

b. Choix des investissements et sélection des moyens de financement

L'allocation des ressources rares et onéreuses est un problème fondamental de toute activité économique. L'entreprise est le cadre dans lequel s'exerce en particulier ce choix. Cette décision fondamentale assure depuis la création de l'entreprise, son développement et préserve son autonomie.

La monnaie étant rare et onéreuse ; C'est pourquoi investissement et financement sont très étroitement associés. La décision financière porte sur le couple « emploi de fonds »/ « collecte de fonds »^15(*). Cette décision consiste en un choix de détention d'actifs (physiques ou financiers) ou la détention de la monnaie.

Le choix est rendu plus complexe s'il est fondé, non sur des ressources disponibles mais des fonds à collecter. Les combinaisons de choix d'investissement peuvent concerner le court, le moyen ou le long terme.

L'investissement de long terme est alors la décision la plus importante et complexe. Elle met en cause, en même temps la rentabilité, la liquidité et le coût du financement.

Le logement qui est une composante de l'habitat se retrouve dans ce choix. Il se concurrence donc avec d'autres investissements qui se caractérisent par des durées de vie, des tailles et des conditions de réalisation moins exigeantes.

c. Concepts théorique sur la rentabilité

L'élaboration de ce travail est pour nous une occasion de satisfaire

une curiosité scientifique sur ce thème préoccupant mais peu exploité.

La rentabilité est un concept fondamental voire indispensable dans la mesure où l'existence d'une activité ou une entreprise en dépend. « Le succès ou l'échec d'une entreprise sont appréciés à travers son aptitude à honorer ses dettes et faire des bénéfices »^16(*). La rentabilité s'applique à toute action mettant en oeuvre des moyens. Elle est exprimée par le rapport entre le résultat obtenu et les moyens engagés. Etudier la rentabilité d'une entreprise c'est apprécier son aptitude à dégager des profits. Elle est le témoin principal de la performance financière de l'entreprise et constitue un objectif fondamental comme l'écrit MOISSON. « Avoir une entreprise rentable est un devoir essentiel pour un chef d'entreprise »^17(*).

En outre, au-delà des objectifs de pérennité et de croissance, le but final poursuivi par les propriétaires est d'assurer par le biais des entreprises qu'ils contrôlent, leur propre enrichissement. Ainsi, de par son importance, la rentabilité doit être régulièrement suivie au cours de la vie de l'entreprise. Autrement dit, tous les partenaires ont les yeux fixés sur la rentabilité pour continuer à collaborer avec elle. Notons qu'il existe plusieurs types de rentabilité (financière, économique, commerciale...) qui peut prendre la forme prévisionnelle ou réelle. Nous allons nous intéresser à la rentabilité économique et financière réalisées ex-post.

II.3. Analyse de la rentabilité du logement urbain

II.3.1. Le produit logement et ses éléments de coût de revient

La catégorisation de ce bien tient compte à la fois du degré d'équipement du quartier dans lequel est implanté l'immeuble servant de logement ainsi que les matériaux de construction et la qualité du travail utilisés. Nous distinguons de ce fait, les logements traditionnels ou faible standing ; les logements moyen standing et en fin les logements haut standing.

Le coût de revient de chaque type de logement est donc un élément fondamental dans l'analyse de rentabilité. Il tient compte :

· Des dépenses avant la construction : terrain (frais d'acquisition, viabilisation, registre foncier, notaire etc.)

· Dépenses liées à la construction : coût de construction (matériaux et technologie utilisée), aménagement extérieur, etc.

· Dépenses liées aux taxes, frais généraux et financiers : autorisation de bâtir, taxe équipement collectif, droit de raccordement des services industriels, honoraires des géomètres etc.

Avec l'épuisement des terres domaniales et l'exploitation des terrains marginaux, le coût d'acquisition et de viabilisation des parcelles monte actuellement en flèche.

Ces travaux d'aménagement comprennent la voirie et l'assainissement (voirie primaire, voirie secondaire et voirie tertiaire) et les ouvrages de franchissement qui sont en fait des dalletes d'accès à chaque parcelle produite. Le prix de la parcelle sera déterminé par montage financier incorporant la partie non cessible réservée aux équipements collectifs dont les écoles, les terrains de jeu, les espaces verts, les câbles de haute tension, etc.

II.3.2. Présentation des méthodes d'analyse de la rentabilité

Comme déjà mentionné, l'étude de la rentabilité met en relation les résultats et les moyens investis pour leur réalisation. Cette analyse peut utiliser des méthodes courantes et/ou dynamiques. Parmi les méthodes courantes, on trouve les méthodes comptables ; la méthode de la période de recouvrement ( pay back period), etc. cette dernière favorise les investissements de CT aux dépens de ceux de LT. La prise en compte du facteur temps est partielle du fait que les échéanciers postérieurs à la période de récupération sont omis.

- Les méthodes comptables qui attirent notre attention sont ici la rentabilité financière et la rentabilité économique. Celles-ci tiennent en compte l'ensemble des activités de l'entreprise.

*La rentabilité financière appelée aussi rentabilité des fonds propres s'exprime par le ratio :

^18(*) où

: Rentabilité financière ;

Bénéfice Net ;

Fonds Propres. C'est à travers cette analyse de rentabilité financière que l'on met en exergue l'effet de levier qui traduit l'impact de l'endettement sur la rentabilité des fonds propres.

*La rentabilité économique appelée aussi rentabilité des capitaux investis permet quant à elle d'apprécier le résultat de gestion abstraction faite des éléments spécifiques au financement et au facteur fiscal. Elle est donnée par la formule suivante :

^19(*) où

bénéfice avant intérêt et impôt ;

= Rentabilité des Capitaux Investis.

- Les méthodes dynamiques sont essentiellement la Valeur Actuelle Nette (VAN), le Taux de Rentabilité Interne (TRI) et le délai de récupération utilisant les valeurs nettes actualisées.

Elles sont généralement employées pour étudier la rentabilité des projets pris isolement. Ces méthodes de la VAN et du TRI reposent sur des hypothèses implicites de réinvestissement systématique respectivement au coût du capital et au taux de rentabilité interne.

*La VAN qui va nous intéresser le plus est une somme algébrique des valeurs nettes actualisées des flux associés au projet. Elle est donnée par la formule suivante :

Où

: flux nets de trésorerie;

: taux d'actualisation ;

: la dernière année de l'exploitation. Lorsque les cashs flows nets sont constitués de revenus périodiques constants et réguliers, la formule suivante est aussi valable.

ou encore :

^20(*).

Dans l'analyse, la VAN est comparée à zéro. Une VAN négative signifie que le projet n'est pas rentable ce qui conduit naturellement au rejet dudit projet. Une VAN nulle signifie que le projet fait gagner juste ce qui est exigée par le bailleur. Une VAN positive quant à elle indique un surprofit. C'est le surplus que l'investisseur espère dégager d'une série de revenus futurs après avoir rémunéré le capital investi à un taux déterminé et après l'avoir totalement remboursé. Quant au taux d'actualisation à utiliser, c'est le coût minimum de chaque unité de capital investi ; et généralement on prend le coût de refinancement des capitaux à moyen et long terme.

*Le TRI est le taux d'actualisation qui rend égale à zéro la VAN des flux de trésorerie associés à un projet y compris l'investissement initial et la valeur résiduelle. Ce taux est obtenu en recourant soit aux itérations successives, soit par interpolation linaire pratiquée entre deux bornes de signes contraires de la VAN. Le TRI pourra être inférieur, égal ou supérieur au coût du capital retenu. Le projet sera suffisamment rentable si la valeur du TRI est supérieure à l'exigence minimum de rentabilité (taux d'actualisation) et la VAN doit être aussi positive. Ainsi, le projet sera accepté et rejeté dans les autres cas.

*Quant à la méthode de période de récupération, BIERMAN.H et SMIDT.S définissent cette période comme étant la durée au bout de laquelle le flux de fonds net procuré par un investissement devient égal à la dépense initiale.

Cette méthode qui n'est pas en principe dynamique peut cependant être utilisée dans l'analyse dynamique par utilisation des flux actualisés.

II.3.2.1 Analyse de la rentabilité par les méthodes comptables

II.3.21.a Evolution de la rentabilité financière de la SIP, de l'ECOSAT du

FPHU

Notons de prime abord que ce type de rentabilité intéresse les actionnaires et montre en fait l'efficacité des fonds propres. Le tableau suivant montre son évolution dans le temps. Les Fonds Propres (FP) et le bénéfice Net (BN) sont exprimés en BIF.

Tableau n° 13: Evolution de la rentabilité financière de la SIP, ECOSAT et FPHU

		1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
SIP	BN	-84.477	-89.628.238	-35.384.513	-6.865.450	64.166.221	97.120.790	125.774.870	195.983.018	57.223.397	76.859.876	9.582.532
	FP	867.726.967	715.248.372	619.013.265	740.606.184	761.658.551	1.319.270.147	1.046.819.342	1.312.222.493	1.216.469.352	1.192.512.030	125.1490.234
	Rfi	0,00	-0,13	-0,06	-0,01	0,08	0,07	0,12	0,15	0,05	0,06	0,01
ECOSAT	BN	-39.688.679	-55.624.237	20.122.673	-	-	167.240.730	89.286.945	86.984.622	70.124.266	225.269.144	37.493.807
	FP	342.823.532	147.495.685	146.888.936	-	-	-	96.043.008	185.329.953	497.132.735	545.368.208	728.327.231
	Rfi	-0,12	-0,38	0,14	-	-	-	0,93	0,47	0,14	0,41	0,05
FPHU	BN	22.519.862	102.638.375	68.496.039	384.101.114	294.847.598	502.146.573	463.146.573	480.065.997	460.805.826	553.704.924	536.940.539
	FP	1.221.754.229	1.165.952.220	1.289.726.909	2.982.729.459	2.365.759.736	3.206.219.219	310.310.647	3.670.338.953	4.008.672.817	4.302.110.720	4.632.194.756
	Rfi	0,02	0,09	0,05	0,13	0,12	0,16	0.149	0,13	0,11	0,13	0,12

Nous constatons que les sociétés sous étude ont enregistré des résultats financiers très faibles et variant très sensiblement sous l'effet du niveau d'activité et de la marge bénéficiaire. Pour la SIP et l'ECOSAT, ces résultats sont très faibles voire négatifs pour les premières années étudiées. Cette situation est liée aux effets de la crise et de l'embargo. L'insécurité grandissante, la dégradation du pouvoir d'achat n'ont pas permis à l'ECOSAT de vendre le peu de parcelles produites à cette époque.

Le FPHU qui a connu des résultats positifs depuis d'ailleurs son existence, a des produits dominés par les intérêts sur les opérations avec la clientèle et surtout les crédits de LT. Les principales charges demeurent aussi des charges financières, les dotations aux provisions et les frais du personnel.

Cette bonne santé financière du FPHU reste donc tributaire d'une intense activité, d'un effort soutenu de recouvrement ainsi que la maîtrise des charges d'exploitation (voir rapport d'audit de MCG juin 2008).

II 3.2.1.b. Analyse de rentabilité économique de la SIP, l'ECOSAT

et du FPHU

Comme dit précédemment, l'autre forme de rentabilité est la rentabilité économique.

La rentabilité économique est donc sous forme de ratio qui est un rapport raisonnable entre deux grandeurs. Cette mesure appelée aussi rentabilité des capitaux investis est plus significative et traduit également l'efficacité des capitaux investis au sens purement économique.

Le total de l'actif ainsi que le bénéfice avant intérêt et impôt sont exprimés en BIF.

Tableau n° 14 : Evolution de la rentabilité économique de SIP, ECOSAT et FPHU

		1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
SIP	BavIT	39.132.268	-49.935.947	29.964.310	30.812.871	131.027.384	116.475.209	35.155.257	212.150.728	106.831.267	133.214.925	106.101
	Actif	3.222.500.047	290.645.677	2.923.016.191	3.170.726.733	244.642.669	328.7079.862	3.241.327.600	2.929.440.226	2.774.419.532	3.860.536.853	3.449.009.692
	RCI	0,012	-0,172	0,010	0,010	0,536	0,035	0,011	0,072	0,039	0,035	0,000
ECOSAT	BavIT		-55.953..237	33.073.009			304.406.308	161.268.305	135.149.689	111.769.250	347.614.222	38.717.799
	Actif	997.409.779	940.375.532	992.620.075			287.1452.007	2.483.494.881	2.382.539.005	3.139.597.069	2.297.176.623	1.409.368.824
	RCI		-0,060	0,033			0,106	0,065	0,057	0,036	0,151	0,027
FPHU	BavIT	118.840.164	161.331.346	150.761.486	493.447.323	450.700.895	757.622.090	484.733.146	705.622.124	685.963.963	810.471.983	836.215.667
	Actif	3.461.689.424	3.789.823.934	4.112.516.786	6.033.125.469	5.785.660.929	6.804.200.443	7.249.353.514	8.253.194.049	8.462.172.189	8.901.870.005	11.264.583.182
	RCI	0,03	0,04	0,04	0,08	0,08	0,11	0,07	0,09	0,08	0,09	0,07

Il ressort du tableau précédent que la rentabilité économique des sociétés étudiées a été toujours faible surtout durant les deux premières années. Après cette période de crise qui a paralysé l'activité de ces institutions, cette rentabilité s'est relevée dès 1998 connaissant toujours des fluctuations liés aux perturbations du rythme d'activité irrégulier. Le taux moyen de rentabilité économique au cours des onze années analysées se situe à 4% pour la SIP et 5,6% pour l'ECOSAT et 8% pour le FPHU. A ce niveau, on peut déjà confirmer notre deuxième hypothèse qui dit que: « La rentabilité du logement urbain n' est pas suffisante et acceptable ».

Economiquement, ce taux signifie que chaque unité monétaire investie génère 0,04 ; 0,056 et 0,08 unités monétaires respectivement pour la SIP, ECOSAT et le FPHU. Cette rentabilité est donc très faible compte tenu du taux d'inflation et des rendements alternatifs (placements, bons de caisse, etc).

Après avoir étudié la rentabilité globale de l'entreprise, il paraît judicieux d'étudier la rentabilité par type de projet.

A titre illustratif, nous procédons ci-après à l'analyse de rentabilité de quelques projets promus par la SIP

II.3.2.2.a. Projet GIKUNGU (location- vente)

Ce projet concerne la construction des immeubles dits 56 et 48 logements situés à Mutanga Nord. Les 56 logements ont été construits par les bénéficiaires sur financement et encadrement de la SIP. Les 48 logements destinés aussi à la location vente, ont été construits par la SIP elle-même avec 21 studios destinés à la location simple actuellement loués pour 85000BIF.

Le projet a été réalisé avec un coût global de 267 millions remboursables en 20 ans dont 224 millions du capital coûtant 11.61% d'intérêt et 43 millions pour 15% d'intérêt. Le coût moyen pondéré du capital s'établit donc à 12,15% par an. Les conditions de remboursement sont ci après reprises.

Les mensualités comprennent, en plus de l'amortissement du principal et des intérêts, les cotisations de prime d'assurance (347), les frais de gestion (550) et d'entretien (2110).

Pour une étude objective de ce cas de location vente, on a essayé d'écarter les studios en location simple pour lesquels le financement était cumulé. On se fixe donc une clef de répartition de l'investissement qui tient compte de la superficie bâtie. Chaque logement des 56 est bâti sur 71,5m²; chaque appartement sur 58,5m² tandis que un studio couvre 31,35m²bâtis. Ainsi, L'investissement en location vente revient à 243 670 970 BIF.

La Valeur Actuelle Nette (VAN) qui est la méthode privilégiée dans notre étude est la somme algébrique des valeurs actualisées des flux nets de trésorerie associés au projet. Notons que le taux d'actualisation retenu est le coût unitaire moyen pondéré du capital, soit 12,15%. La période d'étude est de 20 ans correspondant à la durée contractuelle de location vente. Les flux nets sont actualisés à la date butoir du projet, soit 1992 et analysés du point de vue purement économique.

Source : Service de la régie de gestion du patrimoine/ SIP ; Calcul de l'auteur.

A travers ce tableau, nous constatons que le projet génère ceteris paribus, une valeur actuelle nette ou un surprofit de 54 714 518 BIF, soit un indice de profitabilité de 22%. Le délai de récupération qui tient compte de l'éloignement des échéanciers serait alors d'environ 11ans 7 mois. Le projet est apparemment rentable si on se fie à ces calculs, avec un TRI de 16,3% déterminée par interpolation linéaire. Notons cependant que ce projet a été réalisé dans un cadre spécial bénéficiant de conditions de faveur dont notamment la bonification d'intérêts, les subventions et sa gestion par un service public à un coût presque gratuit, soit 550BIF par mois, (voir flux d'investissement en annexe IV). La valeur résiduelle des immeubles équivalente au prix de cession aux bénéficiaires après 20 ans est nulle. Leur valeur marchande déterminée éventuellement par expertise peut néanmoins être très élevée voire supérieure à la valeur initiale.

Nous pressentons que le projet était réalisé, non dans un but de réaliser des profits financiers, mais plutôt dans un but purement social et économique, sinon, il serait irrationnel que les simples studios en location simple soient payés plus chers que les logements complets en location vente. De là, nous soulignons le critère rationnel et pertinent d'arbitrage entre la location simple et la détention de sa maison financée par un crédit dans ces conditions. Cet arbitrage compare simplement les mensualités exigibles par cas. Le cas précédent étant réalisé dans des conditions hors marché, il semble judicieux d'analyser un cas de rentabilité des immeubles aux conditions du marché.

II.3.2.2.b Projet Immeuble-extension OUA (Location simple)

L'opération qui nous intéresse est celle réalisée en 1999 et dénommée « Projet Immeuble-extension OUA ». L'investissement a coûté 314 508 893BIF, financé en totalité par les fonds propres à la SIP. Ce projet a permis de construire 17 Appartements et 24 Studios loués ordinairement.

Dans notre étude, les cashs flows sont constitués de loyers. Pour déterminer le taux d'actualisation, nous utilisons le taux moyen débiteur appliqué par les institutions financières à l'époque. Ce taux était de 14,8^21(*). L'étude se fera pour une durée de vie moyenne déduite des données sur le taux d'amortissement des immeubles appliqué par la SIP qui est de 4%, soit 25 ans. Nous allons poser une condition « forte », ceteris paribus, de toutes les variables. Les charges de gestion pourraient être déterminées par une comptabilité analytique qui n'est pas d'usage à la SIP. Nous nous sommes alors donnés une clef de répartition forfaitaire. Dans cette hypothèse, les loyers contribuent à la rémunération des charges à hauteur de leur importance proportionnelle dans le total des produits. A cet effet, les loyers représentent 32% des recettes de la SIP. Rapportées aux produits, les charges résultantes consomment 40% des produits. Les flux nets sont actualisés à la date de 1999.

D'après les résultats de ces calculs, nous constatons que le projet est très peu rentable avec un indice de profitabilité de 0,05, soit 5% ; ce qui signifie que chaque franc investi dans le projet génère un surplus de 0,05 unités de BIF.

Le délai de récupération qui tient compte de l'éloignement des échéanciers dans le temps sera très long, soit 18 ans 2 mois. Le TRI quant à lui est aussi faible, soit 15,7 pour cent. De surcroît, les charges sont vraisemblablement sous estimées ce qui est fréquent dans les services publics.

En tout état de cause, cette rentabilité demeure alors faible compte tenu surtout du volume des fonds mobilisés dans ce genre de financement et des rendements alternatifs.

II.3.2.2.c. Projet KIGOBE Sud (vente au comptant des immeubles)

Le projet concerne la construction et la commercialisation directe de logements en deux lots de 52 appartements. Le premier lot est constitué de 26 appartements de superficie bâtie égale à 99,9 m²chacun et dont le prix était fixé à 37 781 602F.

Le deuxième lot est constitué également de 26 appartements de superficie bâtie de 84,36 m²chacun et dont le prix était fixé à 31 588 265 BIF. La réalisation de ce projet a coûté 1 178 353 369BIF, financée à moitié par des fonds propres de la SIP et l'autre moitié par une institution financière, le Schelter Africa, basée au KENYA. Le montant de l'emprunt se chiffrait à 800 000 de dollars américains Le taux d'intérêt traduit en monnaie burundaise était relativement abordable, soit 8% d'intérêt par an. Le terme du financement était pourtant réduit à 3 ans. Les intérêts seuls atteignaient 122 000 dollars américains.

Dans cette étude, on n'a pas pu utiliser la VAN comme énoncé dans la présentation des méthodes. On s'est heurté à un manque de données et l'analyse compare tout simplement les prix de vente et le coût du projet.

Nous remarquons que le taux de marge commerciale n'est pas suffisant surtout que le projet a durait plus que prévu et qu'il a connu aussi un problème de commercialisation. Ceci peut engendrer des problèmes de remboursement faisant courir des risques de sanction.

Ainsi, la SIP est-elle obligée à revoir les conditions de vente. Le prix d'un appartement de 99,9m² fut porté à 39307978 F ; celui de 84,36 m²à 32 864 430F. Les modalités de paiement furent aussi modifiées. L'acquéreur doit payer au comptant 50% du prix, le reste payable en 5 ans avec 18% d'intérêt sur le restant dû.

Dans ce cas, la mensualité de remboursement atteint 417 271 BIF, chose qui limite toujours l'accès à ces logements. Cette période de remboursement courte tire sa cause dans les conditions de financement des bailleurs de fonds amont.

Tout au long de ce chapitre qui a servi d'étude de la rentabilité du logement urbain, nous avons constaté et montré que l'offre du logement se fait à coût élevé du capital et des parcelles avec un niveau de production faible. Du côté de la demande, elle est très importante avec une population en croissance exponentielle. Ceci conduit à un déficit de logement et une hausse des loyers qui ne cesse pas de créer des distorsions pour les locateurs à faibles revenus.

Malgré cette demande importante, le secteur du logement n'intéresse pas les investisseurs eu égard aux fonds requis pour un tel investissement et compte tenu également de la rentabilité escomptée.

En effet, la rentabilité du logement est très faible compte tenu des fonds nécessaires à ce genre d'investissement et compte tenue des rendements alternatifs. Les bailleurs potentiels, toujours en quête du mieux payant ne sont pas de ce fait attirés par le secteur.

Le rôle économique et social du logement devrait inciter cependant les pouvoirs publics à rendre le secteur de l'habitat plus attrayant et rentable en agissant essentiellement sur l'offre foncière et le financement qui sont le noeud de la crise du logement ainsi que la restructuration du secteur immobilier.

Des mesures fiscales et douanières innovantes et incitatives devraient être envisagées pour rendre ce secteur, un pôle d'intérêt économique et social plus rentable et attrayant.

CHAPITRE III : ANALYSE CRITIQUE DU FINANCEMENT DU

LOGEMENT URBAIN

III.1. La politique monétaire et le crédit logement

La politique de financement du logement est constituée par les dispositions de la politique monétaire, la loi bancaire et la loi fiscale en matière de financement de l'habitat urbain. La politique monétaire est donc l'ensemble d'actions par lesquelles l'autorité monétaire agit sur l'offre de monnaie dans le but de remplir ses objectifs de stabilité des prix. Elle tâche également d'atteindre les autres objectifs de politique économique : la croissance ; le plein emploi et l'équilibre extérieur.

L'économie burundaise est donc confrontée à un déséquilibre structurel de la balance des paiements. Ceci conduit à une baisse continuelle du niveau des réserves en devises et une faible capacité d'approvisionner l'économie. De même, la loi bancaire actuelle ne donne aucun traitement incitatif à l'habitat. Notons que même si l'impôt sur le revenu locatif a été allégé en 2001, l'incitation dans l'immobilier n'est pas suffisante. Le code des impôts et le code des investissements ne comportent pas des facilités substantielles spécifiques liées à l'investissement immobilier, aux produits de placement immobiliers et produits des revenus y relatifs.

Toutes les mesures facilitatrices accompagnant la politique d'habitat et d'urbanisation ont été presque complètement abandonnées. Une nouvelle politique est donc opportune. Très récemment néanmoins, l'Assemblée Nationale a adopté une loi exonérant les ventes de terrains et de bâtiments, de la taxe de transaction et de mutation. Nous allons voir dans la suite, les actions de financement opérées dans le secteur.

III.2. La place de l'habitat dans le financement de l'économie

L'habitat est l'un des secteurs les plus fondamentaux de la vie économique et sociale d'un pays. Sa particularité est qu'il exige des fonds importants mobilisés pour une longue période avec une rentabilité financière faible.

Le tableau suivant nous montre l'ensemble de crédits octroyés à l'économie selon leurs termes par le système financier burundais.

Libellé	Total crédits	crédits CT	Crédits MT	Crédits LT
1990	31 840,6	23 123,8	4 677,70	4 039,1
1991	40 123,7	29 331,5	5 905,10	4 887,1
1992	42 163,9	28 759,9	6 708,20	6 695,8
1993	46 721,4	30 709,5	8 145,70	7 866,2
1994	51 062,4	35 757,6	7 861,50	7 443,3
1995	48 923,7	33 572,0	6 522,50	8 829,2
1996	57 176,1	40 764,5	8 195,30	8 216,3
1997	58 879,5	44 263,7	6 852,40	7 763,4
1998	71 323,6	58 427,6	7 159,30	5 736,7
1999	89 445,4	74 518,8	8 895,40	6 031,2
2000	122 651,0	102 371,9	14 365,40	5 913,7
2001	137 177,0	113 740,2	17 999,80	5 437,0
2002	175 064,0	146 224,5	23 253,30	5 586,2
2003	180 703,6	147 227,7	28 139,20	5 336,7
2004	179 782,8	143 585,2	31 627,60	4 570,0
2005	174 172,8	138 857,5	30 875,90	4 439,4
2006	215 226,2	170 825,4	38 604,70	5 796,1
Total	1 722 437,7	1 362 061,3	255 789,00	104 587,40
%	100	79	15	6

Source : BRB : Rapports annuels, Evolution des risques du système financier.

Graphique n° 3 : Evolution de crédits à l'économie selon le terme

Au regard de ce graphique, il ressort clairement que le crédit de LT occupe une part très minime dans l'ensemble du crédit à l'économie, soit 6% du total des crédits accordés. Notons que c'est ce type de crédit que pourrait bénéficier efficacement le logement. Encore, l'habitat ne tire pas profit de l'essentiel de cette maigre part du crédit de LT. Il n'en gardera que moins de 6% seulement des crédits totaux comme le montre le tableau n°1. Le reste du crédit à l'économie est constituée de crédits commerciaux à 79%.

De ce qui précède, nous pouvons d'ores et déjà confirmer notre deuxième hypothèse : « Le système de financement du logement s'avère inadéquat et inadapté ». Les causes avancées de cette réticence sont la rareté des ressources de longue durée, les difficultés de refinancement ainsi que les exigences que la B.R.B impose aux Etablissements Financiers en matière de respect des ratios prudentiels. D'autres éléments confirment également cette deuxième hypothèse.

III.3. La place des banques commerciales dans le financement du logement

Dans la politique nationale de l'habitat de 1989, le gouvernement du Burundi avait signé, en guise de mesures d'accompagnement, un accord avec l' Association des Institutions Burundaises de Financement du Développement (AIBFD) quitte à permettre une bonne application de cette politique. Ces institutions s'étaient engagées à financer l'habitat à un taux de 11,5% à condition que ces prêts soient mobilisables auprès de l'institution d'émission à un taux de refinancement de 8,5%.

Toutefois, le refinancement automatique fut vite supprimé par la BRB et notifié aux institutions financières dans sa lettre D₁ 273/93. Notons que ce genre de financement qui était conventionnellement opéré dans le cadre spécifique de la politique nationale de l'habitat a complètement changé. Ce tableau nous montre la part du crédit accordé au secteur de l'habitat par les banques commerciales.

Tableau n° 20 : Crédit à l'habitat accordé par les banques commerciales (en MBIF)

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

Crédit à l'habitat

BANCOBU %

Total

224 020

2,79

9 164 055

238 615

2,6

9 164 055

294 541

2,98

9 873 596

282 155

2,89

9 759 225

235 232

2,38

9 876 306

208 704

2,35

8 897 560

184 240

2,01

9 187 293

Crédit à l'habitat

BCB %

Total

296 143

4,26

6 947 123

296 362

3,5

8 471 166

387 715

4,59

8 451 775

470 501

4,84

9 727 646

510 201

4,77

10 706 888

415 694

2,96

14 031 469

404 590

3,05

13 252 741

Crédit à l'habitat

BBCI %

Total

26 758

3,4

785 929

55 597

4,43

1 255 464

128 423

5,46

2 351 190

155 247

7,49

2 072 945

187 289

14,17

1 322 050

175339

13,13

1 363 751

196 824

13,05

1 508 725

Crédit à l'habitat

IBB %

Total

6 249

0,27

2 284 392

28 630

0,04

3 035 685

97 192

4 860 834

Source : BRB, service crédit : Etat de risque et de crédit bancaire ; calcul de l'auteur.

Nous constatons à travers ce tableau que la BCB a été leader des banques commerciales dans le financement de l'habitat. Le montant de crédits qu'elle accorde dépasse celui des autres banques. La BBCI quant à elle consent à l'habitat, une part importante de son crédit.

Nous remarquons cependant que l'intervention des banques commerciales demeure marginale même avant la suppression du refinancement automatique des crédits consentis à l'habitat. Actuellement, elles accordent à titre exceptionnel les crédits immobiliers. Ceux-ci sont rarement sinon jamais sociaux. Ils sont plutôt spéculatifs à moins qu'ils ne soient des crédits de notoriété. Dans l'ensemble des banques commerciales, la source du tableau précédent nous indique que de 2001 à 2006, le crédit à l'économie est en moyenne 7% pour l'habitat et 63% pour le secteur commercial.

Nous concluons donc que l'habitat est très faiblement financé par le système bancaire. Le problème de mobilisation des ressources adaptées au financement de l'habitat repose sur le sacro-saint principe de la concordance des échéances et se heurte aux difficultés ci-après :

§ Le portefeuille des banques : les banques sont limitées par leurs capacités au financement à trouver des ressources longues. Une grande partie de leurs portefeuilles est constituée de dépôts à vue. Elles ne peuvent donc accorder des financements longs ;

§ Les contraintes liées au risque de change qui handicapent la mobilisation de ressources au niveau international.

III.4. Le rôle des établissements financiers dans le financement de l'habitat

Ce rôle est attribué à l'Etat qui reste encore l'initiateur et principal actionnaire.

Ainsi, pour mettre en oeuvre une politique de l'habitat urbain, l'Etat a mis en place des établissements de financement du développement dont le FPHU spécialisé dans l'habitat urbain. Les initiatives de ce dernier ont relayé les actions de l'INSS ; de l'Office Nationale de Logement (ONL) ainsi que celles de la SBF ; la BNDE ; la CADEBU et la CAMOFI.

Notons également que l'ECOSAT qui est aménageur de terrains, accordait des crédits de parcelles et d'achat de matériaux de construction destinés aux groupes sociaux. La SIP quant à elle qui est promoteur immobilier consentait des crédits surtout dans les opérations de location-vente. Ces deux fonctions (technique et financière) furent séparées par la création du FPHU pour enfin conduire à une efficacité meilleure. Nous nous intéressons aux actions de financement menées par la SBF ; la BNDE et le FPHU.

III.4.1. Le rôle de la SBF dans le financement de l'habitat

Société anonyme d'économie mixte, la SBF a été créée en décembre 1981. La SBF intervient entre autre dans les opérations répondant aux critères de rentabilité, de développement économique et de création d'emploi.

La SBF intervient par octroi de prêts divers en faveur des secteurs de l'économie en l'occurrence :

La SBF est devenue une banque commerciale depuis le 03/09/2002, et commença ses activités de banque le 15/07/2003. Son capital qui était de 630 millions de BIF fut également porté à 860 millions et se répartit comme suit :

Nous remarquons que l'Etat y maintient une influence importante directe par ses actions mais aussi indirecte, par le biais des entreprises publiques qu'il contrôle et qui ont des actions dans le capital de la SBF. Depuis peu de temps, la SBF a été rachetée par ECOBANK.

Depuis sa création, la SBF a mis un accès particulier sur le financement de LT. Les crédits à l'habitat accordés par la SBF en faveur des sociétés et des particuliers concernaient pour la plupart l'habitat social. Le tableau infra mentionné illustre le volume des crédits accordés à l'habitat par la banque, en

Graphique n°4 : Evolution du crédit habitat consenti par la SBF

A partir de ce graphique, nous observons une grande fluctuation de l'évolution du crédit habitat accordé par la SBF. Dès l'origine jusqu'en 1993, le crédit était faible, soit 3,5% de moyenne malgré le refinancement automatique. Ceci trouve son explication dans l'instabilité du taux appliqué par la banque centrale dans ces opérations de refinancement.

A partir de 1993, l'ensemble du crédit à l'économie a fortement chuté et a fortiori le crédit immobilier aussi.

A partir de 1997, nous constatons une reprise qui s'explique par l'engagement pris par la SBF à financer le secteur immobilier à usage professionnel (bureaux ; écoles ; hôpitaux).

III.4.2. Le rôle de la BNDE dans le financement de l'habitat

La Banque Nationale de Développement Economique (BNDE), est un établissement financier au sens de la loi n°1/017 d'octobre 2003 portant réglementation des banques et établissements financiers. Dans son objet social lui assigné par ses fondateurs, la banque a entre autre missions:

Ø Concourir au développement économique et social du Burundi par son intervention soutenue dans le financement des opérations des secteurs agricole ; agro-industriel ; industriel ; artisanal et tourisme ; habitat ; etc.

Ø Mobiliser des ressources extérieures via la coopération bilatérale et multilatérale avec éventuellement l'aide des actionnaires étrangers et de l'Etat.

Nous constatons que l'Etat du Burundi est le principal détenteur du capital (40,9%) suivi de la BCB (14,47%) et les institutions étrangères.

La BNDE est l'une des institutions financières qui ont maintenu leurs actions en faveur du financement de l'habitat.

Toutefois, sa forme d'intervention a fondamentalement changé compte tenu essentiellement du taux d'intérêt exigé et du terme actuellement admis.

Ce tableau nous montre la part du crédit habitat sur le total de crédits accordés à l'économie par la BNDE.

Année	Total crédit	Crédit immobilier	Pourcentage
1989	1 178,7	273,8	23,2
1990	1 800,8	123,6	6,9
1991	1 648,9	269,9	16,4
1992	1 221,2	110,1	9,0
1993	1 958,9	98,4	5,0
1994	2 067,5	81,0	3,9
1995	2 541,2	176,0	6,9
1996	1 088,2	8,9	0,8
1997	1 859,0	36,0	1,9
1998	2 403,5	112,4	4,7
1999	2 798,4	183,5	6,6
2000	4 276,2	127,6	3,0
2001	6 420,4	393,8	6,1
2002	4 886,9	294,0	6,0
2003	5 197,0	46,9	0,9
2004	6 281,0	139,2	2,2
2005	2 970,9	235,0	7,9

Graphique n°5 : Part du crédit habitat consenti par la BNDE

De l'analyse du tableau précédent et du présent graphique, nous constatons que la BNDE finance faiblement le secteur sous étude.

Toutefois, l'année de plus grande performance a été celle de 1989 où la part du crédit immobilier a atteint 23,2%. La grande contre performance est observée en 1996 avec seulement 0,8% du crédit à l'habitat dans le total de crédits consenti par la BNDE.

Signalons à toutes fins utiles que la BNDE a actuellement rompu tout genre de crédit habitat de LT. Son action dans le financement de l'habitat n'est plus qu'exceptionnelle et dominée par le crédit d'achèvement exclusivement consenti pour le CT. Nous allons cette fois ci focaliser notre analyse sur le financement de l'habitat urbain par l'institution spécialisée dans ce domaine, le FPHU.

III.4.3.Le rôle du FPHU dans le financement de l'habitat urbain.

III.4.3.1 Présentation du FPHU

Le Fonds de Promotion de l'Habitat Urbain (FPHU) a été créé par décret n° 100/228 du 11décembre 1989. A sa création, le FPHU était un établissement financier public à caractère commercial et industriel doté d'un capital de 100millions de BIF libéré entièrement par l'Etat du Burundi. Il s'est en suite transformé en une société mixte de droit privé le 04 mai 1993 avec un capital de 409 millions dont 13% détenu par les privés.

Actuellement, le FPHU est régi à la fois par la loi n° 1/002 du 06 mars 1993 et la loi n° 1/038 du 7juillet 1993 portant règlement des banques et des établissements financiers. Son capital s'établit à 818 millions BIF réparti comme suit :

III.4.3.2. Domaine d'intervention du FPHU

Le FPHU intervient dans le financement des opérations liées à l'habitat urbain qui sont exécutées soit par les individus, soit par les aménageurs et promoteurs immobiliers. Ces opérations peuvent concerner :

Quelle que soit la catégorie de crédit souhaité, toute personne physique ou morale qui traite avec le FPHU doit fournir certaines pièces pour obtenir un crédit. Si il s'agit d'un client particulier, il doit présenter : ses pièces d'identité, les titres de propriété/ lettre d'attribution de parcelle, une autorisation de bâtir, des devis dûment établis, une lettre qui précise l'objet et le montant du crédit, les preuves qui matérialisent le projet pour lequel le financement est requis, les fiches d'engagement bancaire, une fiche de domiciliation de revenu etc. A cela s'ajoute indispensablement la présentation des moyens de remboursement à disposition du demandeur. Ces moyens sont souvent constitués par le salaire ou toute autre revenu présentant un caractère de stabilité. En tout état de cause, ces revenus doivent être suffisant, permanent et réguliers tout au long de la période du prêt.

S'agissant d'un crédit institutionnel dominé pour la plupart par les crédits de viabilisation, le dossier de demande de crédit doit comprendre :

Une lettre de demande de crédit, un accord des services de l'urbanisme et de l'habitat pour la mise à disposition d'une zone urbaine, l'étude financière et technique du projet de viabilisation, les bilans relatifs aux trois dernières années.

Enfin, le recouvrement se faisant sur base des produits de la vente des parcelles, le prix au m² proposé aux acquéreurs doit répondre aux critères de rentabilité.

Qu'il s'agisse d'un client particulier ou institutionnel, le déblocage de la première tranche du crédit est conditionné par l'existence de tous les documents ainsi que toutes les formalités nécessaires.

III.4.3.3 Les ressources du FPHU

-Les fonds propres dont le capital social s'élève à 818 millions ainsi que les réserves légales, les réserves libres et les réserves d'investissement ;

Le marché financier local n'étant pas très développé et non favorable au financement de LT et a fortiori à l'habitat, le FPHU mène une concurrence acharnée pour obtenir ces fonds. Parmi les concurrents, on trouve l'Etat qui finance son déficit budgétaire par l'émission des certificats de trésor qui sont plus préférés sur le marché local.

Notons cependant que pour une mobilisation effective de ressources locales, le FPHU a initié deux programmes qui sont en pleine expansion.

D'une part, le Plan Epargne Logement (PEL) et le Compte Epargne Logement (CEL) lancés en fin 2004 compte 288 abonnés et le montant cotisé atteint 832 435 750 BIF au 31 mars 2008. Les montants versés sont rémunérés à un taux d'intérêt capitalisé de 10% par an. De même le Fonds reçoit de l'épargne ordinaire qui atteint un niveau satisfaisant. Ce système d'épargne logement constitue certes, une opportunité réelle de mobilisation de fonds mais il présente a priori un inconvénient majeur qui se trouve dans la difficulté de lui préserver à LT, son équilibre ressources/emplois. Les besoins des clients étant toujours supérieurs à leur épargne, le système finirait par s'essouffler.

D'autre part, le FPHU approche les entreprises publiques et privées locales pour conclure des conventions de partenariat en matière de financement de l'habitat. Ces conventions peuvent prendre la forme de fonds de pension du personnel ou des de simples placements des ces institutions. Avec ces placements (rémunérés pour la plupart à 8%) le FPHU s'engage à consentir des prêts en faveur des agents des entreprises intéressées à des taux préférentiels (12%). Ces taux sont variables mais le fonds se réserve une marge de 4%.

Nous constatons à travers ce tableau que ce programme est en plein essor. L'année 2005 a cependant enregistré une nette diminution des placements. Ceci était dû au retrait par le FSTE de près d'un milliard, soit 733 545 626 BIF de fonds logement des enseignants pour cause de manque de parcelles promises.

L'offre foncière vient encore comme un préalable pour tout programme d'habitat urbain.

Quant aux ressources extérieures, le FPHU a toujours fonctionné avec des crédits extérieurs accordés essentiellement à l'Etat et rétrocédés en sa faveur. Avec la diminution de l'intérêt accordé au secteur de l'habitat par l'Etat, le fonds devrait essayer de s'approvisionner sur le marché financier international.

Toutefois, les conditions de ce marché sont devenues de plus en plus défavorables compte tenu de la dépréciation et la dévaluation de la monnaie burundaise comme le montre le graphique suivant.

Graphique n° 6 : Evolution du cour de change du FBu

Source : Etabli par nous même sur base des données du tableau en annexe II.

Nous constatons à travers ce graphique que la monnaie burundaise se déprécie durant toute la période étudiée. Elle commence néanmoins à se stabiliser à partir de 2004. Cette variabilité croissante par rapport aux autres monnaies les plus utilisées dans les transactions internationales, cause un sérieux problème de mobilisation de ressources sur le plan international si ce risque de change n'est pas couvert.

En effet, le FPHU octroie des crédits à des taux d'intérêt pratiquement fixes même s'ils sont en principe ajustables aux conditions amont. Notons que ces ressources extérieures surtout celles du FENU et de la Banque Mondiale sont souvent consenties à des taux annuels inférieurs à 10% avec des durées allant jusque à plus de 40 ans.

III.4.3.4. Les réalisations du FPHU dan le financement de l'habitat urbain.

Avant de présenter les réalisations de cet établissement spécialisé dans le financement de l'habitat urbain, il sied de noter la performance avec laquelle cette institution réalise son objet.

III.4.3.4.1. Quelques indicateurs de l'évolution de l'activité du FPHU

ANNÉE	Bilan	Encours de crédit	Chiffre d'affaires	Résultat à affecter
1990	845 056 178	379 906 753	42 092 359	291 573
1991	1 514 929 573	1 154 947 155	130 736 966	43 113 279
1992	2 486 481 056	2 003 432 502	227 284 768	49 767 945
1993	2 952 881 441	2 024 342 540	366 553 520	71 026 116
1994	3 339 488 876	2 598 356 026	343 871 437	75 204 536
1995	3 549 488 084	2 563 412 054	375 188 662	52 386 634
1996	3 461 689 424	2 587 189 201	321 958 558	22 519 862
1997	3 789 823 934	2 772 872 653	366 016 093	102 638 375
1998	4 112 516 786	3 244 467 204	430 837 116	68 496 039
1999	6 033 125 469	3 899 702 847	597 798 981	384 101 114
2000	5 785 660 929	4 696 680 528	721 000000	294 847 598
2001	6 804 200 443	5 047 367 627	859 611 346	502 146 573
2002	7 249 353 514	5 343 367 271	1 177 396 153	463 146 573
2003	8 253 194 049	5 522 022 205	1 076 162 055	480 065 997
2004	8 462 172 189	5 900 478 916	1 175 869 679	460 805 826
2005	8 901 870 005	6 313 968 541	1 233 244 513	553 704 924
2006	11 264 583 182	8 226 218 998	1 447 646 363	536 940 539

Il ressort de ce tableau que le FPHU réalise ses activités avec performance. Ses produits sont dominés par les intérêts sur les opérations avec la clientèle surtout le crédit à LT.

Les principales charges restent les charges financières, les dotations aux provisions et les frais du personnel.

Le résultat à affecter, le chiffre d'affaires, les encours de crédits et les bilans ont connu une évolution croissante sauf pour quelques années de 1995 et 1996 correspondant à la crise et à l'embargo. La bonne situation financière du Fonds reste alors tributaire d'une intense activité ainsi que l'effort soutenu de recouvrement et de la maîtrise des charges d'exploitation.

Toutefois, le FPHU devrait davantage mobiliser de ressources stables appropriées à financer l'habitat car la lutte est encore rude. Son statut d'établissement financier limite cette mobilisation car le FPHU ne peut pas recevoir des dépôts du public. La collecte de l'épargne volontaire pourrait donc améliorer la quantité et la qualité des ressources disponibles. La rareté de fonds stables limite en fait cette institution à financer tous les angles du secteur de l'habitat urbain.

III.4.3.4.2. Le crédit habitat par sous secteur consenti par le FPHU

Le FPHU donne du crédit spécialement pour l'habitat urbain viabilisé. Toutefois, pour diverses raisons, les sous secteurs de l'habitat ne bénéficient pas des mêmes quotas de crédit. Certains sous secteurs sont presque complètement abandonnés.

Ainsi, nous constatons à travers le tableau en annexe II, que très rarement, peu de crédits sont accordés aux initiatives de promotion de matériaux locaux de construction et l'achat de maisons. La simple raison est que ce genre d'opérations sont rares voire quasiment inexistantes. Il serait alors souhaitable de promouvoir la production locale des matériaux de construction.

Aussi, faut il noter que le financement demeure insuffisant eu égard au nombre réduit des bénéficiaires et aux besoins déjà exprimés.

Le financement du logement faible standing qui était privilégié dans les premières années de son exercice est allé en diminuant jusque à atteindre des pourcentages notoirement alarmant pour enfin finir par s'effacer presque complètement. Ce genre de crédit est actuellement marginal et exceptionnel.

Il était de 1,6 et 0,2% respectivement en 2005 et 2006. Ce faible niveau d'engagement du FPHU dans le financement de l'habitat social est dû essentiellement à l'instabilité et l'insuffisance des revenus des demandeurs.

CRÉDIT	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
CT	98.7	91.99	96.6	98.43	92.1	90.6	85	88.5	93.43	94.94	96.25
MT	84.8	77.73	98.52	98.5	92.7	82.7	88	92	95.46	96.52	96.81
LT (MS)	91.9	79.76	85.29	82.2	78.1	87.7	92	94.5	96.43	97.59	98.54
LT (FS)	14.4	62.68	45.29	21.26	16.1	-	-	-	-	-	-
TOTAL	79.5	81.42	87.61	89.4	84.7	87.3	89	92.5	95.77	96.95	97.42

Il ressort de ce tableau que le taux de recouvrement des crédits sociaux ou faibles standing est faible pour intéresser le bailleur de fonds. Cette situation est un signe éloquent d'une nécessité de mesures de facilité pour ne pas abandonner ce vaste secteur dans lequel se trouvent noyés la majorité des citadins.

Toutefois, nous faisons remarquer que le taux global de recouvrement est satisfaisant. Ceci est le fruit d'un effort de suivi régulier du portefeuille, des contacts permanents entre les services de recouvrement et les clients ainsi que la méthode porte à porte pour amener la clientèle à respecter les engagements.

Toutefois le faible niveau du revenu limite sensiblement l'accès au crédit immobilier octroyé par le FPHU.

III.4.3.4.3. Les contraintes liées au faible niveau du revenu des ménages

Rappelons que le niveau du crédit est déterminé sur base du revenu du demandeur. Le coût élevé du crédit évoqué au deuxième chapitre ainsi que le coût de la construction exigent que le revenu soit suffisant pour permettre l'éligibilité à un crédit aussi suffisant.

Or, le tableau suivant montre que peu de gens sont éligibles. Le remboursement se fait par mensualité constante en 20 ans.

Tableau n° 27 : Coût du crédit logement au FPHU selon le revenu du
ménage en BIF

Revenu	Revenu Cessible 50%	Montant brut	coût indirect	crédit net	Coût/m²	Superficie bâtie	mensualité
100 000	50000	3 500 000	242 200	3 257 800	120 000	27,1	54 016
125 000	62500	4 000 000	264 200	3 735 800	120 000	31,1	61 732
150 000	75000	5 000 000	320 000	4 680 000	120 000	39,0	77 165
175 000	87500	6 000 000	354 000	5 646 000	130 000	43,4	93 598
200 000	100000	7 000 000	408 000	6 592 000	130 000	50,7	123 464
225 000	112500	8 000 000	452 000	7 548 000	140 000	53,9	123 464
Moyen standing
275 000	137500	9 000 000	496 000	8 504 000	140 000	60,7	138 897
300 000	150000	10 000 000	540 000	9 460 000	140 000	67,6	154 330
350 000	175000	12 000 000	648 000	11 352 000	150 000	75,7	185 196
400 000	200000	14 000 000	736 000	13 264 000	150 000	88,4	216 062
450 000	225000	15 000 000	810 000	14 190 000	150 000	94,6	231 496
500 000	250000	18 000 000	942 000	17 058 000	160 000	106,6	277 795

Signalons d'abord que les coûts indirects comprennent la prime d'assurance incendie et les frais de suivi. Ils sont directement déduits du crédit brut et alloués conformément aux fins pour lesquelles ils sont destinés.

Au regard de ce tableau, nous constatons que le niveau du crédit augmente avec le revenu du ménage. Ce revenu est par ailleurs considéré comme un justificatif le plus éloquent de la capacité d'endettement. Il ressort également de ces données qu'il est pratiquement impossible pour un ménage ayant un revenu de moins de 100 000BIF de prétendre acquérir un logement à Bujumbura.

Le coût économique du logement dépasse de loin la capacité financière de la majorité des demandeurs de crédits surtout les fonctionnaires de l'Etat comme ceux des secteurs parapublic et privé.

Pour les ménages ayant un revenu compris entre 100 000 et 275 000BIF, ils peuvent acquérir un logement décent de superficie de 60,74m² au maximum.

Là encore, l'accès aux services de l'eau et de l'électricité n'est possible qu'à travers un système de partage de coût entre plusieurs ménages car le coût du raccordement rendrait ce dernier inaccessible à un seul ménage.

De même, le coût du crédit logement moyen standing peut exiger un revenu mensuel de 500 000BIF, soit un remboursement de 277 795BIF par mois. En se référant à la grille indicielle actuelle, nous constatons que seuls les cadres de direction et rarement les agents de la catégorie socioprofessionnelle de collaboration peuvent prétendre acquérir un crédit immobilier.

Il importe de faire remarquer que compte tenu du coût élevé du crédit, le remboursement en intérêts dépassent de loin le remboursement en capital.

Ainsi, les mensualités comprennent en moyenne 60% de remboursement en intérêts. Il est donc vraisemblable que très peu de gens aient ces revenus pour être éligibles au crédit.

Le FPHU étant spécialisé dans le financement de l'habitat urbain, il s'avère nécessaire de comparer son action avec d'autres établissements financiers qui financent eux aussi entre autres secteurs, l'habitat.

III.5. Analyse comparative des crédits à habitat octroyés par la SBF, la

BNDE et le FPHU

La SBF, la BNDE et le FPHU ont contribué à des degrés divers au financement de l'habitat et l'habitat social en particulier. Avec la rareté de ressources stables suite fondamentalement au faible niveau de l'épargne intérieure et du durcissement des conditions de refinancement, ces établissements appliquent une sélectivité accrue pour assurer leur survie dans un environnement économique et monétaire perturbé.

Année	SBF			BNDE			FPHU
Année	Total	Crédit Immob	%	Total	Crédit Immo	%	Total	Crédit Immo	%
1990	4701,1	272,6	5,8	1800,8	123,6	6,9	401	223	55,6
1991	4345,7	108,64	2,5	1648,9	269,9	16,9	894	323	36,1
1992	4726,17	241,03	5,1	2221,2	110,1	5	1064	427	40,1
1993	4704,54	207	4,4	1958,9	98,4	5	594,5	349	58,7
1994	3266,6	47	1,5	2067,5	81,5	3,9	887	469	52,9
1995	466,7	13	2	2541,2	176	6,9	415	90	21,7
1996	488,8	127,7	26	1088,2	8,9	0,8	560,7	107,7	19,2
1997	695,8	154,1	22	1859	36	1,9	791,015	307,65	38,9
1998	1590,17	243,5	15	2403,5	112,38	4,7	1130,75	175,79	15,5
1999	1969,37	495	25,1	2798,4	183,5	6,6	1447,04	802,24	55,4
2000	-	-	-	4276,2	127,6	3	1810,1	920,26	50,8
2001	-	-	-	6420,4	393,8	6,1	17094	355,35	2,1
2002	-	-	-	4886,9	294	6	1647,33	414,88	25,2
2003	-	-	-	5197	46,9	0,9	2075,79	678,98	32,7
2004	-	-	-	6281	139,2	2,2	2194,64	576	26,2

En termes de pourcentage, nous constatons que le FPHU prend le devant dans le financement de l'habitat. Ce constat peut aussi être bien visualisé dans l'analyse du graphique suivant.

Graphique n° 7 : Evolution du crédit à l'habitat octroyé par la SFF, la

BNDE et le FPHU

Au regard de ce graphique et des données du tableau précédent, nous constatons que ces institutions ont toujours financé l'habitat à des degrés différents. La SBF a déjà abandonné cette activité à partir de l'an 1999.

Nous remarquons également que les montants des crédits connaissent de grandes variabilités dues aux fluctuations de l'activité immobilière. Il saute également aux yeux que le FPHU a été et reste le leader dans le financement de l'habitat urbain. Par ailleurs, les prêts consentis sont de LT et adaptés à ce besoin.

Signalons à toutes fins utiles que ces établissements avaient toujours financé l'habitat sur base des fonds provenant de l'extérieur.

Ces ressources avaient le mérite d'être stables et moins chères. Nous allons en fin, à titre indicatif, parler de ses ressources extérieures.

III.6. Les ressources de financements extérieurs.

Notons de prime abord que la situation actuelle de besoins en logement est très alarmante. Les ressources internes ne peuvent en elles seules amener à bons ports les programmes de l'habitat et d'urbanisation dans un processus de développement socio-économique et de lutte contre la pauvreté. L'Etat et particulièrement les institutions spécialisées dans le secteur devraient user de leur diplomatie et négocier des financements et des soutiens techniques auprès des bailleurs de fonds internationaux.

Rappelons aussi que l'essentiel de ce qui a été déjà fait en matière de la promotion de l'habitat urbain, surtout l'habitat social a connu du succès grâce au soutien du financement extérieur. Nous citerons sans être exhaustif, les projets Musaga, habitat social, DUBI et DUBII, Gasenyi etc. Plusieurs gouvernements et institutions de financement du développement y ont contribué à travers la coopération internationale. Nous citons à titre illustratif, la Banque mondiale, la BAD, le FENU, la Chine, le Japon, la RFA, la Suisse à travers la Direction de la coopération au Développement (DDA) représentée au Burundi par URBAPLAN, etc. Les fonds qui ont été injectés dans ces projets ont déjà fait preuve d'efficacité à plus d'un titre par ce qu'ils sont de LT et moins coûtant. Leur recouvrement permet le recyclage et contribue au fonctionnement des institutions immobilières dont l'ECOSAT et le FPHU.

A l'époque de ces projets, les bailleurs de fonds proposaient des lignes de crédit à des taux d'intérêt préférentiels variant entre 0,75 et 2% remboursables sur une période pouvant aller de 30 à 40 ans avec un différé de 10 à 15 ans.

Après cette longue période de crise marquée par toute une décennie de « développement perdu », les pouvoirs publics devraient réactiver cette source afin d'intégrer en priorité l'habitat et l'urbanisme dans le processus de passage d'une économie d'urgence à une économie de développement durable.

On veillera à relever les défis déjà cités au niveau des caractéristiques du marché du logement ce qui va améliorer l'offre foncière, diminuer le coût du crédit et ipso facto réduire les contraintes d'accès au crédit immobilier.

En guise de conclusion de ce troisième chapitre, nous avons montré que le système financier n'est pas favorable aux crédits de LT. La loi bancaire ne réserve aucune facilité particulière au secteur ce qui fait que les banques commerciales agissent de façon marginale dans le financement de l'habitat.

Les établissements financiers dont le FPHU en particulier octroient des crédits au secteur mais restent limités par le manque de ressources stables et suffisantes adaptées au LT. Nous avons remarqué aussi que plusieurs contraintes liées au faible niveau de revenu des ménages, au coût élevé de la construction et au taux de refinancement limitent sensiblement l'accès au crédit immobilier.

CONCLUSION GENERALE

Au terme de ce travail, il convient de jeter un regard rétrospectif sur son développement pour en constituer l'idée générale.

Tout au long de notre étude, les différentes analyses que nous avons menées ont été focalisées sur la rentabilité et le financement du logement urbain au BURUNDI.

Notre recherche a de prime abord élucidé les concepts employés dans l'immobilier, on a également montré les fondements de la politique de l'habitat.

Ce secteur présente donc un intérêt économique et social à plus d'un titre. L'habitat rayonne ainsi comme un ensemble de pôles de développement de par ses effets d'entraînement positifs induits sur le reste de l'économie.

Il génère également d'importantes recettes publiques à travers les divers impôts fonciers et les impôts sur le revenu locatif.

Ce secteur bénéficie cependant d'une part très minime des dotations budgétaires de l'Etat. Par ailleurs, l'évolution du cadre légal et réglementaire du secteur n'a pas favorisée le meilleur aboutissement des objectifs définis dans le domaine de l'habitat. Ainsi plusieurs formules ont été adoptées mais se sont toutes révélées inefficaces. Ces différentes politiques étaient définies en faveur exclusive des fonctionnaires où le souci dominant était de leur faciliter l'accès à la propriété immobilière.

Néanmoins, les conditions de financement, les coûts liés la construction ne pouvaient plus permettre d'atteindre cet objectif.

Etant donné que les privés ne s'intéressaient pas à ce secteur, nous avons jugé utile d'en étudier son seuil de rentabilité considéré comme stimulant privilégié.

Ainsi, dans le deuxième chapitre, il a été question d'analyser la rentabilité du logement et de prouver si elle présente un attrait aux investisseurs. Nous avons montré alors que le marché du logement est caractérisé par une demande importante dominée par la location simple et une faible offre à prix élevé ce qui ne manque pas de créer d'importantes distorsions.

Ainsi, le coût des matériaux, le coût de production des parcelles, le coût du financement grèvent sur la rentabilité du logement.

Nous avons alors constaté que la rentabilité du logement urbain est faible que ça soit au niveau sectoriel ou par type de projet. Elle est davantage plus faible eu égard surtout aux fonds nécessaires et aux rendements alternatifs.

C'est à ce moment qu'il a été question de faire une analyse critique du financement du logement urbain.

Enfin, au troisième et dernier chapitre de notre travail, nous avons signalé que la politique monétaire en matière de financement de l'habitat n'accorde aucune facilité particulière à ce secteur combien pertinent. C'est ainsi que dans l'ensemble de l'économie, le secteur bénéficie d'une intervention marginale du système financier burundais particulièrement les banques commerciales. Les établissements de financement du développement qui s'y intéressent sont limités par la rareté des ressources adaptées et les difficultés de refinancement auprès de l'institution d'émission ainsi que ses contraintes en matière de respect des ratios prudentiels et de contrôle des crédits.

Compte tenu de tout ce qui a été développé dans ce mémoire, nous avons terminé notre travail par une série de recommandations à l'endroit des acteurs de l'habitat urbain.

RECOMMANDATIONS

En abordant ce thème sur la contribution à l'étude de rentabilité et du financement du logement urbain, notre objectif ultime était d'apporter notre aide à la recherche de vraies causes de la crise du logement urbain afin d'adopter des stratégies pertinentes qui s'imposent. Ainsi, notre analyse, les ouvrages consultés ainsi que les entretiens organisés avec les acteurs de l'habitat urbains nous ont conduit à formuler les quelques recommandations à l'endroit des acteurs de l'habitat et d'urbanisation. Toutefois, nos suggestions ne constituent pas une panacée comme l'affirme aussi Patrick CANEL, « il est plus facile de dire ce qu'il ne faut pas faire que de dire ce qu'il faut faire »^22(*). Notre souhait est alors d'émettre quelques pistes de réflexion dans la dynamique de la recherche de stratégies et politiques de l'habitat et d'urbanisation adaptées aux moyens et aux besoins présents et futurs de la population urbaine.

· La promotion des logements à usage locatif ou Habitations à Loyers Modérés (HLM).

Ces logements peuvent être construits sous l'initiative publique et/ou privée. L'objectif serait de fournir le logement à des familles aux revenus modestes qui éprouvent d'énormes difficultés d'accès à la propriété.

Les loyers doivent être réglementés en vue de répondre à un double objectif d'efficacité et de justice sociale. Mais de son côté, le gouvernement est interpellé pour accorder des conditions fiscales qui soient de nature à attirer l'intérêt des investisseurs privés internes et internationaux.

La problématique du cadre institutionnel du secteur de l'habitat et d'urbanisme se pose en terme de faiblesse des capacités des acteurs, de la rigidité et de l'insuffisance de la législation et la réglementation ainsi que l'absence de coordination des interventions. L'arsenal juridique en vigueur serait complété par une révision des textes en faveur de l'habitat. Il peut s'agir du code foncier, du code des investissements et du code des impôts ainsi que la modernisation du cadastre national. On veillera à considérer le secteur de l'habitat urbain comme un ensemble de pôles de développement et à mettre en place un ministère de l'habitat et d'urbanisme doté d'autorité et de moyens à la hauteur de ce problème complexe et transversal.

Au Burundi, il n'y a pratiquement pas d'industrie de matériaux de construction. Ceux-ci sont alors importés de l'étranger et leurs coûts constituent l'essentiel du coût de construction avec un impact négatif sur la balance des paiements. Or, d'après les études déjà faites, « avec 7m³d'argile, on peut aisément fabriquer jusqu'à 5000 tuiles et couvrir 1.5 maisons ».^23(*) De même, la rentabilité des logements locatifs s'en trouve évincée. Ainsi, la substitution d'une production nationale par l'importation des biens industriels destinés à satisfaire la demande intérieure existante est suffisamment ample pour justifier la rentabilité des investissements.

Ainsi, l'armature urbaine burundaise est marquée par la jeunesse des villes, le phénomène de sous urbanisation et celui de la primalité inhérente à la position excentrée et au poids économique et démographique de Bujumbura. Le gouvernement devrait donc promouvoir la décentralisation et encourager les centres urbains secondaires à s'organiser en centres d'intérêt économique et administratif. Il pourra alors améliorer la gouvernance politique, économique et administrative pour accroître la productivité urbaine.

· La transformation du FPHU en une Banque de Promotion de l'Habitat Urbain (BPHU).

Le FPHU est un établissement financier et ne peut recevoir des dépôts du public. Une fois devenu banque, le gouvernement devrait, en guise de mesure d'accompagnement, inciter par des mesures facilitatrices, les institutions de sécurité sociales, les fonds de pension, les mutualités, les établissements financiers en particulier les institutions de micro finance à participer dans le financement de l'habitat. A ce niveau, le secteur sera érigé en priorité et doit bénéficier de la rétrocession des crédits extérieurs. On veillera aussi à créer un contexte favorable à la mobilisation de ressources longues quitte adoucir les conditions d'accès aux crédits immobiliers. Cette mesure s'accompagnerait des actions de promotion et de publicité des produits Plan Epargne Logement (PEL) et Compte Epargne Logement (CEL) déjà livrés sur le marché par le FPHU.

· La mise en place d'un marché secondaire et d'un fonds de garantie hypothécaire.

Ainsi ce marché permettra de rendre liquide les crédits immobiliers et éviter le recours au réescompte de la banque centrale et transformer les dépôts courts en prêts longs. Le fonds quant à lui serait financé par des dotations de l'Etat puis par des primes des emprunteurs. Ce serait aussi une façon de stimuler l'intermédiation financière et réduire le risque supporté par les prêteurs.

Enfin, nous ne prétendons pas avoir épuisé tous les contours de ce sujet. La perfection n'étant pas de ce monde, notre contribution n'apporte pas aussi une solution toute faite. Nous exhortons alors d'autres chercheurs intéressés par ce thème de nous compléter.

Bibliographie

3.NIYONTIZO Scarie, Déterminants des performances dans le secteur du bâtiment et travaux publics : cas des entreprises de construction au Burundi, Québec (CHICOUTIMI), 1995, p 49.

10. SOLINK.B, La gestion financière de l'entreprise, 3^ème édition, F. Nathan,

2. NZOHABONAYO Marie, Quelques aspects de la politique de l'habitat urbain : son financement et ses effets sur l'économie, UB, Bujumbura, 1999.

3. RANGUZA Ignace, Avantages et limites du financement par le marché : cas de la politique nationale de l'habitat, in RIDEC, vol6 n°1, mars 2006.

7. Mohamed AMEUR et Patrick CANEL, Le logement des pauvres dans les villes du tiers monde, Revue du Tiers Monde, Tome XXIX , n° 116, PUF, Paris, Octobre-décembre 1988.

9. PNUD, MTPE et ONU/Habitat, Politique Nattionale de l'Habitat et d'Urbanisation (PNHU) : Etudes diagnostique globale

- Http//www.vie-publique.fr, Le logement social : de la loi de solidarité et recouvrement urbain au plan de cohésion sociale.

ANNEXE

Destination Matériaux	unité	1992	2001	2002	2003	2004	2005	2006	92-06
A) Mat, locaux
1, Gravier venant des rivières	m3	2300	5000	7000	7000	7000	9000	10000	334,8
2, sable:0/15	m3	1500	5000	7000	3600	5000	7000	7000	366,7
3, Moellon: -de rivière	m3	3000	7000	8000	8000	8000	10000	12000	300
-de carrière	pièce	3300	10000	12500	7000	14000	11000	12000	263,6
*4, Brique cuite191955*	pièce	6	18	20	20	22	27	30	400
5, Tuile	pièce	18	80	86	100	120	125	150	733,3
6, Madrier4m	pièce	600	1500	1500	2000	3500	3500	3500	483,3
7, Planche 4m	pièce	550	1200	1400	1800	2000	2500	2500	354,5
B, Matériaux importés
1, Ciment	1 Sac	2100	10500	14500	13000	16000	15000	16000	661,9
2, Fer à béton 12m
Diamètre:-6mm	pièce	862	1500	5500	3800	7000	5000	5500	538,1
-8mm	pièce	993	2500	7000	4500	9000	6000	6000	504,2
3, Profilés 6m: HS	pièce	6000	12800	17000	15500	25000	25000	26500	341,7
-1/2HS	pièce	5000	11500	15000	14500	24500	24500	24500	390
-Bouteille	pièce	5800	11500	15000	14500	24500	24500	24500	322,4
4, Tuyauterie PVC
-110mm	pièce	3400	13500	14500	13000	17500	25000	17500	414,7
-50mm	pièce	4200	6500	7500	7500	8500	12000	9000	114,3
5, Appareil sanitaires
- WC anglais	pièce	40000	115000	150000	120000	120000	90000	90000	125
-WC turc	pièce	19000	47000	56000	70000	70000	70000	70000	268,4
- Lavabo	pièce	30000	78000	80000	90000	90000	80000	80000	166,7
-Evier cuisine simple	pièce	21000	45000	56000	60000	60000	55000	55000	161,9
-tuyau galvanisé ½	pièce	*	8500	8500	6000	8500	12500	130000
6, Tôle galvanisé
-USG 28	pièce	2099	12500	15000	16400	18500	12500	14500	590,8
-USG 32	pièce	1450	7800	12500	12500	12500	8000	9500	555,2
-USG 37	pièce	1100	4500	7500	6500	7500	6000	6500	490,9
*8, Tôle plane 2,441,20**
-1,6mm	pièce	4705	22500	21000	23000	25000	32000	32000	580,1
-1,2mm	pièce	3765	17500	17500	19000	21500	25500	26500	603,9
MO	maçon	500	2500	2500	3000	3000	3500	3500	600

Annexe II : Evolution taux de change du Franc Burundais Par rapport aux devises couramment utilisées

	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
1DTS vaut	232	248	293	339	362	375	439	485	608	771	950	1056	1205	1515	1631	1593,6	1514
1$USA vaut	171	182	208	249	253	250	303	352	448	564	721	830	931	1083	1101	1081,6	1029
100 yen valent	121	151	165	219	249	267	278	290	349	499	668	685	745	936	1019	986	885
1 Euro vaut										600	663	744	871	1223	1369	1347,3	1294

Annexe III : Evolution du crédit octroyé par le FPHU par secteur (en MBIF)

catégorie d'Invest	1990		1991		1992		1993		1994		1995		1996		1997		1998		1999		2000
catégorie d'Invest	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N
1,Logement MS	458	10	203	211	182	48	122	32	409		90	50	108	30	307	90	175,8	115	802,2		784	,
2,Logement FS	178	179	120	185	245	334	227	358	60
3,Viabilisation	110	156	68	1 198	338	899	49	152	166		111	901									4
4,Achat mat et équip	68	498	503	1952	299	1153	198	968	252		214	725	453	1678			901,5	1950	520,7		545
5,Promotion MLC							0,5	1
6,Equipement socio écon																	53,49	5	124		189
7,Acquisition parcelles
8,Achat maisons
Total	814	843	894	3546	1064	2434	596	1510	887		415	1676	561	1708	307	90	1131	2070	1323		1522

catégorie d'Invest	2001		2002		2003		2004		2005		2006
catégorie d'Invest	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N	M	N
1,Logement MS	355	154	414		538
2,Logement FS
3,Viabilisation	156	85	50350	54	543		417		90,8		101
4,Achat mat et équip	915	2102	821		737		1171		891		1497
5,Promotion MLC
6,Equipement socio écon	282	27	361	27	117		29,2		41		90
7,Acquisition parcelles
8,Achat maisons
Total	1708	2368	51946	81	1935		1617		1022		1688

* ¹ Charles ABRAMS, Le logement, problème et perspectives, Paris, Editions Internationales, 1970,pp75-76.

* ³ Jocelyne Le Néal, Terminologie du logement et du sol urbain, , FCM, Canada, 1981

* ⁵ http://.frwikipedia.org, Le logement social en France, visité le 18/03/2008.

* ⁶ HAVEL J.E, habit et logement :le point des connaissances actuelles, PUF, Paris, 1980 p127.

* ⁷ http //www.amazon.Ca / financement et rentabilité des investissements, visité le 25/04/2008.

* ⁸ Allain BOUBLIL , cité par Scarie NIYINTIZO, in Déterminants des performances dans le secteur du bâtiment et travaux publics : Cas des entreprises de construction au Burundi, Québec (CHICOUTIMI), 1995, p 49

* ⁹ ONU/Habitat : La déclaration du millénaire : une perspective urbaine, 2005, p15

* ¹⁰ http // www.Notretemps.com,Immobilier : rentabilité et fiscalité, visité le 30/04/2008.

* ¹¹ NDAYAHUNDWA J de Dieu, Problématique du financement du logement urbain, UB, Bujumbura, 2000, p12

* ¹² ONU/Habitat, Directives relatives à la politique du logement, New York, 1998, p11.

* ¹³ NZOHABONAYO Marie, Quelques aspects de la politique de l'habitat :son financement et ses effets sur

* ¹⁵ Pierre André DUFIGOUR, Qu'est ce que la finance d'entreprise, Dunod, Paris, 1972, p 98.

* ¹⁷ MOISSON M, Etude de la rentabilité des entreprises, les éditions des organisations, Paris, 1962

* ¹⁸ COLASSE.B, La rentabilité : Analyse, prévision et contrôle, Dunod, Paris, 1973, p22.

* ¹⁹ BENDER A-R et DUMONT R-A, Elément d'analyse financière, édition Médecine et hygiène, Génève, 1975, p80

* ²⁰ BIERMAN.H & SMIDT. S, La préparation des décisions financières de l'entreprise, Paris, Dunod, 1968 p 23.

* ²¹ RANGUZA Ignace, Avantage et limite du financement par le marché :cas de la politique nationale de l'habitat, in RIDEC, Vol 6, n°1 Mars, 2006 p 22.

* ²²Mohamed AMEUR et Patrick CANEL, Le logement des pauvres dans les villes du tiers monde, Revue Tiers monde, Tome XXIX, n° 116, PUF, Octobre-Décembre, 1988, p 1132.

* ²³ Rapport de la commission chargée de réfléchir sur l'avenir du projet Four Tunnel, 2000, p 19.